Røyrmyr 43

Røyrmyr 43, 4820 FROLAND
Kommunenummer 4214, gårdsnummer 13, bruksnummer 159, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
Halvpart av tomannsbolig:
1. etasje 70 kvm: Entré, stue/kjøkken, to soverom, teknisk rom/vaskerom og baderom.

BRA-e:
Bolig: 9 kvm: Bod.
Garasje: 28 kvm: Garasjens areal.

Åpent areal:
1. etasje 64 kvm: Totalt areal for begge terrassene.

Utvendig bod er ca. 9 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.05.2025 utført av Yngve Ottervig. Det foreligger ferdigattest på boligen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Avvik notert av takstmann er oppsummert i korte trekk under her, det henvises til sidetall for mer informasjon:
Radon: Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.
Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
Bad: Høydeforskjell i fall på gulv og rundt sluk observert en ikke-fagmessig utførelse. Se s. 9.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet, under her oppsummeres den i korte trekk:
2. Nytt dusjkabinett.
11. Åros Stein: Ny garasje. Ellers er det satt opp ny bod og søppelpost, samt ny terrasse.
12. 2 nye kurser av elektriker med dokumentasjon. Lys, stikkontakter m.m. utført av fagmann, men uten dokumentasjon.
12.1. Deler av elektrisk anlegg har samsvarserklæring.
17. Nabovarsel er sendt fra Røyrmyr 41 ang. endring på nedkjørsel til garasje m.m.
23. Tilstandsrapport fra 2022 når jeg skulle kjøpe.
24. Signert avtale med nabo om bruk og ansvar for hver del av felles eiendom.
Tilleggskommentar: Da jeg er handicapped og har begrenset evne til å arbeide, så har jeg fått mye hjelp til det som er gjort på eiendommen som terrasse, bod, garasje m.m.

Kort og godt oppsummert om eiendommen:
- 200 liter varmtvannstank
- Romslig dusjkabinett med hånddusj, rainfall og massasjedyser. Steam og IR-sauna funksjoner. Ulike farger i lys og bluetooth for musikk, samt en krakk som medfølger.
- Speilskap med lys på bad
- Sentralt med nydelige solforhold
- Fantastisk utsikt og beliggende i endevei
- Ringeklokke med kamera, mikrofon og gjenkjenning direkte på telefonen. Ringeklokken er uten kostnad via Netatmo app. Øvrige kameraer virker uten abonnement, men uten videoopptak. Det er to stk. kameraer på garasjevegg.
- Nyere garasje med elport og enkel tilkobling for elbillader (rør og kurs ligger klart)
- Ny terrasse og inngangsparti 2022-25
- Nybeiset terrasse og nymalt rekkverk
- Ekstra kjøleskap i bod som medfølger
- Arbeidsbenk i garasje og stor sjenk i stue medfølger
- Handicap- og barnevognvennlig med alt på en flate og rampe opp til inngangspartiet
- Rolig område med kun en nabo som kjører forbi boligen til sitt hus
- God plass til parkering utenfor
- Turløyper, barnehage og en innholdsrik lekeplass få meter unna

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Kombiskap i boden (kjøl/frys), oppvaskmaskin, komfyr, kombiskap (kjøl/frys) på kjøkken og koketopp.

I tillegg medfølger en stor skjenk, arbeidsbenk, fast belysning i stue og kjøkken og hyller i boden. Resterende møbler i boligen kan også kjøpes etter nærmere avtale direkte med selger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er varmekabler i gulv på baderommet og i gangen, samt peisovn i stua.

Det foreligger ferdigattest på Røyrmyr 43 og Røyrmyr 45, datert 07.09.2016.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke garasjen. Kommunen opplyser at garasjen ble meldt inn ferdig 18.08.2023. Det er ikke funnet dokumentasjon på at boden er byggemeldt eller om det er krav til dette grunnet størrelsen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4214/13/159/1:
05.02.2016 - Dokumentnr: 106920 - Bestemmelse iflg. skjøte
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening
Overført fra: Knr:4214 Gnr:13 Bnr:159
Meglers kommentar: Det er tinglyst pliktig medlemsskap i velforeningen i området.

05.02.2016 - Dokumentnr: 106920 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Froland Kommune og Bliksåsen Panorama AS
Org.nr: 946 439 045
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Meglers kommentar: Generell bestemmelse om kommunens rett til å vedlikehold-og adkomstrett til ledningsnett.

