Vassåsveien 4

Vassåsveien 4, 3090 HOF
Kommunenummer 3903, gårdsnummer 272, bruksnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 380 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 88 kvm: Vindfang, gang, stue/kjøkken, bad, bod, teknisk rom, 2 stk soverom
1. etasje 154 kvm: Vindfang, hall m/trapp, toalettrom, bad/vaskerom, stue, kjøkken, soveromsgang, 3 stk soverom
2. etasje 69 kvm: Trapperom, 4 stk soverom, bad, hemsloft

BRA-e:
Enebolig:
Underetasje 69 kvm: Garasje, bod

Åpent areal:
Enebolig:
Underetasje 34 kvm: Terrasse
1. etasje 142 kvm: Terrasse
2. etasje 6 kvm: Balkong

To av hemsrommene har takhøde over 1,9 meter og medtatt i arealet i 2. etasjen og oppmålt til 10 m2 BRA-i. Arealet i denne boligen er vanskelig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming. Innredning, veggtykkelser og varierende gulvplan i rom og bygningskonstruksjoner gjør at arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.02.2026 utført av Hedlund Takst og Byggkontroll AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger tegninger for boligen datert 13.07.2000 og for tilbygg datert 11.11.2014, men det er avvik fra disse.
Bod i underetasje har adkomst fra entre og det er ikke dør mellom soverom og bod som på opprinnelige tegninger.
I 1. etasje er gang og terrasse utenfor inngangsdør bygget om til soverom og vindfang. I tillegg er inngangsdør flyttet til fasden mot sør. Bod innenfor vaskerom er ikke etablert og arealet er en del av vaskerommet.
I 2. etasje er det åpne arealet ned til stuen gjort om til et soverom.

Opprettelsen av soverom/vindfang og endret plassering av inngangsdør i 1.etasje ikke søkt om og godkjent av kommunen. Det er heller ikke søkt om å gjøre åpent areal i 2.etasje om til soverom. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke blir godkjent og rom må tilbakeføres til terrasse/gang og åpent areal slik på originale tegningene datert 13.07.2000.

For ytterligere informasjon se mer under punk om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen består av en innholdsrik og romslig enebolig fra 2001. Boligen ble i 2015 tilbygget og utvidet slik den fremstå i dag.
Det er etablert en terrasser utenfor hovedetasjen oppmålt til totalt 142 m2. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
- Bad 2.etasje: Det er registrert en liten drypplekkasje fra dusjkabinettet og ned på gulvbelegget.
-Kjøkken: Avtrekk fungerer ikke.

