Kirkebakken 6

Kirkebakken 6, 4836 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 501, bruksnummer 268

Totalt bruksareal BRA: 350 kvm

BRA-i:
Kjeller 9 kvm: Råkjeller/bod.
1. etasje 125 kvm: Entré, tre ganger, to soverom, stue, spisestue, kjøkken og bad.
2. etasje 110 kvm: Gang, grovkjøkken, kjøkken, toalettrom, tv-stue, spisestue og stue.
Loftsetasje 67 kvm: Trapperom, tre ganger, to bad og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 39 kvm: Fire boder.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 10 kvm: Takterrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 91 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 67 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 24 kvm. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er målverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH) og totalt gulvareal(GUA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.02.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er i henhold til tilstandsrapport oppført med grunnmur av naturstein. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygningen er oppført med kjeller under en mindre del av bygget, og med krypkjeller under resterende del av boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Hovedsakelig vinduer med karmer av tre, og
to-lags glass.

Det gjøres spesielt oppmerksom på.
TG1: 46%
TG2: 39%
TG3: 10%
TGIU: 5%

Følgende har fått tilstandsgrad 3:

Rom under terreng
- Helhetsvurdering: Synlige symptomer på fuktproblematikk er registrert. Spor etter treskadeinsekter og fuktsymptomer på gulv og vegger/grunnmur. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelkelag. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til over 20 vektprosent. Det ble registrert kritisk fuktverdier i konstruksjonen, noe som tyder på pågående fuktskade. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Skjulte eller bakenforliggende skader er høyst sannsynlig oppstått som følge av fuktpåkjenning, angrep av treskadeinsekter og registrert svikt/nedbøyning i gulv i overliggende stue (se avsnitt «Etasjeskille» for nærmere kommentarer). Eksakt årsak er ikke kjent, men svakheter med dreneringen og fuktoppsug fra grunnen vurderes til å være en medvirkende årsak. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter i hver etasje er målt til 15 mm på kjøkken og største soverom i 1. etasje, 45 mm i spisestue og 65 mm på grovkjøkken i 2. etasje, samt 20 mm på soverom (over spisestue) og 25 mm på soverom (over stue) i loftsetasje. Det er også stedvis registrert knirk i gulvflater.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i kjeller og krypkjeller. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i kjelleren som tilsier funskjonssvikt. Se avsnitt om "Rom under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det er ikke etablert utvendig fuktsikring. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Nevnte forhold kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad (minste) loftsetasje: Overflater gulv, fallforhold (gulv), membran, tettesjikt og overgang til sluk, ventilasjon. S. 9.
Bad (største) loftsetasje: Overflater gulv, fallforhold (gulv), membran, tettesjikt og overgang til sluk, ventilasjon. S. 10.
Ba 1 etg.: Helhetsvurdering. S. 11.
Kjøkken 1 etg.: Vannrør. S. 11.
Kjøkken 2 etg.: Vannrør, avløpsrør. S. 12.
Toalettrom 2 etg.: Ventilasjon, vannrør, avløpsrør. S. 12.
Øvrige rom- 1 etg.: Ventilasjon. S. 13.
Krypkjeller: Innvendig inspeksjon. S. 14.
Loft-innredet-inkl. kott: Overflater himling/undertak, konstruksjonsoppbygging, ventilasjon. S. 14.
Loft-uinnredet/råloft: Overflater vegger/undertak, kontroll av diffusjonssperre. S. 15.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom), avløpsrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom), ventilasjon. S. 17
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Konstruksjon, fasader ink. kledning. S. 18
Dører og vinduer: Vinduer, takvinduer, dører. S. 19
yttertak: Inspeksjonsmulighet, takgjennomføringer, skorsteiner over tak, annet. S. 20.
Balkonger, terrasser, veranda etc: Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom. S. 20.
Grunnmur: S. 20.
Forstøtningsmurer-inkl. trapp ved inngangsparti: S. 22.
Frittstående byggverk: S. 22.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det ved kraftig vind fra en retning har dryppet vann langs piperøret på et soverom i loftsetasjen. Dette skal kun ha skjedd noen få ganger. Det er utført arbeid på taket på uthuset i 2014/2015, hvor takpapp ble byttet og takstein lagt på igjen. Takrenner og nedløp på boligen ble skiftet av fagfolk i 2021, og to vinduer ble byttet av fagfolk i 2020. Det er også utført diverse arbeid på det elektriske anlegget av fagfolk, inkludert utvidelse i 2016, installasjon av elbillader i 2021 og installasjon av varmepumpe i 2021. Videre opplyses det at det har vært skadedyr i boligen, men at det etter utbedring ikke er gjort funn i feller i kjelleren på over ett år.

Både selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapporten er vedlagt salgsoppgaven og må leses nøye.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Oppgradering av tettesjikt på takterrasse.

