Ormeletveien 114

Ormeletveien 114, 3145 TJØME
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 253, bruksnummer 3, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 183 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
1. etasje 65 kvm: Hybel: Gang, bad, soverom, kjøkken og stue. Hovedbolig: Hall m/trapp.
2. etasje 118 kvm: Hovedbolig: Trapperom, bad, toalettrom, soverom, walk-in closet, soverom, soverom / alkove, stue, kott, kjøkken og soverom.

Åpent areal:
1. etasje 4 kvm: Sørvendt balkong med trapp ned til hagen.
2. etasje 8 kvm: Takoverbygget, sørvendt balkong.

Det er to råkjellere under boligen som utgjør et fellesareal. På grunn av lav takhøyde er arealet ikke målbart. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig på grunn av utforming, innredning og varierende gulvplan.

Det tilhører egen bod/vin-rom i byggets kjeller, samt felles vaskerom via separat inngangsdør.
Bruksrett til uthus (felles med seksjon 2) på nabotomten, rett på utsiden av inngangspartiet. Felles uthus kommer i tillegg til målte arealer.
Uthuset består av to etasjer med gode lagringsmuligheter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger, men tegninger fra reseksjonering i 2017.
- Flere av rommene i 2. etasje som er i bruk som soverom, har lavere takhøyde og mindre areal/volum enn dagens krav.
- Et soverom i 2. etasje er gjort om til garderobe.

Se punktet «Ferdigattest» for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig bestående av to separate boenheter i tomannsbolig oppført i tre / tømmer over grunnmurer av stablestein i 1857. En boenhet bestående av ca halve første etasje og en boenhet i hele andre etasje. Hele denne seksjonen har tidligere bestått av to seksjoner som i 2014 ble sammenslått til én.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Utvendig
- Vinduer: Vinduer av eldre dato har ofte redusert tetting mellom karm og vindusramme. Utvendig belistning rundt vinduene og enkelte vinduskarmer går ned til vannbordene, noe som øker faren for råte i området over tid. Isolerglass med alder over 20 år har økt risiko for punktering. Vinduet utenfor stue i 1. etasje har vesentlig råtesvekkelse i ramme og belistning. Det er kun utført stikkprøvekontroll av enkelte vinduer. Limte hjørnesammenføyninger på enkelte av vinduene har begynt å sprekke opp, noe som medfører at vinduene subber i karmen. Flere av vinduene subber i karmen ved funksjonstesting. Eldre takvinduer har tegn til aldersforringelse og tegn til kondensproblematikk.
- Dører: Det er registrert fukt- og råteskader på én eller flere dører. Det er også avvik rundt innsettingsdetaljer, samt utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm, noe som kan medføre kald trekk. Det er påvist tydelig råtesvekkelse i balkongdøren i 1. etasje. Det mangler tilfredsstillende beslagsløsning under dørene, og dørene subber i karmen.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Alle innvendige gulv har vesentlige skjevheter. Fra peisen i 2. etasje og ut mot yttervegg mot sør er det målt en høydeforskjell på 10,4 cm over en avstand på ca. 4,5 meter.
- 2 stk Råkjellere (lav takhøyde): Krypkjeller har en uavklart situasjon, konstruksjon med skadepotensiale. Det er påvist synlig vann og tegn på innsig av vann i råkjellerne. Det er også begrenset ventilasjon/luftgjennomstrømning i disse arealene. Råkjellerne har lav takhøyde og benyttes kun til lagring samt som vaskekjeller for naboleiligheten. På befaringsdagen ble det satt ut åtestasjoner for mus i kjelleren.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.

