Madlaveien 60

Madlaveien 60, 4009 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 56, bruksnummer 1112, seksjonsnummer 1

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
1. etasje 81 kvm: Entré, Soverom, Soverom 2, Soverom 3, Bad, Kjøkken, Spisestue, Stue

BRA-e:
Kjeller: 24 kvm: Bod, Bod 2, Toalettrom

Åpent areal:
1. etasje 4 kvm: Terrasse/balkongareal

Boligen disponerer 2 boder plassert i kjelleren.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.07.2025 utført av Rogatakst AS v/ Pål Svela. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Deler av spisestuen er avskilt med en lettvegg og er i bruk som soverom. Deler av matboden i kjelleren er skilt av med en lettvegg og benyttes i dag som toalettrom. Dette vurderes som en søknadspliktig bruksendring. Enkelte vinduer er skiftet ut med nye som ikke har samme utforming som de opprinnelige. Dette vurderes som en fasadeendring og er dermed søknadspliktig.
Se ytterligere informasjon i tilstandsrapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på en grunnmur av betong, etasjeskillene består av trebjelkelag. Ytterveggene er bygget av tømmer og er kledd med trepanel utvendig. Taket har en saltakform og er bygget med sperr av tre, som er tekket med betongtakstein.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Rapporten inneholder 18 punkter TG0-TG1 (Ingen - mindre/moderate avvik), 16 punkter TG2 (avvik), 6 punkter TG3 (Store/alvorlige avvik) og 1 punkt TGIU (ikke undersøkt).

Det er gitt TG3 på følgende:

Utvendig:
- Utvendige trapper
• Avvik: Rekkverket har så lav høyde at det ikke fungerer som tilstrekkelig sikring. Det er flere sprukne fils i trappen. Det er ikke montert håndløper på vegg. Det er synlig armeringsjern i konstruksjonen til trappen under trappen.
• Tiltak: Det må monteres rekkverk for å ivareta sikkerheten. Sprukne flis er et kosmetisk avvik og kan utbedres etter ønske. Manglende håndløper øker risikoen for fall og skader. For å bedre sikkerheten bør håndløper monteres. Synlig armeringsjern bør dekkes med betong, slik at jernet ikke får tilgang på oksygen og ruster, noe som kan føre til rustssprenging i betongen.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Innvendig:
- Etasjeskille/gulv mot grunn
• Avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er stedvis knirk i gulvet. Boligen er av eldre alder og har naturlige skjevheter som følge av setninger og materialbevegelser over tid. Selv om høydeavvikene anses som normale for bygningens alder, representerer de et avvik i henhold til NS 3600.
• Tiltak: Knirk i gulvet kan oppleves som et irritasjonsmoment for beboerne. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må både høydeforskjeller og knirk utbedres. Imidlertid vil dette sjelden være økonomisk hensiktsmessig som et isolert tiltak i en bolig av denne typen. Ved fremtidig renovering kan slike tiltak vurderes.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Pipe og ildsted
• Avvik: pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er riss i synlig pipe i kjeller.
• Tiltak: Pipevanger må gjøres tilgjengelig slik at pipen kan holdes under oppsyn for og se utvikling av sprekker og riss i pipen. Riss i pipen bør utbedres og holdes under oppsyn for å se om sprekkene utvikler seg. Når pipen har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid, øker risikoen for slitasje, sprekker og andre svekkelser som kan påvirke funksjon og sikkerhet. Det anbefales at pipeløpet undersøkes av en kvalifisert murmester for å vurdere tilstanden og eventuelt behov for utbedringer. Kostnadsestimatet som er satt er for og gjøre pipevanger tilgjengelig.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Rom Under Terreng
• Avvik: Det er saltutslag på synlig grunnmur. Det er målt 23–24 vektprosent fuktighet i synlig treverk mot grunnmur. Til sammenligning er maksimal fuktmetning i treverk 28 vektprosent, mens normale nivåer i rom under terreng vanligvis ligger mellom 8–12 vektprosent. Det er i tillegg registrert råteskader i nedre del av enkelte panelte vegger, noe som indikerer at treverket har vært utsatt for fukt over lengre tid.
• Tiltak: Saltutslag er en indikasjon på fuktgjennomtrenging gjennom grunnmuren. Fuktighet i treverk kan over tid gi grobunn for uønsket biologisk vekst, som mugg og råte. Dette kan påvirke både inneklima og bygningsmaterialer. På befaringstidspunktet ble det målt forhøyede fuktverdier i treverket, og området bør følges opp videre for å se om det skjer noen utvikling av sopp og råte. Råteskadet panel bør skiftes ut.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

- Felles vaskerom
• Avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Det er målt 18 vekt% i synlig treverk. Det er riss i gulvet.
• Tiltak: Vaskerommet er i daglig bruk, men har passert forventet levetid. På grunn av manglende forskriftskrav på byggetidspunktet og registrerte avvik, må det påregnes at våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk i henhold til dagens standard. Ved en oppgradering må alle forhold knyttet til tettesjikt, våtsone, sluk og øvrige våtromskonstruksjoner dokumenteres for å sikre at løsningen tilfredsstiller gjeldende forskrifter og standarder.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Tomteforhold:
- Oljetank
• Avvik: Det foreligger krav om sanering av oljetank.
• Tiltak: Oljetank må saneres i hht retningslinjer fra kommune.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt Tg2 på følgende:

Utvendig
- Taktekking
- Nedløp og beslag
- Veggkonstruksjon
- Vinduer
- Dører
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Utvendige trapper

Innvending
- Radon
- Innvendige trapper
- Innvendige dører

Tekniske installasjoner
- Avløpsrør

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering
- Grunnmur og fundamenter
- Terrengforhold
- Utvendige vann- og avløpsledninger

Spesialrom - toalettrom kjeller
- Overflater og konstruksjon

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Frittstående kjøleskap kan følge med hvis ønskelig i følge selger.

