Veløyveien 67

Veløyveien 67, 3234 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 109, bruksnummer 36, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 518 kvm

BRA-i:
Kjeller: 106 kvm: Gang, kontor, kjellerstue, trimrom, bod og ett soverom.
1. etasje 168 kvm: Enebolig (142 m2): Entre, gang, stue, kjøkken, to bad, badstue, vaskerom, bod, garasje og ett soverom. Utleiedel (26 m2): Entre, bad og ett soverom
2. etasje 124 kvm: Enebolig (73 m2): Gang, bod, toalettrom, loftstue og tre soverom. Utleiedel (51 m2): Stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 37 kvm: Garasje 33 (m2) og bod (4 m2) med utvendig adkomst.

Bod/Verksted:
1. etasje 13 kvm: Bod/verksted

BRA-b:
1. etasje 70 kvm: Innglasset balkong

Takstmanns kommentar til arealer: 2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 141 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 124 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17 m2. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest for nærmere beskrivelse om innredning og lovlighet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende enebolig over to plan og kjeller, med separat utleiedel over to etasjer, oppført i 1966. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn, med grunnmur i betongkonstruksjon. Tilbygg er med plate på mark. Yttervegger, etasjeskiller og tak er i trekonstruksjoner, med fasader kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med betongstein fra 2020. Boligen har vinduer med koblede ett-lags glass, samt to- og tre-lags isolerglass i rammer av tre og PVC, med observerte produksjonsår fra 1978 til 2023. Ytterdører er i sandwichkonstruksjon, mens balkong- og terrassedører har to-lags isolerglass i trerammer, med observerte produksjonsår fra 1983 til 2018. Elementpipe med vedovn og peis. Det ble gjort påbygg i 1984 og tilbygg i 2016.

Frittstående bod er oppført på punktfundamenter i lettklinker. Yttervegger og tak er i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Saltaket er tekket med betongtakstein.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entre. Deler av anlegget er fra byggeåret, men det er fremlagt samsvarserklæring fra 2011 som omfatter ny installasjon i deler av boligen, inkludert nytt fordelingsskap med overspenningsvern og nytt kabelanlegg i flere rom.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Drenering:
Drenering er oppgradert kun rundt deler av boligen. Dreneringen vurderes i all hovedsak å ha nådd erfaringsbasert funksjonstid, noe som gir økt risiko for redusert funksjon og fuktrelaterte følgeskader over tid. Det registreres manglende bruk av grunnmursplast.

Grunnmur og fundament:
Det registreres riss/sprekker i grunnmuren. Stedvis pussavskaling.

Rom under terreng:
Etasjen har utlektede vegger under terreng, noe som er en risikokonstruksjon med tanke på fukt og kondensproblematikk. Det registreres mineralutslag (salt/kalkutsalg) i overflater. Kan skyldes kapillært oppsug. Det er ikke observert synlige indikasjoner på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier ved fuktmåling. Selger opplyser at ventilering fungerer ved normal bruk og luftsirkulering med åpne dører.

Balkong, terrasse, platting:
Det registreres noe skjevheter i konstruksjonene. Ukjent årsak. Fundamenter er skjult av konstruksjonen og derfor ikke inspisert. Balkong med utgang fra soverom 5 danner tak over vinterhage. Tettesjiktet er skjult, og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Selger opplyser at det er tidvis lekkasje fra balkong til underliggende vinterhage. Det er observert fuktmerker i underliggende konstruksjon. Skjulte skader kan ikke utelukkes.

Vinduer og dører
Vinduer, balkong- og terrassedør bærer i all hovedsak preg av alder, og har passert halvparten av forventet levetid. Det er observert enkelte råteskader.

Yttervegger:
Aldersslitasje er observert på kledningen. Sprekker i endeveden. Overflatebehandling er stedvis slitt. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Økt fare for råteskader. Det er stedvis manglende gnagersikring i ytterhjørner.

Takkonstruksjon og loft:
Luftespalter mellom takstoler er i all hovedsak tettet med isolasjon. Fører til redusert ventilasjon. Det er spor etter gnagere/flaggermus på loftet. Ukjent omfang. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS3600.

