Husebybakken 19J

Husebybakken 19J, 0379 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 761, seksjonsnummer 11

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
2. etasje 95 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom, walk-in-closet, bad og bod.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 13 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent, eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner hovedsakelig av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning, samt fasadeplater og synlig murverk. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har tilnærmet flatt tak. Yttertaket er tekket med takmembran. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:

Bad: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det er registrert sprekk i fliser i dusjsonen. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
Kjøkken: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
Teknisk anlegg: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten sikker avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).
Andre rom: Det observeres tegn til riss i veggflate ved kjøkken. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje, med enkelte riper og hakk.
Vinduer: Vindu i stue viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Det er gitt TG IU på følgende:

Teknisk anlegg – innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TG IU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
Teknisk anlegg – mekanisk ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
Balkong: Selger opplyser om utbedringer på membran utført i 2024, i regi av sameiet. Sluk/avrenningsmulighet er ikke besiktiget grunnet terrassebord. Forholdet er ikke videre undersøkt på befaringstidspunktet.

Det er gitt følgende avvik på HMS:

Balkong: Rekkverkshøyden på deler av balkongen er under 1,0 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensene av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres det til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2024: Fikset membran under terrasse. Skiftet bord og bekledning for å hindre at nye bord blir utsatt for regn/drypp. Dette ble forestått av styret i sameiet.
5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Det har vært en reklamasjonssak mot entreprenør der de har måttet utbedre grunnarbeid/fuktsperre etter hva jeg forsto som vanninntrengning til innkjøring/garasje. Dette har aldri merkbart påvirket vår enhet, bod, parkeringsplass e.l., utover at vi har observert arbeider ved felles innkjøring og utendørs.
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Avtrekksvifte ble byttet i 2024.
28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja. Husebyplatået er planlagt utbygd med bolig, kafé, barnehage, butikk, treningssenter mv.

Lys og romslig 2-roms leilighet på hele 95 kvm, en sjelden mulighet for deg som ønsker god plass, gjennomført standard og en svært funksjonell planløsning. Boligen fremstår som velholdt med tidløse materialvalg og helhetlige løsninger. Den smarte soneinndelingen gir både god romfølelse og fleksible møbleringsmuligheter. Det er også mulighet for å etablere et ekstra soverom i stuen, se alternativ planskisse.
Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys, i kombinasjon med de nøytrale overflatene skapes et lyst, moderne og innbydende hjem.

Beliggenheten er ideell, et trygt og rolig nabolag med kort vei til flotte turområder og grønne lunger som inviterer til aktivitet året rundt. Her bor du med perfekte forhold for løping, sykling og rulleski, og med kort vei til Frognerparken, Mærradalen og Bygdøy. Frognerseteren og Sørkedalen ligger også innenfor behagelig avstand. Samtidig har du gode forbindelser til sentrum og omkringliggende bydeler.

Leiligheten inneholder:

Entré
En romslig entré med flislagt gulv og slette, malte vegger. Her er det god plass til sittebenk, kommode og øvrig entrémøblement. Fra entréen har du tilgang til en stor og praktisk bod med plass til en omfattende garderobeløsning for yttertøy og sesongklær.

Stue og kjøkken
Et lyst og innbydende oppholdsrom der stue og kjøkken er samlet i en åpen og sosial løsning. Her er det god plass til både sofahjørne og et større spisebord. Fra stuen har du utgang til en flott terrasse på 13 kvm med plass til både gassgrill og sittegruppe. Skyvbare glassfelt skjermer for vær og vind, og forlenger utesesongen betraktelig.

