Borgevegen 8

Borgevegen 8, 3712 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 73, bruksnummer 170, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 358 kvm

BRA-i:
Eneboligen:
Kjeller: 67 kvm: Krypkjeller med gang, vaskekjeller, 3 boder
1. etasje 115 kvm: Hall, kjøkken, stue, bad/vaskerom, soverom, stue, kott
2. etasje 57 kvm: Gang, bad, 3 soverom

Leilighetsbygg:
1. etasje 46 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad
2. etasje 36 kvm: Gang med trapp, 2 soverom

BRA-e:
Eneboligen:
Kjeller: 37 kvm: Garasje

Åpent areal:
Eneboligen:
1. etasje 38 kvm: Terrasse- og balkongareal

Leilighetsbygg:
1. etasje 21 kvm: Terrasse- og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.06.2026 utført av Tommy Heggekroken v/Skien Takst AS.
Arealer i leilighetsbygg er tatt med som BRA-i da det er en egen boenhet. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for tilbygget til eneboligen(sekundærleilighet) som stemmer med dagens bruk. Det finnes ikke bygningstegninger av opprinnelig bolig fra 1935, kun tilbygget fra 2016. Se punkt om ferdigattest for utfyllende infomasjon.

Leilighetsbygget har et totalt gulvareal (GUA) på 92 kvm fordelt på 1. og 2. etasje, samt ikke måleverdig areal (ALH) på 10 kvm i 2.etasje. Grunnet lav takhøyde er arealet ikke måleverdig som bruksareal.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er i henhold til tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjon på grunnmur av betong. Ytterveggene er kledd med liggende kledning malt sommeren 2026. Etasjeskillene er av trebjelkelag. Taket er opplyst å være fra 2005 og tekket med betongtakstein over takt av rupanel, undertak av papp, sløyfer og taklekter. Over stue mot øst er taket av sveiset takpapp fra ca. 2010. Det ble drenert mot øst i 2012 og dreneringen ble fornyet med etableringen av leilighetsbygg. Resten av drenering er fra byggeår med begrensningene det medfører. Vinduene er skiftet ut i perioden fra 2003-2022, med enkelte vinduer fra 1960-tallet i stuen mot vest gjenstår. Boligen fremstår innvendig uten vesentlige skader på overflater og modernisering er i stor grad opp til ny eier.

Leilighetsbygget fra 2013 er oppført i trekonstruksjon med grunnmur av støpt betong. Ytterveggene er av bindingsverk med liggende kledning, samt stående kledning på en seksjon av gavlvegg mot nord. Etasjeskillene er av trebjelkelag. Taket er tekket med betongtakstein fra 2013 med undertak av papp. Vinduene er av 2-lags glass fra 2013 uten bemerkninger. Boligen fremstår innvendig med normal bruksslitasje og uten vesentlige skader på overflater på overflater.

ENEBOLIG:
Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG3 (strakstiltak nødvendig):

TG3:
Våtrom > 2. etasje - generell: Slitte fuger med sprekker i hjørner, og det mangler vannbestandige materialer utenfor våtsone. Det ble målt et motfall på 10 mm. fra dusjsluk til dør. Ukjent om det er sluk under badekar, men denne sonen ligger på et lavere punkt og vil derfor kunne samle/lede lekkasjevann. Det er avvik i fallforhold fra topp tettesjikt ved dør til topp slukrist. I tillegg er det registrert løse eller manglende fliser i dusj og på oppkant til badekar. Tettesjikt kan ikke verifiseres, men dersom det er etablert er det nær brukt opp sin levetid. I 2016 ble det lagt ny tettesjikt og fliser i dusj. Baderomsinnredningen er uten skader, men den er montert tett mot gulv og står derfor utsatt for lekkasje. Ikke etablert drenering for synliggjøring av lekkasjevann fra innebygget sisterne. Mekanisk avtrekk fungerer som tiltenkt. Samlet TG3 er satt grunnet alder og manglende tetthet i våtsone. Manglende tiltak øker risikoen for at konstruksjonene utsettes for fukt og lekkasje. Totalrenovasjon anbefales.

