Lutvannsveien 38

Lutvannsveien 38, 0676 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 40, seksjonsnummer 170, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 40, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
4. etasje 83 kvm: Entré, tre soverom, toalettrom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

BRA-b:
4. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.
Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.09.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1973.
Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner, og etasjeskillere av betong.
Fasadene er utført med teglstein og liggende trekledning.
Taket er et flatt tak med en lukket takkonstruksjon, tekket med asfaltpapp/takmembran.
Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre fra byggeår.
Entrédøren er klassifisert for brann (EI30) og lyd (35dB).
Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 9 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen utenfor leiligheten. Det mangler samsvarserklæring for arbeider utført i sikringsskap og for komfyrvakt.
Tilstandsrapporten anbefaler en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen er utstyrt med komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Det er registrert sprekker i et par fliser ved døråpningen. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig til å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Det vanntette sjiktet vurderes å være utett på bakgrunn av alder og observerte symptomer. Tettesjiktet har synlige sprekker ved sluk. Sluket er ikke skiftet ved oppgradering av våtrommet. Vannrør og avløpsrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes totalrenovering.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Tekniske anlegg
- Det er ikke etablert stoppekran i leiligheten.
- Vannbåren varme: Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon, og vrideren er løs på soverom 3.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen er ikke fysisk undersøkt og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget.
- Overløp på flate tak: Ikke besiktiget.
- Sluk, innvendige nedløp og fallforhold på flate tak: Ikke besiktiget.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er byttet ut åtte skadde fliser på badet i 2026. Arbeidet ble utført ufaglært.
Selger opplyser også om sprekk i noen fliser på badet.
Dekslene på stikkontaktene er byttet av selger selv.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Baderom oppgradert med fliser over eksisterende overflater
- Kjøkkeninnredning med integrert stekeovn og platetopp
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget, herunder arbeider i sikringsskap og montering av komfyrvakt

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2026:
- Installasjon av nye rutere
- Utsetting av nye søppelbøtter på uteområdene

2025:
- Etablering av bergvarmeanlegg med varmepumper, nye varmesentraler, rørstrekk i kjeller for oppvarming og tappevann, samt nye hovedtavler
- Montering av brannslukkingsapparater i alle oppganger
- Montering av nytt rekkverk fra Lutvannsveien 4 ned til Lutvannsveien
- Utbedring av avvik i garasjehuset, utført av Consolvo
- Utbedring av avvik etter lekeplasskontroll

Leilighet i fjerde etasje med tre soverom, separat toalettrom og vestvendt innglasset balkong.
Boligen har fått oppgraderte overflater med nye gulv og malte flater i stue og på soverom, samt nymalte fronter på kjøkkenet.
Badet har et oppgraderingsbehov.

Entré:
Entréen tar imot med flislagt gulv og malte veggflater.
Her er det plass til oppheng av yttertøy og sko.

Stue:
Stuen har nylagt laminat på gulv, malte glatte vegger og malt himling.
Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord.
Oppvarmingen skjer via radiator tilkoblet felles varmesentral.
Fra stuen er det adkomst til en stor innglasset balkong, som blir en herlig forlengelse av boligen hele sommerhalvåret.

Innglasset balkong:
Den innglassede balkongen vender mot vest og har god plass til hyggelig sittegruppe.
Fra balkongen er det fantastisk utsikt over byen.
Det at balkongen er innglasset gjør at du fint kan benytte den større deler av året, uansett vær.

Kjøkken:
Kjøkkenet har flislagt gulv, malte vegger og malt himling. Innredningen har profilerte fronter i heltre som er malt nylig, laminert benkeplate og fliser over kjøkkenbenken.
Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk og komfyrvakt.
Hvitevarene omfatter integrert stekeovn og platetopp, frittstående oppvaskmaskin samt ventilator montert i overskap.
Det er plass til spisebord ved vinduet.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har adkomst fra stuen og er innredet med nylagt laminatgulv og malte vegger. Rommet har god plass til dobbeltseng og garderobeskap.

Soverom 2 og 3:
De to øvrige soverommene har adkomst fra entréen. Begge rommene har nylagt laminat på gulv og malte veggflater, med plass til seng, skrivebord og oppbevaring.

Bad:
Badet har et oppgraderingsbehov.
Rommet er innredet med flislagt gulv, flislagte vegger og malt himling.
Vegghengt servantinnredning med nedfelt servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt.
Dusjnisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur.
Rommet har opplegg for vaskemaskin.
Badet blir varmet opp med veggmontert radiator.

