Smiedalen 29

Smiedalen 29, 4630 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 33, bruksnummer 474
Andelsnummer 11, Smiedalen Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 974440989

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
2. etasje 80 kvm: Vindfang, gang, bod, to soverom, bad/vaskerom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Overbygd/balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.11.2026 utført av Anticimex Kristiansand.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1998 med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg og boder i nederste
etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Halvvalmtak (ikke besiktiget). Vinduer, balkongdør og ytterdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer) og stedvis mekanisk avtrekk.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter:

TG3:
Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for oppgradering av våtrommet da utskifting av membraner ofte krever dette.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

TG2:
Våtrom: Det er registrert riss/sprekk i flis ved skyvedør (mellom toalett og utslagsvask). Det er registrert riss/sprekk i flis ved sluk under utslagsvask. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Etasjeskiller: På begge soverom, kjøkken og i stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å væ re fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen byr på følgende:

Stue: Trivelig og romslig stue med gode møbleringsmuligheter. Det er god plass til både sofagruppe, tv-seksjon og oppbevaringsmøbler samt en godstol. Leiligheten har lune farge på vegg som gir en flott atmosfære. Det er vedovn i stuen som sørger for godt med varme på kaldere dager. Fra stuen er det videre utgang til en overbygd balkong på 11 kvadratmeter som byr på gode solforhold og plass til hagemøbler - perfekt for solfylte dager.

Kjøkken: Det er delvis separat kjøkken og det er en naturlig sonedeling mellom kjøkken og stue. Kjøkkenet har lyse og minimalistiske farger som står i stil til resten. Det er godt med skap- og benkeplass samt dobbel kjøkkenvask. Her er det god plass til å lage mat! I 2026 ble det installert ny varmtvannsbereder som er under kjøkkenbenken. Videre er det plass til en god spisegruppe hvor du kan nyte hyggelige middager med familie og venner.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Komfyr og oppvaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Baderom: Badet er av god størrelse og er delvis flislagt med fliser på gulv og halve vegger samt hele vegger i dusjsonen. Det er varmekabler i gulv. Videre er det toalett, dusjnisje og servant med oppbevaring samt tilhørende overskap med speil og oppbevaringsmuligheter. Det er en praktisk skyvedørsgarderobe med opplegg til vaskemaskin og tørketrommel og utslagsvask. Nåværende eier har valgt å ta av den ene skyvedøren, men denne er mulig å sette tilbake.

Soverom: Det er totalt to soverom i boligen. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. På hovedsoverommet er den ene veggen avsatt til garderobeskap. Dette vil medfølge handelen. Soverom nr. 2 passer ypperlig som gjesterom, kontor eller barnerom. Begge soverom vender mot svalgang med lite gjennomgangstrafikk.

Leiligheten har også en praktisk innvendig bod som passer ypperlig til ekstra lagring, fryser m.m.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Dette medfølger ikke:
- Garderobeskap i gang.
- Gardinoppheng på hovedsoverom.

Det er vedovn i stuen, og varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 14.08.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble bitt byggetillatelse i 1995 og ble fortløpende begynt å bygge etter dette, slik at byggeår er ca. 1997.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer i ettertid :
- Tillatelse til fasadeendring, igangsettingstillatelse gitt 16.08.2022. Ferdigattest gitt 01.06.2023.
- Piperehabilitering. Ferdigattest 17.02.2022.
- Tillatelse til bruksendring sammenføying gitt 05.03.2021.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har flott beliggenhet i Smiedalen langs Otra i et rolig og hyggelig boligområde. Smiedalen ligger sentral mellom Sødal og Skaugo med kort avstand til Kristiansand sentrum. Otra tilbyr både fiske- og bademuligheter, eller fine muligheter for kajakk.

Nabolaget har pent opparbeidet uteområde, og fine fasiliteter for barn med lekeplass i umiddelbar nærhet samt ny lekepark like ved.

Smiedalen ligger nært til populære Jegersberg, som er et populært tur og friluftsområde med mange flotte turstier og lysløype. En av de mest kjente rutene går til “den omvendte båt” via lysløypen, som er perfekt for både gå- og løpeturer. Her er det også en bredt utvalg bademuligheter. Coop Prix på Gimlevang er en spasertur unna.

Universitetet i Agder ligger kun 15-minutters sykkeltur unna, noe som gjør det enkelt for studenter å komme seg til og fra campus. Gå-og sykkelavstand til Lund og Kvadraturen. Ellers er er det hyppige bussforbindelser inn og ut av byen. Kort vei til E18 som tar deg for eksempel raskt til Sørlandssenteret.

