Utsikten alle 15

Utsikten alle 15, 7021 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 94, bruksnummer 90, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt
BRA: 182 kvm
BRA-i: 160 kvm
BRA-e: 22 kvm
TBA: 16 kvm

2. etasje
BRA: 127 kvm
BRA-i: 127 kvm. To trapperom, tre ganger, stue, tre soverom, kjøkken, gang/bod og bad.
BRA-e: 0 kvm
TBA: 16 kvm. Terrasse.

Loft
BRA: 33 kvm
BRA-i: 33 kvm. Loft.
BRA-e: 0 kvm
TBA: 0 kvm

Garasje
BRA: 22 kvm
BRA-i: 0 kvm
BRA-e: 22 kvm. Garasje.
TBA: 0 kvm

Areal kan fravike noe pga. utforinger på vegger. Uinnredd loft har målbart areal på 9,4 m x 3,6 m. Trapperom er medregnet i arealet. Takstmann har bemerket seg at garasjen har råteskadet kledning, at takrenner er i dårlig stand og at det er løs sten på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2025 utført av Stokke Takst og Byggservice AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i i 1934. Hjemmelshaver opplyser om at boligen opprinnelig er oppført i 3"-plank. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

0 punkter har fått TG0: Ingen avvik
6 punkter har fått TG 1: Ingen vesentlige avvik
7 punkter har fått TG 2: Vesentlige avvik
1 punkter har fått TG 3: Store eller alvorlige avvik
4 punkter har fått TGIU: Ikke undersøkt

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad TG2 og TG3.

Tilstandsgrad 2:
- Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak: Det er grunn til å følge med takvinduer da de er spesielt utsatte for lekkasjer.
- Taktekking: Det foreligger ingen dokumentasjon på legging eller eventuelle utbedringer. Skifertak har lang levetid, men undertak og innfesting har normalt kortere levetid og kan være svekket. Det er ikke registrert nåværende lekkasjer, men på grunnlag av usikker alder og ukjent utførelse settes TG2 som en føre-var-vurdering.
- Konstruksjonsoppbygning loft: Fuktskjolder ved begge takvindu og gjennomføringen for luftingen av avløp. Hjemmelshaver opplyser om at alt dette er tett nå. Ventilering/lufting av yttertak er vanskelig å påvise uten destruktive inngrep. Kjølerom er etablert senere enn byggeår. Oppbyggingen og funksjonen av dette er ikke kjent. Ikke kontollert for lufttetthet eller dampbrems. Det er registrert isolasjon mot raft/undertak i loftsrommet. Isolasjonen ser ut til å være skjøvet opp mot undertak uten tydelig hensyn til luftespalte. Dersom lufting ved raft er blokkert, kan dette medføre risiko for kondensering og fuktproblemer i takkonstruksjonen. TG2 settes som en føre-var-vurdering. Det anbefales kontroll av lufting og isolasjonens plassering av fagkyndig.
- Terrasse: Hjemmelshaver opplyser om at duk (membran) på terrassen er rundt 30 år. Terrassedekket trenger vedlikehold. Rekkverk tilfredsstiller ikke dagens byggeforskrift. Ujevnheter observeres. TG 2 settes på grunnlag av alder på membran.
- Overflater gulv på bad: Det ble registrert bom i enkelte gulvfliser i dusjsonen. Dette innebærer at flisene har mistet vedheften mot underlaget, noe som over tid kan medføre vanninntrengning dersom tettesjiktet under flisene er svekket. Det er ikke observert lekkasjer eller fuktskader pr. i dag, men forholdet vurderes som en risiko ved fortsatt bruk. TG2 settes som en føre-var-vurdering basert på bom i fliser og usikkerhet rundt membranens tilstand.
- Membran, tettesjikt og sluk på bad: Hjemmelshaver opplyser at om at alt er gjort av fagfolk. Det foreligger ikke dokumentasjon på oppbygging eller utførelse av membran. Det er ikke synlig mansjett i sluk, og det er ikke utført åpning eller destruktiv undersøkelse. På grunn av badets alder (19 år) og fravær av dokumentasjon, vurderes membranens tilstand og funksjon som usikker. TG2 settes som føre-var-vurdering, i tråd med anbefalinger i Byggforskserien og NS 3600. Det er ingen tegn til forhøyet fuktighet ved hulltaking bak dusjsone.
- Toalett og innvendige vann- og avløpsrør: Hjemmelshaver opplyser at røranlegget er fra 2006 og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse eller kontroll. Det er ikke registrert lekkasjer eller fukt, men deler av anlegget er skjult og ikke tilgjengelig for visuell kontroll. Stakeluke ikke lokalisert. TG 2 settes på bakgrunn av alder, manglende dokumentasjon og ukjent utførelse.

