Rolf Hofmos gate 11

Rolf Hofmos gate 11, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 237, bruksnummer 33
Andelsnummer 31, Rolf Hofmos Borettslag, organisasjonsnummer 994 036 971

Totalt bruksareal BRA: 39 kvm

BRA-i:
4. etasje 34 kvm: Entré, bad/vaskerom og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Nordvestvendt balkong

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong til stedige masser. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 3 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2 og de gjelder overflater på badet og membranen grunnet alder.

Videre er det ikke foretatt hulltaking på bad da dette ikke er fysisk mulig grunnet tilliggende konstruksjoner på badet.  

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Attraktiv og stilren 1-roms andelsleilighet med svært ettertraktet beliggenhet på Ensjø. Leilighetens planløsning gir god størrelse på alle rom, med mulighet for å sette opp lettvegg for å lage et soverom. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Romslig stue med god plass til sofagruppe og en tv-seksjon. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys, og skaper en lys og luftig atmosfære i stuen. Herfra er det utgang til en solrik balkong.

BALKONG
Boligen har en nordvestvendt balkong på ca. 8 kvm med sjarmerende ettermiddagssol. Her er det god plass til å møblere med en sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Selger informerer om gode solforhold på ettermiddagen fra ca. 16 til kl. 21.

KJØKKEN
Her er kjøkkenet holdt i en sosial og åpen løsning mot stuen, som sørger for et naturlig og sosialt samlingspunkt. Kjøkkeninnredningen er av lyse, slette fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Kjøkkenet er levert av Sigdal.

BAD
Pent flislagt bad fra byggeår med gulvvarme. Baderomsinnredningen består av vegghengt klosett og servant nedfelt i innredningen, med vegghengt speil. Dusjhjørnet har svingbare glassdører. Det er både opplegg og plass til vaskemaskin og tørketrommel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisitet og vannbåren varme/ fjernvarme til radiator.

Det foreligger ferdigattest datert 22.07.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en bestemmelse om bebyggelse med flere bestemmelser tinglyst i 1939, bestemmelser om vann/kloakkledning tinglyst i 1955, bestemmelser om bebyggelse tinglyst i 1957, bestemmelser om vannledninger tinglyst i 1963 og 1982 samt en erklæring/avtale med bestemmelse om vedlikehold og fremtidig utvikling tinglyst i 2006.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:

Avtale om støyvoll m.v. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 231 BNR: 111, 648 og 649, dagboknr 9914, tinglyst 09.02.2006.

Bestemmelse om adkomstrett med bestemmelser om parkering. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53, dagboknr 33651, tinglyst 12.01.2012.

Rettighet til kum. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53, dagboknr 33651, tinglyst 12.01.2012.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger tilbaketrukket i bakkant av attraktive og pulserende Ensjø torg, i bydel Gamle Oslo, og
grenser til idylliske Kampen, Jordal, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, med nyetablering av ca. 6000 nye boliger, mange nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse. NRK blir en av boligens nærmeste naboer! Det er ikke enda klart når byggeprosessen setter i gang eller når et vil stå klart, men er en klar fordel for bydelen.

I "tøffelavstand" fra boligen kan du gjøre storhandelen på enten Kiwi i Rolf Hofmos gate rett ved boligen,
eventuelt på Spar i første etasje på Ensjø torg og det er kort vei til både Rema 1000 og Kiwi i både
Gladengveien. Ved siden av Kiwi i Gladengveien finner du også Europris. For øvrig er det serveringssteder som Åpent Bakeri og Hy´s Sushi i første etasje på Ensjø torg. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness rett over gaten og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her finner man "Frøken Smillas", som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid. Videre finner du også "Happis Ice Cream" og over gaten i nye Locus har de åpnet "Kinabolle", "Squeeze" massasje, "Oilo Beauty". Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem – den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: www.ensjo.org).

Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo uten bil! T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved nye Jordal amfi, Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rolf Hofmos gate 11 sogner til Kampen skole (1.-7.trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 238 kvm som tilhører borettslaget. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4293 datert 28.02.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er under utvikling og det må påregnes at det er byggesaker i området.

