Tors vei 21

Tors vei 21, 3179 ÅSGÅRDSTRAND
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 2, bruksnummer 517, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 235 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 79 kvm: Trapperom, 2 boder, bad, kjøkken, soverom og stue (oppholdsrom ikke godkjent for varig opphold)
1. etasje 83 kvm: Vindfang, vaskerom, hall m/trapp, trappebod, toalettrom, kjøkken og stue
2. etasje 57 kvm: Loftstue, bad og 3 soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 16 kvm:

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 62 kvm: Terrasse
2. etasje 13 kvm: Balkong

Boligen har et ikke måleverdig gulvareal (ALH) på 6 kvm i 2. etasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2025 utført av Gulag AS ved Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tilnærmet hele kjelleretasjen er ifølge godkjente byggetegninger definert som sekundærareal (Srom), men er i ettertid innredet og tatt i bruk som boligareal (P-rom). Det foreligger ikke dokumentasjon på at
bruksendringen er omsøkt eller godkjent av bygningsmyndighetene for varig opphold. Se punkt om ferdigattest for konsekvenser.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig i 1 ½ etasje med kjeller, hvor det er innredet egen boenhet. Innredning av kjellerareal er ikke omsøkt til bygningsmyndighetene og er derfor ikke godkjent. iht. tilstandsrapporten. Eneboligen er oppført i tre på grunnmur i lettklinkerblokker. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Terrasse: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Bad i kjeller: Det er utført fuktsøk med måleinstrument i våtsone. Målingene viste forhøyede fuktverdier i området rundt blandebatteriet og nederst på veggen (se kommentarer om overflate vegg). Undersøkelsen er gjort uten inngrep og gir kun indikasjoner, ikke sikre fuktverdier.
- Vaskerom i 1. etasje: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er boret hull i gulv for montering av nye vannrør og gulvet er derfor ikke tett i det området. Sluk er plassert under kjøleskap og ikke mulig med inspeksjon. På grunn av nevnte forhold samt strengere forskriftskrav må det forventes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tilfredsstille dagens krav til vanntetthet og tåle normal bruk i våtsone. Det opprinnelige tettesjiktet har passert forventet levetid. En samlet tilstandsgrad 3 (TG 3) er satt for rommet, med bakgrunn i alder og vurdert funksjon på eksisterende tettesjikt.

