Sankt Halvards gate 4N

Sankt Halvards gate 4N, 3015 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 113, bruksnummer 424, ideell andel 1/1
Andelsnummer 7, Borettslaget St. Halvard Gate 4, organisasjonsnummer 955260791

BRA (totalt bruksareal): 107 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
2. etasje:
56 kvm: Entré, gang, toalettrom, bod, soverom, kjøkken og stue.
3. etasje:
46 kvm: Gang, bod, bad og 2 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Utvendig:
5 kvm: Sportsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje:
10 kvm: Balkong.

Loftsetasjen (3. etasje) har et totalt gulvareal (GUA) på 56 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 46 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.11.2026 utført av Anticimex AS v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1984, med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon, tekket med takstein. Ytterdør med slette flater og glassfelt. Vinduer og balkongdør med karmer/rammer av tre og aluminium fra 2014. Naturlig ventilasjon i kombinasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken. Vannrør i kobber og rør-i-rør, og avløpsrør i plast, fra byggeår og 2015. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
-Bad: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
-Bad: Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
-Bad: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen, og det er en liten glippe under dusjdøren. Forholdet kan føre til redusert avrenning og oppdemming av vann, slik at vann kan renne ut av døren til gangen ved en eventuell lekkasje.
-Bad: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
-Kjøkken: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk og svelleskader i skjøter.
-Kjøkken: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
-Kjøkken: Avløpsrør, se punktet om avløpsrør under tekniske anlegg.
-Kjøkken: Innredningen har slitasjer og enkelte skader.
-Toalettrom: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk og svelleskader i skjøter.
-Toalettrom: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
-Tekniske anlegg: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
-Tekniske anlegg: Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
-Tekniske anlegg: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
-Andre rom: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk med svelleskader i skjøter.
-Kaldtloft: Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken grunnet lav takhøyde og manglende gulv, og tilstanden i store deler av loftet er ikke fullt ut kartlagt.
-Kaldtloft: Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Forholdet vurderes å være fra før yttertaket ble byttet, og jevnlig ettersyn anbefales.
-Kaldtloft: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone) i loftsluken.
-Etasjeskiller: I 3. etasje er det målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm i soverom mot nord og 15 mm i soverom mot sør. Stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter, og eksakt årsak er ikke kjent.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
-Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll av stakemulighetene forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg gjør takstmannen oppmerksom på følgende forhold, som ikke vurderes med tilstandsgrad:
-Innvendig trapp: Det er åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter, og trappen oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.
-Balkong: Rekkverkshøyden er målt til 90 cm, som er under 1,0 meter, og balkongen oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene på oppføringstidspunktet, er ikke tatt stilling til.
-Elektrisk anlegg: Siste el-tilsyn ble utført i 2019 i regi av borettslaget. Eier har lite opplysninger om el-anlegget før 2018, og det knyttes derfor usikkerhet til hvilke arbeider som er gjort, og om det har vært gjort arbeider som utløser krav om samsvarserklæring. Iflg. selger ble det ikke påpekt behov for utbedringer i leiligheten ved kontrollen i 2019, men takstmannen anbefaler en utvidet kontroll av anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.
-Rømning: Rømningsveiene i 3. etasje vurderes å oppfylle funksjonskravene i teknisk forskrift, men enkelte preaksepterte ytelser er ikke oppfylt. Vinduet er montert 111 cm fra gulv (bør være maks. 100 cm), og åpningens høyde er målt til 54 cm (bør være min. 60 cm).
-Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen, og dagens radonverdier er ikke kjent. Boligen er oppført før krav om radonsperre, og takstmannen anbefaler å kartlegge radonnivåene.
-Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Det bør påregnes ettersyn for å danne seg et bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Det er observert svarte flekker/misfarging i enkelte flisefuger i dusjsonen, mulig mugg/sopp.
- Da selger overtok boligen, manglet kjøkkenventilatoren nettingfilter/fettfilter. Ventilatoren ble rengjort, og det er satt inn engangsfiltre.
- Dekselet til lyset i kjøkkenventilatoren er ødelagt og midlertidig festet. Ventilatoren fungerer som den skal.
- Panelovnen i stuen og én panelovn på et av soverommene fungerer ikke, og må muligens skiftes ut.
- Det er enkelte mindre åpninger mellom laminatbordene i stuen, som ble lagt merke til for et par år siden. Det var omtrent samtidig med byggearbeider på naboeiendommen, som medførte merkbare vibrasjoner i boligen. Årsaken til åpningene er ikke kjent, og det er ikke utført utbedringer.
- Hengslene på en skapdør på et av soverommene var løse, og er erstattet med nye hengsler av en annen type.
- I 2012 ble takvinduet i boden i loftsetasjen fjernet i forbindelse med omlegging av taket i hele borettslaget. I 2021 ble åpningene i himlingen lukket med gips, boden malt og deler av gulvet ferdigstilt. Ytterveggen i boden manglet isolasjon, og det ble lagt isolasjon og montert gipsplater på innsiden. Arbeidene i 2021 er utført av en privatperson (ufaglært).
- Alle tak med takrenner og skorsteinhetter ble byttet av faglærte i 2024. Arbeidet ble organisert av borettslaget, og selger har derfor ikke dokumentasjon på det.

