Sondrevegen 24

Sondrevegen 24, 0378 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 189, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 260 m².

BRA-i:
Underetasje, 69 m²: Trappegang, toalettrom, vaskerom og syv innvendige boder.
1. etasje, 80 m²: Entré, trappegang, gang, TV-stue, to soverom, servantrom, bad og toalettrom.
2. etasje, 82 m²: Entré, trappegang, stue, spisestue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
Underetasje, 11 m²: Tilliggende utebod.
2. etasje, 18 m²: Tilliggende garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje, 41 m²: Balkong og platting.
2. etasje, 11 m²: Balkong og inngangsparti.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña.

Dagens planløsning avviker fra de opprinnelige byggetegningene, og det foreligger ikke dokumentasjon på at tilliggende utebod er byggemeldt. Se punktet «Ferdigattest».

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1951. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Boligen er oppført med underetasje, med støpt gulv mot grunn. Ytterveggene er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning, og etasjeskillere er i hovedsak av trekonstruksjoner. Bygningen har saltak i trekonstruksjoner, utvendig tekket med takstein og asfaltpapp. Det er pusset pipe med pipetopp i metall, fotbeslag i bly og metall samt renner og nedløp i metall. Vinduer med karmer av tre er fra 1985, 1987 og 1991, mens balkongdørene er fra 1986. Boligen har entrédører med glassfelter og profilert ytterdør i underetasjen. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Tilliggende garasje er oppført i betongkonstruksjoner med fasade kledd i stående trekledning. Garasjen har uisolert saltak i trekonstruksjoner, utvendig tekket med takstein.

Tilliggende utebod i underetasjen er oppført i trekonstruksjoner med fasade kledd med liggende spiler. Taket er flatt og består av overliggende balkong, tekket med takplater av plast.

Sikringsskapet er plassert i trappegangen i underetasjen. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det er registrert forhold knyttet til manglende dokumentasjon og samsvarserklæringer som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Det er i tillegg registrert spenningsførende deler ved lampepunkter i himlinger på soverom som ikke er sikret mot berøringsfare. Forholdet vurderes å kunne medføre fare for liv og helse og krever umiddelbare tiltak. Det er derfor kritisk at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Ifølge den forenklede branntekniske vurderingen har boligen godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom (helhetsvurdering)
Baderom i 1. etasje:
- Det er antydning til fuktmerker i himlingen.
- Det er registrert bom, hulrom og riss/sprekker i flisfuger i enkelte gulvfliser.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker.
- Sluket mangler på grunn av alder mulighet for innfesting av klemring.
- Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader.
Vaskerom i underetasjen:
- Det vurderes at det ikke er benyttet fullverdig vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker.
- Sluket mangler på grunn av alder mulighet for innfesting av klemring.
- Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er observert symptomer som kan tyde på lekkasje fra avløpsrør.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Blandebatteriet er av eldre type.
- Vegg- og himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Det er registrert fukt- og råteskader på bjelke og undertak ved pipe.
- Lekkasjer vurderes som en sannsynlig hovedårsak.
- Misfarging ved utlufting av avløp tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Det er ukjent om forholdet fortsatt er under utvikling og hva som er den eksakte årsaken.

Yttertak (helhetsvurdering)
- Taktekkingen og tilhørende beslag har høy alder, betydelig slitasje og punktvise skader.
- Levetiden vurderes som overskredet, og utskifting må påregnes.
- Det er gjort observasjoner som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i undertaket.
- Det er registrert råteskader på takets innvendige side.
- Vindskier, takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer og tilhørende tettedetaljer viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.
- Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde, og det er registrert tegn til lekkasjer på takets innvendige side.
- Skorsteinen viser tegn til slitasje og elde, med sprekkdannelser i murpussen.

Utvendig trapp ned fra innkjørsel til platting i 1. etasje
- Det er registrert omfattende bom, hulrom og riss/sprekker i flisfuger samt tegn til løse natursteinsfliser.

Drenering (helhetsvurdering)
- Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden som tyder på funksjonssvikt i dreneringen.
- Dreneringen er fra byggeår, og funksjonstiden vurderes som passert.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen og grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Veggflater og gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.