Våtrom > 2. etasje - tilliggende konstruksjoner:
Påvist avvik i konstruksjon gjennom hulltaking. Høye fuktverdier (ikke synlig råte) påvist i nedre del av vegg mot våtsone fra tilstøtende rom. Skaden kan skyldes fuktoppsamling i plast i veggen eller utett tettesjikt. Tiltak anbefales for å forhindre videre skadeutvikling. Badet bør totalrehabiliteres.

Sjablongmessig prisanslag: kr. 200 000 - 500 000,-.

Våtrom > Krypkjeller: Typisk vaskekjeller uten tettesjikt. Slik rommet blir benyttet i dag så er det ikke behov for tiltak, men dersom man vil bruke det som vaskerom bør det minimum legges vinylbelegg med god oppkant på vegger og under dørterskler og sluk bør byttes.

Sjablongmessig prisanslag: Under kr. 20 000,-.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Bygningen er oppført uten er dreneringssystem slik det forstås i dag og halvparten av forventet levetid har passert. Grunnet flatt terreng og noe fall inn mot bygning stilles det høye krav til forsikring av mur. På befaring ble det påvist fukt på gulv og salt/kalkutslag på innvendig mur. Det er montert luftavfukter for å kompensere. TG3 satt fordi drenering ikke funker som tiltenkt og grunnet tydelige tegn på fukt i kjelleren. Det må også påregnes vann i kjelleren ved store nedbørsmengder. Redrenering bør vurderes.

Sjablongmessig prisanslag: kr. 200 000 - 500 000,-.

Det er følgende anmerkninger med TG2 i rapporten (alder, slitasje, skader mv):

TG2:
Utvendig > Taktekking over stue mot øst: Sveiset takpapp etablert i 2006 og forventet levetid på slik taktekking er 30-35 år. Halvparten av forventet brukstid er derfor passert. Dette øker risikoen for lekkasje på underliggende konstruksjoner, noe som vil medføre kostbare reparasjoner. På befaring fremstår takpappen hel og det ble ikke påvist tegn til fare for lekkasje. Jevnlig undersøkelse anbefales.

Utvendig > Nedløp og beslag: Ikke påvist vesentlige skader på takrenner og nedløpsrør, men med alder øker risikoen for lekkasjer i ender og skjøter. Mangler snøfangere, men dette var det ikke krav på byggetidspunkt.

Utvendig > Veggkonstruksjon: Fra byggeår. Kledning mot øst byttet i 2013 og fremstår hel og fungerende. Ingen/liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Ikke etablert luftespalte og isolasjon er ukjent. Utilstrekkelig lufting bak kledning gir økt risiko for fukt og tilhørende skader. Fortløpende vedlikehold og lokale utskiftninger må påregnes. Selger opplyser om at boligen er nymalt sommeren 2026.

Utvendig > Takkonstruksjon/loft: Begrenset/dårlig ventilasjon. På befaring ble det ikke påvist fukt eller råte. Ikke mulig å kontrollere om det er etablert dampsperre. Mangel dampsperre og ventilasjon kan skape kondensproblematikk. Det er ikke etablert luftespalte ned i skrå himling, men en liten lufteventil i hver gavl. Dette anses som begrenset og bør forbedres. Foreslått tiltak er å forbedre lufting/ventilering.

Utvendig > Vinduer - eldre vinduer: Oppnådd høy alder. De har derfor nedsatt tetthet og burde byttes i nær fremtid.

Utvendig > Utvendige trapper: Inngangstrapp fremstår funksjonell og hel, men har mindre sprekker og en del avflassing av maling. Behov for vedlikehold. Trapp til terrasse er ifølge selger utbedret av fagfolk.

Utvendig > Garasje: Fremstår funksjonell, men det er fuktmerker på gulv og vegger. Anbefales tiltak for å utbedre fuktmerker på gulv og vegger. Bør ses i sammenheng med drenering, da bakre del av garasjen er under terreng.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det ble målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm. Dette er avvik etter dagens krav. Påvirker ikke bruken i nevneverdig negativ grad. Det er sjeldent økonomisk rasjonelt å utbedre dette som et enkeltstående tiltak nå.