Etasjeskille og gulv på grunn:
Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik mellom 15 og 30 mm, enkelte steder over 30 mm, i tillegg til lokale skjevheter. Det er målt 45 mm i kjellerstue og 22 mm på soverom 1. Det er målt 25 mm i stue og 12 mm på kjøkken. Det er målt 16 mm på soverom 2 og 17 mm på soverom 4.

Ildsted/Skorstein innvendig i boligen:
Det er observert salt/kalkutslag og pussavskaling på skorstein. Kan skyldes kapillært oppsug.

Kjøkken: Enebolig
Det registreres fukt/skader rundt oppvaskmaskin. Kjøkkeninnredningen har enkelte skader.

Kjøkken: Utleiedel
Det registreres fukt/skader rundt oppvaskmaskin. Kjøkkeninnredningen har skader.

Toalettrom 2.etg. hoveddel:
Rommet mangler ventilering.

Avløpsrør:
Innvendige avløpsrør fra byggeår har nådd en alder som gir økt risiko for skader i tiden som kommer.

Vannledninger:
Enkelte vannrør er vurdert å ha nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Avrenning fra fordelerskapet er ikke påvist.

Varmtvannsbereder:
Bereder er plassert i rom uten sluk. Berederen er over 20 år har usikker restlevetid.

Våtrom: Bad 1 (eldre bad 1.etg. hoveddel)
Her er det bl.annet bemerket manglende fallforhold, dårlig plassering av vindu, bom i flis, ris/sprekker i flisfuger, manglende inspeksjonsmulighet, alder m.m. Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere opplysninger om mangler og konsekvens.

Våtrom: Bad 2(bad fra ca. 2021 i hoveddel)
Her er det bl.annet bemerket manglende inspeksjonsmulighet, manglende ventilasjon, vindu plassert i våtsone m.m. Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere opplysninger om mangler og konsekvens.

Våtrom: Bad utleiedel
Det er bemerket mindre lokalfall en anbefalt, stedvis motfall, manglende verifisering av fugemasse i plateskjøter m.m. Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere opplysninger om mangler og konsekvens.

Våtrom: Vaskerom
Det er observert enkelte skader i gulvbelegg, manglende fall som kan medføre til at vann blir liggende på gulvet. Eldre tettesjikte, skader i belegg. Kun naturlig avtrekk. Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert.

Øvrige innvendige overflater - enebolig
Det er observert enkelte skader. I all hovedsak vurdert å være av kosmetisk karakter. Observert fuktmerker ved takvinduer på soverom 3. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier.

Vinterhage
Konstruksjoner og treverk er i all hovedsak kledd med metallplater og derfor ikke tilfredsstillende inspisert. Selger opplyser at det forekommer mindre lekkasjer. Rommet er konstruert slik at mindre lekkasjer ikke utgjør en stor risiko for skader, men vanninntrenging i konstruksjoner bør unngås. Det er ikke observert synlige råteskader på befaringsdagen, men selger opplyser om behov for kontinuerlig oppfølging og ettersyn. Metallplater som skjuler trekonstruksjoner kan/bør demonteres for årlig, og/eller 1/2-årlig, inspeksjon. TG 2 er satt for å belyse skaderisiko og behov for løpende tilsyn.

Badstue
Badstuer er en fuktutsatt konstruksjon som skal har en spesiell konstruksjon for å unngå skader. Det foreligger ingen dokumentasjon, og korrekt oppbygging kan derfor ikke verifiseres. Rommet er ventilert til innvendige rom i huset. Økt fare for fuktskader.

