Lalienveien 23

Lalienveien 23, 1453 BJØRNEMYR
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 30, bruksnummer 423, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 131 kvm:
Hoveddel: Entré/hall, wc-rom, tekniskrom, garderobe, soverom og stue
Hybel: Entré/hall, bad, bod, soverom, rom benyttet som soverom (ikke godkjent/omsøkt til varig opphold) og stue med åpen kjøkkenløsning
2. etasje 88 kvm:
Hovedel: Gang, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning

BRA-e:
Garasje med bod:
1. etasje 40 kvm: Garasje og bod

Utebod:
1. etasje 5 kvm: Utebod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 110 kvm: Terrasse over flere nivåer
2. etasje 62 kvm: Altan på 43 kvm og veranda på 19 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.06.2026 utført av Kenneth Lesteberg v/Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig fra 2005 er iht. tilstandsrapporten fundamentert med støpt plate på mark med yttervegger av gassbetong og utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av lettklinkerelementer.
Takkonstruksjon er utført i en kombinasjon av flatt tak og pulttakskonstruksjon. Yttertak er belagt med asfaltpapp. Entrédør med glassfelter og altan/veranda/terrassedører med karmer av tre. Vinduer med karmer av tre.
Adkomst til uinnredet loft via luke på soverom i 2. etasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Utebod:
Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes i tilstandsrapporten bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares.
Sjablonmessig prisanslag: 10 000 - 50 000

TG2 er gitt:
Bad 2. etasje:
- Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen under servant er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt.
- Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Bad 1. etasje:
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen under servant er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet, og de deler av utførelsen som lar seg undersøke bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Kjøkken 2. etasje:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Wc-rom 2. etasje:
- Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Tekniske anlegg:
- Vannledninger i plast (pex) er merket med tusj.
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert uten sikker avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).
- Observeres korrosjon på stoppekran for varmtvann på fordelerstammer.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten.

Yttertak:
- Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes i tilstandsrapporten bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Altan 2. etasje:
- Altanen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Liten høydeforskjell mellom gulvoverflate på altan og døråpning.

Terrasse 1. etasje:
- TG2 gjelder nedre del av terrasser mot vest: Fundamentene til terrassen bærer ikke preg av faglig god utførelse, med den risiko dette innebærer. Det observeres oppklossing samt innfesting som ikke bærer preg av god faglig utførelse.

Drenering:
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Deler av vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Det observeres spor etter maur på kjøkken, 1.etasje og wc-rom. Det er ikke fastslått hvilken type maur (art) som er observert, og noe som kan ha betydning for type skade og risiko. (Til info: selger skriver i egenerklæring at maur kan forekomme vår/høst)

Garasje:
- Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes i tilstandsrapporten bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

TGIU er gitt:
Bad 1. og 2. etasje:
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det er derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Terrasse 1. etasje: Det er ikke mulig å kontrollere utførelse på konstruksjonen grunnet utforming.
- Utvendige vannledning er nedgravd og av den grunn ikke kontrollert.
- Utvendige avløpsledning er nedgravd og av den grunn ikke kontrollert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppgradering utført siden 2021:
- Lagt nye fliser/membran/malt/baderomsinnredning begge bad
- Kjøkken
- Nye gulv
- Malt utvendig/innvendig
- Fasader og vinduer grunnet og malt
- Nye terrasser
- Glassrekkverk
- Avrettet terreng og lagt belegningsstein
- Rettet opp setningsskade ved hjelp av Geopolimer injection
- Overvann lagt i rør, drenert (glasopor i front av hus, langs nystøpt mur, lagt om belegningsstein da dette var uten fall)

Eiendommen byr på flere solrike uteområder og terrasser fordelt over ulike nivåer, noe som gir gode muligheter for å nyte både morgenkaffen og rolige ettermiddager utendørs. Med flere etablerte sittegrupper er det enkelt å finne både solrike og mer vindskjermede soner gjennom dagen. Eiendommen har videre en flott panoramautsikt over Oslofjorden og Steilene, og på sommerkvelder kan man nyte den sene kveldssolen fra terrassen før solen forsvinner bak horisonten i vest.

