Blystadringen 6A

Blystadringen 6A, 2014 BLYSTADLIA
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 103, bruksnummer 297, ideell andel 1/1
Andelsnummer 109, Blystadringen Borettslag, organisasjonsnummer 945639288

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm

BRA-i:
2. etasje 108 kvm: Entré, baderom, vaskerom, toalettrom, kjøkken, spisestue/stue, tre soverom og garderoberom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod og skap.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 14 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i andre etasje i et boligbygg oppført i 1978. Yttervegger og bærende konstruksjoner er av betong og bindingsverkskonstruksjon, med utvendige fasader av teglstein, malt betong og trepanel. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et tilnærmet flatt tak, tekket med papp/membran. Vinduer med trerammer og 2-lags glass er fra 2016 og 2021. Balkongdør fra 2017 har treramme og 2-lags glass. Entredøren er en branndør (EI-30) og lyddør (35 dB). Leiligheten har en balkong på 14 m², hvorav 10 m² er overbygget.

Sikringsskapet er plassert i felles trappeoppgang og har automatsikringer.

Boligen har røykvarslere og brannslange.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Baderom: Det er registrert større felter med bom (tegn til hulrom) og riss/sprekker i flisfuger på gulvoverflater. Vanntett sjikt, sluk, vann- og avløpsrør har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er registrert stedvis riss i overflater til servant. På bakgrunn av øvrige avvik er det ikke foretatt hulltaking/fuktmåling. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Vaskerom: Det er registrert stedvis bom (tegn til hulrom) i gulvoverflater, spesielt ved dør. Vanntett sjikt, sluk, vann- og avløpsrør har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. På bakgrunn av øvrige avvik er det ikke foretatt hulltaking/fuktmåling. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis bom (tegn til hulrom) i gulvoverflater, spesielt ved dør.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Toalettrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Skjevhetsmåling: Det er målt skjevheter i entre utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 20 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært røyket i stue, kjøkken og ett soverom. Vegger og tak i disse rommene er vasket tre ganger med Fluren 49, grunnet med Flügger Interior Stop Primer to ganger, og deretter påført to strøk med maling som isolerer nikotinlukt.

Her får du en romslig leilighet med tre soverom, gode romstørrelser og en planløsning som gir mange muligheter. Boligen ligger i andre etasje og har en eldre standard, så her kan ny eier virkelig sette sitt eget preg og skape et hjem etter egne ønsker. Vinduene er skiftet i 2016 og 2021, og balkongdøren ble byttet i 2017. Leiligheten har også balkong og tilgang til felles garasjeanlegg. Et godt utgangspunkt for deg som ser etter god plass og muligheten til å forme boligen selv.

Entré:
Entréen møter deg med flislagt gulv og leder videre inn i leiligheten. Innerdørene har profilerte dørblader. Entredøren er av trefiber med brannklasse og lydklasse, og har kikkehull. Fra entréen er det naturlig adkomst til de øvrige rommene i leiligheten.

Stue:
Stuen har utgang til balkongen og er leilighetens mest åpne rom. Store vidusflater gir rikelig med lys.

Fra stuen er det utgang til en balkong på 14 m², hvorav 10 m² er overbygget. Gulvet er av betong malt med epoxymaling. Rekkverket består av en blomsterkasse i betong med håndrekke i metall, og det er levegger av trepanel på sidene. En markise er montert i taket. Det er også belysning og stikkontakt på balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og overskap med belysning under. Benkeplaten er av laminat med skyllekum og oppvaskkum med ett-greps armatur. Over benkeplaten er det fliser på veggen, og det er ventilator med kullfilter. En frittstående komfyr er plassert i nisje. Kjøleskapet med fryser er integrert i innredningen. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: frittstående kjøleskap og komfyr.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom. Hovedsoverommet har garderobeskap. De øvrige soverommene har plass til seng og møblering. Ett av soverommene ligger ved siden av stuen og har ifølge selger sol fra morgenen.

Baderom:
Baderommet ligger like ved entréen og er innredet med dusjhjørne, servant med skap, høyskap, speil og belysning. Rommet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Himlingen har malt trepanel og downlights. Badet er fra byggeår og har behov for oppgradering. Toalettrommet har flislagt gulv og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med frittstående toalett og innredning med servant og ett-greps armatur, speil og belysning med stikkontakt.

Vaskerom:
Leiligheten har også et eget vaskerom med opplegg for vaskemaskin, servant, høyskap og badekar. Her står også en varmtvannsbereder på 113 liter fra 2022. Gulvet er flislagt, mens veggene har panelplater og malte overflater.