TG2
-Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette medfører at feiing og tilsyn kan bli vanskelig å gjennomføre på en sikker og forskriftsmessig måte. Det anbefales å etablere forsvarlig adkomst i henhold til gjeldende krav.
- Veggkonstruksjon: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Ytterkledningen bæ rer preg av manglende vedlikehold av overflatebehandling. Det er registrert åpninger i fasaden og i vindettingen bak ytterkledningen flere steder rundt rørgjennomføringer, noe som medfører økt risiko for at mus eller andre skadedyr kan trenge inn i boligen.
- Takkonstruksjon: Det er registrert museekskrementer på loftet ved loftsluken, i kjøkkenbenken og i boden utenfor leiligheten. Tiltak bør vurderes for å hindre videre inntrenging av mus, samt fjerning og rengjøring av området.
- Vinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er observert tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass. Dette kan tyde på redusert isoleringsevne, utettheter i vinduene og/eller begrenset ventilasjon i rommet i forhold til bruksbelastning. Dette kan medføre økt varmetap og økt risiko for fuktskader over tid.
- Dører: Dørene er i normal stand med hensyn til alder og forventet bruksslitasje. Det gjøres oppmerksom på at det gjenstår arbeider med utforing og belistning av en balkongdør i 1. etasje. I tillegg er det montert katteluke i dobbel terrassedør fra stuen og ut til terrassen. Dør inn til garasjen er defekt og må beregnes skiftes i sin helhet. Eier opplyser at denne døren er kjøpt inn, men ikke montert. Ny eier må besørge utskifting og utbedring av gjenstående arbeider på dørene hvor dette er et behov.
- Overflater: Det er manglende belistning i enkelte overganger mellom vegg og tak samt vegg og gulv i boligen. Enkelte overflater har noe sår og merker i overflatene.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er registrert monteringsavvik på innvendige dører, hvor dørene subber mellom dørblad og karm.
- Andre innvendige forhold: Det er montert halogenspotter i isolert skråtak. Dette kan medføre økt risiko for varmgang, kondens og brannfare dersom spottene ikke er korrekt montert eller tilstrekkelig ventilert. Det anbefales å kontrollere at installasjonen er utført i henhold til gjeldende forskrifter og at det benyttes godkjente armaturer
for bruk i isolerte konstruksjoner. Flere av spottene fungerer ikke på befringsdagen.
- Bad 2.etasje: Det er registrert bruk av uegnede materialer i våtsoner. Dette medfører økt risiko for fuktskader og redusert levetid på overflatene. Det anbefales å benytte materialer som er egnet for bruk i våtsoner for å sikre tilstrekkelig fuktsikring. Bruk av dusjkabinett reduserer risikoen for direkte fuktbelastning på veggoverflaten, men erstatter ikke fuktbestandig materiale som for eksempel våtromsplater eller fliser. Ingen registrert eskader på veggoverflaten registrert på befaringsdagen. Elektrisk vifte er tilkoblet via stikkontakt over dusjkabinettet, som er plassert i et område som regnes som våtsone. Viften ble ikke funksjonstestet under befaringen, da det ikke er installert egen betjeningsbryter. Årsaken til at funksjonstest ikke ble utført, er manglende mulighet for betjening av viften under befaringen.
- bad/vaskerom 1.etasje: Det er registrert bruk av uegnede materialer i våtsoner. Dette medfører økt risiko for fuktskader og redusert levetid på overflatene. Det anbefales å benytte materialer som er egnet for bruk i våtsoner for å sikre tilstrekkelig fuktsikring. Bruk av dusjkabinett reduserer risikoen for direkte fuktbelastning på veggoverflaten, men erstatter ikke fuktbestandig materiale som for eksempel våtromsplater eller fliser. Ingen registrert eskader på veggoverflaten registrert på befaringsdagen. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det er registrert en åpning ved rørgjennomføringen for vanntilførsel til utslagsvasken i gulvet under innredningen. Dette medfører økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen i våtsonen. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet ventileres kun via ventil i vindu, noe som ikke anses som en tilstrekkelig løsning i et rom med periodevis høy fuktbelastning. Dette kan medføre
økt risiko for fuktskader og dårlig luftkvalitet over tid.
- Bad underetasje (leilighet): Det er trepanel på veggen over vasken, som regnes som en våtsone. Dette medfører økt risiko for fuktskader, da trepanel ikke er egnet for bruk i våtsoner. Det er også hull i flisene i dusjsonen etter tidligere innfestet dusjgarnityr. Hull i fliser kan føre til at fukt trenger inn bak flisene, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er målt en høydeforskjell på 18 mm fra toppen av sluket i dusjsonen til toppen av flisen ved dørterskelen. Dette er mindre enn anbefalt høydeforskjell på 25 mm, noe som kan medføre økt risiko for vannskader ved eventuell lekkasje fra trykksatt vannledning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Smøremembranen er over 15 år gammel, noe som innebæ rer at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er registrert skjevheter i skuffefrontene på innredningen.
- Kjøkken: Det er ikke etablert silikonfuge eller annen tettemasse mellom benkeplaten og veggen i området m
- Taktekking: Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. ellom over- og underskapene. Manglende tetting i denne overgangen medfører økt risiko for fuktskader i benkeplaten og tilstøtende konstruksjoner ved vannsøl eller fuktpåvirkning.
- Toalettrom 1. etasje: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Ventilen i taket tilhører ventilasjonsannlegget som ikke er i bruk.
- Vannledninger: Det er registrert en del irring på kobbervannrørene i teknisk rom i underetasjen.
- Ventilasjon: Ventilasjonsanlegget er ikke i bruk, da nåvæ rende eier kun benytter naturlig ventilasjon via ventiler i vinduer og ved å åpne vinduer. Anleggets funksjon og monteringsløsning er usikker, og det anbefales at dette kontrolleres av et ventilasjonsfirma.
- Varmesentral: Anlegget er fra byggeåret og har begrenset gjenvæ rende levetid. På befaringsdagen manglet deler av elektronikken for styring av anlegget, og flere av regulatorene manglet reguleringshjul. På samlestokken for fordeling av vannvarmen i boligen er alle magnetventiler fjernet og erstattet med manuelle reguleringsventiler. Dette kan skyldes tidligere feil på magnetventiler og styringssystemet for vannbåren gulvvarme.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. et er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer skal væ re fast tilkoblet det elektriske anlegget, og ikke via stikkontakt, slik som i dette tilfellet. Dette er viktig for å redusere brannfare som kan oppstå på grunn av varmeutvikling i støpsel og stikkontakt. Ved utskifting av bereder må det etableres fast tilkobling.
- Fuktsikring og drenering: Utvendig vorteplast på grunnmuren er flere steder ikke avsluttet med klemlist i overgangen mellom drensplast og mur.
- Utvendig vann- og avløpsledninger: Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Det fremgår av dokumentasjon innhentet fra kommunen at det ikke foreligger en godkjent utslippstillatelse for denne eiendommen. Dette medfører usikkerhet knyttet til lovligheten av dagens utslippsløsning, og det kan væ re nødvendig å innhente slik tillatelse fra kommunen for å sikre at anlegget oppfyller gjeldende krav.
- Septiktank: Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Det foreligger ingen dokumentasjon på septiktankens utførelse eller type. Dette medfører usikkerhet rundt tilstand, kapasitet og eventuelle krav til vedlikehold eller utskifting.

