Granveien 1

Granveien 1, 1534 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 905, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 157 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
56 kvm: Gang, mellomgang, vaskerom, verksted, bod og disponibelt rom (bod).

1. etasje:
101 kvm: Vindfang, gang, bad, toalettrom, stue, spisestue, kjøkken og to soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
17 kvm: Terrasse.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjoner. Utvendig fasader utført i stående og liggende kledning. Skiftet kledning og etterisolert i 2005 iflg. selger. Takkonstruksjon av tre utført i saltaksform som er utvendig tekket med takstein. Yttertaktekke fra 2005 iflg. selger. Vinduer i forskjellig utførelse, fra forskjellige årstall. Terrassedør med karm/ramme av tre fra 2008. Boligen har entrédør med glassfelter fra 1997. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Baderom 1. etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Baderomsplater har synlig slitasje og er aldringspreget. Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avtrekksvifte vurderes å være defekt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Våtrom - Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater bæ rer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er registrert delaminering og avskalling i yttervegger. Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Det observeres rustproblematikk på sluket, som vurderes å være som følge av slukets alder. Deler av vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.

Kjøkken
- Overflate himling: Himlingsflatene har omfattende skader. Hovedårsak vurderes å være høy alder og slitasje.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate gulv: Skade i gulvplate ved gang.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke fuktighet i konstruksjonen. Lukt som kan indikere pågående fuktskade i kjeller. Tegn på mugg- og råtesopp på yttervegger, noe som vurderes å være et resultat av forhøyet fuktighet. Avleiring av salt/kalkutslag observeres på grunnmur, noe som vurderes å være et resultat av fukttransport fra utsiden. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering».

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal væ re mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig.

Innvendige trapper
- Tilstand:Trappen bærer i sin helhet preg av høy slitasje, skader og muggsopp.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Knust vindu er registrert i vaskerommet.

Drenering
- Alder: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Kjøkken
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Vannrør og avløpsrør: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker.
- Vannrør og avløpsrør: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør og avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje og enkelte skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Det er registrert knirk i enkelte deler av gulvet. Observasjonene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader (innevegger). Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag samt muggsopp og høy fuktighet på grunnmur/gulv mot grunn. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
- Innerdører: Innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Annet: Det er observert flere edderkopper i kjeller. Edderkopper regnes i utgangspunktet ikke som skadedyr, men forekomsten tyder erfaringsmessig på forhøyet fuktighet i rommene, da slike forhold skaper gunstige levevilkår.
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Gulvets overflatemateriale i gang har tegn til svelleskader. Overflate søk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert indikasjoner på forhøyede fuktverdier.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte riss på skorsteinen i soverom 1.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhesmåling)
- 1. etasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. På stue/spisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak innvendig hjørne (ved varmepumpe).

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på ytterdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ovennevnte forhold gjelder i hovedsak vinduer som vurderes å være fra boligens opprinnelige byggeår og fra ombyggingsåret 1977.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen.

Terrasse/platting - Terrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Utvendig trapp - Inngangsparti
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen mangler rekkverk. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse/platting - Terrasse
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp - Inngangsparti
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Eier informerer om at det har vært problemer med varmegang i det elektriske anlegget. Forholdet har blitt utbedret av fagkyndige. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Anlegget består hovedsakelig av skrusikringer. Det finnes ikke et direkte krav om at man må skifte ut gamle skrusikringer i boliger, men likevel gjøres det oppmerksom på at det elektriske anlegget har høy alder. Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet. Det er observert tegn til ufagmessige arbeider på el-anlegget. Det gjøres oppmerksom på at slike arbeider er ulovlig.
- Branntekniske forhold: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Boligen har ikke tilstrekkelig røykvarsling. Det er observert forhold som tyder på at trappen ikke oppfyller de krav som gjelder for brannceller. Det observeres ikke brannskillende konstruksjoner i trappen opp til nabo, noe som tyder på at de branntekniske egenskapene ikke er tilfredsstillende.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten er ikke tilført vesentlige oppgraderinger i senere år og har av den grunn et generelt behov for renovering og modernisering. Den er dermed et spennende utgangspunkt for deg som vil pusse opp, fornye og sette eget preg på leilighetens indre.

Enkelte påkostninger er imidlertid utført i senere år. MDF-panel er montert på himlingen blant annet i stuen, der også luft-luft varmepumpe og vedovn er montert i nyere tid. Med nesten 30 kvm. er stuen for øvrig av god størrelse til sitt formål.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom og inneholder en innredning som på bakgrunn av alder og bruksslitasje er naturlig gjenstand for utskiftning. Enkelte ledninger og en stikkontakt på kjøkkenet ble skiftet ut i mars 2026 etter forutgående sjekk.

På badet må det også påregnes en helhetlig renovering samt utskiftning av blant annet installasjoner, overflater og innredning.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, belegg, fliser og mur.
Innervegger: Panel, plater, fliser, teglstein og mur.
Himlinger: MDF-panel, plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte bål og hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Laminert lys benkeplate med nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Veggmontert ett-greps blandebatteri med tilkoblet hånd- og regndusj. Veggmontert tappekran til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger ikke i handelen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Frittstående peisovn i spisestue. Luft-til-luft varmepumpe fra 2013 i stue. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Pipen har blitt rehabilitert med nytt stålrør (etter år 2010, eksakt årstall er usikkert).