Toalettrom i 1. etasje
- Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom i underetasjen (helhetsvurdering)
- Veggflater og gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det gulvstående toalettet bærer preg av alder.

Servantrom
- Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte merker.
- Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet på grunn av komponentens høye alder.
- Varmtvannsberederens alder medfører at fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Det er ukjent når varmepumpene sist fikk service.

Andre rom
2. etasje:
- Veggflater og gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader og slitasje.
1. etasje:
- Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Det er registrert stedvis knirk i gulvet.
- Innerdørene bærer preg av skader og slitasje.

Rom under terreng - underetasje
- Himlingsflater, veggflater, gulvets overflatemateriale og innerdører bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Det er påvist salt- og kalkutslag på grunnmur og gulv mot grunn som følge av fuktvandring i konstruksjonen.
- Enkelte dørblader kommer i kontakt med karmen.
- Det var ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking eller fuktmåling i mur- og betongkonstruksjonene.
- Overflatesøk med fuktindikator kunne, sett i sammenheng med øvrige symptomer, ikke utelukke fuktighet i konstruksjonen.

Loft - uinnredet kaldtloft
- Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.

Innvendige trapper
- Trappene bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Yttervegger og fasader (helhetsvurdering)
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med malingsbobler og avflassing.
- Ytterkledningen viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Det vurderes å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandlingen og har en alder som medfører usikkerhet om fremtidig funksjon.
- Entrédørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
- Balkongdørene viser slitasje og tegn til svelling i dørbladene.

Balkonger i 1. og 2. etasje
- Overflatematerialene viser tegn til slitasje.
- Balkongene utgjør tettesjikt mot underliggende areal, og det vanntette sjiktet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Utvendig trapp ned fra balkong i 1. etasje
- Trappen og rekkverket viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur og fundament
- Det er registrert enkelte moderate riss i grunnmurens overflate.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår og har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tilliggende garasje
- Yttertaket og tilhørende bygningsdeler viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vinduet viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.

Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendige trapper
Trapp mellom 1. og 2. etasje:
- Åpninger i rekkverket er større enn 0,10 meter.
- Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
Trapp mellom 1. etasje og underetasjen:
- Trappen mangler håndløper på begge sider.
- Åpninger i rekkverket er større enn 0,10 meter.
- Inntrinnene er mindre enn 0,25 meter.
- Trappen vurderes som smal.
- Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger i 1. og 2. etasje
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Balkongene oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendige trapper
Trapp ved entré i 1. etasje:
- Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.
- Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
Trapp ned fra balkong i 1. etasje:
- Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm.
- Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Radon:

Det er ikke gjennomført radonmåling i boligen. Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre radonforebyggende tiltak ble innført, og det vurderes som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen. På grunn av boligens nærhet til terrenget vurderes radonundersøkelser som aktuelt. Rapporten anbefaler en utvidet undersøkelse av radonforholdene.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fullmektig opplyser i egenerklæringsskjemaet:
Enebolig med rehabiliteringsbehov."

Eneboligen fra 1951 er oppført over to etasjer med underetasje og ligger høyt på tomten med flott utsikt over byen og fjorden fra stue og balkong i 2. etasje. Boligen byr på romslige oppholdsrom med gode lysforhold og en innholdsrik underetasje med svært gode oppbevaringsmuligheter.

Boligen har vært i samme families eie siden ca. 1973 og fremstår gjennomgående godt ivaretatt, men med overflater og flere tekniske installasjoner av eldre dato. Tilstandsrapporten viser at det må påregnes omfattende oppgraderinger, blant annet av våtrom, tak og drenering, i tillegg til generell modernisering av boligen. For den rette kjøperen representerer dette en sjelden mulighet til å overta en bolig med en attraktiv beliggenhet og et betydelig potensial for modernisering og tilpasning etter egne ønsker.

FØRSTE ETASJE

Entré
Entréen nås via egen inngang utenfra eller innvendig trapp fra underetasjen. En gang leder videre inn til trapperommet, hvor en karakteristisk klebersteinsovn med messingbeslag danner et dekorativt blikkfang. Ved trappen er det etablert en garderobesone med flere garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter. Fra entréen er det også utgang til en platting på 30 m² belagt med natursteinsfliser.