16.09.2016 - Dokumentnr: 843800 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/2

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er i henhold til seksjonering og tomteareal (felles) et sameie mellom Røyrmyr 43 og Røyrmyr 45, men det er ingenting som deles mellom dem annet enn vedtekter rundt bruken av tomteareal. Se tekst under "tomteforhold" for mer info.

Eier har tidligere fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om mindre feil i denne.

Eiendommen har en fin beliggenhet på Bliksåsen i enden av veien. Det er et attraktivt, barnevennlig og nyere boligfelt i Froland, i kort avstand fra Osedalen/sentrum. Det er barnehage, ballbinge, treningsaparater og frisbeegolfbane like ved, og det er kort vei til sentrum med trygg gangvei hele veien. Gode turmuligheter med tilgang til en rekke stier via grusveien som går inn bak barnehagen på feltet. Herfra kan man ta turen til utsiktspunkter som Boråsknatten og Blåfjell, og badeplasser som for eksempel Trevann og Boråskjenna. I Osedalen finner man dagligvare, vinmonopol, apotek og ulike butikker, samt bakeriutsalg og flere spisesteder. Fra eiendommen er det omtrent 3 km til Froland skole (1-10 kl.). Ved skolen finner man også Frolandia og Kringla, som byr på idrettsanlegg med svømmehall, kunstgressbaner, utendørs løpebane og lysløype.

Det tar omtrent 20 minutter med bil til Arendal sentrum. Skolebussen til barneskolen er ca. 50 meter unna. Nærmeste busstopp er i bunnen av bakken og herfra er det gode forbindelser til Stoa og Arendal, samt videre fra Arendal både øst og vestover.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Tomten er felleseid sammen med nabo i Røyrmyr 45 slik det fremgår av kart, men det foreligger en skriftlig avtale rundt bruken av arealene. Det er et naturlig skille mellom disse eiendommene og følgende er forklart i avtalen/vedtektene for sameiet:
Deling gjøres ved å trekke en linje i begge retninger gjennom byggets delevegg, med unntak av en mindre retningsendring ved ny innkjørsel til nr. 45. Det er merket med fysiske grenser etter enighet mellom eierne. Det fremgår også at eier av 43 skal ha levegg og bod mot 45 som fysisk deler av tomten. Videre skal de i fellesskap sette opp et gjerde som deler resterende areal. De respektive to delene av tomten kan eierne hver for seg disponere fritt og det er eget ansvar for vedlikehold av "sin" side.

Det understrekes at tomtearealet oppgitt i salgsoppgaven gjelder hele eiendommen, også nabo i Røyrmyr 45 da det ikke er målt opp hvor stor hver enkelt del er. I grunnkart mottatt fra kommunen er tomtens grenser oppgitt som nøyaktige (for hele eiendommen).

Det er god plass til flere biler på egen tomt, samt i tilhørende garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Reguleringsplan for området: Bliksåsen del 1, formål er bolig.
Kommuneplanens arealdel viser også til boligbebyggelse i området. Det kan komme flere boliger på veien som går videre forbi barnehagen. Reguleringsplan og bestemmelser kan ettersendes interessenter ved forespørsel.

Det er ingen felleskostnader eller etablert sameie mellom Røyrmyr 43 og Røyrmyr 45 i tomannsboligen. Det er laget vedtekter for sameiet som i hovedsak gjelder tomtegrenser og disponering av uteareal - Hver til sitt naturlige areal fordelt ca. midt på boligen.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende:
Renovasjon kr. 4.818,-
Vann, avløp og feiing/tilsyn kr. 12.912,-
Eiendomsskatt kr. 3.930,-

Kommunale avgifter er kr 21.660,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år. / 5.200 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 10.000,- (topp forsikring og innbo).
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber internett og TV-pakke med opptak og 2 bokser (stue og soverom) til kr. 998,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger. Det er binding på Telia frem til 2026 som ny eier overtar, dette kan sies opp mot et mindre gebyr dersom ny eier ønsker det.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Det understrekes at strømforbruk vil ha et større avvik ved helårsbruk av boligen. Det er ikke montert vannmåler i boligen.

Formuesverdi for 2023 var kr 485.987,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 1.943.948,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er eiendomsskatt i Froland kommune.

2 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

69 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
80 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 870 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Gunnar Rosland

Etter nærmere avtale, men kan overtas ganske snarlig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 6.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0087/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2587

Sist oppdatert: 28. mai 2025 kl. 13:03