Dette er en ideell leilighet for deg som ønsker å bo i et rolig, tilbaketrukket og naturskjønt område, samtidig som du har kort vei til alle hverdagslige behov og sentrum med alle fasiliteter og yrende byliv og arrangementer.

Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisning.

Barnehager:
Hokus Pokus barnehage Kristiansand
Lund barnehage (1-5 år)
Blåmann Steinerbarnehage (0-5 år)

Barne- og ungdomsskoler:
Lovisenlund skole (1-7 kl.)
Steinerskolen i Kristiansand (1-10 kl.)
Tordenskjoldsgate skole (1-7 kl.)
Oddemarka skole (8-10 kl.)

Videregående skoler:
Kristiansand Katedralskole Gimle
Kvadraturen Skolesenter
Tangen videregende skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 386 kvm.

Det medfølger parkeringsplass i felles garasjeanlegg for beboerne. Plassen er merket med H0202.Det er lagt opp til infrastruktur for EL-bil lader, men det er p.t. ikke koblet til ladeboks.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Offentlig vann og avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Smiedalen, Sødal datert 29.03.1995.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 075,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Tv/Bredbånd, kommunale avgifter, byggforsikring, strøm og renhold fellesareal, vedlikehold- og serviceavtaler, vaktmestertjenester m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.11.2026.
Driftskostnader: kr. 3 166,- (inkluderer kommunale avgifter, byggforsikring, vaktmestertjenester m.m.)
Renter felleslån: kr. 507,-
Renter nytt lån i Sør: kr. 913,-
Tv/Bredbånd: kr. 489,-

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger. Høsten 2026 ble det installert fiber i blokken.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 010 110,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 53 573,- pr. 30.10.2026
Andel fellesgjeld er kr 307 928,- pr. 30.10.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 15 130 837,69,- pr. 30.10.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 28018482241, Sparebanken Norge
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 30.10.2026: 5.35% pa.
Antall terminer til innfrielse: 4
Saldo per 30.10.2026: 23 288
Andel av saldo: 0
Første termin/første avdrag: 25.12.2012 ( siste termin 25.09.2027 )
Opprinnelig innfrielse lån (IN): 1 753
Nedkvittert saldo innfrielse per d.d. (IN): 771

Lånenummer: 11421033-01, Husbanken
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 30.10.2026: 4.03% pa.
Antall terminer til innfrielse: 6
Saldo per 30.10.2026: 75 162
Andel av saldo: 0
Første termin/første avdrag: 30.09.2009 ( siste termin 31.03.2028 )

Lånenummer: 11421033-10, Husbanken
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 30.10.2026: 4.03% pa.
Antall terminer til innfrielse: 6
Saldo per 30.10.2026: 75 162
Andel av saldo: 0
(siste termin 31.03.2028 )

Lånenummer: 30008478356, Sparebanken Norge
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 30.10.2026: 5.6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 108
Saldo per 30.10.2026: 6 877 679
Andel av saldo: 198 097
Første termin: 25.03.2023Neste avdrag: 25.03.2033 ( siste termin 25.09.2053 )
Fasadekledning, nye vinduer og glass rekke på balkonger
Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 25.03.2033 utgjøre ca kr 426,00 per måned for denne boligen

Lånenummer: 28007251086, Sparebanken Norge
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 30.10.2026: 5.6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 114
Saldo per 30.10.2026: 4 201 197
Andel av saldo: 109 831
Første termin: 25.06.2025Neste avdrag: 25.06.2035 ( siste termin 25.03.2055 )
Renovering tak, kledning med mer
Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 25.06.2035 utgjøre ca kr 251,00 per måned for denne boligen

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

2 650 000,00 Prisantydning
307 928,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 957 928,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke * (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke )
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke )

--------------------------------------------------------
2 967 424,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 978 414,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke )

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunhild Syrtveit

Leiligheten er tilknyttet Smiedalen Terrasse Borettslag.
Forretningsfører er Bosør, 37 00 54 50.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under spesielle forutsetninger. Dyreeier må undertegne på egen erklæring.
Foretatte påkostninger:
2022/2023: Renovert fasade med nye fasadeplater og nye vinduer utenom på verandaene.
2025: Renovering taket med nytt dekke, beslag og nye vifter. I 2025 ble det også installert aquastopp i alle leiligheter der rom ikke har sluk.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 124,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 790,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 31-0165/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.26165

Sist oppdatert: 10. november 2026 kl. 13:28