TV-stue
TV-stuen er et romslig oppholdsrom med direkte utgang til balkongen. Her er det god plass til sofagruppe og TV-møblement. En varmepumpe montert i trappegangen bidrar til oppvarming av etasjen.

Balkong
Fra TV-stuen er det utgang til en sydøstvendt balkong på 11 m² med terrassebord og rekkverk i tre. Balkongen har utsyn over hagen og nærområdet, og trapp leder videre ned til hagen.

Soverom
Etasjen har to romslige soverom. Det ene har blåmønstret tapet og et innebygd garderobeskap som dekker hele den ene veggen. Det andre har rødmønstret tapet og direkte adkomst til servantrom. Begge rommene har vinduer mot hagen og plass til dobbeltseng med nattbord.

Servantrom
Servantrommet er utstyrt med vegghengt servant med armatur og har naturlig ventilasjon via veggventil.

Bad
Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys samt dusjkabinett med dusjarmatur. Badet har vindu som gir naturlig dagslys og mulighet for lufting. Ventilasjon skjer via naturlig avtrekksventil i vegg.

Toalettrom
Toalettrommet er utstyrt med gulvstående toalett og vegghengt servant med armatur. Mekanisk avtrekk via veggventil.

ANDRE ETASJE

Entré
Inngang fra garasjesiden leder inn i entréen, som går videre over i en trappegang med adkomst til stue, kjøkken, soverom og trappen ned til 1. etasje.

Stue
Stuen er boligens mest markante oppholdsrom, med store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og en flott utsikt over byen og fjorden. En åpen peis i murpuss danner et naturlig midtpunkt i rommet og tilfører karakter. Det er god plass til både sofagruppe og en ekstra sittegruppe dersom ønskelig. Den brede åpningen mot spisestuen skaper en naturlig sammenheng mellom rommene og bidrar til en lys og luftig romfølelse.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en sydøstvendt balkong på 7 m² med terrassebord og rekkverk i tre. Balkongen er utstyrt med markise og utebelysning, og den høye beliggenheten gir en vid utsikt over byen, fjorden og de omkringliggende åsene.

Spisestue
Spisestuen ligger i åpen forbindelse med stuen og har god plass til et større spisebord. Rommets plassering mellom stuen og kjøkkenet gir en praktisk og funksjonell løsning. En varmepumpe bidrar til oppvarming av etasjen.

Kjøkken
Kjøkkenet har en L-formet innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er utstyrt med nedfelt oppvaskkum med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplaten. Fliser mellom benk og overskap gjør arbeidsområdet praktisk i bruk. Ventilator er integrert i overskap, og medfølgende hvitevarer omfatter frittstående komfyr og kjøleskap med frysedel.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Soverom
Etasjen har ett soverom med skråtak langs den ene veggen. En vegg med innebygde hyller gir gode oppbevaringsmuligheter, og vinduet vender mot hagen.

UNDERETASJE

Underetasjen har adkomst via innvendig trapp fra 1. etasje, samt egen adkomst via tilliggende utebod. Etasjen rommer vaskerom, toalettrom og syv innvendige boder som gir svært gode oppbevaringsmuligheter. Etasjen ventileres med naturlig ventilasjon.

Toalettrom
Toalettrommet er utstyrt med gulvstående toalett.

Vaskerom
Vaskerommet er utstyrt med utslagsvask med veggmontert armatur, opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder.

LOFT

Boligen har et uinnredet kaldloft med adkomst via takluke uten stige. Loftet har synlig isolasjon mot underliggende etasje, synlige taksperrer og lufting mellom sperrene langs takfoten.

OVERFLATER

Gulv
Parkett i stue, spisestue, soverom og gang i 1. og 2. etasje. Gulvbelegg på kjøkken i 2. etasje og toalettrom i 1. etasje. Fliser på bad i 1. etasje. Teppe på servantrom. Underetasjen har hovedsakelig overflatebehandlet betonggulv.

Vegger
Malte veggflater i de fleste rom. Tapet på soverommene i 1. etasje. Fliser på bad samt mellom benkeplate og overskap på kjøkkenet. Underetasjen har overflatebehandlet betong og trekledning på deler av veggene.

