Ørnefjell hyttegrend 42

Ørnefjell hyttegrend 42, 4754 BYKLE
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 6, bruksnummer 5, festenummer 36, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 61 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom 1, soverom 2, soverom 3, sanitærrom.

Åpent areal:
Hytte:
1. etasje 30 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.09.2025 utført av Takstingeniør Jan Arild Tallaksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i Bindingsverk av tre. Hytta står på pilarer. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende sjekklistepunkter som har TG2 eller dårligere:
Punkter med TG3:
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter.
Punkter med TG2:
- Utvendig > Taktekking.
- Utvendig > Nedløp og beslag.
- Utvendig > Veggkonstruksjon.
- Utvendig > Vinduer.
- Utvendig > Dører.
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger.
- Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg.
- Tomteforhold > Terrengforhold.
- Kjøkken > 1. Etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning.
- Kjøkken > 1. Etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk.

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Beskrivelse hentet fra tilstandsrapport.

UTVENDIG
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Renner og nedløp av plast. Beslag av metall. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har ytterdører i tre og malt balkongdør i tre. Veranda med utgang fra stue. Dekke av terrassebord. Rekkverk av tre. Veranda foran inngangspartiet med dekke av terrassebord. Rekkverk av tre.

INNVENDIG
Innvendig er det gulv av furu. Veggene har trepanel. Innvendige tak har trepanel. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Hytta har mursteinspipe med nytt røykrør og vedovn. Fritidsboligen har innerdører av tre.

KJØKKEN
Kjøkkenet har innredning med glatte dører. Benkeplaten er av heltre. Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.

SPESIALROM
Toalettrom med forbrennings toalett og urinal. Vegger og tak er det overflater av panel. På gulvet er det furuplank.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Hytta har naturlig ventilasjon. Det elektriske anlegget har eldre skrusikringer og nyere automatsikringer. Hytta har røykvarslere og brannslukkerutstyr.

TOMTEFORHOLD
Det er byggegrunn av løsmasser. Hytta er oppført på pilarer av Leca. Hytta er ikke tilkoblet vann eller avløp.

Det er IKKE lagt inn vann og avløp i hytta. Men eier var med og betalte på hovedledningen i feltet når dette blei lagt. Øsker en og koble seg på må det betales en sum til velforeningen/V/A sameiet samt tilkobling til Bykle kommune.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk og ved.
Peisovn i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden den var ny i 1984.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjente tegninger mottatt fra Bykle kommune.  
Men de stemmer ikke med dagens bruk. Inngang til sanitærrom/bod er fra stuen, tilbygget er oppå terrassen. Tiltaket er søknadspliktig men ikke søkt om!
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4222/6/5/36:
29.10.1984 - Dokumentnr: 104299 - Urådighet
Gjelder feste

FESTERETTEN KAN IKKE OVERDRAS / FRAMLEIES

UTEN SAMTYKKE FRA GRUNNEIER

29.10.1984 - Dokumentnr: 104299 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste

Festetid: 80 år

PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

Gjelder denne registerenheten med flere

01.01.2020 - Dokumentnr: 1611891 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0941 Gnr:6 Bnr:5

Gjelder denne registerenheten med flere

Kan leies ut. Således er det begrensning i festeavtale til 4 uker.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hytta ligger fint til i et rolig og etablert hyttefelt på Ørnefjell. Hytta ligger i skrånende terreng, med fin utsikt mot Vidsyn og Geiskeli. På terrassen har man sol fra tidlig morgen til ca 18 tiden på det lengste. Hytta er omkranset av naturskjønne omgivelser med flotte turmuligheter året rundt. Vinterstid har du oppkjørte langrennsløyper like bortenfor hytta og her kan du gå helt til Hoslemo. Det er også fint å ake ved siden av terrassen - til glede for små og store!
Både sommer og vinter er det fint å gå på topptur til Svånuten og Enden. Ørnefjell golfbane finner du like nedenfor hyttefeltet. I dette området finner man også svaberg og badeplasser i elva. Hovden sentrum med butikker, kafeer, badeland og alpinsenter er bare en 15 minutters kjøretur unna.

Fra Hovden sentrum: Kjør sørover på riksveg 9 i 9,5 km. Ta av riksvegen til høyre ved skilt "Golfbane". Følg veien rett frem over broa og opp en lang bakke. Ta til venstre på toppen av bakken ved søppelbod og parkeringsplass. Hold høyre i neste kryss og kjør rett frem ca 800 m. Hytta vil komme til syne på din høyre side. Se etter Krogsveen "Til salgs" skilt.

Punktfestet tomt.
Det er gruset innkjøring og parkering ved hytta. Ellers fremstår tomten som naturtomt.

Festeavgiften er ca. kr 1255 pr. år. Festeavtalen utløper 01.08.2063.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift:

Det fremkommer av festeavtalen at hytta kun kan leies ut med 4 uker per. år.

Kontakt megler for nærmere informasjon. Eller om festeavtalen ønskes tilsendt.

Parkering ved hytta på egen biloppstillingsplass.

Privat vei som driftes av velforeningen.
Privat vannpost i feltet.
Denne hytta er ikke tilkoblet vann og avløp. Men den var med på og betale på hovedledningen i fetlet.
Om en ønsker og koble seg på må det betales en andel til vel/VA laget samt tilkobling til Bykle kommune.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse. Reguleringsplan "Midtregionen" datert 27.09.2007.

Kommunale avgifter er stipulert til kr 3 696,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7500 kwh pr. år.

Velavgift er for tiden ca. kr 2625,- pr. år.
Brøyting er for tiden ca. kr 2634,- pr. år.

Det ligger fiber fra Bykle Breiband i feltet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 422 465,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

1 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

37 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
58 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 548 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Ivar Himsett og Aagot Johanne Aurebekk

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bykle kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk.  kr 2 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 839,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 4 500,00

Oppdragsnummer 32-0043/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR32.2543

Sist oppdatert: 22. september 2025 kl. 08:04