Det er gitt 1 TG2 grunnet alder og slitasje. Se tilstandsrapport for ytterligere informasjon.

TGIU:
- Terrasse: Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Terrengforhold: Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

Helse miljø og sikkerhet:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se tilstandsrapport og selgers egenerklæring for ytterligere informasjon.

2015:
- Boligen er tilbygget/utvidet i 2015 mot vest. i samme tidsperiode ble opprinnelig intrukket inngangsparti bygget inn med ny
hovedytterdør.
- Nytt laminatgulv i 1. etasjen.

Stor og innholdsrik enebolig fra 2001, tilbygget i 2015. Boligen fremstår i dag med god en planløsning og rommer hele 7 soverom og 3 bad.

Eiendommen går over to plan, i tillegg til en separat leilighet i underetasjen.

I 1. etasje ønskes du velkommen inn i en flislagt entré som leder videre til en koselig stue med god takhøyde og vedovn. Fra stuen er det utgang til en stor vestvendt terrasse på hele 140 kvm, tilrettelagt for å kunne ha utekjøkken - perfekt for sosiale sammenkomster.
Kjøkkenet har god plass til spisebord og er utstyrt med profilerte fronter, benkeplate av laminat, integrert kjølehjørne og egen peis. På kjøkkenet er det god skap- og benkeplass og i tillegg avsatt plass til hvitevarer som kjøleskap og oppvaskmaskin.
Etasjen rommer videre to soverom av god størrelse hvor begge har hems.
Bod innredet som soverom, toalettrom med innredet servant og WC.
I tillegg et praktisk bad/vaskerom med utslagsvask, opplegg for vaskemaskin, dusjkabinett og toalett.

Videre opp i 2. etasje finner du 3 soverom hvor hovedsoverom har utgang til balkong med flott utsikt over landskapet.
Loft innredet som soverom og et bad med Innredet servant, dusjkabinett og toalett.