Kjøkkenet er av høy kvalitet, med velholdt innredning fra HTH (2007) og rikelig med skap- og benkeplass. Det ble spesialtilpasset etter ønsker fra tidligere eier, som var kokk – noe som merkes i både funksjonalitet og materialvalg. Benkeplate i slitesterk Corian, underlimt oppvaskkum fra Blanco, ettgrepsarmatur med spylefunksjon og ventilator fra Røroshetta. Integrerte hvitevarer fra Miele inkluderer dampovn, kaffemaskin og frityrkoker. I tillegg medfølger integrert induksjonstopp fra AEG, komfyr fra Bosch samt oppvaskmaskin.

Bad
Tidløst og flislagt baderom fra byggeår, med gulvvarme. Badet er stort og praktisk innredet med dusjhjørne med svingbare dører i glass, frittstående WC og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Dobbel servant med svært god lagringsplass i stort servantmøbel med skuffer, i tillegg til dobbelt speilskap med integrert belysning. Servantløsning, speilskap, dusjhjørne og armaturer ble oppgradert i 2013.

Soverom og walk-in-garderobe
Soverommet er meget romslig med en praktisk inndeling hvor rommet utnyttes maksimalt i to soner. Under soveromsvinduet er det plass for f.eks hjemmekontor med stor arbeidspult og hyggelig utsyn. I andre delen av rommet, som er adskilt fra hjemmekontorløsningen med skyvedør, er det god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Fra «soveavdelingen» kommer du videre inn i en stor walk-in -garderobe. Her er det satt opp skap- og hylleløsninger på begge sider av rommet, innredningen er takhøy og utnytter plassen maksimalt. Via garderoberommet kan du gå direkte til badet fra soverommet.

Bod og parkeringsplass
Det medfølger en kjellerbod på 2 kvm og en parkeringsplass med elbillader i felles garasjeanlegg. Det er heisadkomst til bod- og garasjeplan.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Våpenskap i innvendig bod medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), samt elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger brukstillatelse på terrassehuset, datert 20.11.2002. Det foreligger også ferdigattest på terrassehuset, datert 20.08.2003. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Vedrørende omgjøring av planløsning i henhold til alternativ planskisse gjøres det oppmerksom på at det ikke er tatt stilling til om slik omgjøring vil tilfredsstille gjeldende krav til lysforhold, herunder dagslys og romkvalitet. Dersom kravene ikke oppfylles, vil løsningen kunne bli nektet godkjent av Plan- og bygningsetaten (PBE). Eventuelle endringer forutsettes omsøkt og godkjent av relevante myndigheter.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 26717, tinglyst 07.05.1997, type heftelse: Bestemmelse om gjerde. Denne servitutten omhandler Sameiet plikt til å holde gjerde mot nåværende og fremtidige parker, friareal, turareal og lignende kommunal eiendom alene. Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger, kummer og lignende i eller over den ubebygde del av tomten, og adkomstrett ifbm. vedlikehold disse. servitutten omhandler også at Oslo kommune skal ha rett til å kjøpe inntil 5 leiligheter.

Det er også tinglyst en seksjonering på eiendommen datert 10.02.2003.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut forutsatt at boligen har forsvarlige radonverdier. Leietaker plikter å følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje med eier.

Det fremgår av sameiets vedtekter at en seksjonseier har rett til å leie ut sin seksjon. Leietaker må imidlertid godkjennes av sameiets styre. Godkjenning kan kun nektes dersom det foreligger saklig grunn.

Korttidsutleie av hele eller deler av boligseksjonen i mer enn 60 døgn per år er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie for en periode på inntil 30 døgn sammenhengende.

Leiligheten er vasket av vaskebyrå før styling og visning og den vil ikke bli ytterligere rengjort i forbindelse med overlevering til ny eier.

Eiendommen ligger i et svært attraktivt og sentralt boligområde på Montebello i Oslo, like ved vakre Mærradalen og Radiumhospitalet. Dette er et ideelt sted for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig i fredelige og grønne omgivelser, tilbaketrukket fra sentrumskjernen. Området har flere barnehager, gode buss- og T-baneforbindelser samt et bredt utvalg av servicetilbud for hverdagen.