Varmekabler i gulv på bad, varmepumpe i stue, vedovn i stue, ellers elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1937.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Seksjonering av boligen ble tinglyst 27.10.1986. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. For ytterligere informasjon se punkt om boligens innhold samt tilstandsrapporten.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/56/1112/1:
14.12.1962 - Dokumentnr: 5135 - Best. om vann/kloakkledn.
Overført fra: Knr:1103 Gnr:56 Bnr:1112
Gjelder denne registerenheten med flere

27.10.1986 - Dokumentnr: 19575 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/2
Eiendommen er oppdelt i 2 seksjoner

08.12.2009 - Dokumentnr: 943957 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Endret seksjon:
Snr: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 128/294

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Madlaveien 60 har en sjeldent god beliggenhet på populære Eiganes, med Mosvatnet som nærmeste nabo. Her får du det beste fra to verdener: naturopplevelser rett utenfor døren og enkel tilgang til byens fasiliteter.

Mosvatnet og Vålandskogen byr på noen av Stavangers fineste turområder, perfekte for både rolige spaserturer og trening. I nærområdet finner du også Gamlingen – et moderne utebasseng og treningssenter – samt kort vei til Sørmarka og idrettsanlegg med alt fra håndball og turn til tennis og ishockey.

Det er gangavstand til Stavanger sentrum og til kultur- og konferansesenteret Stavanger Forum. Med svært gode bussforbindelser til blant annet Universitetet i Stavanger, Hillevåg, Hinna, Gausel og Forus, er dette et ypperlig sted å bo for både unge, familier og godt voksne. Til UiS er det 3,7 km.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
- Bokkaskogen barnehage (1-5 år) 0.5 km
- Egenes idrettsbarnehage (1-5 år) 0.8 km
- Vålandshaugen barnehage (1-5 år) 1 km

Skoler
- Våland skole (1-7 kl.) 0.8 km
- Eiganes skole (1-7 kl.) 1 km
- BISS Sentrum (1-10 kl.) 1.3 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 0.5 km
- St. Svithun skole (8-10 kl.) 1.3 km
- St. Olav videregående skole 0.9 km
- Bergeland videregående skole 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 504 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Selger opplyser at mur mot nabo er plassert på nabo sin eiendom, men at en liten del av gresset som ser ut som tilhører denne boligen, tilhører naboen ved muren.

Det er oppført 1 garasje som er felles med seksjon 2. Ellers biloppstillingsplass på tomten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eierne i sameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Id: 1405 Bokkaskogen datert 18.09.1995 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen følger reguleringsplan:
Id 2623
Navn Detaljregulering for bussveien Mosvatnet - sentrum
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 26.05.2025
Delarealer:
Areal 78.3 kvm, Bestemmelseomrnavn #, Objtype PblMidlByggAnleggOmråde
Areal 0 kvm, Feltnavn o_AVG, Rparealformal 2019 - Annen veggrunn, grøntareal
Areal 78.3 kvm, Feltnavn B16, Rparealformal 1110 - Boligbebyggelse
Areal 0.0 kvm, Feltnavn KV33, Rparealformal 2011 - Kjøreveg
Areal 4.2 kvm, Feltnavn o_FO, Rparealformal 2012 - Gate med fortau
- Reguleringsplanen skal sikre areal for etablering av Bussvei, bussveistasjoner, kryss, kjørevei, fortau m.m. langs Madlaveien fra Mosvatnet til sentrum.

Eiendommen følger kommune plan Id: KP 2023-2040 "kommuneplanens arealdel 2023-2040" datert 28.06.2024 med tilhørende bestemmelser.
Delarealer:
Areal 503.84 kvm, Hensynsonenavn H570_10, Kpangitthensyn 570 - Bevaring kulturmiljø
Areal 350.99 kvm, Hensynsonenavn H320_2, Kpfare 320 - Flomfare
Areal 418.29 kvm, Omrnavn B350, Kparealformal 1110 - Boligbebyggelse
Areal 85.53 kvm, Omrnavn V33, Kparealformal 2010 - Veg

Det blir en ny bussvei langs nordsiden av Madlaveien fra Mosvatnet til sentrum. Bussene får egne felt, adskilt fra biltrafikken, og prioritert i lyskryss.
Det er fortsatt uvisst hvor innkjørselen til eiendommen skal være.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er innenfor Trehusbyen - bevaring av kulturmiljø. Den kulturhistoriske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart og områdenes særpregende miljø skal sikres og videreutvikles.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14.974,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20.000,- pr. år. / 11.525 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Telia (500 mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og har samlet avgift på kr 662 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 952 208,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 808 832,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 100 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Wenke Sørensen

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 128/294.  Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk
- Felles trapperom, vaskerom og hage.
- Eier plikter til samarbeid med annen seksjonseier om vedlikehold av bygning og fellesområder, inkludert gressklipping, snømåking, rengjøring.
- På eiendommen er det oppført 1 garasje som er felles. Bruk av garasjen avtales med den andre seksjonseieren.
- Felles utvendig bygg forsikring

Etter nærmere avtale. Leiligheten er klar for rask overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 35-0184/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.25184

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 10:57