Underetasjen består av en selvstendig leilighet med to soverom, stue med vedovn, åpen kjøkkenløsning og bad. Kjøkkenet har god skap- og benkplass, profilerte fronter i innredning, benkeplate av laminat og avsatt plass til hvitevarer.
Badet har dusjnisje, innredet servant og toalett. Leiligheten har i tillegg to boder, hvorav én er tilrettelagt med opplegg for vaskemaskin.

Underetasjen har også integrert garasje, og fra etasjen er det utgang til en egen markterrasse på 46 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har vedovn i hoveddel og underetasje, samt peis med på kjøkken i 1.etasje. Soverom og gang i 1.etasje har elektriske varmekabler i gulv. Ellers har boligen vannbåren varme i gulv på alle oppholdsrom. Det er montert balansert ventilasjonsanlegg i boligen, men anlegget har ikke vært i bruk på mange år. Boligen har naturlig ventilasjon via vindusventil og tilluft via spalte under dør. Boligen er er utstyrt med en 200 liters varmtvannstank til hver boenhet.

Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget i ovennevnte adresse den 01.09.23. I henhold til feierapport datert 01.09.2023 er gitt følgende anmerkning: 1. Det må sørges for at det er tilstrekkelig og hensiktsmessig brannslukningsutstyr i boligen som alle beboerne kan betjene. Kravet er enten 6 kg pulverapparat, 9 liter skumapparat eventuelt 6 liter med slukkeeffekt minst 21A eller husbrannslange tilkoblet vann som rekker alle ytterpunktene i boligen. Brannslukkeutstyr skal jevnlig kontrolleres og vedlikeholdes. I henhold til forskrift om brannforebygging § 7. Kjøper overtar ansvar for dette.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 05.07.2001. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Utvendig planering og ferdigstilling av avløpsanlegg må fullføres innen 01.09.2001.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at boligen har fått et nytt tilbygg etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Kommunene opplyser om at det er gitt igangsettingstillatelse, men ingen FA eller MB på tilbygget.

Soverom og vindfang i 1.etasje av boligen er opprinnelig byggemeldt som terrasse og gang. Plas, jf. Opprinnelige tegninger datert 13.07.2000. Soverom i 2.etasje over stue er opprinnelig byggmeldt som åpent areal, jf. Opprinnelige tegninger datert 13.07.2000. Tiltakene er ikke søkt om og godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke blir godkjent og rom må tilbakeføres til terrasse og åpent areal slik på originale tegningene datert 13.07.2000.

Opprettelsen av soverom/vindfang og endret plassering av inngangsdør i 1.etasje ikke søkt om og godkjent av kommunen. Det er heller ikke søkt om å gjøre åpent areal i 2.etasje om til soverom. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltaket ikke blir godkjent og rom må tilbakeføres til terrasse/gang og åpent areal slik på originale tegningene datert 13.07.2000.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3903/272/11:
27.06.2000 - Dokumentnr: 2966 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3903 Gnr:272 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:3903 Gnr:272 Bnr:4
Bestemmelse om avløp fra sandfilteranlegg
Gjelder denne registerenheten med flere
- Rett til vei og avløp fra sandfilter anlegg over annen eiendom.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Hybelen/utleiedelen er utleid i dag for kr 12.000,- per måned.

Eiendommen har en idyllisk og landlig beliggenhet omgitt av skog og jorder. Her bor du i rolige og fredelige omgivelser med gode solforhold og umiddelbar nærhet til flott natur. For friluftsinteresserte byr området på gode rekreasjonsmuligheter med flotte turterreng, fiskevann og badeplasser. Badeplassen på Vassåsstranda ved Bergsvannet og gode fiskemuligheter i Grennesvannet er blant høydepunktene. Det finnes også en fin tursti på Granåsen som tar deg gjennom Vassås ødegård, opp til Seteråsen med flott utsikt og videre ned gjennom Granslia naturreservat.