Toalettrom:
Separat toalettrom med flislagt gulv, flislagte vegger og malt himling.
Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil på vegg.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 5 m² i underetasjen merket E2-7. Det er i tillegg felles sykkelbod i sameiet.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Stekeovn, oppvaskmaskin og koketopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Leiligheten blir varmet opp med vannbåren varme. Radiatorer tilkoblet varmesentral.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Den mottatte kommunale dokumentasjonen inneholder dokumentasjon på senere endringer og sekundære tiltak, men det er ikke lagt ved ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for selve oppføringen av hovedbygget.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for transformatorkiosk (nr. 524.3800), datert 13.07.1973.
- Ferdigattest for fasadeendring, datert 24.06.2009.
- Sluttnotat om henleggelse av eldre byggesak (saksnr. 199503786-7 for Lutvannsveien 4-52), datert 24.06.2014. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.01.1971. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1987/39781-1/105 24.06.1987 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 142 BNR: 40
Kontrakten gir Oslo Lysverker (nå Elvia) rett til å ha en nettstasjon på eiendommen. Elvia har rett til uhindret adkomst til stasjonen til enhver tid, og har rett til å føre kabler ut til andre forbrukere. Beplantning eller andre tiltak som hindrer adkomst eller svekker ventilasjon er ikke tillatt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om leieforhold utover korttidsutleie med leietakers navn og kontaktinformasjon, og det skal sendes årlig søknad til styret. Leietakere må avgi erklæring om at de er kjent med sameiets vedtekter og husordensregler før leieforholdet godkjennes. Utleie til andre enn fysiske personer skal godkjennes av styret.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Boligen ligger godt til i gode omgivelser på Lutvann i Oslo. Her er det kortvei til meste med både skoler og barnehager, butikker og servicetilbud, østmarka, samt offentlig kommunikasjon med både buss og T-bane rett rundt hjørnet.

På Lutvann har du kort vei til nærsenteret med matbutikk, apotek, lege, frisør med mer. Har du behov for noe mer finner du Alna senter og Tveita senter som byr på enda flere butikker og servicetilbud kun en liten kjøretur unna.

Kun 10 minutters gange inn i marka finner du det polulære badevannet Lutvann. I tillegg til badevannet Lutvann byr østmarka på fin natur og flotte lysløyper med mulighet for aktivitet både sommer og vinter. Er man glad i trening er det heller ikke langt til treningssenter med Fresh Fitness Haugerud og Lindeberg en kort kjøretur unna.
Med kort vei til både skoler, barnehager, ulike fritidstibud og østmarka fremstår Lutvann som et barnevennlig og ideelt sted å bosette seg for familier.

Med kun 2 minutter å gå til busstoppet i Lutvannsveien og 8 minutter å gå til T-banestasjonen på Trosterud er mulighetene mange. Benytter du deg av T-banelinje 2 Østerås er du i Oslo sentrum på kun 28 minutter bergenet fra utgangsdøren på Lutvann til perrongen på jernbanetorget. I tillegg til gode forbindelser til offentlig kommunikasjon ligger Lutvann godt til med enkel adkomst til E6 og Ytre Ringvei. Dette gjør Lutvann til et godt sted å bosette seg enten du jobber i sentrum eller bare vil ta deg en bytur.

Fra eiendommen er det gangavstand til Lutvann skole og Skjønnhaug skole. For elever i ungdomstrinnene er det også gangavstand til Haugerud ungdomsskole. Det finnes et godt utvalg private og kommunale barnehager i området, og nærmeste videregående skoler er Hellerud.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 27 462 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, lekeplasser og asfalterte internveier.

Det medfølger biloppstillingsplass i felles garasjehus, merket med nr. 47 (beliggende i 2. etasje). Garasjeleie på kr 500,- pr. måned er inkludert i felleskostnadene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1757, datert 21.06.1972, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B.