Overflater:
Gulv: Tregulv og laminat i stue og soverom. Laminat på kjøkken. Fliser på baderom, vaskerom og toalettrom.
Vegger: Trepanel, strukturtapet, panelplater, fliser og malte overflater.
Himling: Malte overflater. Malt trepanel med downlights på baderom og toalettrom.

Lagring:
Leiligheten disponerer bod og skap i felles kjeller, merket 109, med et samlet areal på ca. 5 m².

Boligen har blitt vasket og vil ikke bli rengjort ytterligere før overtakelse. Kjøper overtar boligen i den stand den er på visning.

For mer teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger salget:
Frittstående kjøleskap og komfyr
Garderobeskap

Elektrisitet. Oppvarming med elektrisitet og gulvvarme, herunder elektriske varmekabler på baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 07.05.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for bygging av våtrom, datert 07.12.2011.
- Byggemeldte tegninger datert 29.01.1999 for rehabilitering av fasader og balkonger.

Det foreligger byggetegninger fra byggeår. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om generende virksomhet, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger, og rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at med styrets godkjenning kan andelseier overlate bruken av hele boligen til andre i inntil tre år dersom andelseieren selv, ektefelle, eller slektning har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Blystadlia i Rælingen kommune, i et etablert borettslag omgitt av skog på flere kanter. Området er rolig og ligger litt utenfor de mest trafikkerte veiene, med marka tett innpå.

Blystadlia skole (1.-7. trinn) ligger et par minutters gange unna, og Blystadlia barnehage er like i nærheten. Sandbekken ungdomsskole nås på ti-tolv minutter til fots. For dagligvarer er Kiwi Blystadlia også et par minutter unna til fots.

Kollektivtilbudet er greit: bussholdeplassen Blystadlia med linjene 300, 300E og 360 ligger noen minutters gange fra borettslaget. Derfra er Lillestrøm stasjon tilgjengelig med buss, og med bil tar det rundt ti minutter. Strømmen Storsenter er en kort kjøretur unna.

Marka rundt Blystadlia er lett tilgjengelig direkte fra området, med turterreng i umiddelbar nærhet. For den som ønsker mer byliv, er Oslo S tilgjengelig med buss på rundt tjuefem minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Blystadlia barnehage: 3 min. gange
Kurland barnehage: 18 min. gange
Løvenstad barnehage: 20 min. gange

Idrett og fritid:
Sandbekkhallen: 11 min. gange
Puls Marikollen: 22 min. gange
Fresh Fitness Strømmen: 7 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 48841,1 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, prydbusker og asfalterte arealer for innkjøring, biloppstillingsplasser og gangbaner. Uteområder, lekeplasser og uteplasser ble oppgradert i 2026. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Det avholdes dugnader for rydding og vedlikehold av uteområder.

Det medfølger én fast parkeringsplass i felles lukket garasjeanlegg.

Styret opplyser om mulighet for leie av ekstra parkering ute. Da er det bare å kontakte styret som håndterer ventelisten og kontrakts signering. Pris for ekstra plass +/-500kr/måneden

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.
Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.
Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Borettslaget har gjesteparkering utendørs på oppmerkede plasser, tillatt i opptil 3 dager.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel (ID: PBL 2008). Arealbruken er i planen avsatt til eksisterende boligbebyggelse. Rælingen kommune har vedtatt et planprogram for revisjon av kommuneplanen for perioden 2022-2033 (vedtatt 28.10.2020). Planprogrammet setter rammene for rullering av kommuneplanens samfunnsdel og arealdel.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 311,- pr. mnd. og inkluderer: grunnpakke for TV og internett (Telenor), trappevask, avsetning til vedlikeholdsfond, driftskostnader samt renter og avdrag på felleslån.

Månedlige felleskostnader fordeles som følger:
- Felleskostnader: kr 3 762,-
- Avdrag felleslån: kr 843,-
- Avsetning vedlikeholdsfond: kr 421,-
- Renter felleslån 2: kr 600,-
- Renter felleslån: kr 255,-
- Renter felleslån: kr 195,-
- Avdrag felleslån: kr 105,-
- Trappevask: kr 130,-

Styret opplyser per mail 15.08.2026 at borettslaget har en langsiktig vedlikeholdsplan, og det arbeides fortløpende med vurdering og prioritering av nødvendige vedlikeholdstiltak.
Det er blant annet pågående vurderinger knyttet til fornyelse av soil-/avløpsrør. Omfanget av dette er nå ferdig kartlagt og det er vedtatt på GF et låne opptak på 25 mill. Dette vil ha innvirkning på felleskostnader. Men det vil være mulig for den enkelte andelseier å betale sin den av gjelden. Prosjektet har forventet oppstart i mars 2027.
Borettslaget har å et lån som det til nå ikke er betalt avdrag på dette vil starte med avdragsbetaling i oktober 2026 (utgjør +/- 300kr måneden per andel)

Grunnpakken for TV og internett leveres av Telenor og er inkludert i de månedlige felleskostnadene. Utstyret følger andelen. Nye andelseiere må selv ta kontakt med Telenor for å registrere sitt abonnement.