Eiendommen ligger i nærheten av Hof. Her finner du Kiwi med post i butikk, bensinstasjon, restaurant, golfbane og øvrige servicetilbud. Hof har gode fritidstilbud for barn og unge der idrettslaget tilbyr aktiviteter som fotball, håndball, turn, klatring, langrenn og hopp. Det er også kort vei til Sundbyfoss hvor du finner dagligvarebutikken Spar med post i butikk. Holmestrand nås på ca. 20 minutter med bil. Her finner du et bredt utvalg av butikker, jernbane med hyppige avganger samt en hyggelig båthavn og bryggeanlegg.

Det er ca. 10 minutters gange til bussholdeplassen ved Kleppan. Skolebussen stopper i Vassåsveien ved innkjøringen til eiendommen.

Følg Hvittingfossveien mot Hvittingfoss. Kjør forbi Sundbyfoss og videre forbi Hof Sagbruk før tar av inn til venstre mot Vassås. Følg Vassåsveien og deretter ta av første til venstre. Kjør rett frem og boligen ligger på din høyre side.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Hof skole og Espira Sundbyfoss barnehage i nærheten. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 481,6 kvm.
Eiendommen har en stor vestvendt terrasse tilrettelagt for for utekjøkken med vanntilførsel - perfekt for sosiale sammenkomster. Eiendommen har også en hyggelig markterrasse i tillegg til en mindre treplatting på østsiden av boligen. Her ligger forholdene godt til rette for å nyte lange sommerdager og lune sommerkvelder i rolige og solrike omgivelser.

På tomten er det etablert grusede biloppstillingsplasser og en fin hage som gir et godt bruksområde rundt boligen. Uteområdene fremstår som fredelige og stemningsfulle, med gode muligheter for både avslapning, lek og sosialt samvær.

Boligen har integrert garasje i underetasjen. Ellers parkering på gårdsplass. Det er montert el-bil lader på fasade ut mot biloppstillingsplass utenfor 1.etasje.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har brønnvann og er tilknyttet felles pumpestasjon via stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank/slamavskiller. Det foreligger ingen dokumentasjon på septiktanken/slamavskillers utførelse eller type. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Det foreligger ikke en godkjent utslippstillatelse for denne eiendommen og kommunen opplyser at anleggseier kan forvente pålegg om stans i utslipp og oppgradering av avløpsordningen.
Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 03.03.2023 avsatt til: LNFR for spredt boligbebyggelse og adkomstvei nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 989,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn i tillegg til eiendomsskatt. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 000,- pr. år.
For avløpsanlegget opplyser kommunen om at kostnad er kr 3.632,-. for slamtømming (hver 12.måned) og tømming av septiktank (hver 4.år).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 000,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber med Altiboxpakke og har avgift på ca kr 1 300,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

På denne eiendommen er det pr dd ingen restanser. Kom. eiendomsgebyr er betalt til og med 31.01.2026. Det er
fakturert gebyr for februar. Fakturaen har forfall 20.02.2026 og er pr dd ikke betalt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 548 265,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 193 059,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 7005 pr år. I henhold til informasjon fra kommunen datert 19.02.2026.

Holmestrand kommune har eiendomsskatt. Kommunestyret har vedtatt at skattesatsen 2026 forblir som i 2025, det vil si 3 promille.
Bunnfradraget er satt til 1 000 000 kr per boenhet i 2026, som i 2025

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

150 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
151 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
170 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
6 151 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 170 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Robert Solly

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk (3 stk inkludert i meglerprovisjon). Utover det:   kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av off. oppysninger Holmestrand m/formuesverdi  kr 3 859,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes 5,71 promille av prisantydning  kr 0,00
Fotopakke standard, inkl. 3 plantegninger Fotofinish  kr 5 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig (sånn ca. pris. avtales direkte med takstmann)  kr 22 800,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig Hedlund - faktura 342 til megler  kr 30 600,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0024/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2624

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 12:01