Det pågår en prosess vedrørende utbygging av en ny blokk i Lutvannskroken 25, hvor styret avventer politisk behandling etter avholdt høringsrunde.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 9971, "Forslag til bebyggelsesplan samt endret reguleringsplan for felt B i Trosterudområdet", datert 24.03.1971, og reguleringsplan V040569, "Endret regulering av Lutvannsveien (vei 2599) og vei 2600, samt regulering av vei 2595 til felt B på Haugerud", datert 04.05.1969. Planene har ikke egne skrevne bestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). I henhold til planen vil reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Andre sikringssoner, jf. Kommuneplanen 2015–2030. Sonen er en sikrings- eller beskyttelsessone som overlapper den nordlige delen av eiendommen.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Plansak (saksnummer 201916221) - status: under behandling. Saken gjelder felles planlegging og var på offentlig ettersyn i perioden 2. oktober til 13. november 2023.
Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 209,- pr. mnd. og inkluderer: oppvarming og varmtvann, TV/internett, garasjeplass, balkongtillegg, betjening av lån for bergvarme samt ordinære felles driftskostnader.

Spesifikasjon av månedlige fellesutgifter:
Felleskostnader: kr 2 590,79
Balkong: kr 934,45
Oppvarming og varmt vann: kr 885,24
Lån bergvarme: kr 843,34
Garasje: kr 500,-
TV/Internett: kr 455,17

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 951,- pr. år.

Sameiet har fellesavtale for TV og internett levert av Telenor inkludert i fellesutgiftene. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 324 462,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 16 878,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 183 878,40 pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 40 235 072,08 pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 60030890208
Type: Serielån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 17 760 001,08
Andel av saldo: kr 78 585,40
Innfrielsesdato: 15.12.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,57 %

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 60308127144
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 22 475 071,-
Andel av saldo: kr 105 293,-
Innfrielsesdato: 24.05.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,75 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 490 000,00 Prisantydning
183 878,40 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 673 878,40 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

116 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
117 910,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
127 860,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 791 788,40 Totalpris inkl. omkostninger
4 801 738,40 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inger Lise Skogbakken, Lars Terje Larsen og Dag Inge Larsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lutvann Boligsameie.
- Sameiet består av 227 seksjoner på eiendommen gnr. 142, bnr. 40 i Oslo kommune.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 4125077-1.1.
- Sameiets organisasjonsnummer er 971 284 323.

Snømåking og renhold av utetrapp og tilhørende inngangsområde utføres av beboerne etter oppsatt plan.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til skade eller ulempe for øvrige beboere. Dyrehold skal meldes til styret/forretningsfører, og hunder og katter skal føres i bånd/sele på sameiets fellesområder.
Grilling på balkong er ikke tillatt.
Det er ikke tillatt å montere markiser, parabolantenner eller andre antenner.
Det skal være nattero mellom kl. 23.00 og 07.00 (til kl. 10.00 på søn- og helligdager).
Hver seksjon disponerer en kjellerbod.
Sameiet har fellesrom i kjeller for oppbevaring av barnevogner og sykler.
Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste og trappevask er bortsatt til eksternt renholdsselskap.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Etablering av bergvarmeanlegg med varmepumper og oppgradering av tekniske anlegg (fullført 2025, totalkostnad ca. 40,7 MNOK finansiert med Enova-støtte på 10 MNOK, 7,5 MNOK oppsparte midler og 23,2 MNOK lån).
- Utbedring av avvik etter 5-årsbefaring i garasjehuset (2025).
- Gjennomført lekeplasskontroll med utbedring av største avvik (2025).
- Montering av nytt rekkverk ved Lutvannsveien 4 (2025).
- Gjennomført brannkontroll og montering av brannslukkingsapparater i alle oppganger (2025).

Planlagte påkostninger:
- Maling av oppganger fullføres i 2026.
- Utskifting av lekeplasser i 2026 med støtte fra kommunalt bomiljøtilskudd.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Driftsresultat for 2025: kr 5 758 170,-.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 4 188 978,- overført til reduksjon av udekket tap.
- Arbeidskapital pr. 31.12.2025: kr 3 293 103,-.
- For 2026 er det budsjettert med driftsinntekter på kr 17 633 150,-, driftskostnader på kr -12 981 175,- og et årsresultat på kr 2 401 975,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Bare fysiske personer kan erverve boligseksjoner i sameiet. Salg og utleie til andre enn fysiske personer skal godkjennes av styret.

Det pågår en prosess vedrørende utbygging av en ny blokk i Lutvannskroken 25, hvor styret avventer politisk behandling etter avholdt høringsrunde.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt - Markedsføringspakke  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk - kr 2 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 6 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0318/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26318

Sist oppdatert: 15. september 2026 kl. 19:53