Nordstrand terrasse 54

Nordstrand terrasse 54, 1170 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 10, seksjonsnummer 21, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 169 kvm

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 156 kvm: Entré, gang, to bad, wc, kjøkken, grovkjøkken, spisestue, stue, to soverom og kontor.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.
1. etasje 8 kvm: To boder.

Åpent areal:
3. etasje 41 kvm: To terrasser og en balkong.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Alle sameierne har rett til bod som "tilleggsareal". Likeledes har alle rett til å disponere garasjebod bak de to tilhørende parkeringsplassene. Dersom en funksjonshemmet skulle flytte inn, som har behov for plass nærmere sin oppgang, kan styret rokkere på plasseringen og dermed også boden. Boden ved inngangen til 3. etasje i Nordstrand Terrasse 54 tilhører fellesarealet, mene eier har eksklusiv bruksrett til 2048, men mulighet for forlengelse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.03.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1987 som en terrasseblokk over tre etasjer samt parkeringskjeller. Bærende konstruksjoner, skillende dekker, grunnmur og gulv mot grunn er av betong/murkonstruksjon. Yttervegger er utfyllende bindingsverk av tre med utvendig fasade forblendet med pussede, malte flater. Bygningen har en tilnærmet flat takkonstruksjon som er tekket med papp/membran, men taket ble ikke besiktiget. Tak og vegg ved terrasser/balkonger er forblendet med takstein og takplater. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra byggeår, 2006 og 2009. Terrassedører er fra byggeår og 2015, mens entrédør er fra ukjent årstall. Innvendig er det profilerte innerdører og skyvedør. Det er en elementpipe fra byggeår, med en peisovn fra 2017 i spisestuen og en åpen peis i stuen. Leiligheten har tre uteplasser: en overbygget terrasse på 18 m² med utgang fra spisestuen, en overbygget balkong på 5 m² fra stuen, og en overbygget terrasse på 18 m² fra soverommene. Alle er bygget i betong med rekkverk av plater.

Sikringsskapet er plassert bak en skyvedørsgarderobe ved entréen og har automatsikringer og jordfeilbrytere. Det er registrert at spenningsførende deler i skapet ikke er sikret mot berøringsfare, og deksel ved en automatsikring mangler. Det er anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er montert komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Ildsted ved spisestue har ingen underliggende ubrennbar plate.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Lite baderom
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det registreres åpning rundt kobberrørene under servanten og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er delvis uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Skjulte avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Stort baderom
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det registreres åpning rundt kobberrørene under servanten og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket til dusjsonen ikke skiftet. Overgang mellom slukene og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Skjulte avløpsrør og støpejern sluk (ved dusjsonen) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Kjøkken
- Vannrør: Skjulte vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør og sluk ved grov kjøkken (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Toalettrom - Wc
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og ved veggen.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør og sluk ved varmtvannsbereder (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på soverom 1-2 og stue.
- Annet: Deler av etasjen har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Sotluke ved soverom 1 har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Ovennevnte forhold gjelder i hovedsak vinduer som vurderes å være fra boligens opprinnelige byggeår.
- Ytterdører og omramming: Dører fra byggeår viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Balkonger - Balkong stue
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom lite
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Våtrom - Baderom stort
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og uten merknader som indikerer svekket funksjon eller tilstand. Det vurderes også at det ikke er gjort endringer i bruk, installasjoner eller pipe siden tilsynet. Tilstanden for ildsted og skorstein bygger utelukkende på konklusjonen i rapporten, og det er ikke gjennomført ytterligere undersøkelser utover kontroll av denne.
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. For terrassen ved spisestuen registreres det at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. For balkongen ved stuen registreres det at rekkverkshøyden er under 1,0 meter, har horisontale åpninger større enn 5 cm, vertikale åpninger større enn 10 cm, og er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. For terrassen ved soverommene registreres det at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på disse forholdene oppfyller ikke balkongene/terrassene dagens krav til sikkerhet. Om de oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en jordingsfeil på det elektriske anlegget, som er utbedret av faglært (Moderne Elektro AS) i 2025, og rapport foreligger. I 2025 ble det også installert vannmålere i alle oppgangene i sameiet av Rørlegger Løkenflaen. En ny varmepumpe med tre enheter inne ble installert av autorisert firma i 2021. Likeså ble ny peis (Rais Viso 2) montert i spisestuen, samt to pipevifter til begge peisene. Begge de store terrassene fikk ny membran, beslag og fliser i 2018.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Elektrisk arbeid utført av Moderne Elektro AS (trekking av nye ledninger til terrasse, montering av jordfeilbryter og nye sikringer til elbillader). Samsvarserklæring foreligger.

