Gjøkvikveien 25

Gjøkvikveien 25, 1692 NEDGÅRDEN
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 29, bruksnummer 3, festenummer 131, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
1. etasje - 73 kvm: Vindfang, stue, kjøkken, tre soverom, bad, toalettrom og bod

BRA-e:
1. etasje - 13 kvm: Utebod

Åpent areal:
1. etasje - 39 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidseiendom oppført i 1965. Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og har stående bordkledning. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon tekket med teglstein. Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål
Det er viktig å påpeke at bygningen er oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt på byggetiden. Dagens forskriftskrav til blant annet fuktsikring, isolasjon, klima og innemiljø er strengere
enn det som gjaldt på oppføringstidspunktet for dette bygget, og det må derfor påpekes et avvik i forhold til dagens standard.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandstansgrad 3 (TG3) på følgende:
Kjøkken- Det er manglende eller defekt avtrekk.

Bad - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Taktekking/takkonstruksjon/loft - Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er registrert noe mose og enkelte sprekker i takstein, men ikke nok til kreve tiltak. Det anbefales å følge med på utviklingen. Deler av loftet (over stort soverom) er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen. Undertak er misfarget

Yttervegger/veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur på deler av bygget. Det er registrert at kledning er nærme terreng på deler av boligen. Ytterveggers oppbygning er ukjent. Skjulte feil og skader på konstruksjon kan ikke utelukkes. Fasader har behov for vask og overflatebehandling.

Vinduer - 1 - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Vinduer - 2 - Det er påvist at et vindu i spisestue er vanskelig å åpne og lukke.

Ytterdør - Det er påvist at døren er vanskelig å åpne og lukke. Det er registrert manglende vedlikehold, som vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.

Balkongdører - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm på skyvedør. Det er påvist at skyvedøren er vanskelig å åpne og lukke.

Terrasser og plattinger - Det er etterslep på vedlikehold av overflater

Utvendige trapper - Det er etterslep på vedlikehold av overflater.

Innvendige overflater gulv - Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.

Etasjeskiller/Gulv mot grunn - Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter. Det er provisoriske understøttelser i krypkjeller/kryprom.

Krypkjeller/kryprom - Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Krypkjeller/kryprom har begrenset mulighet for inspeksjon. Det er observert enkelte stubbloftsplater har løsnet.

Innvendige dører - Dører subber i karm/terskel.

Bad - tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er foretatt og det er påvist forhøyet fuktnivå, men ikke konstatert fuktskader.

Kjøkken - Det er registrert sår/merke på skuff, manglende fuge på benkeplate og manglende sidepanel på oppvaskmaskin.

Tolettrom - Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.

Innvendige vannledninger - Kobberrør er av ukjent alder og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmepumpe fra 2022 - Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

Varmtvannsbereder/tank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen punkter i fra selgers egenerklæring.
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2006 - Koblet til offentlig vann og avløp, og installert vannklosett.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
2009- Tilbygg med nytt hoved-soverom, utvendig bod og overbygd terrasse.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
2010- El-installasjoner i tilbygg, utelys og utestikk, lysarmatur i utebod. Utskifting av sikringssakp, med overbelastningsvern, overspenningsvern, automatsikringer med jordfeilbrytere. Ny hovedkabel frem til sikringsskapet.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja
Mottatt nabovarsel om tilbygg til fritidseiendom

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Hytta er på 2000-tallet tilført flere påkostninger og har i dag funksjonell standard, med potensial knyttet til ytterligere eventuelle oppgraderinger.

I 2009 ble et helt nytt tilbygg med blant annet et ekstra hovedsoverom oppført. Hyttas opprinnelige del fra 1965 ble samtidig noe ombygget og oppgradert, elektrisk anlegg inkludert. Luft-luft varmepumpe som holder hytta temperert året gjennom ble installert i 2022 og kan betjenes gjennom app, uten fysisk tilstedeværelse.

Overflatene i hyttas opprinnelige del er trolig fra byggeåret og av trevirke som skaper en lun atmosfære. Vegger og himlinger er malt i alle rom.

Kjøkkenets innredning er fra ukjent årstall og har flere oppbevaringsmuligheter for utstyr til bruk under feriedagene. Hvitevarer i form av kjøleskap, stekeovn og oppvaskmaskin medfølger. Ventilator er montert, men ikke tilkoblet avtrekkskanal. Dette forholdet er isolert gitt TG 3. Kjøkkenet er ellers fullt funksjonelt.

Badet er av eldre årgang og tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom, men er likevel funksjonelt og benyttes med dusjkabinett som begrenser vann på gulv og vegger. Rommet er i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at oppgraderinger bør påregnes. Klosett ble installert i 2006, da vann og avløp ble lagt inn til hytta. Varmtvannsbereder på 120 liter og medfølgende vaskemaskin står i kott på badet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord.
Innervegger: Trepanel.
Himlinger: Trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og to-greps blandebatteri.