Saksnummer 202308550 - byggesak: Rolf Hofmos gate - Oppgradering av vei mellom Ensjøveien og undergangen under Gjøvikbanen. Det ble gitt igangsettingstillatelse 10.04.2024.

Saksnummer 202462826 - Byggesak - Jordal terrasse 2-14, Rolf Hofmos gate 1-9 og Hedmarkgata 17-23. Utskifting av balkongdører, vinduer og rekkverk. Det skal også etableres lufteventiler i fasaden og fasaden skal males. Igangsettingstillatelse gitt 01.04.2025.

Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.06.2022. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell. Planlagt beslutning om offentlig ettersyn 23.06.2025

Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Oppdatert planforslag ble mottatt 27.02.2025

Saksnummer 202210596 - Reguleringssak - Strømsveien, Innspurten - E6 GSV - Ensjøveien - Detaljregulering. Planforslaget omhandler prosjektet for ny sykkelveg med fortau, oppgradering av bussholdeplass Helsfyr T og ny gangkulvert langs E6 Strømsveien mellom Innspurten og Ensjøveien. Plansak ble avsluttet 23.01.2025

Saksnummer 202453936 - Byggesak - Hedmarksgata 13-15, Numedalsgata 2-12 - Rammetillatelse gitt 20.12.2024. Oppførelse av bolig- og næringsbygg på 6 etasjer og parkeringskjeller. Det skal etableres totalt 100 boenheter.

Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser. Bemerkningsmøte ble utført 05.03.2025

Saksnummer 202452745 - Byggesak - Østerdalsgata 7 B - Ombygging og bruksendring av kontorlokaler til boliger. Rammetillatelse ble gitt 30.12.2024. Eiendommen ligger på Jordal, i bydel Gamle Oslo. Bygningen ble oppført som bo-, rehabiliterings og behandlingssenter for Lovisenberg Diakonale Sykehus med omsorgsboliger og kontorer i 1. etasje, i år 2000. Søknaden omhandler bruksendring av store deler av kontorarealene til soverom. Søknad om igangsettingstillateste sendt 22.04.2025

Saksnummer 202002020 - Reguleringssak - Østerdalsgata 1A-L - Planforslag til politisk behandling. Planforslaget omhandler regulering av Østerdalsgata 1 A-L til kombinert bolig og næringsformål. Planen regulerer et nytt 5-etasjers flerfunksjonelt bygg samt et nytt atrium og paviljong. Oversendelse av planforslag sendt 11.06.2024.

Saksnummer 202450478 - Byggesak - Østerdalsgata 7 A - Bruksendring fra undervisning til treningssenter. Igangsettingstillatelse gitt 10.02.2025

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i reguleringsplanene på Oslo Kommune sine hjemmesider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7 976,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, oppvarming, Kabel-TV, bredbånd, betjening av lån, forretningsførsel og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Varmtvann/varme: 350,-
Felleskostnader: 2.066,-
Kabel-tv/Bredbånd: 410,-
Kapitalkost. lån 2 OBBK01: 790,-
Kapitalkost. lån 1 1OB928: 4.360,-
Dersom lånet innbetales vil felleskostnadene være på 2 826 kr.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Borettslagets lån med lånenummer 1OB928-98207357723 er avdragsfritt i år. Frem til 01.11.2039 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.  

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 600,- pr. år. / 1407 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på  kr 410 pr. mnd. som er bakt inn i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke, men kan hentes gratis hos Teliaforhandlere.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 948 839,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 795 355,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4 123,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 1 057 000,- pr. 01.05.2025

#1
Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 174 025 331,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: OBBK01-98207365807
Restsaldo: 12.799.994,-
Andel restsaldo:
Restløpetid: 14 år 7 md.
Antall terminer pr år: 12
Rentebetingelser: 5,28% flytende

#2
Lånenummer: OBBK02-98207947776
Restsaldo: 344.766,-
Andel restsaldo:
Restløpetid: 1 år 1 md.
Antall terminer pr år: 12
Rentebetingelser: 5,28% flytende

#3
Lånenummer: 1OB928-98207357723
Restsaldo: 160.880.571,-
Andel restsaldo:
Restløpetid: 34 år 6 md.
terminer pr. år: 12
Avdragsfritt t.o.m: 01.11.2039
Rentebetingelser: 5,28% flytende

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

3 200 000,00 Prisantydning
1 057 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 257 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 276 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Audun Kalrud

Leiligheten er tilknyttet Rolf Hofmos Borettslag. Borettslaget består av 165 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget er forsikret gjennom if forsikring.