Våtrom
- 2. Etasje Hovedbolig - Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til fuktsikring og funksjon.
- 1. Etasje Leilighet - Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til fuktsikring og funksjon. Det er ikke påvist synlig membran ved sluk, og det mangler tilstrekkelig avrenning til sluk fra øvrige installasjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for både taktekkingen og undertaket. Det er registrert begynnende rustangrep på enkelte skruer for innfesting av stålplatene. I tillegg er det observert noen bulker i taktekkingen.
- Nedløp og beslag: Renner og nedløp viser tegn på alder og kosmetiske overflateavvik. Det er begynnende rustangrep på enkelte beslag og konsoller for snøfangere sett fra balkongen. Lekkasjer mellom enkelte sammenføyninger kan ikke utelukkes.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Råteskadene er observert i trekledningen ved stikkprøvekontroll ved inngangsdøren.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist manglende dampsperre fra loft/kryploft, noe som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er også påvist andre avvik: Det er begrenset eller dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er registrert tydelig misfarging i undertaket, noe som settes i sammenheng med kondensproblematikk på kaldloftet. Deler av takkonstruksjonen er gjennbygget.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Balkongen i 2. etasje er tekket med banemembran uten at det er lagt beskyttende lag over. Denne løsningen øker risikoen for skader i tettesjiktet.
- Utvendige trapper: Trappens plassering inntil trevegg øker risikoen for skjulte skader i den bakenforliggende trekonstruksjonen.

Innvendig
- Overflater: Det er registrert gliper i laminatgulvet, samt ujevne gulv- og veggoverflater i boligen. Gulvleggingen bærer generelt preg av ufagmessig utførelse.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid for pipen er passert. Nylig gjennomført feiertilsyn (29.11.2025) av pipen mot vest er utført uten at det er registrert avvik fra det lokale feiervesenet. Pipen som i dag er kledd inn og satt ut av bruk, må kontrolleres nærmere dersom den på et senere tidspunkt skal tas i bruk.
- Innvendige dører: Flere av dørene subber i karmen, og skjevheter i boligen medfører at dørene ikke står i lodd.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget, og det mangler tilfredsstillende stakemulighet.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmesentral: Varmepumpen i 1. etasje er eldre og har noe redusert gjenværende levetid.
- Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. TG2 er satt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Det er observert misfarging på innsiden av grunnmuren.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Vann- og avløpsledninger har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.
- Septik/pumpekum: Mer enn halvparten av forventet brukstid for pumpekummen er oppbrukt. Pumpekummen krever jevnlig kontroll og vedlikehold for å sikre forsvarlig drift og for å redusere risikoen for funksjonssvikt eller lekkasjer.

Spesialrom
- 2. Etasje Hovedbolig - Toalettrom - Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Kjøkken
- 2. Etasje Hovedbolig - Kjøkken - Overflater og innredning: Det er registrert noe svellskader i innredningen på fronter foran oppvaskmaskin og skapet under servanten. Samt noe skjevheter i innredningen grunnet ujevne veggoverflater bak innredningen.
- 1. Etasje Leilighet - Kjøkken - Overflater og innredning: Det er registrert noe svellskader i skapfronter på underskapet under vasken på innredningen.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverkshøydene på utvendige- og innvendige trapper er lavere enn dagens forskriftskrav.
- Åpningene og høyde i rekkverkene på både utvendige og innvendige trapper overstiger tillatte mål i henhold til gjeldende forskrifter.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er også registrert avvik i rømningsveiene fra soverom i 2. etasje.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble installert peisinnsats som ble godkjent ved branntilsyn i 2025.
I 2024 ble det observert mus i kjeller, og det ble satt ut feller samt åtestasjoner. Det er ikke observert mus siden.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2025:
- Installert peisinnsats i stue i 2. etasje.

Eiendommen består av en eksklusiv og særdeles innholdsrik seksjon av en historisk tomannsbolig fra 1857, beliggende i idylliske omgivelser på Tjøme. Boligen kombinerer sjelden sjarm, herskapelige kvaliteter og fleksible bruksmuligheter – perfekt for den som ønsker en karakterfull bolig med god plass og egen hybeldel.

Seksjonen strekker seg over to plan og består av en romslig hovedbolig i 2. etasje på ca. 118 kvm, samt en separat hybel i 1. etasje på ca. 63 kvm. Enhetene har tidligere vært adskilt og benyttet hver for seg, men er i dag åpnet opp mellom etasjene, noe som gir en luftig og funksjonell bolig med flere muligheter – enten man ønsker generasjonsbolig, gjestedel, hjemmekontor eller utleie.