2021:
- Nytt kjøkken og grovkjøkken med ny innredning.
- Nye fliser på gulv.
- Arbeid med flis, fuge og silikon.
- Ny varmepumpe installert av Daikin, AC Varmepumper.
- Nye elektriske markiser ble montert på begge terrassene.
- Komfyrvakt installert.

2019:
- Nytt parkettgulv lagt.

2018:
- Renovering av begge terrassene med ny membran, blikkenslagerarbeid og nye fliser.

2017:
- WC med nye overflater og innredninger.
- Nytt parkettgulv lagt.
- Overflater på vegger malt.
- Ny peisovn med glassdør installert i spisestue.
- Nytt vegghengt toalett og servantinnredning på lite baderom.
- Nytt vegghengt toalett og servantinnredning på stort baderom.
- Elbillader installert i garasjeanlegg.
- Innstallasjon av spotter i stue, spisestue og kjøkken.
2014:
- Ny varmtvannsbereder (198L) installert.

2005:
- Nytt baderom (lite).
- Nytt baderom (stort).

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Reparasjon av heis (kostnad kr 154 000).
- Utfasing av garasjeport (kostnad kr 150 000).
- Fjerning av råtne sviller ved garasjeinnkjøring og bygging av ny mur.
- Reparasjon av vannlekkasje på terrasse.
- Utskifting til nye LED-lys i garasjen.

2022:
- Oppgradering av TV/bredbånd-nettet til Docsis 3.1.
- Installasjon av robotgressklipper.

Denne gjennomgående toppleiligheten i tredje etasje tilbyr en panoramautsikt over Bunnefjorden, helt uten innsyn. Med to store sydvestvendte terrasser og en balkong, to peiser og en moderne standard, er dette en bolig som kombinerer komfort med en unik beliggenhet.

Entré:
Inngangspartiet ønsker velkommen med gulvvarme og en skyvedørsgarderobe som skjuler sikringsskapet. Herfra er det direkte tilgang til leilighetens øvrige rom.

WC:
Et stilrent toalettrom, modernisert i 2017, har gulv og vegger belagt med microsement og gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt servanthylle med servant, ett-greps armatur, vegghengt speil og vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Kjøkken:
Det moderne kjøkkenet fra 2021 har en åpen løsning mot spisestuen. Kjøkkeninnredningen fra Kvik har slette fronter, benkeplate i kompakt laminat med underlimt oppvaskkum og ett-greps armatur. Mellom kjøkkenventilator og underskap er det flislagt med stikkontakter. Integrerte hvitevarer, lekkasjestopper og komfyrvakt er installert. Gulvvarme bidrar til komfort.

Grovkjøkken:
Ved siden av hovedkjøkkenet ligger et praktisk grovkjøkken fra 2021. Det har slette fronter og benkeplate i kompakt laminat, nedsenket oppvaskkum i metall og vegghengt ett-greps armatur. Flislagt mellom overskap og underskap med stikkontakter og benkeskapsbelysning. Et integrert kjøleskap samt frittstående vaskemaskin og tørketrommel er på plass.

Spisestue:
Den innbydende spisestuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet varmes av en peisovn med glassdør fra 2017 og gulvvarme samt fra varmepumpen. Fra spisestuen er det utgang til en overbygget, sydvestvendt terrasse på 18 m² med flislagt betonggulv, utebelysning, stikkontakter, varmelampe, biopeis og elektrisk markise.

Stue:
Stuen har en åpen peis og varmepumpe, supplert med gulvvarme. Herfra er det utgang til en overbygget, sydvestvendt balkong på 5 m² med gulvplater, utebelysning og stikkontakt.

Soverom 1:
Leilighetens hovedsoverom har egen peis og varmepumpe. En skyvedørsgarderobe gir god oppbevaringsplass. Fra soverommet er det direkte utgang til en overbygget, sydvestvendt terrasse på 18 m² med flislagt betonggulv, utebelysning og elektrisk markise.

Soverom 2:
Det andre soverommet har varmepumpe og en skyvedørsgarderobe. Også her er det direkte utgang til den overbygde, sydvestvendte terrassen på 18 m² med flislagt betonggulv, utebelysning og elektrisk markise.

Kontor:
Kontoret er utstyrt med en innebygd skyvedørsgarderobe.