Vakre Husebyskogen ligger innen gangavstand, og det samme gjør Njårdhallen samt Montebello bad og trim. Njårdhallen er en populær flerbrukshall med treningssenter og haller for blant annet ballspill, tennis, innebandy, håndball og turn. I nærområdet finnes det også flere fotballbaner.

Røa bad er et moderne anlegg med blant annet 25-meters basseng, spa- og terapibasseng, boblebad, barnebasseng, sklier og klatrevegg. Fra eiendommen er det i underkant av 7 km til Bogstadvannet, med gode badeplasser om sommeren og flotte forhold for ski og skøyter om vinteren.
Ved Bogstadvannet ligger også Bogstad gård med kafé og kulturaktiviteter, samt Oslo Golfklubb med en av Norges mest kompakte mesterskapsbaner. Det er mulig å gå på ski helt til Bogstad og videre inn i marka.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Extra Makrellbekken. Røa senter tilbyr et godt utvalg av butikker og servicetilbud. Slemdal og Vinderen har også nærsentre med varierte tilbud.

Oslo sentrum ligger godt innenfor rekkevidde med både offentlig kommunikasjon og bil. Kollektivtilbudet i området består av buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Montebello stasjon, ca. 500 meter fra boligen. Med bil tar det ca. 9 minutter til Røa, 14 minutter til Holmenkollen og Oslo S, samt ca. 46 minutter til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barn i barneskolealder sokner til Smestad barneskole og Ris ungdomsskole. Det er flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Ullern som ligger i nærheten. Det er også et godt utvalg både private og kommunale barnehager.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmeside og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 384 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, støpte veier og trapper, sykkelparkering og andre forskjellige beplantninger. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang, med tilgang til heis.

Det medfølger en parkeringsplass med elbillader i felles garasjeanlegg. Parkeringsplassen er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen. Sameiet har 4 gjesteparkeringsplasser i garasjeanlegget.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og privat innkjørsel på sameiets tomt med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, felles lekeareal, friområde, felles gangareal og felles avkjørsel, i henhold til reguleringsplan S-2492 datert 17.10.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser, samt oppfølgingsplan 7201 datert 05.04.2001.
Pågående plan- og byggesaker i området:

Husebyplatået – Noreveien 22, 24 og 26 samt Husebybakken 28 B mfl.
Planforslag til politisk behandling datert 09.01.2024. Planen omhandler følgende:
Husebyplatået AS foreslår å omregulere Husebyplatået fra høyspentanlegg, kontor, barnehage og friområde til bolig, forretning, tjenesteyting, kontor og friområde m.m. Hensikten er å legge til rette for bymessig utvikling av utviklingsområdet Montebello i henhold til Kommuneplan 2018. Planforslaget innebærer 64 100 m² bruksareal (BRA) bebyggelse med høyder tilsvarende 3–11 etasjer pluss takoppbygg, hvorav ca. 480–550 boliger. Noreveien 24 og 26 reguleres til bevaring med ny bruk. Dagens friområde i nord erstattes innenfor planområdet. Oslobygg KF fremmer alternativ 2 med 4-parallell skole og flerbrukshall, samt lavere utnyttelse i feltene i vest, tilsvarende ca. 51 450 m² BRA i 3–10 etasjer pluss takoppbygg og ca. 265–335 boliger.
Planforslaget er p.t. under behandling. For nærmere informasjon og for å følge saken, se kommunens hjemmeside:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506932

Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet
Utarbeidelse av planforslag som blant annet omfatter sykkelvei og oppgradering av bussholdeplass. Planforslaget er p.t. under behandling. For nærmere informasjon og for å følge saken, se kommunens hjemmeside:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506737

Eiendommen ligger i et område med nærhet til hensynssoner for steinsprang og elveflom, i henhold til kart mottatt fra Plan- og bygningsetaten.