Boligen er oppført i tradisjonell tømmerkonstruksjon på solid natursteinsmur og fremstår med en autentisk og lun atmosfære. Synlig tømmer, panelvegger og originale detaljer gir boligen særpreg og karakter, samtidig som planløsningen oppleves både sosial og praktisk.

Hybeldelen i 1. etasje har egen inngang og byr på en lys og trivelig atmosfære. Her finner man entré, flislagt bad med dusjløsning, servantinnredning og toalett, et romslig soverom samt et hyggelig kjøkken med profilerte fronter, integrert stekeovn og platetopp. Det er også tilrettelagt for vaskemaskin i egen nisje. Den store stuen oppleves lys og innbydende med direkte utgang til balkong og trapp videre ned til den vakre hagen. Luft-til-luft varmepumpe sørger for god komfort året rundt. Hybelen har eget sikringsskap og egen strømmåler.

Hoveddelen i 2. etasje har egen inngang med trappeoppgang til boligens hjerte – en varm og stemningsfull etasje med flotte oppholdsrom og herlige lysforhold. Stuen fremstår lun og innbydende med ny peis installert i 2025, kombinert med luft-til-luft varmepumpe for optimal komfort. Et stort takvindu slipper inn rikelig med dagslys og gir rommet en ekstra luftig og eksklusiv følelse.

Kjøkkenet er hyggelig innredet med profilerte fronter, gode arbeidsflater og integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Her er det også plass til spisebord for rolige morgenstunder og hyggelige familiemåltider.

I direkte tilknytning til kjøkkenet ligger en herskapelig spisestue med utgang til overbygget balkong og nydelig utsikt mot vakre Røssesund. Dette er et naturlig samlingspunkt for lange sommermiddager og hyggelige sammenkomster med familie og venner.

Etasjen rommer videre tre gode soverom, soveromsalkove, walk-in closet, separat toalettrom samt flislagt bad med badekar, dusjkabinett og servantinnredning. I tillegg finnes praktisk kott for oppbevaring.

Under boligen er det råkjeller som utgjør fellesareal for seksjonene og gir ekstra lagringsmuligheter. I tillegg er det oppbevaringsmuligheter i uthuset.

Det gjøres oppmerksom på at det på andre siden av Ormeletveien 114, er tilsalgs en flott strandparsell med egen brygge og pr. d.d 8 båtplasser.
I tillegg er det ca. 16 parkeringsplasser på den tomten. Se Finnkode: 349273072.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av eiendommen er basert på elektrisitet, varmepumpe og ved. Det er installert to luft-til-luft varmepumper, én i stue i leiligheten (1. etasje) og én i stue i hovedboligen (2. etasje). I stue i 2. etasje er det installert peis med innsats. Toalettrom i 2. etasje har varmekabler på gulv. Boligen har to mursteinspiper, hvorav kun én er i bruk.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er bemerket at skorstein i 1. etasje ikke er kontrollert grunnet manglende tilgang.

Boligen er oppført i 1858. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Godkjent bruksendring på sammenslåing av to seksjoner datert 24.05.2017 foreligger, samt seksjoneringsbegjæring/tegninger fra godkjent søknad foreligger.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3911/253/3/1:
10.08.1905 - Dokumentnr: 900161 - Best. om båt/bryggeplass
Rett for Tjøme kommune til fri grunn til bryggeanlegg
m.fl.best.
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Eldre dokument, vanskelig å tyde.

01.09.1923 - Dokumentnr: 900456 - Erklæring/avtale
Grunnavståelse til Grønnebakken
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Eldre dokument, megler har ikke funnet spesifikk servitutt i digitalarkivet.

04.08.1931 - Dokumentnr: 900667 - Bestemmelse om vannrett
Rettighetshaver: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:53
Bestemmelse om kloakkledning
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Servitutt ikke funnet.

31.01.1933 - Dokumentnr: 900634 - Bestemmelse om vannrett
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Servitutt ikke funnet.