Baderom lite:
Det lille baderommet, modernisert i 2005, har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Servantinnredningen fra 2017 har skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys og stikkontakt. Dusjhjørnet har buede glassdører og veggmontert hånddusj. Et vegghengt toalett fra 2017 med utenpåliggende sisterne er installert.

Baderom stort:
Det store baderommet, modernisert i 2005, har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Servantinnredningen fra 2017 har skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys og stikkontakt. Dusjhjørnet har skyvedør og veggmontert hånddusj, og et innredet badekar med dusjbatteri. Vegghengt toalett fra 2017 med utenpåliggende sisterne er installert.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett fra 2017/19 og fliser fra 2021.
Vegger: Malte slette flater fra 2017.
Himling: Malt betong og spottekasser ved kjøkken, spisestue og stue.

Lagring:
Innebygde garderobeskap i gang og skyvedørsgarderober i entré, kontor og på begge soverommene. En felles bod ved inngangspartiet i 3. etasje. To boder i 1. etasje på 4 m² hver. En bod i underetasjen bak parkeringsplassene på 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Oppvarming skjer med varmepumpe på stue og soverom 1-2. Gulvvarme er installert på kjøkken, spisestue, stue, entré, wc og begge badene. Det finnes også en peisovn med glassdør i spisestue, en åpen peis i stue og peis på soverom 1.

Det foreligger ferdigattest for "Nybygg av boligblokk med garasje" datert 16.09.1991. Ferdigattesten er utstedt av Oslo kommune, Bygningskontrollen, med journalnummer 85/2309. Det ble ikke funnet noe lovstridig ved den avsluttende synsforretningen. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger mottatt av Oslo Bygningskontroll 20.11.1985. Tegningene er av generell karakter for hele bygningsmassen og er ikke spesifikke for den enkelte leilighet. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

En sammenligning mellom en av de generelle planløsningene for etasjen og dagens situasjon viser at det er avvik. Det er ikke dokumentert at endringene er omsøkt og godkjent.

Det er åpen løsning mellom kjøkken og spisestue, noe som ikke er i tråd med de generelle tegningene. Det er ikke dokumentert hvorvidt endringen har medført inngrep i bærende konstruksjoner, noe som kan være søknadspliktig. Et rom godkjent som WC ser ut til å være ombygget til et bad. Et vaskerom er i dag innredet som grovkjøkken. Et rom godkjent som soverom/omkledningsrom benyttes i dag som kontor; dette er en endring innenfor samme kategori (hoveddel) og er normalt ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:
Dagboknr. 4155, tinglyst 21.01.1987: Panterett til sameiet for kr 20.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 01.10.1880, tinglyst 924247:
Erklæring/avtale. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 924258, tinglyst 06.08.1880:
Best. om veg. Dokumentet er ikke funnet i gammel grunnbok.
Dagboknr. 900597, tinglyst 17.03.1899:
Best. om bebyggelse. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 900371, tinglyst 03.07.1903:
Best. om vannrett. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 912196, tinglyst 08.10.1926:
Erklæring/avtale. Dokumentet er ikke funnet i gammel grunnbok.
Dagboknr. 912611, tinglyst 03.05.1929:
Best. om adkomstrett. Dokumentet er ikke funnet i gammel grunnbok.
Dagboknr. 9884, tinglyst 03.09.1936:
Best. om vann/klokkledn. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 10156, tinglyst 03.11.1942:
Best. om bebyggelse. Dokumentet er ikke funnet i digitalarkivet.
Dagboknr. 4245, tinglyst 16.04.1951:
Best. om bebyggelse. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 13296, tinglyst 07.11.1956:
Best. om bebyggelse. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 14476, tinglyst 23.11.1959:
Best. om bebyggelse. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 882, tinglyst 21.01.1960:
Vedtatt Oslo kommunes vann- og kloakkreglement.
Dagboknr. 11569, tinglyst 10.09.1964:
Best. om vann/kloakkledn. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 8066, tinglyst 07.05.1971:
Erklæring/avtale. Den regulerte adkomstvei opparbeides med 6 m. bred kjørebane + 0,5 m bankett på hver side og snuplass i henhold til regulering når kommunen forlanger det. Eiendommen deltar i opparbeidelse og vedlikehold av den regulerte felles avkjørsel. Eiendommen plikter også å vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn.
Dagboknr. 64539, tinglyst 21.10.1985:
Best. om vann/kloakkledn. Servitutten antas ikke å ha betydning for bruk av den aktuelle leiligheten.
Dagboknr. 6720, tinglyst 29.01.1986:
Erklæring/avtale. Langs Linjen opparbeides fra godkjent vei til og langs eiendommen med 5 m bred kjørebane, 0,5 m bankett på hver side og planeringsbredde 7 m samtidig med bebyggelse. Kommunen kan når som helst trekke denne dispensasjonen tilbake med den virkning at eiendommen da får plikt til å 10 Nordstrand terrasse 56 opparbeide vei i regulert bredde til og langs den side av tomten hvor den har sin adkomst. Eiendommen kan bli pålagt vederlagsfri avståelse av regulert veigrunn.
Dagboknr. 59437, tinglyst 24.09.1986:
Oslo Lysverk har tillatelse til å sette opp og ha stående en nettstasjon på eiendommen. Servituttene vil følge eiendommen.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ved utleie av en eierseksjon eller del av denne er utleier ansvarlig for at leietakeren har lest, forstått og skriftlig aksepterer å rette seg etter sameiets vedtekter og øvrige bestemmelser. Utleier er videre ansvarlig for at leietakerens skriftlige bekreftelse leveres styrets leder eller et av styremedlemmene. Sameier plikter også å melde fra til styret om utleie av parkeringsplass på grunn av adgangskontroll til garasjen.