Innvendig > Pipe og ildsted: Avstand mellom ildsted og brennbart materiale er stedvis for liten. Risikoen dette medfører er at glør eller gnister kan treffe brennbart materiale eller at strålevarme fører til skader eller brannfare. For øvrig har pipene oppnådd en alder som tilsier at rehabilitering med nye røykrør bør vurderes. Pipen kan ikke brukes før den er utbedret forskriftsmessig.

Innvendig > Rom under terreng - Kjeller: Betydelige fuktmerker på gulv og vegger. Synlig vann på gulv ved kraftig nedbør må påregnes. Med fuktindikator ble det målt verdier som er forenlig med utvikling av sopp og råteskader. Kun ventilering via åpningsbare vinduer. Det anbefales å etablere varig lufting med ventiler eller mekanisk avtrekk for å unngå at fukt og tilhørende skader på blant annet etasjeskiller.

Innvendig > Innvendige trapper - Kjellertrapp: Lav takhøyde i toppen og betydelig slitasje på overflater. Funksjonell, men har behov for overflatebehandling. Opp til ny eier.

Innvendig > Innvendige dører: Eldre malte profilerte dører med en del slitasje. I tillegg er det påvist enkelte slitte låsemekanismer. Ikke påvist skader og tiltak blir derfor opp til ny eier.

Våtrom > 1. etasje - overflater vegger og himling: Ufagmessig montert. Ikke montert alimuniumsskinne i bunn av baderomsplater og platene er derfor utsatt for fukt. Dersom de ikke er montert korrekt, så kan dette medføre fuktinntrengning bak platene, noe som kan påvirke tilstøtende konstruksjoner. Det er ikke montert blandebatteri for dusj. Det er ikke påvist skader på overflater.

Våtrom > 1. etasje - overflater gulv: Påvist avvik i fallforhold til sluk over hele gulvet i forhold til forskriftskrav på byggetidspunkt. Vann vil fortsatt ledes mot sluk, men med begrenset effektivitet. Risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet vil potensielt øke. Påvist sprekker i fliser. Ikke påvist behov for umiddelbare tiltak. Montering av dusjkabinett anbefales dersom man vil ha dusj.

Våtrom > 1. etasje - sluk, membran og tettesjikt: Tettesjikt kan ikke bekreftes ved befaring eller dokumentasjon. Et eventuelt tettesjikt har brukt opp over halve levetiden sin, noe som vil kunne påvirke evnen til å hindre vanninntrengning. Montering av dusjkabinett anbefales dersom man vil ha dusj.

Våtrom > 1. etasje - sanitærutstyr og innredning: Ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Dette kan medføre lekkasje over tid. Løsning for varsling av lekkasjevann bør monteres.

Tekniske installasjoner > Vannledninger - eldre kobberrør: Brukt opp over halvparten av forventet brukstid på 50 år. Stoppekran plassert i kjelleren bør vurderes å skiftes. Ikke behov for utbedringstiltak da anlegget fungerer i dag.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er ikke montert vegg- eller vindusventiler i alle oppholdsrom og dette bør etableres. Ventilasjonen anses derfor som mangelfull.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Varmtvannsberederen er fra 1973 og har en alder på over 50 år. På grunn av økt risiko for lekkasje anbefales utskiftning, selv om det ikke ble påvist lekkasje ved befaring. Ved utskiftning anbefales det samtidig å installere en bereder med større kapasitet, da dagens bereder er liten i forhold til boligens størrelse

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Fremstår stabil og funksjonell. TG2 settes på bakgrunn av oppnådd alder, da dette kan gi økt risiko for skader og behov for oppfølgning. Anbefales jevnlig vedlikehold.

Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Påvist mindre sprekker/skjevheter i muren. Grunnet høy alder er den mer utsatt for jordtrykk og frostsprengning over tid. Ved befaring fremsto muren stabil og funksjonell. Det anbefales likevel å følge med på utviklingen av sprekker og skjevheter, samt utføre nødvendig vedlikehold. Manglende tiltak kan øke risikoen for ytterlige skader.