31.01.1933 - Dokumentnr: 900635 - Bestemmelse om vannrett
Brønn på d.e. tilhører bnr. 39
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Servitutt ikke funnet.

08.11.1961 - Dokumentnr: 4017 - Erklæring/avtale
Kommunens vilkår for off. ledning på privat grunn vedtatt
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Tjøme ingeniørvesen har rett til å ha liggende offentlige kloakkledninger i hekken over over eiendommen og uhindret adgang til når som helst å foreta nødvendig graving, reparasjon og ettersyn av ledningene. Eieren av eiendommen er pliktig til å ta hensyn til ledningen ved bebyggelse og disponering av grunnen, b.la. slik at ledningene ikke utsettes for trykk, forskyvninger eller endringer av grunnforhold.

20.07.1962 - Dokumentnr: 2473 - Erklæring/avtale
Rett til fri passasje til småbåthavn
Best. om kundenes adkomst etc.
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Servitutt foreligger.

24.09.1963 - Dokumentnr: 2866 - Bestemmelse om vannrett
Rettighetshaver: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:228
Rett til tilkobling og benyttelse av septiktank, utedo og
bruk av gårdsplass m.m.
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Avtale: Nabo gnr/bnr. 253/228 har rett til vann fra brønnen, tilkobling og benyttelse av septiktanken, rett til en utedo i uthuset på bnr. 3, og rett til felle sbruk av gårdsplassen, innkjøringen og bakporten. Dele over gårdsplassen skal ikke gjerdes.

22.01.1966 - Dokumentnr: 289 - Jordskifte
Grensegangssak
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Servitutt foreligger.

25.02.1977 - Dokumentnr: 1154 - Jordskifte
Grensegangssak
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Servitutt foreligger.

09.11.1978 - Dokumentnr: 7005 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:228
Rett til ut- og innkjørsel til parkeringsplass ved sjøen
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Adkomst til hovedhuset på gnr/bnr 253/3 over bnr. 270, videre rett for samme eiendom til å benytte utedoen på den frasolgt parsel, samt bruksrett for same til det nedre skjul (det samme som hovedhuset bruker i dag).
- Eiendom gnr/bnr. 253/228 skal ha rett til ut-og innkjørsel til sin parkeringsplass ved sjø over gnr/bnr 253/3.

06.03.1987 - Dokumentnr: 3072 - Bestemmelse om vannledn.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Kommunen har rett til å anlegge 4" vannledning og inntil 50cm overvannsledning i sør-østre del av hagen, ca. 4m fra grense mot syd. Ledningene tilknyttes eksisterende ledningsnett via 2 kummer.

23.01.1990 - Dokumentnr: 1265 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:303
Bestemmelse om båt/bryggeplass
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- Adkomstvei med min. 3 min bredde, inn fra Bakeriveien. Båtfeste ved feller opparbeidet brygge.

31.01.2012 - Dokumentnr: 88198 - Bestemmelse om parkering
31.01.2012 - Dokumentnr: 88198 - Bestemmelse om parkering
Rettighetshaver: Smith James
F.nr: 131244 34356
Bestemmelse om rett til 1 parkering i fellesskap
Overført fra: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:3 m.fl.
Gjelder denne registerenheten med flere
- James og Jimmie Smith i fellesskap bruksrett til parkering av 1 bil på eiendommen.

19.11.2012 - Dokumentnr: 979829 - Bestemmelse om parkering
Rettighetshaver: Smith Aksel
F.nr: 020946 33748
Overført fra: Knr:0723 Gnr:53 Bnr:3 Snr:3
Gjelder denne registerenheten med flere
- Bruksrett for Aksel Smith til parkering av 1 bil på eiendommen merket med plass nummer 6 (nederst mot Sør)

18.09.2012 - Dokumentnr: 766612 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 65/295

28.11.2017 - Dokumentnr: 1327826 - Reseksjonering
Snr: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 185/295
Sammenslåing av seksjoner
Endring av tilleggsdel

18.12.2012 - Dokumentnr: 1077221 - Bestemmelse om båtplass
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:365
- Sletting av tidligere festekontrakt.
- Innehaver av gnr/bnr 253/3 skal ha vederlagsfritt rett til et båtfeste i småbåthavna.