Bad: Benkeinnredning med heltre benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Kott med varmtvannsbereder på 120 liter og rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin, kjøleskap, stekeovn, oppvaskmaskin medfølger

Oppvarming av hytta skjer via luft til luft varmepumpe(2022), elektriske panelovner og vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger anmerkning fra feiervesenet datert 26.8.2026.
Vedovn - Under tilsyn ble det avdekket at luftespaltene som kreves i monteringsanvisningene er tettet med listverk. Dette gjør at brannmuren ikke fungerer som forutsatt og varmen ikke slipper ut av luftespalten på baksiden av brannmuren.

Pipeløp - Det er registrert at det høyst sannsynlig er installert en Selkirk stålpipe på adressen, også kjent som Jøtul stålskorstein (produsert før 1999). Det er kjent problematikk knyttet til denne type pipe der den innvendige isolasjonen kan synke sammen over tid. Dette kan medføre økt overflatetemperatur og redusert sikkerhetsmargin mot brennbart materiale. Denne pipetypen har vært involvert i flere branntilløp og boligbranner. På bakgrunn av dette bør skorsteinen skiftes ut før fyringen gjenopptas. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1965/69.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det er mottatt byggemeldte tegninger av eiendommen datert 30.5.1968

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg (hoved-soverom, utvendig bod og overbygd terrasse) datert 14.09.2010 med godkjente bygningstegninger datert 01.10.2008

Baderom avviker fra mottatt byggetegninger mottatt fra kommunen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 304523, tinglyst 14.11.1968, type heftelse: Festekontrakt

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 437951, tinglyst 15.09.2006, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning samt dagboknr. 518587 tinglyst 25.06.2008. Disse omhandler bestemmelser om rørtraseer for Gravingssundet vann-og avløp mellom grunneiere og hytteeiere hvor det gis rett til etablering og vedlikehold av vann-og avløpsanlegg med kummer for de til enhver tid eiere/brukere av Gravingsundet vann- og avløpslag mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst veirett til over grunneiers eiendom. Rettigheten er tinglyst på denne eiendommen dagboknr 304523 (festekontrakten)

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Søndre Sandøy er blant de største i øyriket Hvaler og har en helt egen atmosfære. Her er det i praksis bilfritt og svært fredelig, det er likevel lett å ta seg frem på øyas nettverk av grusveier og stier. Rundt på øya sees velstelte hager og historisk, maritim bebyggelse som bidrar til øyas egenart.

Rett utenfor hytteveggen venter vakker natur med mange utfluktsmuligheter og ikke minst flere fine badesteder. Blant de nærmeste er idylliske Gjøkvika, få minutters gange fra hytta, med en stor og flott sandstrand som attpåtil er langgrunn og meget barnevennlig.

Har du båt, er Søndre Sandøy et attraktivt utgangspunkt for utflukter både i Hvaler-skjærgården og langs den nærliggende svenske vestkysten. Blant Hvalers mange små og store øyer er det smult farvann og nærmest utallige steder å kaste dreggen.

Fergen mellom Skjærhalden og Gravningsund har i sesong flere daglige avganger. Til og fra fergeleiet er det få minutters gange på grusvei. Hyppigere avganger er det fra Nedgården vest på øya, en liten sykkeltur unna. På Nedgården finnes i tillegg spisestedet Olines som gjennom sommeren tilbyr flere kulturelle arrangementer.

Tar du båten eller fergen over til Skjærhalden, møter du i sommermånedene et yrende liv og flere spisesteder å velge blant. Her finnes i tillegg til et knippe forretninger, Vinmonopol og dagligvareforretning på kaikanten.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Søndre Sandøy bilfritt og har adkomst med ferge fra Skjærhalden.

Festetomt på 3 811 kvm. Særdeles vakker og solrik tomt som er opparbeidet med plen, noe fjell i dagen, prydbusker og diverse beplantninger.

Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Festeavgiften er kr 10 030,- pr. år. Festeavtalen utløper 07.11.2067. 

Grunneier, Ole-Thomas Krossholm.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2024

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler. 

Bilfri øy.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar over grunneiers eiendom ( vilkår i festekrontrakt)
Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag- Sameiet Søndre Sandøy Nord Vann og Avløp

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Hvaler 2019-2031 datert 20.06.2019 avsatt til: LNFR- spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse med hensynssone - Kulturmiljø
Utvikling av eksisterende lovligbebyggelse tillates. Nye enheter tillates ikke. Riving og gjenoppføring av boliger tillates.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 241,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn for fritid. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 6 478,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 500,- pr år. (sommerhytte)
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har en årlig forsikringspremie på kr 5 989
Eiendommen er tilknyttet Hvaler Bredbånd/nextGentel som leverandør av internett og har avgift på kr 449 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 465 710,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
133 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ola Øyen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse(2 første visninger inkludert - deretter kr 4 500,- per visning/overtagelse)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 28 395,00
Foto PBF - dag + drone  kr 7 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 18 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0182/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26182

Sist oppdatert: 01. september 2026 kl. 15:02