Beliggende solrikt og trafikkskjermet til i Nordstrandskråningen, i et område mange mener har en av Oslos flotteste utsikter. Nordstrand terrasse 54 ligger innerst i en liten blindvei og er et populært boområde for både barnefamilier og etablerte voksne. Leiligheten har panoramautsikt over fjorden, øyene og Nesoddlandet. Når du betrakter utsikten kan det virke som du bor uendelig langt fra byen, men den er faktisk bare noen minutter unna.

Gangavstand til Sæter Torg med et variert servicetilbud inkl. flere cafeer og spisesteder, dagligvare-, nisje- og klesforretninger. En kort kjøretur unna finner man også Holtet og Lambertseter Senter. På Holtet finner man den populære delikatessebutikken Jacobs og Åpent Bakeri, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino.

Togstasjonen og bussholdeplassen ligger rett i nærheten, og gjør transporten inn til sentrum rask og enkel. Trikkeholdeplassen på Sæter er også i gangavstand.
(Se evt. www.ruter.no for rutetider).

Kun en liten sykkeltur unna finner du flotte badeplasser langs Bunnefjorden bl.a. Sæterstrand (rett på nedsiden av eiendommen) ,Katten, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta. Flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta. Kort vei til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolley om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen og i Leirskallen. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna. Mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, den nye skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort avstand til områdets to lokale alpinbakker - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint), og Leirskallen (Nordstrand Vintersportklubb).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. Nye Nordstrand Arena stod ferdig august 2018. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til den flotte nye Leirskallen Turnhall fra 2016, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.
På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Innkjøring til Nordstrand terrasse fra Nordstrandveien. Denne eiendommen ligger innerst i blindveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området. Iht. Utdanningsetaten sogner denne eiendommen til Nedre Bekkelaget skole. Kort vei til Nordstrand skole, mulig å søke om plass. Steinerskole i krysset Nordstrandveien og Solveien.

Dersom ovennevnte skole- og barnehagetilbud er av vesentlig betydning for kjøper må interessenter selv sjekke med skolesjefens kontor og/eller bydelsadministrasjonen. Bydelens barnehagetilbud kan studeres nærmere på Oslo kommunes hjemmesider: www.bydel-nordstrand.oslo.kommune.no

Eiertomt på 7851 kvm som tilhører sameiet. Sameiet har vunnet hagepris for fellesarealene sine og har pent opparbeidet fellesareale, med gressplen- og grøntområder, beplantning, trær, sittegrupper og asfalterte internveier. Eiendommen har fantastisk fjordutsikt, og er svært solrik. Parkmessig opparbeidede fellesarealer som kan nytes av både store og små.

Leiligheten har to vestvendte terrasser og balkong målt til ca. 41 m² samlet, med utgang fra leilighetens stue og mastersoverom. Rett ved inngangspartiet til leiligheten finnes det en sjarmerende liten "hage", denne ligger på fellesarealet til sameiet. Arealet benyttes i hovedsak av sameierne som bor i denne delen av sameiet.

Samtlige utearealer har flotte solforhold og en fantastisk utsikt.