Det er vedtatt en kommende økning i felleskostnadene til kr 6 608,- pr. mnd. med virkning fra 01.10.2026. Videre vil det avdragsfrie felleslånet for takprosjektet begynne å løpe i oktober 2026, noe som vil medføre en økning på ca. kr 216,- pr. måned med dagens rentebetingelser. For et av felleslånene (lånenummer 90497172321) vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.09.2026, utgjøre ca. kr 301,- per måned for denne boligen.

Det er inngått avtale for montering av elbillader på garasjeplassene. Med løpende betaling via Aneo.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 241 015,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 49 104,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 235 898,- pr. 29.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 60 929 854,30 pr. 29.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 114212202
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 29.07.2026: kr 12 885 295,-
Andel av saldo: kr 49 887,-
Innfrielsesdato: 01.01.2031
Type Rente: Fast
Rente: 4.64 %
Merknad: Fastrente i 10 år fra 01.11.2012 (siste termin 01.01.2031)

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 90497172321
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.07.2026: kr 33 712 195,-
Andel av saldo: kr 130 521,-
Innfrielsesdato: 30.06.2046
Rente: 5.49 %
Merknad: Første termin var 30.09.2021. Siste termin er 30.06.2046. Neste avdrag forfaller til betaling 30.09.2026 og vil utgjøre ca. kr 302,- per måned for denne boligen.

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 90497185393
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.07.2026: kr 14 332 364,-
Andel av saldo: kr 55 490,-
Innfrielsesdato: 31.03.2049
Rente: 5.49 %
Merknad: Første termin/første avdrag var 30.06.2024, og siste termin er 31.03.2049.

3 450 000,00 Prisantydning
235 898,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 685 898,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 695 394,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 705 344,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Glenn Roger Bråten og Kenneth Bråten

Leiligheten er tilknyttet Blystadringen Borettslag.

- Borettslaget består av 286 boenheter og 3 næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP6806414.
- Borettslaget er tilknyttet BORI (Boligbyggelaget Romerike).
- Nettside: http://blystadringen.no/

Dugnad må påregnes. Beboerne har også ansvar for snømåking foran eget inngangsparti.
Dyrehold er tillatt på betingelse av at det ikke er til sjenanse for naboer, og det må inngås en skriftlig kontrakt med borettslaget. Det er en begrensning på inntil "8 poter" per leilighet.
Det er kun tillatt med elektrisk grill og gassgrill på balkongene.
Borettslaget har et fellesrom for utleie (Storstua), og felles boder for bilrekvisita og elsykler.

I borettslaget er det ikke tillat å koble kjøkken vifter til ventilasjonsanlegget. Kun kjøkken vifter med kullfilter er tillat

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppgradering av lekeplasser og uteområder (2026).
- Takprosjekt (2024).
- Bytte av utendørsbelysning til LED (2024).
- Rehabilitering av deler av fasaden (2024).
- Omgjøring av gamle søppelrom til felles boder (2024).

Planlagte påkostninger:
- Rehabilitering av avløpsrør er vedtatt videreført på generalforsamling 14.04.2026. Prosjektet har et kostnadsoverslag på opptil ca. kr 25 millioner og vil bli finansiert med låneopptak.
- Omregulering av tre eksisterende lokaler til nye andelsleiligheter er vedtatt igangsatt på generalforsamling 01.04.2025.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et underskudd på kr 439 222,-. Borettslaget hadde disponible midler på kr 4 499 889,- per 31.12.2025. Egenkapitalen var negativ med kr 3 605 179,- per 31.12.2025. Styret bemerker at negativ egenkapital skyldes regnskapsregler hvor historisk kostnad for bygninger legges til grunn, mens virkelig verdi vurderes å være høyere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For denne andelen er det bekreftet 11.08.2026 at ingen medlemmer har meldt forkjøpsrett etter forhåndsutlysning.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 25 000,-

Vederlag:
3 visninger kostdandsfritt, deretter visninger pr stk / Overtagelse  kr 2000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1028,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0286/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26286

Sist oppdatert: 18. august 2026 kl. 14:37