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 29.08.25.
- Siste tilsyn ble utført: 29.01.15.
- Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Opplysningene er mottatt den 20.05.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen i deres arkiv. I henhold til matrikkelen ble eiendommen etablert i 1955. Tomannsboligen ble byggeanmeldt i 1956 (erstattet tidligere byggeanmeldelse fra 1955) og det ble ustedt godkjente byggetegninger i 1956.

Det er gitt midlertidig brukstillatelse for tilbygg til bolighus samt isolering og utskiftning av vinduer datert 26.09.1980 med tilhørende godkjente byggetegninger fra 1977. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt godkjent melding om tiltak i 2004, som omfattet innbygging av eksisterende veranda (2. etasje), oppføring av ny utvendig veranda (2. etasje) og tak over inngangsparti. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2004. Det stilles ikke krav til ferdigattest ved melding.

Det anføres at rom betegnet som "disprom" på plantegninger, er opprinnelig byggemeldt som to brenselsrom.

Det har blitt etablert et eget vindfang for denne seksjonen (opprinnelig var det felles inngang). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknummer: 374
Tinglysningsdato: 04.02.1955
Servitutten omhandler: Tomten kan kun bebygges med ett beboelseshus for høyst to familier, samt uthus og garasje. Det må ikke holdes mer husdyr enn vanlig for slik bebyggelse. Det må tåles opprettelse av nye anlegg eller utvidelse av gamle anlegg på andre eiendommer.

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 11630
Tinglysningsdato: 23.11.1989
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 1, boligformål, sameiebrøk 1/2.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Mosseskogen er et veletablert boligområde der kort avstand til byen kombineres med umiddelbar tilgang til marka med samme navn. Her bor du oppriktig tilbaketrukket og har samtidig enkel tilgang til de fleste fasiliteter.

Vakre turområder i skog og mark er umiddelbart tilgjengelig på turvei i fortsettelsen av Granveien. Marka egner seg meget godt for både hverdagslige treningsturer og lengre helgeutflukter. Verdt å besøke er blant annet vakre Molbekktjern med fornminner og sjeldne plantearter.

For familien er det spesielt praktisk at både barnehage og skole er i gangavstand fra boligen. Langs adkomstveien ligger i tillegg to dagligvareforretninger det er enkelt å svinge innom på vei hjem.

Sentrum er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur på et fåtall minutter. Underveis passerer du Verket, byens mest spennende fokusområde hvor det pågår transformasjon fra industri til en helt ny, fremtidsrettet bydel. Mye er allerede er på plass, deriblant spise- og serveringssteder, skoler og kulturgryten Verket Scene. Spesielt attraktiv er den helt nye parken med flott sandstrand, ytterst på Verket.

Skal du med toget i retning Oslo, er stasjonen på Kambo et reelt alternativ til stasjonen i sentrum og spesielt pendlervennlig med gode parkeringsmuligheter. Fra Kambo er reisetiden til Oslo S 34 minutter, fra Moss kun 30 minutter. Ekspressbuss til Oslo og Gardermoen stopper ved Mosseporten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Røysåsen barnehage (0,7 km), Verket barnehage (0,9 km), Sandbukta barnehage (0,9 km).

Skoler: Verket barne- og ungdomsskole (0,9 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (3,2 km) og Malakoff videregående skole (3,8 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 726 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er opparbeidet med blant annet belegningsstein, heller, gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantninger.

Selger anfører at hver seksjon disponerer hver sin del av hagen (deles ved fjellet). Dette er ikke tinglyst og det foreligger ingen skriftlig avtale på dette.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Disponibel parkering på sameiets tomt.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Sameiet har ingen felleskostnader, foruten felles bygningsforsikring via Frende Forsikring. Denne seksjonen sin andel av kostnaden er på ca. kr 2.800,- pr. år.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 14.951,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (66 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 6.752 kWh pr. år (stipulert av leverandør).
Boligen er ikke tilknyttet tv/internett.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 015 150,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 060 601,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 3.795,- pr. år, iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026.

2 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (inkl. bygningsforsikring)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
63 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (inkl. bygningsforsikring))
83 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (inkl. bygningsforsikring))

--------------------------------------------------------
2 563 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 583 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (inkl. bygningsforsikring))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Myhre, Erik Myhre og Mariann Myhre Hanssen

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie.
Sameiet består av 2 boliger med sameiebrøk 1/2.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett.
Det er kun felles bygningsforsikring som er fast utgift i sameiet, utover dette er det vedlikeholdskostnader etter avtale.
Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.
Megler har ikke funnet vedtekter for sameiet, av den grunn finnes det ikke dokumentasjon over sameiets fordelingsnøkkel av eventuelle kostnader.

Selger anfører at det er felles ansvar for inngangspartiet.

Det gjøres oppmerksom på at fordeling av tilleggsarealer til seksjonene avviker fra tinglyst seksjonering. Iht. seksjoneringen tilhører hele loftet seksjon 1 og hele kjelleren er fellesareal. Det praktiseres i dag at seksjon 1 har kjelleren som tilleggsareal og seksjon 2 har loftet som tilleggsareal. Tilgang til kjellertrappen har blitt innlemmet i denne seksjonen (opprinnelig var det felles adkomst via felles gang). Seksjon 2 har sin varmtvannsbereder i kjelleren. Dette er ikke tinglyst og det foreligger ingen skriftlig avtale på dette.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Frende Forsikring.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 47 500,-

Vederlag:
Foto  kr 5 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Rabatt markedspakke  kr -5 000,00
Tilrettelegging inkl 2 visninger (ordinært kr 3.500 pr visning)  kr 12 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0089/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2689

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 11:25