Tomteforhold > Terrengforhold: Det er stedvis flatt eller dårlig fall mot grunnmuren, noe som kan gi vannansamlinger. Østsiden ble drenert i 2013 med det som etter all sannsynlighet er selvdrenerende masser, mens øvrige sider har eldre drenering og ujevnt terreng. Terrenget bør observeres ved kraftig nedbør, og terrengjusteringer vurderes ved behov.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Ikke opplyst at utvendige vann- og avløpsledninger er byttet ut etter byggeår. Halvparten av forventet brukstid er derfor passert. Ikke påvist noen vesentlige skader som krever umiddelbare tiltak, men grunnet høy alder bør utskiftning påregnes i tiden som kommer. Det anbefales å kontakte en fagperson som kan vurdere faktisk tilstand på rørene og utskiftningbehov.
Selger opplyser derimot om at avløpsrør ned til kum bør byttes. Dette ble observert i en videoinspeksjon av rør ca. 2006 og tre eiendommer berøres av dette forholdet.

Følgende forhold er ikke undersøkt - TGIU:

TGIU:
Krypkjeller > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking ikke mulig da vegger er av betong. Betydelig fukt på gulvet, men dette stammer fra fuktopptak på grunn.

HMS:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.
- Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utfra dagens krav.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

LEILIGHETSBYGG:
Det er følgende anmerkninger med TG2 i rapporten (alder, slitasje, skader mv):

TG2:
Utvendig > Nedløp og beslag: Normal bruksslitasje. Mangler snøfangere med unntak av over inngangsparti. Ikke krav om utbedring opp til dagens krav, men anbefales av sikkerhetsmessige årsaker.

Utvendig > Veggkonstruksjon: Ingen/liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen over vannbrett over terrassedør og vindu på terrassen. Dette bordet ble i ettertid byttet ut. Ikke etablert en luftespalte bak kledning som gir gode forhold for sopp og råteskader. Råteskadet trekledning bør skiftes ut for å blant annet hindre spredning til tilliggende konstruksjoner.

Utvendig > Takkonstruksjon/loft: Begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjon. Takkonstruksjon er gjenbygget uten dokumentasjon. Det er ingen luftespalte i gesimser eller diffusjonsåpent undertak. Dette må etableres. Om det er etablert luftespalte mellom taktro og isolasjon er ukjent. Dette bør undersøkes og etableres dersom det ikke finnes. Ikke påvist tegn til skjevheter.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Markterrasse fra 2013 med ukjent fuktsikring. Dette er en risikokonstruksjon da treverk er utsatt for fukt. Bærer preg av manglende vedlikehold og overflatebehandling og dette bør derfor gjennomføres. Stedvis råte kan ikke utelukkes.

Innvendig > Våtrom 2. etasje bad - overflater vegger og himling: Ufagmessig montert. Ikke montert alimuniumsskinne i bunn av baderomsplater og platene er derfor utsatt for fukt. Dersom de ikke er montert korrekt, så kan dette medføre fuktinntrengning bak platene, noe som kan påvirke tilstøtende konstruksjoner. Det er ikke påvist skader på overflater.

Innvendig > Våtrom 1. etasje bad - Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres gjennom befaring eller dokumentasjon. Synlig tettesjikt i sluket. Ble ikke påvist skader eller feil utførelse av tettesjiktet. Bør gjøres nærmere undersøkelser da mangel på membranløsning kan øke risikoen for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Anbefales videre bruk av dusjkabinett.

Innvendig > Varmtvannstank: Fra 2014. Berederen har en elektrisk tilkobling med stikkontakt. Varmtvannsberedere montert etter 2014 skal ha fast elektrisk tilkobling uten bruk av stikkontakt etter gjeldende forskrift. Tilfredsstillende el-kobling i tråd med forskrift bør etableres. Det er ikke påvist lekkasjer på berederen.

Utover dette har selger opplyst om råte i bunnsvill på kjøkken mot hagen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet med følgende arbeider:
- Boligen er ifølge selger nymalt sommeren 2026
- Flyttet kjøkken, utvidet gang og bygd vaskerom ca. 2010
- Gammelt tilbygg er revet, og ny utleieenhet er bygd ca. 2013
- Bygd om tak over store stua, fra takterasse ca. 2010

Innholdsrik og særpreget enebolig med romslige oppholdsrom, god takhøyde og flere spennende detaljer.
Boligen har hovedsakelig gulvflater av parkett, laminat, fliser og belegg. Vegger og himlinger består i hovedsak av malte plater, tapet og panel. Rommene oppleves lyse og luftige, med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Det er varmekabler i gang og bad/vaskerom i 1. etasje samt på badet i 2. etasje.

