Alexander Kiellands gate 18F

Alexander Kiellands gate 18F, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1621, ideell andel 1/1
Andelsnummer 56, Alexander Kiellandsgate II Borettslag, organisasjonsnummer 975495671

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
4. etasje 45 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom og bad.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.
Loft 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex AS

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1960.
Iht. tilstandsrapport er grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong.
Yttervegger er i tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk og fasadeplater.
Yttertaket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein.
Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db30.
Vinduer og balkongdør er fra 2019 med karmer og rammer av tre, utvendig kledd med metallplater.
Fra stuen er det utgang til en balkong på 6 m².

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og anlegget er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget ble skiftet ut i 2019.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Balkong
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger), riss/sprekker i fliser og tegn til løse gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Bad
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke tillatt å montere mekanisk avtrekk ihht borettslagets vedtekter, da det berører ventilasjonen i hele bygget.
Kjøkken
- Ventilasjon: Det er ikke etablert avtrekkskanal. Det er ikke tillatt å montere mekanisk avtrekk ihht borettslagets vedtekter, da det berører ventilasjonen i hele bygget.

Tekniske anlegg
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Selger oppgir at det ble

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk og fordi badet er fra 2025.
Tekniske anlegg
- Stakeluke er plassert i kjellerbod.

Balkong
Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Det er ikke ihht dagens krav, men kravne som gjaldt på oppføringstidspunktet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Selger opplyser at det ble oppdaget fukt og kondens i taket på soverommet i 2021, som ble utbedret av fagfolk i 2024.
Det ble også avdekket omfattende feil på det elektriske anlegget, som ble totalrenovert i 2019.
Det lagt nytt gulv på kjøkkenet i 2026.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Diverse elektriske arbeider utført. Samsvarserklæring foreligger.
- Lagt nytt gulv på kjøkkenet.

2025:
- Felles baderomsprosjekt i regi av borettslaget, med rehabilitering av badene inkludert flislegging, elektrisk gulvvarme, rør-i-rør-system, automatisk vannstopper og legging av toppmembran.
- Rehabilitering og fornying av vann- og avløpsrør i bygget under felles baderomskampanje. Utført av VBM Byggfornyelse AS.

2024:
- Tømrerarbeider utført.
- Utbedring av fukt og kondens i soveromstak, herunder tetting av gliper med skum, montering av EPS-isolasjon, utskifting av gips samt maling av tak og vegger. Utført av Skedsmo Tømrer & Betongentreprenør AS.

2023:
- Montert nytt skyvedørsskap med speildører i gangen.

2019:
- Oppgradering av det elektriske anlegget med blant annet utskifting av sikringsskap, jording av stikkontakter, opplegg til downlights og nytt bad, komfyrvakt, samt opplegg for ventilator. Utført av Comfort Elektro AS.

- Utskifting av vinduer, balkongdører og kledning på balkongvegg i regi av borettslaget. Utført av Palmgren AS.
- Montering av nye inngangsdører til alle leiligheter i regi av borettslaget. Utført av Vindu Entreprenøren AS.

2014:
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer, komfyrvakt, rør-i-rør-system og automatisk vannstopper, samt nedsenket himling med downlights, iflg tidligere eier.

En gjennomgående 2-roms leilighet i 4. etasje med adskilt kjøkken og stue.
Sydøstvendt balkong med gode solforhold og flott utsikt over nærområdet.
Borettslaget gjennomførte en omfattende oppgradering av alle bad i 2025, og el-anlegget ble skiftet ut i 2019.
Vinduer og balkongdør ble byttet i regi av borettslaget i 2019, og ny entrédør ble montert samme år.
Leiligheten er pusset opp i senere tid med bl.a nytt gulv i kjøkkenet i 2026.

Entré
Skyvedørsgarderobeskap med speildører ble montert i 2023, og gir god oppbevaringsplass rett innenfor døren.
Callinganlegget med kameraer plassert ved inngangen, slik at du kan se hvem som ringer på.

Stue
Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe og spisebord.
Store vinduer slipper inn godt med dagslys. Nedsenket himling har downlights med integrerte dimmeren slik at du enkelt kan justere belysningen etter eget ønske.
Ved spisebordet er det en frosta glasspanel som kan benyttes som whiteboard.
Fra stuen er det utgang til sydøstvendt balkong med gode solforhold. Balkongdør og vinduer fra 2019.

Kjøkken
Innredningen fra 2014 har glatte fronter, og gulvet ble lagt på nytt i 2026.
Benkeplater med laminerte overflater gir god arbeidsplass.
Mellom kjøkkenbenk og overskap er det mosaikkfliser.
Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin er på plass, og det er komfyrvakt montert.
Opplegg til vaskemaskin ble etablert i 2025. Det er ikke plass til vaskemaskin med dagens løsning på kjøkkeninnredning. Det er mulig å f.eks sette inn et mindre kjøleskap eller bytte ut en seksjon i innredningen.
Automatisk vannstopper med fuktsensor.

Soverom
Soverommet har plass til dobbeltseng og vender mot rolig fellesområde.
Nedsenket himling med downlights.
Det er satt inn en åpen garderobeløsning.

Bad
Et delikat og moderne bad totalrenovert i 2025 i regi av borettslaget, noe som sikrer en trygg og profesjonell utførelse.
Rommet fremstår som svært innbydende med flislagte gulv og vegger.
Stilig, vegghengt servantinnredning med god oppbevaringsplass, supplert med et speilskap med overlys.
Dusjhjørne med innfellbare glassdører, og vegghengt dusjarmatur med regnfallsdusj.
Plassbesparende og moderne vegghengt toalett.
Elektrisk gulvvarme sørger for god komfort på kalde dager.