Himlinger
Takplater i boligetasjene. Underetasjen har panel og malte himlinger.

TEKNISK INFORMASJON

- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i trappegangen i underetasjen.
- Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrøret i toalettrommet i underetasjen.
- Stakeluke er plassert i kum i bod 4.
- Varmtvannsbereder på ca. 287 liter (fra 1977) er plassert på vaskerommet.
- Varmepumpe i spisestuen i 2. etasje (ukjent monteringsår) og varmepumpe i trappegangen i 1. etasje (2008).

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet Byggemåte og vedlagte tilstandsrapport.

Alle hvitevarer medfølger. For øvrig vises det til Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør, gjeldende fra 01.01.2020.

Boligen varmes opp med elektrisitet, varmepumper og vedfyring. Det er montert varmepumper i spisestuen i 2. etasje og i trappegangen i 1. etasje. I tillegg er det åpen peis i stuen i 2. etasje og peisovn i gangen i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1951. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument vedrørende oppføring av våningshus med garasje, datert 03.11.1949. Dokumentet er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg av terrasse, datert 17.03.1982. Ferdigattesten er gitt med følgende forbehold: «Arbeidet er utført uten byggetillatelse og derved uten kontroll herfra.» Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger stemplet 24.06.1950. Dagens planløsning avviker fra disse. Blant annet er det opprinnelige kjøkkenet og ett bad i 1. etasje fjernet og erstattet med soverom og utvidet trappegang, og opprinnelig arbeidsrom i 2. etasje benyttes som soverom. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er etablert en tilliggende utebod i boligens underetasje. Det foreligger ikke dokumentasjon på at dette tilbygget er byggemeldt. Byggeår for tilbygget er ikke kjent. Tilbygg av en slik karakter kan være et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven.

Det er innhentet muntlig bekreftelse fra Plan- og bygningsetaten om at eiendommen er godkjent som enebolig. Eiendommen er imidlertid registrert som tomannsbolig i matrikkelen. Det er opplyst fra Plan- og bygningsetaten at matrikkelregistreringen ikke samsvarer med den godkjente bruken av bygningen.

Kjøper gjøres oppmerksom på at matrikkelopplysningene må korrigeres slik at eiendommen registreres i samsvar med godkjent boligtype. Kjøper overtar ansvaret for å følge opp og eventuelt få rettet matrikkelregistreringen etter overtakelse. Selger og megler kan ikke garantere utfallet eller behandlingstiden for en eventuell endring av matrikkelopplysningene.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst 3 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet:
- Bestemmelser om vei, kloakkledning, gjerde og øvrige forhold.
- Erklæring vedrørende overtakelse av vei. Eier er forpliktet til å flytte gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikanten. Veigrunn med nødvendige grøfter og gjerdeavstand skal overdras til kommunen uten kostnad for kommunen. Private avkjørsler skal settes i stand og fornyes med stikkrenner på en godkjent måte. Der overvann ikke ledes til offentlig kloakk, skal stikkrennene ha fritt avløp fra veiens område.
- Erklæring vedrørende gjerde. Det er tillatt at gjerdet midlertidig settes opp på toppen av veiskråningen. Eier er forpliktet til å flytte gjerdet til reguleringslinjen uten kostnad for kommunen dersom Oslo kommune krever det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på Ullern/Montebello, høyt i Husebybakken. Fra boligen og balkongene er det vid utsikt mot Oslo, Oslofjorden og åsene i vest. Den høye plasseringen gir svært gode solforhold og en luftig beliggenhet, samtidig som området oppleves rolig og skjermet.

Rett utenfor eiendommen ligger Mærradalen naturreservat, et vernet naturområde med turstier, rik vegetasjon og flotte rekreasjonsmuligheter året rundt. Her har du også Husebyskogen i nærområdet, og herfra er det kort vei videre til Lysakerelven, Bogstadvannet og Marka med et omfattende nettverk av tur- og skiløyper. I nærområdet finner du også Husebybakken balløkke, Njårdhallen med SATS treningssenter og et variert tilbud av idretts- og fritidsaktiviteter.