Kjøkkeninnredningen fra IKEA er fra ca. 2003 og har glatte fronter, laminert benkeplate og mekanisk avtrekk med kanal ut. Kjøkkenet fremstår funksjonelt med normal bruksslitasje. Selger opplyser at kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr på kjøkken samt fryser i kjeller medfølger ved salget. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med herunder: Kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr, vaskemaskin og tørketrommel. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Badet i 2. etasje er fra 2007 og har flislagte gulv bestående av ekte skifer og baderomsfliser på vegger, varmekabler, servantinnredning, toalett, badekar og dusjløsning. Etter en lekkasje i dusjsonen i 2016 ble membran og gulvfliser i dusjsonen skiftet. Tilstandsrapporten beskriver likevel betydelige skader på flisoverflatene, og badet må påregnes totalrenovert.

Bad/vaskerommet i 1. etasje ble etablert omkring 2010 og har flislagte overflater, varmekabler, sanitærutstyr, opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Rørarbeid og elektriske arbeider er ifølge selger utført av faglærte, mens enkelte øvrige arbeider er utført i egen regi. Det foreligger ikke fullstendig dokumentasjon på utførelsen.

Boligen har mursteinspipe og flere vedovner, herunder klebersteinsovner som bidrar til lun oppvarming. Vannledningene består hovedsakelig av rør-i-rør-system, men det finnes eldre kobberrør i kjelleren og frem til kjøkkenet. Avløpsrørene er opplyst å være fra omkring 2003. Det elektriske anlegget har automatsikringer, men det foreligger ikke fullstendige samsvarserklæringer for alle utførte arbeider.

Kjelleren inneholder blant annet vaskekjeller, boder og garasje og gir gode oppbevaringsmuligheter. Det er registrert betydelig fuktpåvirkning på vegger og gulv, og ytterligere undersøkelser og tiltak knyttet til drenering og fuktsikring må påregnes.

Hovedtaket er tekket med betongtakstein fra ca. 2005, mens taket over stuen mot øst har takpapp fra ca. 2006. De fleste vinduene er skiftet i perioden 2003–2022. Deler av ytterkledningen er av nyere dato, mens øvrig kledning har alder og behov for fortløpende vedlikehold. Selger har opplyst om tidligere påvist råte i bunnsvill ved kjøkkenet.

Sekundærleilighet:

Sekundærleiligheten ble oppført som tilbygg i 2013 og går over to etasjer. Det foreligger ferdigattest fra 2016. Leiligheten inneholder entré, åpen stue- og kjøkkenløsning og bad i 1. etasje, samt gang og to soverom i 2. etasje.

Leiligheten har et moderne og luftig uttrykk med god takhøyde, store vindusflater og en praktisk planløsning. Gulvene har hovedsakelig overflater av parkett, laminat og fliser, mens vegger og himlinger består av malte plater. Innvendige overflater fremstår med normal bruksslitasje. Varmekabler på bad.

Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har glatte fronter, laminert benkeplate og mekanisk avtrekk over kokesonen. Innredningen fremstår funksjonell og er hovedsakelig fra byggeåret.

Badet i 1. etasje er fra 2013 og har flislagt gulv, baderomsplater, varmekabler, servantskap, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Tilstandsrapporten beskriver enkelte avvik ved monteringen av baderomsplatene og usikkerhet knyttet til tettesjiktet ved sluket. Det anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett.

De tekniske installasjonene er hovedsakelig fra byggeåret. Leiligheten har egen strømmåler. Varmtvannsberederen mangler fast elektrisk tilkobling og anbefales utbedret.

Utvendig er tak, vinduer, dører og kledning hovedsakelig fra 2013. Bygningen fremstår generelt i forventet stand ut fra alder og normal bruk. Det er registrert begynnende råteskader i deler av kledningen, manglende snøfangere og vedlikeholdsbehov på markterrassen. Leiligheten har egen inngang, skjermet uteplass og parkeringsplass.