Leiligheten disponerer to biloppstillingsplasser i felles garasjeanlegg i underetasje med el-bil lader fra 2017. Sameiet har flere gjesteplasser utvending samt to plasser i felles garasjeanlegg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Det ble installert vannmålere i sameiet i 2025, dette har ført til redusert forbruk og lavere kostnader.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (feltnavn Felt A) og felles avkjørsel i reguleringsplan S-2785 «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Mosseveien 206, 216, 218 a-c og 220 samt del av 212» (ID: S-2785), vedtatt 07.06.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen stiller krav om godkjent bebyggelsesplan før innsendelse av byggemelding.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 11085 «Bebyggelsesplan for gnr.182 bnr.10 m.fl. Mosseveien 206, 216 og 220» (ID: 11085), vedtatt 18.04.1985. Dette er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser, som fastsetter et bindende plankart.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt før 23.09.2015 gjelder foran kommuneplanen ved motstrid.

Eiendommen berøres av hensynssone H320_1: Stormflo, i henhold til Kommuneplanen 2015–2030.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 833,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, TV/internett, generell drift og vedlikehold av fellesarealer. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett, og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 672 218,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

15 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

375 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
386 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 386 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne A. Røde og Kirsti-Lill Toft

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Langs Linjen II, med sameiebrøk 173/3135.
Sameiet består av 25 seksjoner.
Forretningsfører er USBL.
Det er pliktig å delta på dugnader i sameiet og det har vært praktisert innbetaling til sosialkonto dersom man ikke møter opp. Det er krav til komfyrvakt i sameiet.
Dyrehold er tillatt, såfremt det ikke er til sjenanse for andre seksjonseiere. Det er båndtvang på fellesarealer.
Seksjonens andel formue var kr 25.718,- pr. 31.12.2018. Sameiet har ikke lån.

I årsmeldingen for 2024 nevnes en nabokonflikt og et avvist nabovarsel vedrørende et tilbygg i Mosseveien 218C, hvor saken fremdeles løper.

Foretatt påkostninger de senere år:
2016-2018:
- Ny membran og fliser i NT60/del av heishus og laget inngang til heis mer rullestolvennlig (hovedprosjekt).
- Utbedret overgang karnapp mellom 2. og 3. etg. i NT56 (hovedprosjekt). Skiftet callinganlegg i nr. 60.
- Nytt gjerde på byggets nordende
- Ny gressklipper, feiemaskin og sykkelstativer ble kjøpt inn.
- Deler av oppgang nr. 60 malt etter at ny membran og fliser var lagt.
- Luftespalte laget i garasjedøren - og wirene ble skiftet.
- Trær mot naboer på sjøsiden er kuttet i toppen for å bedre utsikten.
- Skiltet hovedstoppekraner og supplert skilting mht. rømningsveier og videoovervåking av garasjen.
- Utført Radon-måling.
- Kjøpt inn skumslukkere til alle leiligheter.
- Garasjevask (dugnad)
- Maling av 3 kortvegger og hele byggets jernbaneside, samt heishuset.
- Påbegynt utskifting av råtne sviller på uteområdet.
- Gjerde mot "Kjærlighetsstien" skiftet.
- Maling av oppgang 54.
- Garasjetaket er skiftet.
- Utbedring av skade/lekkasje på 1 terrasse

To robot-gressklippere til henholdshvis stor og liten plen ble kjøpt inn for et par år siden.

Vannmålerne ble installert i 2025 for å redusere forbruk og kostnader.

Nabodiskusjonen som gjelder påbygg i Mosseveien 118C påvirker ikke utsikten eller situasjonen i Nordstrand Terrasse 54, huset ligger langt bort fra synsfeltet fra leiligheten.

Planlagte påkostninger:
Det ble vedtatt en vedlikeholdsplan for 2026 med en kostnadsramme på 550 000 kr. Denne skal finansieres med 250 000 kr via husleien og et ekstraordinært innskudd på 8 000 kr fra hver sameier.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Ny seksjonseier må signere på sameiets seksjonering, sameiets vedtekter og øvrige bestemmelser.

Det oppfordres til å delta på dugnad med minst 15 timer pr. seksjon pr. år, men det er ingen betalingsplikt for ikke å bidra. Dugnaden bidrar til å opprettholde de parkmessig opparbeidede fellesarealene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører ca. beløp  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 100,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Foto - kveldsfoto  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2647

Sist oppdatert: 09. april 2026 kl. 22:42