Boligen holder en gjennomgående god standard og er godt planlagt med fokus på både funksjonalitet og estetikk. Planløsningen er praktisk og arealeffektiv, fordelt over to etasjer med fleksible romløsninger. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og fremhever utsikten mot Oslofjorden, samtidig som de bidrar til en lys og åpen romfølelse. Terrasser og balkonger er strategisk plassert for å sikre gode solforhold gjennom hele dagen, noe som understreker boligens attraktive og gjennomførte uttrykk.

Hoveddel:
Entré
Adkomst til boligen skjer via en innbydende brosteinslagt gårdsplass. Boligen har et overbygd og skjermet inngangsparti som gir et hyggelig førsteinntrykk og en behagelig ankomst for både beboere og gjester. Entréen er romslig og har god plass til oppbevaring av yttertøy og sko, blant annet i en stor garderobeløsning.

Stue og kjøkken i åpen løsning
Lys og luftig stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning. Her finner du en lun og innbydende sofakrok - et naturlig samlingspunkt i denne etasjen, samt en herlig spiseplass med fantastisk fjordutsikt. Kjøkkenet ligger i forlengelsen av denne og innbyr til sosialt samvær med familie eller gjester mens man tilbereder måltidene.
Fra stuen er det direkte utgang til en deilig veranda på 19 kvm, og fra kjøkkenet er det utgang til en romslig altan på hele 43 kvm.

Kjøkkeninnredningen er fra byggeår med glatte fronter og benkeplate av tre med nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er fliser mellom kjøkkenbenk og overskap og stikkontakt over kjøkkenbenk. Hvitevarer som integrert stekeovn og platetopp, samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap m/fryser. Ventilator i overskap.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: Alle hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Boligens hoveddel har ett soverom i 1. etasje, samt et romslig hovedsoverom i 2. etasje. Hovedsoverommet i 2. etasje fremstår som lyst og luftig, og har en fantastisk utsikt over Oslofjorden. Herfra er det direkte adkomst til en privat altan på ca. 43 kvm, som gir en eksklusiv uteplass med gode solforhold og rikelig med plass til utemøbler. Dette gir en behagelig start på dagen med mulighet for å nyte morgenkaffen i rolige omgivelser og vakker utsikt. Rommet i 2. etasje er opprinnelig godkjent som arbeidsrom, og er ikke godkjent for varig opphold.

Bad 2. etasje
Lekkert flislagt bad oppgradert i 2023 med vannrør og avløpsrør fra byggeår. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Det er montert speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Wc-rom 1. etasje
Pent flislagt wc-rom med gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte for overstrømning under dør.

Hybel:
Boligen er innredet med en hybeldel i 1. etasje. Hybeldelen har separat inngang fra inngangspartiet, samt innvendig adkomst til hoveddelen via teknisk rom.

Hybelen har et pent kjøkken i åpen løsning mot stuen, noe som gir en luftig og sosial romfølelse. Oppholdsrommet har gode møbleringsmuligheter med plass til både sofagruppe og spisebord. tuen har utgang til en solrik, vestvendt terrasse med nydelig utsikt mot Oslofjorden.

Kjøkkeninnredningen er fra byggeår med glatte fronter og benkeplate av tre med nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er montert fliser mellom kjøkkenbenk og overskap og belysning og stikkontakter under overskap. Hvitevarer som integrert stekeovn og platetopp samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Ventilator i overskap.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: Alle hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Hybelen har ett soverom samt et rom innredet som soverom (ikke godkjent/omsøkt til varig opphold). Begge rommene er romslige og egner seg godt som soverom med gode bruksmuligheter.