Selger har i etterkant av utfylling av egenerklæringsskjemaet opplyst at belysningen i speilet på badet ikke fungerer. Årsaken er ukjent, og forholdet vil ikke bli utbedret av selger før overtakelse.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Badet har varmekabler i gulv. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner. Iflg. selger fungerer ikke panelovnen i stuen og én panelovn på et av soverommene.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet. Pipen er en del av borettslagets bygningsmasse, og etablering av ildsted bør derfor avklares med styret i forkant.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i beboelsesrom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.11.1984, som omfatter nybygg, bolig m/8 leiligheter (Hus B, der leiligheten ligger). I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 18.08.1983.

Det er gitt ferdigattest for innsetting av takvinduer datert 28.11.2002. Iflg. selger ble takvinduet i leilighetens bod fjernet i 2012, i forbindelse med omlegging av taket i hele borettslaget, da det ble besluttet å ikke ha takvinduer. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. For tiltak som er utført på borettslagets tomt, overtar kjøper sammen med øvrige andelseiere risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Badet i loftsetasjen avviker fra godkjente byggetegninger datert 18.08.1983. Badet er utvidet inn i deler av arealet som på tegningene er bod. Å ta i bruk bod til bad er i utgangspunktet en søknadspliktig bruksendring. Det vites ikke når utvidelsen ble utført. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at deler av balkongene på fasaden mot Sankt Halvards gate, herunder leilighetens balkong, ligger utenfor borettslagets eiertomt, på naboeiendommen gnr. 113/bnr. 6006 , se kartutsnitt for tomtegrenser. Det er ikke tinglyst rett for dette. Kjøper påtar seg, sammen med øvrige andelseiere, risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra grunneier.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Dette er en avtale fra 1916 (tinglyst 13.11.1916, dagboknr. 990097), som gir eieren av naboeiendommen gnr. 113/bnr. 426 (Engene 74) rett til å koble sin kloakkledning til en privat kloakkledning som eiendommens daværende eier hadde lagt i gaten, mot å dele kostnadene likt ved eventuell tilstopping i den felles delen av ledningen. Det er ikke kjent om ledningen fortsatt er i bruk. Denne er ikke av direkte betydning for bruken av denne leiligheten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Sentral og pendlervennlig leilighet på Bragernes, i et område med kort vei til det meste. Bragernes torg med butikker, kafeer og restauranter ligger i gangavstand, og det er ca. 6 minutters gange til CC Drammen kjøpesenter. Nærmeste dagligvarebutikker er Meny Brakerøya (ca. 5 min gange) og Kiwi Brakerøya (ca. 8 min gange).

Kort gangavstand til strandpromenaden langs Drammenselva, som er pent opparbeidet med grøntområder, lekeplasser og badeplass ved bystranda. Bragernesåsen og Drammensmarka gir gode tur- og friluftsmuligheter hele året, og det er flere treningssentre i nærområdet, blant annet på Engenkvartalet og i CC Drammen.

Bussholdeplassen ved Losjeplassen ligger ca. 3 minutter unna, med flere bussruter, se www.brakar.no for rutetider. Det er ca. 13 minutters gange til Brakerøya stasjon, med lokaltog mot Drammen og mot Oslo S og Dal, og gangavstand til Drammen stasjon på Strømsø, se www.vy.no for avganger. Nye Drammen sykehus på Brakerøya ligger også i gangavstand. For bilister er det kort vei til E18.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Bragernes Strand barnehage (ca. 4 min gange) og Brannposten barnehage (ca. 11 min gange).

Skoler: Bragernes skole (ca. 1,1 km), Marienlyst ungdomsskole (ca. 1,9 km) og Børresen ungdomsskole (ca. 1,9 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 214 kvm som tilhører borettslaget. På tomten ligger borettslagets to bygninger med 8 leiligheter hver, felles parkeringskjeller, utvendige sportsboder, en mindre frittstående bod, gjesteparkering og intern adkomstvei. Bakgården er for øvrig opparbeidet med gressplen, sittegruppe og beplantning.

Leiligheten har en fast garasjeplass i borettslagets felles parkeringskjeller. Iht. forretningsfører følger én garasjeplass hver leilighet, og det betales ingen særskilt garasjeleie.

Parkeringsplassen har elbillader. Bruk av laderen krever abonnement hos Wattif, og kostnader til lading faktureres separat fra felleskostnadene.

Iht. husordensreglene er parkeringsplassen i bakgården beregnet for besøkende. Utleie av parkeringsplass skal godkjennes av styret, og beboere i borettslaget har førsterett til leieavtale.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning og boder er etablert i borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene samt bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annen bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Intern adkomstvei og bakgård på borettslagets tomt er opparbeidet og driftes av borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område. Eiendommen er avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål (nåværende) med hensyn på miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur iht. kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplan for Drammen sentrum, vedtatt 30.05.2006, med tilhørende bestemmelser.