Helse, miljø og sikkerhet

Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger
Snitt, plan- og fasadetegninger er fremlagt. Datert 27.04.1986, juli 1983, og 13.03.1997. Det er avvik fra godkjente byggetegninger. Det er foretatt endring fra opprinnelig planløsning med oppdeling til flere soverom. En eier kan etter plan- og bygningsloven gjennomføre en rekke mindre bygningsmessige endringer inne i boenheten uten at dette utløser krav om byggesøknad. For eksempel kan et stort soverom, stue eller kjøkken deles av med en lettvegg for å etablere et ekstra soverom. Har boligen flere stuer, kan eier ta i bruk den ene stuen til soverom. Eier kan også etablere en utleiedel i boligen sin uten søknad, så lenge utleiedelen er innenfor samme boenhet og arealet som leies ut er godkjent som boligareal. På godkjente byggetegninger er det eksempelvis inntegnet soverom i tilbygg mot nord. Arealet er i bruk som garasje på befaringsdagen. Det er inntegnet boder og disponible rom i kjeller. Disponibelt rom er en eldre betegnelse som inngår i «tilleggsdel». Arealene er bl.a. i bruk som kjellerstue, soverom og trimrom. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og omvendt, er et søknadspliktig tiltak. Det er ikke kjent om tiltaket er omsøkt/godkjent, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealene er omtalt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet.

Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter
Koblede vinduer i kjelleretasjen er vurdert å ikke være hensiktsmessig som rømningsvinduer. Vinduer er montert for høyt i forhold til krav. Kravet er maks 1,0 meter til underkant vindu. Utvendig kjellertrapp leder ikke til trygt sted. Det skal være tilrettelagt for rask og sikker rømning. Manglende eller utilstrekkelig rømningsvei kan føre til at personer ikke kommer seg ut av bygget på en trygg måte ved brann eller annen nødsituasjon. Dette reduserer rømningstiden vesentlig og øker risikoen for alvorlig personskade eller tap av liv. Forholdet representerer et vesentlig sikkerhetsavvik og kan medføre ansvar for eier. Til informasjon: Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen. Kjeller: I kjellerstue er takhøyden målt til 1,97 meter og på soverom 1 er takhøyden målt til 1,99 meter under takbjelker. På trimrom er takhøyden målt til 2,18 meter. I gang og på kontor er takhøyden målt til 2,05 meter. Deler av kjelleretasjen er ikke godkjent som rom for varig opphold med bakgrunn i takhøyder lavere enn 2,00 meter. 1.etasje: På soverom 2 er takhøyden målt til 2,38 meter og på kjøkken er takhøyden målt til 2,37 meter. 2.etasje: På soverom 4 er takhøyden målt til 2,32 meter og på soverom 5 er takhøyden målt til 2,37 meter. Deler av boligen har skråtak. Laveste takhøyde under skråtak på soverom 3 er målt til 0,70 meter. Laveste takhøyde under skråtak på soverom 5 er målt til 2,12 meter. Soverom 3 er mindre enn 7 m2 som er anbefalt.

Det er avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger mellom trinn på innvendig trapp i forhold til dagens forskriftskrav
Trappen oppfyller ikke dagens krav med for store åpninger mellom trinn, og det mangler håndløper noe som gir lavere sikkerhetsnivå enn dagens standard.

Avvik fra dagens forskrift på høyde og åpninger i rekkverk til balkong/terrasse/utvendig trapp
Rekkverk på balkong/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Forholdet tilfredsstiller ikke gjeldende sikkerhetsnivå. For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker, med fare for alvorlig personskade.

Det er manglende og/eller feil/skader på snøfanger
Snøfangerutstyr er etablert kun på deler av taket. Snøfangerutstyr er anbefalt mot naturlige gang- og oppholdsarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble funnet en lekkasje under oppussing i 2011, men ingen skader ble funnet. Taket ble fornyet av faglærte i 2020. Nesten hele det elektriske anlegget ble byttet i 2011, og det samme gjelder for røropplegget. Utleiedelen fikk nytt røropplegg i 2016. Det ble installert tre nye ildsteder og ventilasjonssystemet ble utvidet under ombygging i 2011, utført av ufaglærte. Det er observert noe maur om våren, uten kjente skader. Vinterhagen ble bygget i samarbeid med et firma, og har noe lekkasjer ved regn. På grunn av innvendig basseng og fuktig klima, må konstruksjonen i vinterhagen inspiseres årlig for fukt og råte.

Velkommen til en innholdsrik og attraktiv eiendom beliggende i et idyllisk og familievennlig område med kort vei til sjøen, flotte badeplasser og naturskjønne omgivelser. Her får du den perfekte kombinasjonen av komfort, rekreasjon og en gjennomført feriefølelse året rundt.