04.07.2014 - Dokumentnr: 560470 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:28
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:270
Saksnr: 11-173194TVI-TONS
Gjelder denne registerenheten med flere
04.07.2014 - Dokumentnr: 560470 - Bruksrett
Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:253 Bnr:270
Gjelder "Nedre skjul"
Saksnr: 11-173194TVI-TONS
- Domsslutning: til eiendommen gnr. 253 bnr. 3 i Tjøme kommune tilligger:
- Vederlagsfri rett til uhindret adkomst til hovedhuset på gnr/bnr 253/3 over gnr/bnr 2228 og 270 i Tjøme kommune.
- Vederlagsfri og eksklusiv bruksrett til "nedre sjul" på gnr. 253/270 i Tjøme kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleieenheten er godkjent og kan lovlig leies ut. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Det gjøres oppmerksom på at tomt beliggende øst for eiendommen gnr. 253 bnr. 359, adskilt av vei, også er lagt ut for salg. Dette omfatter en strandsparsell med egen brygge med p.t. 8 båtplasser.

Sjønær eiendom med en flott beliggenhet "midt i smørøyet" i Røssesundet. Røssesund er sundet mellom Hvasser og Brøtsø i øst og Tjøme i vest. Røssesundet er et av Norges mest populære lokaliteter for fritidsbebyggelse og er et knutepunkt for Tjømes vakre skjærgård. Fra boligen er det kun få minutters gange ned til badestranden, "Regnbuen" som er en av Tjømes mest populære badestrender. I tillegg er det ca. 150 meter, sørover til en annen barnevennlig badestrand.

På marinaen rett over veien finner du den populære restauranten "Havhesten" og en kiosk/isbar. Det er hyppige bussforbindelser til Sandøsund på Hvasser som både kan friste med "Den Blå Brygge", restauranten "Hvasser Gjestehus", Solsiden, isbaren og dagligvareforretningen "Joker". Det er en rekke fasiliteter for unge i nærområdet bla. idrettshall på Lindhøy og kunstgressbaner i kort avstand fra eiendommen, ridesenter på Verdens Ende, skateboard bane på Haug, golfbane på Rød og ikke minst er det fantastiske turmuligheter rett på utsiden av døren.

Fra Tønsberg kjører du FV 308 mot Tjøme. Du følger denne veien til du får avkjøring til Hvasser på venstre hånd etter Tjøme sentrum ved Lindhøy. Følg denne veien videre utover mot Ormelet. Eiendommen ligger så på høyre side etter krysset der Dalsveien og Ormeletveien krysses.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lindhøy skolekrets. Det er barneskole og kommunal barnehage på Lindhøy, i gangavstand fra eiendommen. I tillegg ligger det en privat barnehage på Mølledammen. Ungdomsskolen ligger på Haug.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Denne flotte eiendommen ligger idyllisk til på Tjøme, ved attraktive Røssesundet – et av landets mest ettertraktede steder. Her får man en sjelden kombinasjon av fredelige omgivelser, vakker natur og nærhet til sjøen, i et område kjent for sin ekte sommeridyll og maritime atmosfære.

Tomten er en eiertomt på 1083 kvm som tilhører sameiet i fellesskap, og fremstår som særdeles innbydende med en nærmest parkmessig opparbeidet hage. Eiendommen har et rikt innslag av eldre, ærverdige frukttrær, velstelte busker og vakre blomsterbed som skaper en lun og frodig ramme rundt bebyggelsen. Den romslige og tilnærmet flate gressplenen gir svært gode lekemuligheter og rikelig med boltreplass for både store og små.

Til leiligheten disponeres to hyggelige uteplasser i hagen etter muntlig avtale med den andre seksjonen – perfekte soner for rolige morgenstunder, lange sommerdager og hyggelige sammenkomster i grønne omgivelser.