Bad
Lekkert bad oppgradert i 2023 med vann og avløpsrør fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme og veggflater med fliser og plater. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Det er montert speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Teknisk/VVS
- Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør
- Vanninntaksrør i plast
- Synlige avløpsrør i plast
- Hovedstoppekran er plassert i teknisk rom/bod
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på teknisk rom.
- Varmtvannsbereder på 300 liter (forbruksvann) og 120liter (varmemagasin) fra byggeår plassert på teknisk rom.
- Fordelerstammer for vannbåren varme er plassert på teknisk rom.
- Opplegg for vaskemaskin i teknisk rom.
- Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.
- Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler

Vegger: Panel, plater, malte flater, fliser
Gulv: Parkett, laminat, fliser
Himling: Malte lettklinkerelementer, malte flater og panel

Annet fast inventar
- Markise, utebelysning og stikkontakter på altan med utgang fra kjøkken og soverom

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av vannbåren gulvvarme og vedfyring i peisovn på kjøkken i 2. etasje.
Det er vannbåren varme i alle rom utenom boder.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen. Ny eier må selv ta stilling til om de ønsker dette.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikringsskap
Sikringsskap plassert i bod og teknisk rom.
Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for enebolig med frittstående garasje ble gitt 06.04.2005.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- I hovedleilighet gjenstår noe sanitære arbeider.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at boligens nåværende planløsning avviker fra de godkjente byggetegningene.

1.etasje:
I 1. etasje er det etablert en hybeldel. Mellom hoveddelen og hybelen er det forbindelse via teknisk rom, hvor det er adkomst gjennom to separate dører. Hybeldelen består i dag av to soverom, bad, stue med åpen kjøkkenløsning, bod samt entré/hall.

Soverom 2 i hybelen tilhørte opprinnelig hovedenheten, og er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig oppholder ikke bruksendret og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som arbeidsrom.

Hovedenheten i 1. etasje er i all hovedsak i samsvar med de opprinnelige byggetegningene. Det er imidlertid gjort en endring ved at ett av soverommene nå inngår i hybeldelen, og dermed ikke lenger er en del av hovedenheten.

2.etasje:
I 2. etasje avviker dagens planløsning fra de opprinnelige byggetegningene. Dagens stue var opprinnelig byggemeldt som kjøkken og soverom, og var tegnet som to separate rom. Området som i dag benyttes som kjøkken, var opprinnelig disponert som stue. Videre var det på tegningene inntegnet en bod utenfor badet, men denne er fjernet slik at arealet i dag fremstår som åpent. Det var også prosjektert med heissjakt i boligen, men heis ble aldri etablert.

Soverommet i 2.etasje er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom jf. byggetegningene og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som arbeidsrom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelse:
06.10.2022 - Dokumentnr: 1123385 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: Knr:3212 Gnr:30 Bnr:48
Forklaring: Det er tinglyst en erklæring som gir eiendommen gnr. 30 bnr. 48 (Gamle Alvæmvei 69) rett til å føre vann- og avløpsledninger gjennom fjellgrunnen under eiendommen. Ledningene er lagt dypt i grunnen og føres frem til eksisterende pumpehus. Servitutten medfører ingen kjente begrensninger for dagens bruk av eiendommen. Det fremgår videre av erklæringen at den som utfører arbeid på ledningene skal ha nødvendig forsikring som dekker eventuelle skader eller konsekvenser av arbeidene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er etablert en hybeldel i boligens 1.etasje som gir mulighet for utleie. Det er adkomst mellom hovedenheten og hybelen i boligens tekniske rom.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Det gjøres oppmerksom på at terrassen på eiendommens vestside delvis er oppført over naboeiendommen.