Kun ca. 200 meter fra boligen ligger populære Tangen badestrand med flott sandstrand, svaberg og herlige bademuligheter gjennom hele sommeren. Her kan dagen starte med et forfriskende saltvannsbad og avsluttes med kveldssol ved bassengkanten. Området er også perfekt for deg som liker et aktivt sjøliv – her kan du enkelt trille kajakken ut fra garasjen og ned til Tangenbukta før du legger ut på flotte padleturer i den idylliske skjærgården.

Eiendommen byr på fantastiske uteområder som gjør at man knapt trenger å reise bort på ferie. Det innbydende badebassenget setter prikken over i-en på varme sommerdager og skaper et naturlig samlingspunkt for både familie og venner. Bassengområdet i vinterhagen er en helt spesiell oase som skaper en eksklusiv og lun atmosfære. Her finner man blant annet barområde, steamdusj og god plass til et mangfold av solsenger. Et perfekt sted for både avslapning og hyggelige sammenkomster med familie og venner. På regnværsdager om sommeren blir dette et fantastisk samlingspunkt hvor man fortsatt kan nyte feriefølelsen innendørs i varme og behagelige omgivelser. Her ligger alt til rette for ekte spa- og resortfølelse hjemme i egen bolig og megler kan også informere om at boligen også har innvendig badstue.

Både bassengområdet og tilhørende rom er oppvarmet, noe som gir høy komfort og gjør området innbydende uansett vær og sesong. Her ligger alt til rette for ekte spa- og resortfølelse hjemme i egen bolig.

Den store og romslige terrassen danner et fantastisk uterom med god plass til hele familien og gjester. Her ligger alt til rette for lange sommerdager med grilling, hyggelige sammenkomster og avslappende kvelder i lune omgivelser. Terrassen er så romslig at man enkelt får plass til flere sittegrupper, spiseområde, solsenger – og fortsatt har god plass til aktiviteter som eksempelvis bordtennisbord eller andre sosiale soner for både store og små.

Den store hellebelagte gårdsplassen gir et eksklusivt og ryddig inntrykk, samtidig som den er svært praktisk og lettstelt. Her er det god plass til opptil 7 biler, og området er enkelt å holde rent med minimalt vedlikehold. Den romslige oppstillingsplassen passer også perfekt til båt, henger, campingvogn eller andre større kjøretøy.

I tillegg disponerer eiendommen hele 3 garasjeplasser med nærmest ubegrensede lagringsmuligheter. Her er det rikelig med plass til verktøy, fritidsutstyr, hobbyprosjekter, sykler, kajakker eller sesongoppbevaring – en sjelden kvalitet som virkelig gjør hverdagen enklere for en aktiv familie.

Eiendommen har også særdeles gode utleiemuligheter. Tilknyttet sidebygning er innredet med gang, 3 soverom, bad, kjøkken og stue med utgang til en solrik balkong. Utleiedelen ble oppført i 2015, er svært lite brukt og holder gjennomgående fin standard. Den attraktive beliggenheten nær sjøen gjør boligen spesielt godt egnet for korttidsutleie i sommerhalvåret, og her kan man trolig oppnå meget gode leieinntekter gjennom eksempelvis Airbnb eller annen ferieutleie. Områdets nærhet til strand, skjærgård og Sandefjords populære sommerliv gjør dette til en svært attraktiv destinasjon for feriegjester.

Sidebygning er p.t. leid ut for kr. 15.000,- pr.mnd.

Dette er en eiendom som passer perfekt for den aktive barnefamilien som ønsker god plass både ute og inne, nærhet til sjø og natur, samt fantastiske oppbevarings- og bruksmuligheter for hobbyer og fritidsaktiviteter.

Her får du en sjelden kombinasjon av livskvalitet, funksjonalitet og attraktiv beliggenhet.

Selger informerer om at boligen har totalt 3 ildsteder, 3 varmepumper og diverse vifter for varmespredning i boligen.

Basseng er oppvarmet via varmepumpe.