Parkeringen er praktisk løst med asfaltert gårdsplass og oppmerkede parkeringsplasser til begge seksjoner. Det er samtidig tinglyst bruksrett for nabo til bruk av to parkeringsplasser mot syd

Parkering skjer på gruset innkjørsel og felles uteområder/parkeringsplass på eiendommen. - Det er avsatt/oppmerket 3 stk biloppstillingsplasser til seksjonen (muntlig avtale).

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via fylkesvei (Ormeletveien).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er antatt felles ledninger med naboeiendommer, noe som kan innebære delt vedlikeholdsansvar. Eiendommmen er tilknyttet offentlig vannett med egen pumpekum som fører dette frem til offentlig pumpestasjon.

Eiendommen ligger i et område som i hovedsak er uregulert. En mindre del av eiendommen er regulert til gang- og sykkelveg i henhold til reguleringsplan 3911 T27 Ormelet Caspersen, datert 16.09.1987. For øvrig gjelder bestemmelsene i kommuneplanen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 for Færder kommune, vedtatt 06.09.2023. I planen er 934,28 m² av eiendommen avsatt til næringsvirksomhet - nåværende, og 148,7 m² er avsatt til boligbebyggelse - nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, næringsvirksomhet - nåværende.

Eneboligen er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon. Se også: https://www.riksantikvaren.no/Veiledning/SEFRAK-registeret.

Eiendommen berøres av hensynssone H570_9: Kystkulturmiljøer (Bevaring kulturmiljø) i henhold til kommuneplanen. For denne sonen gjelder følgende bestemmelser:
- Områdets særpreg som kystkulturmiljø skal bevares, og ved tiltak skal det gjøres en særskilt vurdering med tanke på kulturminner og kulturmiljø. Kulturhistoriske spor som steinbrygger, veiløp, pælebrygger, sjøbuer, kjølhalings- og fortøyningsplasser, båtverksteder, sjømerker, militære installasjoner mv., samt den landskapsmessige sammenhengen mellom disse søkes opprettholdt og bevart. Ved oppføring av ny bebyggelse skal tilpasning til eksisterende eldre bygningsmiljø, kulturmiljø og områdets karakter vektlegges særskilt med tanke på plassering, utforming og fasadeuttrykk.

Eiendommen ligger innenfor 100-meters belte til vannet, her vises til bygge- og tiltaksbegrensninger ihht:
Bestemmelser og retningslinjer i Kommuneplanens arealdel - Kommuneplan for Færder kommune 2023-2035 vedtatt av kommunestyret 06.09.2023.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 676,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Merknad: rabatt for felles beholdere og tillegg for økt
restavfallvolum. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Boligen er ikke tilknyttet leverandør av TV eller internett, men det er opplyst at fiber er tilgjengelig.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnement følger ikke med.
Når det gjelder tinglyst båtplass på vel brygga så tilkommer det ikke noen form for årlig utlegg på denne til vel foreningen.
Ormelet velforening har en medlemsavgift på kr. 300.

Sameiet har felles bygningsforsikring i Storebrand Forsikring. Pris per år (samlet) er på kr 26.020,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 464 081,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 856 323,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
148 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
168 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 048 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 068 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Egil Klungerbo og Eva Kristin Ulseth

Sameiet består av kun to boenheter.
Det opplyses fra sameiet at når noe skal gjøres, eksempelvis male hus gjøres dette i felleskap hvorpå utgiftene deles 70/30. Vi eier 70 % av boareal og nabo eier 30 %.
Det foreligger ingen fellesgjeld eller felleskostnader.

Det er oppmerket 5 p-plasser hvor vår enhet disponerer p-plass 1,2 og 3.

Link til sameiet: https://www.pappers.no/company/sameiet-ormeletveien-114-914404150

Link til Ormelet velforening: https://www.facebook.com/groups/780308105386961/

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / 4 stk. inkl. i meglerprovisjon, utover det pr. stk:  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune u/formuesv.  kr 3 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - 4,58 promille, regnes av prisantydning  
Fotopakke standard, inkl. 3 plantegninger kr 5 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 21 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0046/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2646

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 14:28