Området har et svært godt kollektivtilbud. Montebello T-banestasjon ligger ca. 400 meter fra boligen og betjenes av linje 3 med raske forbindelser til Majorstuen, Nationaltheatret og Oslo sentrum. Makrellbekken T-banestasjon ligger også i gangavstand og betjenes av linje 2, noe som gir hyppige avganger og gode forbindelser videre i byen. I tillegg er det kort vei til bussforbindelser fra Makrellbekken og togforbindelser fra Skøyen stasjon.

Dagligvarehandel er tilgjengelig ved blant annet Coop Extra Makrellbekken, mens et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud finnes på Røa Senter og CC Vest. Området har flere barnehager i nærheten. Eiendommen sokner til Smestad skole (1.-7. trinn) og Ris skole (8.-10. trinn), og det er kort vei til Ullern videregående skole.

Ullern/Montebello er et veletablert og attraktivt boligområde dominert av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og mindre leilighetsbygg. Området er særlig populært blant barnefamilier og kjennetegnes av lite gjennomgangstrafikk, grønne omgivelser og nærhet til rekreasjonsområder, kollektivtransport, skoler, barnehager og et bredt servicetilbud.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Husebygrenda barnehage: 14 min. gange
Linden Steinerbarnehage: 14 min. gange
Huseby barnehage: 18 min. gange

Skolekrets:
Smestad skole (1.-7. trinn): 20 min. gange
Ris skole (8.-10. trinn): 6 min. med bil

Idrett og fritid:
Husebybakken balløkke: 3 min. gange
Njårdhallen/SATS: 8 min. gange
Montebello Trim: 11 min. gange

Oppgitte avstander er hentet fra Nabolagsprofil.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 377 m². Tomten er skrånende og opparbeidet med innkjørsel, plenarealer og variert beplantning.

Boligen har integrert garasje med mulighet for montering av ladeboks til elbil. I tillegg er det biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 (Småhusplanen), vedtatt 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det pågår revisjon av reguleringsplan S-4220 (Småhusplanen). Kommunal- og distriktsdepartementet besluttet 14.10.2025 å ikke godkjenne revidert småhusplan. Det gjelder derfor et midlertidig forbud mot enkelte tiltak innenfor planområdet inntil ny plan er vedtatt.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-1030 - Endret regulering av del av vei 2966 (Sondreveien i Oslo), vedtatt 10.01.1963.

Pågående plansak i nærområdet:
- Noreveien 22, 24, 26, Husebybakken 28 B m.fl. (Husebyplatået) - detaljregulering under behandling (saksnr. 2025/06932).

Det er registrert pågående byggesaker i nærområdet, blant annet:
- Saksnr. 2025/08475: Sondrevegen 16 - tilbygg, bruksendring av kjeller til bolig, fasadeendringer og rivning av vedskjul, markterrasse og overdekning.
- Saksnr. 2025/08678: Morgedalsvegen 17 - rivning av enebolig og garasje.
- Saksnr. 2025/08648: Morgedalsvegen 17 - oppføring av vertikaldelt tomannsbolig (Hus A/B).
- Saksnr. 2025/08646: Morgedalsvegen 17 - oppføring av enebolig (Hus C).
- Saksnr. 2025/08644: Morgedalsvegen 17 - oppføring av enebolig (Hus D).

Opplistingen er ikke uttømmende. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med plan- og byggesaker hos Oslo kommune.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32 884,08 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger ved fullmektig har ikke opplysninger om boligens årlige strømforbruk.
Selger ved fullmektig opplyser at det er tegnet Norgespris på eiendommen. Norgespris følger målepunktet ved eierskifte og vil, dersom avtalen er gyldig på overtakelsestidspunktet, følge eiendommen ut avtaleperioden til 31.12.2026. Prisen er pt. kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 15 000,-.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fiber. Kostnad pr. måned er ikke oppgitt. TV-tuner/dekoder kan medfølge dersom kjøper ønsker det.

Boligen er tilknyttet alarmselskap. Alarmabonnementet følger ikke med salget. Kostnad pr. år er ikke oppgitt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 8 807 430,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 337,- pr. år.

14 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

350 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
351 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
370 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 351 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 370 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Torunn Leganger Dragøy

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2619

Sist oppdatert: 24. august 2026 kl. 15:44