Det foreligger ferdigattest på enebolig datert 17.09.1966.

Byggetegninger fra 1965 beskriver en enebolig på en flate med kjeller. Verken fasade eller planløsning stemmer med dagnes løsning da boligen ble ombygd i 1983.

Det foreligger en ferdigattest datert 05.06.1984 som omfatter påbygg/generasjonsbolig.

Megler har mottatt byggetegninger datert 1983 der rom i kjeller er beskrevet som mat, klær, brensel, diverse, hobbyrom. Nåværende rom som er innredet i kjeller til varig opphold (stue/soverom/trimrom/kontor m.m.) er således ikke bruksendret/omsøkt til dagens formål og er heller ikke godkjent av kommunen. Megler opplyser at deler av kjeller ikke tilfredsstiller krav til rømning/lysforhold eller takhøyde. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

På byggetegninger fra 1983 stemmer ikke dagens planløsning i 1.etg. mot eldre byggetegninger, men samtlige rom som nå er registrert til varig opphold er også registrert som varig opphold på byggetegninger fra 1983. Det samme gjelder byggetegninger fra boligens 2.etg. datert 1983 som er beskrevet med kjøkken, spisestue og stue og som nå består av 3 soverom, wc, bod og loftstue.

Megler har mottatt byggetegninger datert 1997 der nåværende garasje er beskrevet som soverom + garasje. Dette stemmer ikke med nåværende planløsning der dette rommet kun fremstår som garasje p.t. Dagens løsning på garasje er således ikke søkt godkjent/godkjent. Megler er usikker på om dagens brannkrav fra garasje til bolig er tilfredsstillende. Det foreligger ingen ferdigattest på innredning av carport eller bygging av garasje, men det foreligger byggegodkjente tegninger fra byggeår.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det har ikke lykkes megler å finne noen dokumentasjon/søknad/godkjenning på monterte takvinduer (velux) eller balkong/terrassedør mot vest i 2.etg. samt utvidelse av soverom/wc/bod i 2.etg. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger en ferdigattest på tilbygg datert 05.02.2016 som omfatter bygging av innglasset vinterhage, samt tilbygg (sidebygning).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Tilkoplet sidebygning er innredet som en hybel/leilighet og er lovlig for beboelse og utleie, men er ikke godkjent/registrert som separat boenhet av kommunen. 

Sidebygning er p.t. leid ut for kr. 15.000,- pr.mnd.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger opplyser om noe vannlekkasje i vinterhage ved uvær, samt at nevnte rom er laget for å tåle vann. Det er også oppdaget en liten lekkasje i basseng (fra/ved bassengtrapp). Kjøkken i sidebygning ble montert i 2015 ( brukt kjøkken ble montert/ikke kjøpt nytt)

Boligen har en svært attraktiv og ettertraktet beliggenhet på Tangen/Buer og kan trygt kalles et idyllisk og familievennlig område med nærhet til sjøen, flotte badeplasser og naturskjønne omgivelser. Her bor man i rolige omgivelser med alt til rette for en aktiv og komfortabel hverdag.

Det er kort gangavstand til Vesterøy barneskole, som byr på blant annet kunstgressbane, lekeplass og store grøntområder noe som er perfekt for barnefamilier. For de som har småbarn kan megler informere om at ny flott barneskole snart er ferdigstilt på Vesterøya.

Like ved eiendommen finner man populære Tangen badestrand med flott sandstrand, svaberg og herlige bademuligheter gjennom hele sommeren. Her kan du enkelt trille kajakken rett ut fra garasjen og tusle ned til Tangenbukta, før du legger ut på flotte padleturer i den idylliske skjærgården..

For den aktive er området et eldorado med kyststien og flotte tur og rekreasjonsområder rett utenfor døren. Her kan man nyte rolige spaserturer, joggeturer eller lufteturer med hunden i vakre omgivelser året rundt. Vesterøya idrettspark ligger også i nærheten, med lysløype, flere fotballbaner og Sandarhallen.