Leiligheten disponerer to eksterne boder: en kjellerbod på ca. 5 m² og en loftsbod med ca. 3 m².

De integrerte hvitevarene og kjøleskapet følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Følgende hvitevarer medfølger salget: stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin, kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral i stue, kjøkken og soverom, samt elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt midlertidig innflytningsattest for bygningen datert 23.04.1958. Boligen er oppført i ca 1958, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det ikke foreligger ferdigattest for eldre boliger.
- Det er utstedt ferdigattest for nye balkonger datert 21.06.1996.
- Det er utstedt ferdigattest for nye vann- og avløpsrør datert 08.06.2016.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Alexander Kiellands gate, en adresse som plasserer deg i et veletablert og rolig boligområde, samtidig som du har hele Lillestrøms byliv innen kort gangavstand. Her bor du tilbaketrukket fra bystøyen, men med den umiddelbare nærheten til alt du trenger. Dette er et nabolag som kombinerer roen fra en etablert bydel med pulsen fra en voksende by.

Hverdagslogistikken er usedvanlig enkel. De daglige innkjøpene gjør du hos Coop Prix eller Meny, som begge ligger kun noen få minutters gange unna. For et større utvalg av butikker, kafeer og restauranter, er det en kort spasertur til Lillestrøm Torv. Skulle du ønske et enda bredere shoppingtilbud, er Strømmen Storsenter kun en kort kjøretur unna.

Området er godt tilrettelagt for familier, med flere barnehager og skoler i gangavstand. Kjellervolla og Volla skoler er blant de nærmeste, noe som gir en trygg og enkel skolevei for barna. For fritidsaktiviteter ligger A.C. Svartstadgt. ballplass og Åråsen stadion like i nærheten, og det er flere treningssentre å velge mellom.

Kollektivtilbudet er utmerket. Nærmeste busstopp ligger bare et minutt unna, og Lillestrøm stasjon når du på et kvarter til fots. Herfra har du hyppige avganger med tog som tar deg raskt til Oslo S eller direkte til Oslo Lufthavn Gardermoen, noe som gjør området ideelt for pendlere.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Måsan barnehage (1-6 år)
Kjeller private familiebhg
Volla barnehage (0-5 år)

Vigernes skole (1-7 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Kjellervolla skole (8-10 kl.)

Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 9 062 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget sin felles tomt består blant annet av gressplen med ulik beplantning, benker og asfalterte internveier.

Leiligheten disponerer en utvendig parkeringsplass.

Borettslaget har etablert fire ladestasjoner for elbil/hybridbil som andelseiere kan benytte, hvor strømforbruk betales basert på faktisk forbruk.
Ved ønske om å benytte disse må Elaway kontaktes.

Gjesteparkering skjer på anvist område. Parkering foran blokken er ikke tillatt, unntatt for nødvendige ærender.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er avsatt til boligformål.
Eiendommen grenser til offentlig vei, og deler av ytterkant av tomten omfattes av reguleringsplan 447/08 for Alexander Kiellands gate.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 866,- pr. mnd. og inkluderer: fjernvarme, trappevask, kabel tv, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, nedbetaling av andel fellesgjeld, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles følgende:
Felleskostnader kr 3 583,-
IN avdrag kr 499,-
IN renter kr 1 784,-

Andelseiere som disponerer plass med motorvarmer belastes for dette gjennom felleskostnadene.
Strømforbruk for lading av elbil/hybridbil faktureres månedlig basert på faktisk forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5500 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Kabel-TV og Internett fra Telia for kr 589,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 786 367,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 126 436,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 407 599,- pr. 15.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 42 781 133,- pr. 15.05.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 4.95%
Lånets løpetid: 02.02.2026 - 31.12.2055

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Fellesgjelden kan innløses, og dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 212,-.
Andelseierne kan innbetale hele eller deler av sin fellesgjeld ( minimum 60 000kr) på ganger i året mars og september med virkning felleskostnadene fra påfølgende måned. Innkrevd akonto beløp til betjening av fellesgjelden avregnes i ettertid mot reelle lånekostnader. Ved eierskifte kan det dermed komme et avregningskarv i ettertid.

3 250 000,00 Prisantydning
368 366,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 618 366,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 627 862,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 637 812,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sander Kjos Bråthen

Leiligheten er tilknyttet Alexander Kiellandsgate borettslag 2.
- Forretningsfører: BORI BBL
- Borettslaget er tilknyttet BORI.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt med dyr i borettslaget under forutsetning av at andelseier aksepterer borettslagets regler for dyrehold og søker styret om dette før man går til anskaffelse.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Felles baderomsprosjekt ble fullført i 2025. Som følge av dette er det innført et forbud mot baderomsrenovering i 10 år fra 1. januar 2026, med mindre særskilte vilkår er oppfylt og styret har gitt godkjenning.
- Etablering av fire ladestasjoner for elbil/ladbar hybridbil.
- Montering av motorvarmere på enkelte parkeringsplasser.

Planlagte påkostninger:
- Styret har gitt pålegg om fjerning av eksisterende elektriske avtrekksvifter som er installert uten godkjenning. Kostnaden for dette bæres av den enkelte andelseier.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke   kr 23 200,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse pr stk kr 2 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport   kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisant.  kr 9 415,-
Foto kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0221/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26221

Sist oppdatert: 10. august 2026 kl. 11:20