2023:
- Ny varmtvannsbereder og rør-i-rør system på bad i 1. etasje.

2021:
- Installert luft til luft varmepumpe utført av Total Service AS.
- Installert elbillader utført av Tommy Tollefsen. Samsvarserklæring foreligger.
- Utskifting av takrenner og nedløp.

2020:
- To vinduer skiftet i 2. etasje.

2018:
- Installert to AMS-målere. Samsvarserklæring foreligger.

2016:
- Ombygging/rehabilitering av elektrisk anlegg utført av Richard Andersen Elektro. Samsvarserklæring foreligger.

2015:
- Undertakstekking oppgradert/fornyet på bod, skader i bordtak/taktro utbedret.

2002:
- Begge bad i loftsetasjen oppgradert.

Eneboligen er opprinnelig oppført i 1720 og utgjør dermed en av av de eldste i Arendal by. Dette er en eiendom med mye historie, sjel og unike særtrekk. Eiendommens usjenerte uteplass og solrike balkong med fritt utsyn er sjelden vare i sentrum.

På høyresiden av veien, tre trinn opp en sjarmerende steintrapp møtes man av en svartmalt dobbel tredør med "Anno 1720" skrevet over døren. Kirkebakken 6 er et sjelfullt hjem, rikt på varme, karakter og originale detaljer. Boligen kombinerer et herskapelig uttrykk med det gamle og sjarmerende, slik området på Tyholmen gjør. Det hvite trehuset og karakteristiske vinduene er en viktig del av representasjonen i bydelen som sies å være Arendals best bevarte.

Gjennom hoveddøren kommer man inn i en koselig entre med to dører. Døren rett frem fører inn i hybelen som inneholder: Gang, som videre fører inn til stue, spisestue, kjøkken, soverom og et bad. Denne delen har vært innredet som utleiedel. I 1 etasje er det i tillegg et stort soverom/kjellerstue og gang/trapperom.

Boligen har vedovner i flere rom, som skaper lun stemning og et villa-preg i huset. Peisovnen i hovedstuen i 2 etg. er plassert på en måte som gjør den bindende for rommet og godt synlig. Med behagelige farger i stil med resten av stuen og unikt design er den prikken over i-en i boligens hovedetasje. Hovedstuen i andre etasje er et lyst og luftig rom med heltre-bord på gulvet og synlige takbjelker. Utgang til veranda fra stuen. I 2 etasje finner man også en elegant spisestue i blå toner, med lyse vegger og mørkt gulv, samt kjøkken med tilhørende grovkjøkken, toalettrom og gang/trapperom. Hvitevarer i 2 etg. og fryser i bod medfølger kjøpet. Dører i 2 etg. er dekorert med malerier som representerer den lokale kulturarven, og bidrar til en helt spesiell atmosfære.

Trappen binder sammen 1 til 3 etasje. Loftsetasjen inneholder 3 soverom, 2 bad og gang. Det største badet har adkomst via gang direkte knyttet til et av soverommene. Begge bad er utstyrt med dusj, servant, toalett og varmekabler i gulv. Bad nr. 2 i 3 etasje (minste) samt. bad i 1 etasje er i tillegg utstyrt med opplegg for vaskemaskin.

Det er god plass til oppbevaring i boder og kott. Det er råkjeller under deler av boligen med tilgang via luke på kjøkken i 1 etg.

Dette er en helt spesiell bolig midt i sentrum av Arendal. Boligen har huset mennesker gjennom flere generasjoner og er nå klar for nye eiere!

Lamper og garderobeskap i 1. etasje/utleiedel medfølger ikke. Louis Paulsen PH-lamper i 1. og 2. etasje
følger ikke med. Piano kan medfølge hvis avtalt.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med luft til luft varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Luft til luft varmepumpe fra 2021 er plassert i gang i 2. etasje. Det er gulvvarme på bad i loftsetasje og varmekabler deler av på bad i 1. etasje.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 08.04.2026. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Den del av boligens 1. etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.  
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Energiattest hentet fra 2022. Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Midt i Kirkebakken, på historierike og vakre Tyholmen sentralt i sentrum, ligger Kirkebakken 6. Bevaringsverdig og svært attraktiv boligområde omringet av brosteingater, sjarmerende bygg, sentrumsfasiliteter like ved og overblikk over byen. Beliggenheten gir det beste av å bo i de vakre og koselige omgivelser- samtidig som handlegater, restauranter, kjøpesenter med bla. apotek, vinmonopol og treningssenter mm. er å finne i umiddelbar nærhet. Gaten er tilbaketrukken fra handlegater i sentrum og man kan nyte roen i sin egen bakgård, i hagen og på den solfylte verandaen. Dette er en unik atmosfære- en sjelden perle.