Sandefjord sentrum ligger kun ca. 5 km unna og byr på et rikt utvalg av butikker, restauranter, caféer og et yrende sommerliv langs bryggene. Med båt kommer man raskt ut til fjordens vakre holmer og skjær, eller man kan ta sjøveien inn til sentrum for en hyggelig middag eller handletur.

I nærområdet på Asnes finner man storkiosk med lange åpningstider og søndagsåpent, og det er også kort vei til Skagerak International School.

Dette er med andre ord en beliggenhet som kombinerer det beste av sjøliv, natur og familievennlige omgivelser.

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger.

Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på tomten.

Boligen ligger med kort gangavstand til både barneskole og ungdomsskole.

Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Stor og solrik eiertomt på hele 904 kvm med særdeles familievennlige og lettstelte uteområder. Her får man en eiendom som innbyr til ekte sommeridyll, med gode solforhold gjennom dagen og rikelig med plass til både lek, avslapning og sosiale sammenkomster. Den romslige terrassen gir perfekte rammer for lange grillkvelder og hyggelige stunder med familie og venner, med god plass til flere sittegrupper og utemøbler.

Eiendommen byr videre på flotte rekreasjonsmuligheter med et innbydende badebasseng som setter prikken over i-en på varme sommerdager. Den store gårdsplassen har svært gode parkeringsmuligheter med plass til flere biler, i tillegg til flere garasjeplasser.

Her bor man i rolige og attraktive omgivelser med kort vei til sjøen og flotte badeopplevelser. Tangen badestrand ligger kun ca. 200 meter fra boligen, perfekt for et forfriskende saltvannsbad eller late dager ved vannkanten. Dette er en eiendom som kombinerer komfort, trivsel og feriefølelse året rundt.

Med slike flotte utearealer er det nesten ikke behov for å reise på ferie, her ligger alt til rette for å nyte sommerferien hjemme.

Eiendommen har en stor og praktisk parkeringsplass som er hellebelagt, med god plass til opptil 7 biler. Det solide underlaget gjør området enkelt å holde rent og vedlikeholde – her er det bare å spyle over ved behov. Den romslige oppstillingsplassen egner seg også perfekt til både henger, båt, campingvogn eller andre større kjøretøy.

I tillegg følger det med hele 3 garasjeplasser, som gir svært gode oppbevaringsmuligheter. En ideell løsning for deg som ønsker både god parkering og rikelig med oppbevaringsplass på egen eiendom.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Ihht kommuneplanens arealdel (ikrafttredelse 21.09.2023) ligger boligen i et område avsatt til:
*Boligbebyggelse, Nåværende 904 kvm.
*Gul sone ihht T-114 (Hensynssonenavn H220 - støysone 445 kvm)
*Hensyn friluftliv (Hensynssonenavn H-530 - 904 kvm.)
*Ras- og skredfare (Hensynssonenavn H310 - 508 kvm).

Det foreligger endelig vedtatt(ikrafttredelse 19.06.2025)detaljreguleringsplan (Trafikksikkerhetstiltak langs Veløyveien) for området og deler av tomten er regulert til:
*Boligbebyggelse 93 kvm.
*Frisikt 5 kvm.

Som det fremkommer av vedlagte reguleringsplankart er denne eiendommen minimalt berørt av den eventuelt kommende sykkel/gangsti som er tiltenkt langs Veløyveien. Det vil være positivt for denne boligen (og nærområdet) dersom det blir etablert sykkel/gangvei langs Veløyveien, spesielt siden denne eiendommen blir minimalt berørt.

Kommunale avgifter er kr. 16.800,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.000 kWh. pr. år. Det er tegnet Norgespris ut 2026.

Megler informerer om at det bør estimeres en årlig forsikringspremie på ca. kr.10-15.000,-

Boligen er tilknyttet Sandefjord bredbånd som leverandør av internettsignaler og har avgift på kr. 899,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må også beregne kostnader til innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 835 240,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 340 961,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

8 975 000,00 Prisantydning

Omkostninger

224 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
225 460,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
245 360,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 200 460,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 220 360,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alexander Bekkelund og Jeanette Beatrice Bekkelund

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk. kr 1 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk  kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 48 535,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 22-0027/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2627

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 22:37