Eneboligen ligger flott til innerst i blindvei på Nesoddens vestside.
Nærmeste dagligvareforretning er Rema1000 på Bjørnemyr, og ellers er nærmeste forretningssenter på Tangen med stor Meny-butikk, vinmonopol og et godt utvalg andre forretninger. Her finner du også både legesenter, tannlege, samt kommunesenter med bibliotek, helsestasjon og kommuneadministrasjon.
Kort vei til Nesoddmarka med fine turstier og lysløyper, og populær badestrand ved Alværn brygge. Nærmeste treningssenter ligger på Rehabsenteret på Varden.
Det er gangavstand til barnehage, barne- og ungdomsskole og bussholdeplass. Bussen tar deg til Nesoddtangen brygge hvor den korrespondere med båt til Aker brygge og Lysaker. Det er 10 minutters gange til Sørli bussholdplass gjennom hyggelig skogssti, eller 15 min gange til Alværn bussholdeplass.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Nesodden kirke og følg Kirkeveien/Fjellveien over til Fjellstrand. Ta til høyre i Fjellstrandkrysset og følg fv 157 nordover. Ta til venste rett etter Alværn skole, og følg Alvernveien nedover. Ta deretter inn Gamle Alvernvei som er tredje vei på venstre hånd og følg denne innover. Ta deretter inn 3.dje vei på høyre hånd som er Lalienveien og følg denne til enden.
Det vil bli skiltet med visningsskilt fra eiendomsmegler ved annonsert visning. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barnehage, barneskole på Bjørnemyr og ungdomsskole på Alværn. Steinerskole ved Skoklefall og videregående skole ved Hellvik/Berger. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en flott eiertomt på 1 004 kvm med en særdeles attraktiv og privat beliggenhet innerst i en blindvei. Tomten skråner mot sydvest og byr på en fantastisk panoramautsikt over Oslofjorden, Steilene, Asker og videre mot Oslo.

Tomten er gjennomført opparbeidet med belegningsstein, støttemurer, terrasser og variert beplantning som skaper et innbydende og harmonisk uteområde. Den vakre naturtomten danner en naturlig forlengelse av de opparbeidede uteplassene og gir eiendommen et eksklusivt preg, hvor bebyggelse og natur smelter sømløst sammen.

Rundt boligen finner man flere solrike terrasser og uteplasser fordelt på ulike nivåer, med et samlet terrasseareal på ca. 172 kvm. Her kan man nyte solen fra tidlig morgen til sen kveld, samtidig som de ulike uteplassene gir mulighet til å velge mellom sol, skygge og lune soner gjennom hele dagen. Terrassene er orientert mot sydvest, og legger til rette for alt fra rolige stunder med morgenkaffen til hyggelige sammenkomster med familie og venner.

Den brosteinslagte gårdsplassen gir et representativt førsteinntrykk og har gode parkeringsmuligheter med plass til flere biler, i tillegg til parkering i garasje.

Parkering i garasje samt på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger, gang-/sykkelvei, felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan Gamle Alværn Vest datert 10.05.2001 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan for 2022-2046.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
Id 20140185
Navn: Gamle Alværnvei
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse som megler har mottatt viser:
Radon: Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Kommunale avgifter er kr 15 518,-for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.417 kwh. pr. år. Selger har kun benyttet eiendommen i om lag to måneder per år. Oppgitt strømforbruk må derfor ses i sammenheng med den begrensede bruken av boligen og vil ikke nødvendigvis være representativt for fremtidig forbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 200,-.
Velavgift til Alværn vel ca. kr. 250,-/år.
Veiavgift ca. kr. 1 000,-/år for vedlikehold av vei.
Privat brøyting av vei ca. kr. 1 000,-/år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og tv og har avgift på kr 800,-/md. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet S24 alarmselskap som koster kr 5 000,-/år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 374 368,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 497 471,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

16 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

400 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
401 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
420 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
16 401 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
16 420 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stein Arne Aronsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,55 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 24 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00 (4 visninger inkl.)

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune  kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00
Foto kr 7 000,00

Oppdragsnummer 51-0024/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2624

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 18:29