Tilstandsgrad 3:
- Terrengforhold: Fall mot grunnmur gir stor fare for fuktinntrengning i kjeller. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn kr 300.000,-.

Tilstandsgrad IU:
- Grunn og fundamenter: Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet.
- Rom under terreng: Veggenes og himlingens overflater.
- Rom under terreng: Gulvets overflate.
- Rom under terreng: Fuktmåling og ventilasjon.

Eierskifterapport og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dette medfølger boligen i følge selger:
- Kjøleskap.
- Vaskemaskin.
- Oppvaskmaskin
- Komfyr

Boligen er oppvarmet med vedovn og elektrisitet. I følge selger er det gitt fyringsforbud på søndre pipeløp.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1934. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Det foreligger derimot:
- Byggetillatelse for oppføring av våningshus med to leiligheter datert 22.03.1933.
- Godkjent søknad for oppføring av garasje mellom to hus datert 31.08.1982.
- Godkjent søknad for oppføring av frittstående garasje datert 27.03.1984.

Dagens plantegninger avviker fra opprinnelige tegninger:
- Stuen var opprinnelig byggemeldt som to stuer, og det er i senere tid fjernet en vegg for å skape en større stue.
- Badet er opprinnelig byggemeldt som bad og toalettrom, og det er i senere tid fjernet en vegg for å skape større bad.
- Det er fjernet noen vegger på gang/boden, denne var tidligere inndelt.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 11174, tinglyst 20.07.1982, type heftelse: Pantsettelseserklæring pålydende kr 10.000,- fra sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
- Dagboknr 306432, tinglyst 22.11.1962, type heftelse: Bestemmelse om trafostasjon/kiosk.
- Dagboknr 20148, tinglyst 22.12.1981, type heftelse: Rett for gnr. 94, bnr. 261 å vederlagsfritt benytte seg av veien mot deltakelse av drift og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere. VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester:
- Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
- Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
- BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
- Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
- I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
- Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger opplyser videre om følgende:
- Gammel takpapp på tre sider.
- Hovedinngang har skader på trappa.

Eiendommen ligger sentralt plassert i et svært attraktivt og barnevennlig område på Marienborg/Byåsen. Dette er et veletablert og populært boligområde som kombinerer nærhet til både natur og by. Her bor du med gangavstand til både Åsveien skole og Sverresborg skole, samt flere barnehager. Trondheim sentrum ligger kun ti minutter unna med bil, og det er også svært gode kollektivforbindelser som gjør området lett tilgjengelig også uten bil.

Nærmeste dagligvare er Meny Sverresborg og Rema 1000 Byåsen som begge ligger 19 minutters gange unna. På Meny finner du ferskvaredisk, og i samme bygg finnes også vinmonopol og apotek. Rett ved ligger Byåsen butikksenter hvor du finner Rema 1000, i tillegg til solarium, frisør og bakeri. Fra boligen er det et minutt gange til nærmeste bussholdeplass med hyppige adganger som tar deg direkte til sentrum på få minutter, og andre deler av Trondheim.

Området byr på mange naturopplevelser for store og små, både på sommer og vinterstid. Bymarka er egnet for absolutt alle, her finner du flotte turstier i forskjellige lengder, med mulighet for spaserturer, joggeturer eller sykkelturer, og på vinterstid blir det kjørt opp skiløyper. Rett innenfor marka finner du Theisendammen med badeplass. Det er forøvrig mange bademuligheter i Bymarka med flere vann i området. Rundt dammen er det anlagt tursti som er godt tilrettelagt for barnevogner og rullestolbrukere. I området finnes bålplasser, grillplasser og toaletter. Theisendammen blir en flott skøytebane om vinteren, hvor det prepareres skøyteløype rundt hele dammen.

Andre badeplasser i nærheten er Baklidammen, Kobberdammen og Kyvannet. Innover i marka finnes det flere koselige serveringsteder hvor du kan kose seg med kaffe, kakao og en lun vaffel etter turen. Verdt å nevne er Skistua, Elgsethytta, Grønlia, Rønningen, Lavollen og Damhaugen.