På sommerstid kan man nyte musikken fra konserter i sentrum og kort vei til det som skjer av festivaler, båtrace og morro.
Fra bussterminalen i sentrum er det gode forbindelser til områder rundt. Det er barnehage og skole i gangavstand fra eiendommen, blant annet Arendal videregående skole, St. Franciskus barnehage og skole på Tyholmen.

Tyholmen er Arendals eldste og best bevarte bydel. På grunn av kanaler i byen står bygningene nærmest uberørt etter bybrannene. Eiendommene på Tyholmen, inkl. Kirkebakken 6 er SEFRAK-registrert og ligger i spesialområde for bevaring.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Tyholmen barnehage (1-5 år): 0.4 km
St Franciskus barnehage (0-5 år): 0.4 km
Villa Matilda Strømsbu (1-5 år): 0.8 km

Skole:
St. Franciskus skole (1-10 kl.): 0.4 km
Stinta skole (1-10 kl.): 0.9 km
Steinerskolen i Arendal (1-10 kl.): 2.3 km
Strømmen oppvekstsenter (1-7 kl.): 2.5 km
Arendal videregående skole: 0.1 km
Det er også svært kort vei til Arendal kulturskole Kulturkammeret. Her finnes du også ungdomsklubb og Juniorklubb i Smia.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Vakker eiertomt midt i sentrum. Tomten opptrer som en liten oase for seg selv midt på Tyholmen, opparbeidet med skjønn hage, bakgård (som kan benyttes til parkering) og balkong- et sjeldent syn i denne bydelen. Tyholmen er Arendals eldste bydel, og eiendommen er omringet av rik historie. Lekker utsikt utover Tyholmens vakre brosteinsgater og skjønne trehusbebyggelser, Kittelsbukta, sentrum og omegn. Tomten har gode solforhold med sol på balkongen til 22.00 sommerstid ifølge selger.

Tomteareal er på 348,9 kvm. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Arendal kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Boligen har el-bil lader. Bakgården kan benyttes til parkering. Det er i tillegg mulighet for leie av p-plass flere steder i sentrum, og rett ved boligen som nåværende selger
disponerer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er installert vannmåler på eiendommen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor i reguleringsplan Tyholmen (ID: 2014r15), vedtatt 11.10.1999, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Arendal (2023 - 2033) (ID: 42032022-8), vedtatt 27.04.2023. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Eiendommen ligger i et spesialområde for bevaring. Formålet er å "bevare, videreutvikle og dels gjenopprette områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier i sammenheng med omkringliggende miljø. Tiltak som virker skjemmende og som kommer i konflikt med planens målsetting, tillates ikke." Dette innebærer strenge restriksjoner for blant annet riving, ombygging og fasadeendringer.

Hovedbygningen på eiendommen er SEFRAK-registrert. Bygningen er i registeret datert til 1720. SEFRAK er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. En SEFRAK-registrering innebærer ikke et automatisk vern, men fungerer som et varsel om at kommunen må gjøre en særskilt vurdering av kulturminneverdien før den eventuelt gir tillatelse til tiltak som riving eller endring.

Eiendommen berøres av hensynssoner for bevaring av kulturmiljø i både reguleringsplan og kommuneplan. Dette er soner som skal sikre bevaring av områdets særpreg. Gjeldende soner er:
- Hensynssone 660: Bevaringsområder (i henhold til reguleringsplan "Tyholmen").
- Hensynssone H570_01: Bevaring av kulturmiljø (i henhold til "Kommuneplan Arendal 2023 - 2033").

Det er varslet oppstart av en detaljreguleringsplan for "Kanal i Arendal sentrum" (saksnummer 42032023-2). Planen, som er under arbeid, skal sikre areal til en kanal fra Kittelsbukt til Pollen og vil vurdere blant annet brokryssinger og gatebruk. Planområdet berører eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 38 102,- for 2025. Beløpet innebærer kommunale eiendomsgebyrer (V/A, eiendomsskatt, eventuelle feiing/tilsyn) og renovasjon. Fordeles slik:
Kommunale avgifter: kr 21 595,-
Eiendomsskatt: kr 11 690,-
Renovasjon: kr 4 818,-

I tillegg til kommunale gebyrer opplyser selger om øvrige kostnader:
Selger opplyser om et årlig strømforbruk på 29 470 kWh. Det er tegnet Norgespris på eiendommen.
Eiendommen har en årlig forsikringspremie på kr 23 500,-.
Velforening (Tyholmen Vel) kr 300,- pr år-.
Eiendommen har vannmåler.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 358 904,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 435 615,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 11 690 pr år.

5 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

140 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
160 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 760 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann Camilla Krogh

Etter nærmere avtale.

Tyholmen Vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnbok pr stk. 290,00
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 2 700,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 21 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 28 550,00
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0208/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25208

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 18:45