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det ble registrert fuktmerker på undertaket enkelte steder. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier i området på befaringsdagen. Det er begrensede inspeksjonsmuligheter på grunn av lagrede gjenstander på loftet.
- Vinduer fra byggeåret: Vinduer er fra byggeår og har utvendige og innvendige tegn på normal slitasje. Det er ikke registrert funksjonssvikt, men vinduene nærmer seg eller har passert forventet levetid. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av alder og økt risiko for framtidige skader.
- Dører: Dørene viser tegn til generell aldersrelatert slitasje. Det er registrert slitasje på overflater, beslag og karmtilslutninger. Enkelte dører har redusert funksjon som følge av hengsling, justering eller lås- og håndtaksfunksjon. Slitasjen skyldes normal bruk over tid.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom under terreng: Hulltaking er ikke utført da kjellerrommene har en åpen og tilgjengelig konstruksjon, hvor fuktforhold og overflater kan vurderes visuelt uten inngrep. Dette muliggjør inspeksjon av eventuelle tegn til fukt eller skader uten behov for destruktiv undersøkelse. Veggen fremstår ved visuell kontroll som tilsynelatende tørr, uten synlige tegn til aktiv fuktpåvirkning som misfarging, saltutslag eller lukt. Det gjøres allikevel oppmerksom på kapillær oppsuging fra grunnen, som er vanlig i konstruksjoner fra denne perioden, spesielt dersom det ikke foreligger utvendig fuktsikring som grunnmursplast eller drenering etter dagens standard. Det benyttes organiske materialer (maling/tapet) direkte på yttervegg, noe som kan medføre fare for avflassing eller at tapet løsner over tid dersom fukt fra grunnen migrerer gjennom konstruksjonen. Det ble ikke målt unormale verdier med fuktindikator ved befaring, men på grunn av alder og konstruksjonsmetode bør bruk av fuktømfintlige overflater vurderes med varsomhet. Ved eskalering av forholdene må det vurdere tiltak for å forbedre innvendig eller utvendig fuktsikring da tilnærmet hele kjelleretasjen benyttes til varig opphold.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. TG: 2 gjelder kobberrør med alder over 25 år der mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Elektrisk anlegg: Det er registrert løse kabler på anlegget i kjeller. Eier har etter befaring utbedret/festet ledning i himling på bod (dokumentert med bilde), arbeide er utført ved egeninnsats og fremstår som lite fagmessig utført. Det elektriske anlegget virker delvis oppgradert, men det er også deler som ser ut til å være fra boligens opprinnelige byggeår. Dette kan bety at standard og slitasje varierer mellom de ulike delene av anlegget. Hvis anleggets tilstand er viktig for handelen, anbefales det å få en el-takstmann til å gjøre en grundig sjekk, da dette ligger utenfor undertegnedes fagområde.
- Fuktsikring/drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ikke montert tettelist på toppen av knotteplasten langs yttermuren. Manglende avslutning øverst gjør at overflatevann kan trenge inn bak knotteplasten. Dette øker risikoen for fuktinntrengning i kjellervegger, særlig ved nedbør og snøsmelting. Over tid kan dette føre til forhøyet fuktinnhold i grunnmuren og gi grobunn for skader som saltutslag, muggvekst og redusert isolasjonsevne.
- Bad i kjeller - Overflater og himling: Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Utenfor våtsone er det ikke lagt elastisk fugemasse mellom platene og aluminiumlisten nederst, slik monteringsanvisningen beskriver. Det er ikke mulig å bekrefte hvordan tetting under platene er utført i dette området. Oppbyggingen på vegg fremstår lite fagmessig med et markant sprang utover flisene. Det er i tillegg registrert forhøyede fuktverdier rundt blandebatteriet, særlig på høyre side. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Kjøkken: Mindre skader i fronter.
- Toalett i 1. etasje: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Selger informerer om følgende i egenerklæringen:

Våtrom:
- Har utført arbeid på bad i 2019-2020 - nye bad i kjeller og 2. etg. Utført av Stefan's murerservice. Alt Installasjon og CSN rørservice. Selger har dokumentasjon på arbeidet.
- Nytt toalettrom hovedetasje, nye vannrør i 2020. Utført av CSN rørservice. Selger har dokumentasjon på arbeidet.
- Nye vannrør i vaskerom i 2023. Utført av CSN rørservice. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Tak, yttervegg og fasade:
- Det har lekket vann utenfra og inn, det er noe fuktmerker i undertak, fra tiden før tak ble byttet.
- Bytte av tak, pipe og lufte hatter, takrenner og nedløp i 2023 utført av Tømrer Johan Brataas AS. Selger har dokumentasjon på arbeidet.
- Bytte av 7 stk. vinduer, ytterdør og balkongdør, utført i tidsrommet 2019- 2024 ved egeninnsats.
- Maling fasade i 2022 av ufaglærte.
- Bytte og installasjon av utelamper/spotter i 2023, utført av Horten Elektro Service.

Kjeller:
- Selger kjenner ikke til vann eller fukt i kjeller eller om det er utført med drenering.
Elektrisitet:
- Bytte av sikringsskap, nytt opplegg til de fleste rom i huset, foruten stue hovedetasje, tilførsel til 2 etg., bod kjeller. Utført i 2019 av Alt Installasjon. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Rør:
- Nytt røropplegg til begge bad, begge kjøkken, ny utekran, vertikale avløpsrør er ikke byttet enkelte steder. Utført av CSN rørservice i 2019. Selger har dokumentasjon på arbeidet.
- Bytte av pumper til gråvann og overvann. Utført av Kjærs rørlegger i 2022. Selger har dokumentasjon på arbeidet.
Ventilasjon og oppvarming:
- Ny varmepumpe i 2020. Utført av faglært familie.

Ildsted:
- Ny peis montert av murermester P. Håkonsen as i 2022.

Planer og godkjenninger:
- Boder i kjeller ble gjort om til bad og kjøkken, samt sovealkove til soverom i 2020. Membran og flis utført av Stefan’s murerservice. Elektro utført av Alt Installasjon. Rør utført av CSN rørservice. Selger har dokumentasjon på arbeidet. Tømrerarbeidet ble utført av ufaglærte. Det er ikke innvilget tillatelse for ombyggingen i kommunen.