Boligen er oppgradert i flere omganger siden 2003 men den har varierende standard og det må påregnes videre vedlikehold og modernisering enkelte steder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr, vaskemaskin og tørketrommel medfølger. Samtidig opplyser selger at taklampe og vegglampe i biblioteket ikke vil medfølge.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1934.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for tilbygget til eneboligen (sekundærleilighet) som stemmer med dagens bruk. Det finnes ikke bygningstegninger av opprinnelig bolig fra 1935, kun tilbygget fra 2016.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/73/170:
12.02.1934 - Dokumentnr: 900038 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
AVGIFT NOK
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

12.02.1934 - Dokumentnr: 900038 - Festekontrakt - vilkår
AVGIFT NOK
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

12.02.1934 - Dokumentnr: 900604 - Bestemmelse om gjerde. Festeren er ansvarlig for å holde tomten forsvarlig innhegnet.

11.09.1959 - Dokumentnr: 401958 - Bestemmelse om veg
Vegvesenets betingelser vedtatt. Gjelder tillatelse til å legge privat avkjørsel fra bygde-veg. (Kommunal veg)

12.02.1934 - Dokumentnr: 900598 - Bestemmelse om vannledn.
Rettighet hefter i: Knr:4003 Gnr:73 Bnr:4 Gjelder rett til vannledning og tilhørende vedlikehold evt. reparasjoner som skal besørges av leieren.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Felles, nedgravd trampoline med nabo i Borgevegen 10. Gjerde og hekk fjernet mellom eiendommene og trampolinen er plassert nærmest Borgevegen 8.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Borgestad, med en sentral beliggenhet mellom Skien og Porsgrunn. Her er det kort vei til butikker, skoler, barnehager, kollektivtransport og fine tur- og rekreasjonsområder. Boligen ligger på en stor og frodig festetomt med usjenerte uteområder, gode solforhold og flott utsikt.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Boligen er merket med Krogsveen på salgsplakat.

Skoler
Buer skole (1-7 kl.) 7
246 elever, 16 klasser 0.6 km

Bølehøgda skole (1-10 kl.)
152 elever, 10 klasser 2.8 km

Menstad ungdomsskole (8-10 kl.)
297 elever, 20 klasser 1.2 km

Skogmo videregående skole
900 elever, 40 klasser 2.9 km

Porsgrunn videregående skole
1100 elever 4.1 km

Barnehager

Borgestad barnehage (1-5 år)
64 barn 0.5 km

Enggrav barnehage (1-1 år)
2 barn 0.6 km

Buerflata barnehage (1-5 år)
75 barn 0.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det er forholdsvis flat tomt opparbeidet med gruset innkjørsel, terrasser, plen og uteområder. Leiligheten har sin egen inngang, innkjørsel, parkering og en skjermet uteplass og fremstår derfor isolert fra hovedboligen. Eiendommen har festetomt.

Festeavgiften er kr 4.500,- pr. år.

Grunneier, Hedda Kleppen har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen
Siste regulering av festeavgift:

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Parkering på gruset gårdsplass samt i garasje. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med. Separat parkering på gårdsplass tilhørende sekundærleilighet.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanenes arealdelsaplan datert 14.11.2024 avsatt til nåværende boligbebyggelse, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav samt bevaring av kulturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 31 232,- for inneværende år . I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 637,- pr. år og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 28 710 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 972,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett kabel-tv og har avgift på kr. 849,- pr. mnd.
Ruter medfølger, dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm for begge strømmålerne på eiendommen for perioden fra 1. oktober 2025. Denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Avtalene vil følge eiendommen i den avtalte perioden som i dag er 31.12.2026.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 595 528,- for 2026 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 151,- per år.

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
167 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.
5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
167 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Rollefsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 13 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien kommune inklusiv tegninger  kr 3 542,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Annonse i TA - nettkarusell   kr 1 250,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 404,-
Foto A7 media 25 bilder inkl. plantegning - mastfoto og 3 dronebilder   kr 5 800,-
Rapport fra bygningssakkyndig -faktureres og betales direkte  kr 15 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2629

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 18:56