For golfentusiaster er det kort vei til Trondheim Golfklubb på Sommerseter golfbane, like ved Theisendammen samt Havstein Golfbane som 9 hulls bane og Range. For kulturelle opplevelser er Trøndelag folkemuseum - Sverresborg, et godt valg. Museet ligger rett over gata og har nydelig friluftsområder som innbyr til rekreasjon.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Link: https://maps.app.goo.gl/mGo8JSZn4YvMdwjUA

Barnehager i nærheten:
- Sverresborg barnehage (1-5 år) 0,8 km
- Stavne To-Språklige barnehage (1-5 år) 1,2 km
- Valset barnehage (1-5 år) 1,3 km

Skoler i nærheten:
- Åsveien skole og ressurssenter (1-10 kl.) 0,4 km
- Ila skole (1-7 kl.) 1,6 km
- Steinerskolen i Trondheim (1-10 kl.) 1,7 km
- Nyborg skole (1-7 kl.) 1,7 km
- Sverresborg skole (8-10 kl.) 0,7 km
- Skansen Videregående Steinerskole 20 min
- Thora Storm avd. Adolf Øien (396 elever) 3,4 km

Offentlig transport:
- Tvetestien 2 min gange
- Bygrensen 7 min gange
- Marienborg stasjon 18 min gange
- Trondheim S 8 min med bil
- Trondheim Værnes 35 min med bil

Dagligvare:
- Meny Sverresborg 15 min gange
- Rema 1000 Byåsen 17 min gange

Varer og tjenester:
- Byåsen Butikksenter 17 min gange
- Trondheim Torg 7 min med bil
- Apotek 1 Sverresborg 15 min gange
- Vitusapotek Byåsen 17 min gange
- Byåsen Vinmonopol 15 min gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 934 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i frittstående garasje. Det er også biloppstillingsplass foran garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan r0135h datert 19.01.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er også berørt av reguleringsplan r0426 datert 31.08.2006 og r20230041 hvor det eksistere planforslag som berører eiendommen.

Eiendommen har antikvarisk verdi klasse C og er i kommuneplanens arealdel vedtatt til hensynssone/bevaring kulturmiljø. For bygninger og anlegg i klasse C vil det kunne aksepteres endringer i eksteriør som ikke svekker den antikvariske verdien. Eventuelle tiltak og endringer vurderes i hver enkelt sak og ses i sammenheng med sine omgivelser. Byantikvaren må gi uttalelse til eventuelle tiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det betales ikke felleskostnader.

Hver seksjon består av en ideell andel som tilsvarer sameiebrøken. Til hver seksjon hører eksklusiv disposisjonsrett over vedkommende leilighet og andre rom m.v som etter forelingslisten er tillagt seksjonen. Seksjon 2 disponerer 2. etasje og loft.

Bygningsmessig vedlikehold påhviler de respektive seksjonseierne. Vedlikehold av grunnmur og drenering påhviler seksjon 1, mens vedlikehold av tak og takkonstruksjon påhviler seksjon 2 ihht. seksjoneringsbegjæring.

Kommunale avgifter er kr 21.252,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, feiing og eiendomsskatt.
Kommunale avgifter i Trondheim Kommune er fordelt på 12 terminer. For termin 6 av 12 i 2025 var avgiften på kr 1.771,-.
Kommunale avgifter og gebyrer kan avvike fra en termin til en annen.

I følge selger er det gitt fyringsforbud på søndre pipeløp. Trøndelag brann- og redningstjeneste har også kommentert at brannslukkingsutstyr må byttes ved forrige tilsyn i 2024 grunnet alder.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.737,- per år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16.140,-.
Per nå benyttes det i følge selger antenne, men det er innlagt fiber.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 9.534,- per år. Abonnementet medfølger.
Per nå benyttes det i følge selger antenne, men det er innlagt fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.280.740,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.122.960,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 145 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torunn Birkeland Wist

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
- Vederlag: 1,6% av salgssummen.
- Tilrettelegging: kr 17.000,-
- Oppgjør: kr 7.500,-
- Markedspakke: kr 27.400,-
- Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
- Prospekt: kr 5.000,-
- Visninger: kr 4.000,- per visning.

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
- Offentlige opplysninger Trondheim kommune: kr 3.539,-
- Tinglysing sikring: kr 545,-
- Boligselgerforsikring inkl. tilstandsrapport: kr 40.400,-
- Boligstyling - rådgivningstime: kr 2.000,-
- Foto med drone: kr 9.000,-

Oppdragsnummer 68-0107/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR68.25107

Sist oppdatert: 15. august 2025 kl. 15:44