Fellesutgiftene utgjør kr 6 122,- pr. mnd. og inkluderer: personalkostnader, honorarer, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, bredbånd samt øvrige driftskostnader.
Fellesutgiftene justeres normalt én til to ganger årlig i henhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 6 544 kWh pr. 2025.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett, og dette er inkludert i fellesutgiftene. TV-tuner/dekoder medfølger.

Oppgitte utgifter er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Selger har avtalt Norgespris på strøm for eiendommen frem til 31.12.2026. Prisen er per i dag 50 øre/kWh inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandør kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 285 850,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000,-og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 855,- pr. 2026.

Andel formue er kr 1 135,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
183 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
7 073 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 083 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mads Haneborg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Husebybakken 17-19, med sameiebrøk 106/2975.
Sameiet består av 35 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er båndtvang på sameiets fellesarealer. Det gjelder korridorer, oppganger, garasje, heis og uteområder.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2025: Utbedring av utvalgte terrasser mot ring 3
2022: Gjennomført inspeksjon og utskifting av fasadebord der hvor det var nødvendig på alle terrassene i sameiet.
2022: Installert elbilladere
2022: Vedlikeholdt varmekabler i nedkjørsel til garasjen
2022: Skiftet garasjeport

Planlagte påkostninger:  
Det har vært gjennomført vedlikeholdsarbeid på en rekke terrasser i 2025, og det er planlagt videre vedlikeholdsarbeid fra mai 2026. Styret informerer følgende ". Kostnadene varierer fra terrasse til terrasse, avhengig av hvor mye arbeid som må gjøres. Det er ikke gjort estimater på hva resterende arbeider vil koste. Styret går inn for at dette dekkes via løpende felleskostnader, men slik at det kan være aktuelt å innhente kapital ekstraordinært dersom felleskostnadene ikke dekker det. I fjor innhentet vi rundt kr. 16.000,- per seksjon utover løpende felleskostnader (for å dekke midlertidig opptak av fellesgjeld, som du refererte til over). I år vil vi gå inn for å gjøre arbeid i et mindre omfang enn i fjor."
Styret informerer at vedlikeholdsarbeidet er utført på denne seksjonen. Resterende malingsarbeid foretas når de øvrige balkonger er ferdigstilt.

Tvist mot NCC:
Det har i flere år pågått en tvist mellom sameiet og entreprenør NCC om vannlekkasjer inn i bygningsmasse. Saken har også vært behandlet i rettssystemet hvor det endte med et forlik hvor NCC ble pålagt å tette lekkasjene. Lekkasjene i garasjen er fremdeles ikke fullt utbedret. Styret følger opp saken, og dette arbeidet krever jevnlig tilsyn og inspeksjoner. Ved regnvær observeres fremdeles lekkasjer i garasjen, og utbygger NCC er fremdeles ansvarlig for å utbedre dette. Derfor er det forventet at det også i 2026 vil måtte
gjennomføres flere injiseringer bak betongen i garasjen, i forsøk på endelig å løse problemet.

Øvrig:
- Kun elektrisk grill og gassgrill er tillatt på terrassene.
- Propanflasker skal ikke oppbevares i kjellerbod eller garasje. Det er forbudt å lagre slike under terreng grunnet fare for eksplosjon og brann.
- Markise kan monteres. Det er valgt en bestemt type stoff/farge for sameiet, som det ikke kan avvikes fra.
- Installering av varmepumper eller lignende fast installasjon skal godkjennes av styret.

Styregodkjenning:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Erverver har ikke rett til å bruke seksjonen før godkjenning er gitt.

Eierskapsbegrensninger:
Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn én seksjon. For formålet med forrige setning, skal eier identifiseres med sine nærstående. Bare fysiske personer kan erverve boligseksjoner i sameiet. En seksjonseier i sameiet kan ikke være et aksjeselskap, ansvarlig selskap eller tilsvarende utenlandsk selskap eller innretning.

Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 70 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 31 602,-
Foto  kr 5 500,00
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2640

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 20:33