Andre opplysninger:
- Pumper til overvann og gråvann deles med Tors vei 19, kostnader ifm vedlikehold deles 50/50.

Selger informerer om følgende:
- Bruksrett på vei.
- Felles pumpe med nabo til overvann/spillvann.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Denne tiltalende eneboligen over 1 ½ etasje med innredet kjeller (ikke omsøkt, se punkt om ferdigattest) fremstår som lys, moderne og smakfull. Gjennomtenkt planløsning over to etasjer i tillegg til kjelleretasjen. Boligen har fått flere viktige oppgraderinger de senere årene, inkludert ny taktekking og takrenner i 2022, samt utskiftning av de fleste vinduene. Huset har et stilrent bad fra 2019/2020, og nyere kjøkkeninnredninger både i hovedetasjen og i kjelleren. Overflatene er jevnlig vedlikeholdt og oppgradert etter behov.

I første etasje ønskes du velkommen inn i et praktisk vindfang med tilgang til vaskerom, videre inn til en luftig trappehall med gjestetoalett, og et flott allrom i vinkelløsning hvor kjøkkenet ligger i den ene enden og spise- og stueavdeling i den andre. Lekker peisovn er sentral plassert mtp. stue og spisestuen.
Det er utgang til en delvis overbygget terrasse over to nivåer. Med vestvendt beliggenhet er det perfekt for lange, solrike sommerdager.
I andre etasje ligger en koselig tv-stue, tre romslige soverom og et stilfullt bad; hovedsoverommet har i tillegg utgang til egen balkong.
Kjelleretasjen har egen inngang og inneholder blant annet stue, kjøkken, bad, soverom og bod – men merk at oppholdsrommene ikke er godkjent for varig opphold.
Innvendig har boligen hovedsakelig laminatgulv, malte plater på vegger og himlinger i malt panel. Kjøkkenet fra 2020 har moderne fronter, integrerte hvitevarer og komposittkum, mens kjellerkjøkkenet har laminatfronter og rustfri kum.
Badene er pent innredet med dusj, klosett og servant; badet oppe har i tillegg badekar. Vaskerommet har stålkum og opplegg for vaskemaskin i pen skapinnredning

Alt i alt, er dette et hjem med god plass, moderne standard og en planløsning som passer perfekt for en barnefamilie.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer som vil følge med eiendommen: Integrerte hvitevarer i 1. etg. og kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin i kjeller.
Selger ønsker å ta med lekestue.

Varmekabler i stue, gang og bad i kjeller og bad i 2. etg. Varmepumpe i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eneboligen, men Innflyttingstillatelse ble gitt 08.02.1982. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår at følgende gjenstående arbeider ble utført omgående: Rekkverk på utvendig trapp ved hovedinngangen. Forandring fra anmeldelsestegningen, inntrukket parti i 1. etg. fjernet. Byggemelding 01.04.1981. Byggemelding for garasjen ble godkjent 19.05.1983.

Det er uklart om gjenstående arbeider på boligen er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på kjeller er innredet/oppført etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Tegninger datert 16.03.1981 er lagt til grunn ved vurdering av boligens lovlige arealer. Tilnærmet hele kjelleretasjen er ifølge godkjente byggetegninger definert som sekundærareal (S-rom), men er i ettertid innredet og tatt i bruk som boligareal (P-rom). Det foreligger ikke dokumentasjon på at bruksendringen er omsøkt eller godkjent av bygningsmyndighetene for varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen;

- Dagboknr 4305, tinglyst 05.09.1980, type heftelse: Bestemmelse om kloakkledning. Gjelder denne registerenheten med flere.
- Dagboknr 4305, tinglyst 05.09.1980, type heftelse: Bestemmelse om drensvann/stikkrenner m.v. Gjelder denne registerenheten med flere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyste rettigheter:
- Dagboknr 4307, tinglyst 05.09.1980, type heftelse: Bestemmelse om veg. Gjelder denne registerenheten med flere. Rettigheten hefter i g/bnr. 2/200.
- Dagboknr 1857, tinglyst 22.04.1996, type heftelse: Bestemmelse om veg med flere bestemmelser. Gjelder denne registerenheten med flere. Rettigheten hefter i g/bnr. 2/275.
- Dagboknr 4305, tinglyst 05.09.1980, type heftelse: Bestemmelser om rett til å ha felles privat ledningsanlegg med flere bestemmelser. Gjelder denne registerenheten med flere. Rettigheten hefter i g/bnr. 2/275.

Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eneboligen ligger i øvre del av Åsgårdstrand, med gangavstand til både sentrum og Paletten kjøpesenter, som tilbyr dagligvarebutikker, apotek, vinmonopol og øvrige servicetilbud.

Åsgårdstrand er kjent som en kunstnerby med gallerier, småbymiljø, badestrender og båthavn, og huser blant annet Edvard Munchs tidligere eiendom, nå museum.
Boligen ligger barnevennlig til med kort vei til skole, barnehager og Universitetet i Sørøst-Norge på Bakkenteigen.

Det er gode turmuligheter langs kyststien og aktivt foreningsliv. Bussforbindelser til Tønsberg og Horten finnes få meter fra boligen, og det er kort kjøreavstand til både togstasjoner og Sandefjord lufthavn Torp.

https://www.visitvestfold.com/no/Horten/Artikler/Asgardstrand/
http://www.asgardstrand.no/

Kjør fra Hortensveien og ta første avkjøring inn på Kjærveien. Følg denne veien nedover mot Åsgårdstrand. Etter omtrent 600 meter, sving til høyre inn på Tors vei. Ta deretter første stikkvei til høyre inn på Tors vei. Eiendommen ligger innerst i blindveien, på høyre side.

Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Krogsveen ved fellesvisninger.

Åsgårdstrand barnehage 1-5 år
Stifinneren barnehage
Kinaputten familiebarnehage 0-3 år
Åsgården skole (1-7 kl.)
Borre ungdomsskole (8-10 kl.)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

En solrik og pent opparbeidet eiet tomt på 529 kvm. Eiendommen ligger beskyttet mot vei og naboer med gjerder og hekk. Her er det en gressplen og et stort terrasseområdet på to plan som ligger utenfor stuen. En del av terrassen er overbygget. Her er det god plass til utemøblement og solsenger. På gårdsplassen er det belegningsstein og grus. Garasjebygget deles med nabo. Dobbeltgarasjen er plassert på grensen mellom de to naboene. Se oversiktskart for å se eiendomsgrensene. Det er støyskjerm mot veien da en del av eiendommen (197 kvm) ligger innenfor støysone.

Parkering i garasje og på egen gårdsplass. Garasjebygget deles med nabo. Dobbeltgarasjen er plassert på grensen mellom de to naboene. Se oversiktskart for å se eiendomsgrensene.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Boligen ligger lavere enn hovedledningsnettet, og det er derfor installert felles avløpspumpe sammen med naboeiendommen. Begge eiendommene har felles vedlikeholdsplikt for pumpen. Pumpen er opplyst å være fra 2022.

Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel 2022-2033, datert 13.6.2022 er avsatt til:

Boligbebyggelse - Nåværende: 529 kvm
Gul sone iht. T-1442 (støysone): 197 kvm
Rød sone iht. T-1442 (støysone): 176 kvm

Eiendommen er regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan G/S Kjær Åsgårdstrand, datert 18.08.1995 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 16.08.1995.

Relaterte planer:
PlanID: 00398 Åsgårdstrand, datert 9.4.2019
PlanID: B0006 Øderydningen, datert 16.6.1981

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 276,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg må det beregnes kostnader i forbindelse med vedlikehold på pumper til overvann og gråvann, som deles 50/50 med Tors vei 19.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 27 603 kWh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.494,-.
Boligen er tilknyttet Telenor- 1000mbs som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 849,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 080 371,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 321 482,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 3024,- pr år.

5 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

139 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
160 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 750 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Atle Skjelbred-Nilsen og Susanne Victoria Nicolaisen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Horten kommune m/formuesv.: kr 3 434,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: 5,71 promille av prisantydning
Fotopakke standard inkl. 3 plantegninger og dronefoto Fotofinish: kr 6 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: ca. kr 20 000,-

Oppdragsnummer 21-0117/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25117

Sist oppdatert: 11. september 2025 kl. 20:13