Planlagte påkostninger:
- Det ble på årsmøte for 2025 ikke vedtatt påkostninger av betydning for fellesgjeld og felleskostnader.

Foretatte påkostninger:

2024:
- Mindre utbedringsarbeider på takene.
- Beslutning om å installere GTE-PRO delstrømsflter med pumpe, magnet og vakuumavgasser på sirkulasjonsvannet til radiatorvannet vårt. Dette for å hindre at skitt og partikler tetter kraner og skader radiatorene. Arbeidet ble utført i januar 2025. Det ble også montert en automatisk påfyllingsløsning. Dette skal sikre at trykknivået holdes stabilt når beboerne lufter radiatorene sine.
- Maling av enkelte korridorer

2023:
- Installasjon av røykdetektorer i alle bodområder vår/sommer 2023.
- Installasjon av såkalte summere(brannvarslere) i annenhver etasje i korridorene i alle blokkene vår/sommer 2023.
- Brannvarslingsanlegget vårt er nå soneinndelt slik at ved brann i 11 varsles 13 og 15 (felles garasje med 11), men ikke 17 og 19. Ved brann i 17 og 19 varsles ikke 11, 13 og 15.
- Orienteringsplan med oversikt over alle detektorer i alle blokker er gjort tilgjengelig for Brann- og redningsvesenet ved brannsentralen i nr. 11.
- Alle brannslanger i boenhetene ble fjernet og erstattet med miljøslukkere vinter 2023.
- Nye LED-baserte nødlys/markeringslys og ledelys ble installert i alle blokker høsten 2023.
- Blandeventilen som sørger for riktig temperert varmtvann, ble byttet i november.
- Flere sprekker i garasjegulvet/taket mellom U2 og U3 ble tettet våren 2023.
- Store reparasjonsarbeider ble utført på flåteanleggene i U2 og U3 høsten 2023.
- Mindre utbedringsarbeider på takene.

2022:
- Nye sykkelstativ ved nr. 15 og ved nr. 17 (finansiert av miljømidler fra OBOS)
- Ekstra benk ved nr. 17 (finansiert av miljømidler fra OBOS),
- Spyling av alle bunnledninger
- Utvidet wifi i garasjen
- Overgang til betaling via app for lading av elbil
- VVS-sjekk i 13 leiligheter
- Utdeling av nye røykvarslere med tiårs batterilevetid
- Påbegynt prosjektering av utvidelse av brannvarslingsanlegget i fellesarealene.

2021:
- Maling av alle fasader, beising av trepanel og utskiftning av råtne paneler samt maling av vinduer med behov.

2020
- Beising av trepanel på østsiden av blokkene sjete etasje og enkelte verandaer i femte etasje.
- Bytte av hengsler på alle hovedinngangsdører-
- Oppgraving, ny fyllmasse og asfaltering ved begge nr. 15 innganger.
- Graving/tetting ved ventilasjonsrør nr. 19.
- Stedvis maling av korridorer. Reparasjon og utskiftning av slitedeler på flåteanlegget i garasjen.

2018/19:
- Planting av to trær på plenen ved nr. 17 og 19.
- Maling av vegger i garasjen, samt enkelte korridorer og dører i de ulike oppgangene
- Høytrykksspyling av verandaer
- Klamring/utbedring av enkelte innvendige nedløpsrør som ikke tålte påkjenningen ved store nedbørsmengder våren/sommeren 2019
- Heving av asfaltkant ved hhv garasjenedkjøring og dør ved garasje for å unngåvanninntrenging ved store nedbørsmengder.
- Bytting av alle armaturer i korridorene byttet til sensorbaserte LED-armaturer.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter første annonserte visning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,2% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0224/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25224

Sist oppdatert: 08. august 2025 kl. 22:34