I henhold til kommuneplanen ligger hele borettslagets tomt, herunder bygningen med leiligheten, innenfor hensynssone for ras- og skredfare og hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Sonene dekker også store deler av området rundt. Iht. tilstandsrapporten ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Innenfor områder med kvikkleire eller mulighet for kvikkleire, må det utvises ekstra aktsomhet og det kreves ofte geotekniske undersøkelser før byggeaktivitet på eiendommen. Dette kan legge begrensninger for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Iht. kommunens kulturminneregister (lokal verneliste) ligger eiendommen innenfor et registrert sammensatt kulturmiljø. Bygningene er ikke fredet, ikke SEFRAK-registrert og ikke registrert med egen bevaringsverdiklasse. Hensynssonen og registreringen kan medføre begrensninger eller/og retningslinjer for byggtekniske endringer av bygningene fra kommunen.

I nærområdet av eiendommen er det en reguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder Detaljregulering for Nedre Storgate 42, 44 og 46, på sørsiden av Nedre Storgate. Forslagsstiller ønsker å oppføre en ny bygård med ca. 45 leiligheter i inntil 5 etasjer. Iht. referatet fra oppstartsmøtet er bebyggelsen høyere enn kommunedelplanen for sentrum tillater, og den vil få stor påvirkning på sol-, skygge- og utsiktsforholdene for bebyggelsen rett nord for Nedre Storgate, der borettslagets eiendom ligger. Kommunen har bedt om lavere byggehøyder og mindre volum. Det er ikke avklart hvordan et eventuelt nybygg vil påvirke denne leiligheten. Foreløpig status for planen er "Planlegging igangsatt", og oppstartsmøte ble avholdt den 19.02.2026, se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen (med forbehold om at planen blir vedtatt).

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Eiendommen omfattes ikke av bebyggelsesplan, midlertidig forbud mot tiltak eller planforslag.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7.740,- pr. mnd.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjons- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene (fiber med 250 Mbps iflg. selger).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 8.624 kWh pr. år (2025), som tilsvarer ca. kr 14.313,- pr. år.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 169 389 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 52.556,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 419.981,- pr. 01.11.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6.020.259,- pr. 01.11.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 96660149195, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 01.11.2026: 5,95 % p.a.
Antall terminer til innfrielse: 32
Saldo per 01.11.2026: 3 656 789
Andel av saldo: 255 102
Første termin/første avdrag: 31.12.2024 (siste termin 30.06.2042)
Flytende rente

Lånenummer: 96660170364, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 01.11.2026: 5,9 % p.a.
Saldo per 01.11.2026: 2 363 470
Andel av saldo: 164 879
Første termin/første avdrag: 31.12.2024 (siste termin 30.11.2044)
Flytende rente

Det er ingen mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld i dette borettslaget.

4 890 000,00 Prisantydning
419 981,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 309 981,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
12 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 311 071,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 322 061,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.
Dersom forkjøpsrett benyttes skal ny kjøper i tillegg betale et gebyr til boligbyggelaget (NBBO) på kr 8.406,-.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ruchika Srivastava og Naman Srivastava

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget St Halvard gate 4.
Borettslaget består av 16 leiligheter, fordelt på 2 bygninger.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag, tlf. 32 21 15 00.
Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et overskudd på kr 278.348,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 kr 726.546,-.
Dugnader samt noe snømåking tilknyttet borettslaget må påregnes.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere.

Iht. styrets årsmelding for 2025 er styret av den oppfatningen at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er med på å opprettholde verdien på bygningsmassen.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år:
- Bytte av alle tak med takrenner og skorsteinhetter (2024).
- Skifte av internettleverandør med fiber (sommeren 2025).
- Fasadevask.
- Utbedring av kapasitet på ladeanlegg for elbiler i kjeller.
- Rehabilitering av garasjegulv (rens og impregnering).

Saker som er under arbeid:
- Rehabilitering med fuktsperre på betong i yttervegger i garasje, og vannsperre ved garasjeport.
- Utbedring av mur og utvendig betongdekke mot Sankt Halvards gate.
- Vurdering av brannvarsling i garasjeanlegg.

Planlagte arbeid/påkostninger:
- Vask og maling av fasade, planlagt våren 2027.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Iht. vedtektene må andelseiere være medlem av boligbyggelaget, og bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 86548391.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt rådgivingsstime boligstylist   kr -2 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3500 (2 visninger inkludert)  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører NBBO  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører NBBO  kr 5 195,00
Innhenting av off. oppl. Drammen borettslagspakke m/ tegninger   kr 1 389,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering  kr 4500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant. Estimert til:  kr 13 423,10
Boligstyling rådgivning  kr 2 500,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 20-0366/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26366

Sist oppdatert: 13. november 2026 kl. 20:11