Hagelundveien 13

Hagelundveien 13, 0963 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 94, bruksnummer 315, ideell andel 1/1
Aksjenummer 2, Solhaug Byggeselskap As, organisasjonsnummer 930 563 382

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
2. etasje 63 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 19 kvm: To kjellerboder.

Åpent areal:
2. etasje 1 kvm: Balkong

Boligen disponerer to kjellerboder på henholdsvis 11 og 8 kvm.

I tillegg disponerer boligen et felles loft sammen med naboleiligheten, samta en fellesbod/sykkelbod. Svært god bodplass, kun to leiligheter som disponerer loftet og kjelleren. Fellesvaskeriet ligger i nabobygget. Tørrskodd adkomst direkte via kjeller.

*Ihht. styreleder er det mulig å søke til styret for å få godkjent å bygge ut arealet/deler av loftsarealet som leiligheten disponerer i dag. Arealet har et totalt gulvareal på 64 kvm (målbart areal vil være mindre pga. skråtak). I tillegg til godkjenning fra styret så kreves samtykke fra nabo (det er bare én nabo i denne oppgangen). Pris på kjeller-/loftsareal vil variere. Her må man bli enig med nabo. Naboen har nylig stilt seg positivt til utbygging av loftet for denne leiligheten. Styret er på generelt grunnlag også positive til utbygging, men påpeker at utbygging formelt må godkjennes av Oslo kommune plan- og bygningsetaten. Det er andre leiligheter som har bygget ut eller er i prosssen med å bygge ut nå.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2025 utført av Anticimex v/ Torbjørn Sæbøe.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 2 etasjer med kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med pussede flater. Saltak tekket med takstein (Taket er ikke besiktiget). Slett entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB fra 1985. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium med to-lags og tre-lags glass fra 1984, 1987, 2014 og 2017. Varmtvannsbereder på kjøkken, 116L fra 2012.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

- Ventilasjon på bad (kun naturlig ventilasjon)
- Kjøkkeninnredning (bærer preg av slitasje)
- Overflater vegger, gulv, himling, innerdører (bærer preg av slitasje)
- Skjevhetsmåling (avvik i stue på 16 mm)
- Elektrisk anlegg (ikke fremlagt samsvarserklæring på alt arbeid utført etter 1999)
- Vinduer og entrédør (grunnet alder)

I følge selger ble det i 2017 installert nytt vann- og avløp til kjøkken og bad, delvis nytt elektrisk anlegg til kjøkken og bad samt ny stigeledning fra kjeller - i regi av aksjelaget.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Velkommen til Hagelundveien 13 - en lys og sjarmerende 3-roms toppleilighet (2. etg - kun to leiligheter i oppgangen), med mulighet for loftsutbygging*. Boligen har en rolig og idyllisk beliggenhet i et attraktivt aksjelag. Særdeles god intern beliggenhet. Videre har boligen et lekkert bad fra 2017, separat kjøkken, to god soverom og en lys stue med solrik balkong. Kort vei til alt fra butikk, kollektivtransport og Lillomarka.

Entré:
Entré/gang med plass til kommode og oppheng for ytterklær. Entréen har brann- og lydklassifisert ytterdør og portåpner.

Stue:
Lys stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Stuen har vindusflater mot både syd og vest, og fremstår lys og luftig. Videre har stuen peis og utgang til en flott, vestvendt balkong på 10 kvm. Balkongen har på sommerstid sol fra tidlig dag til solnedgang i følge selger.

Kjøkken:
Kjøkken med profilerte fronter, fliser mellom overskap og benkeplate av tre, dobbel oppvaskkum av rustfritt stål samt benkeskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarene består av kjøleskap, komfyr med platetopp, oppvaskmaskin og kjøkkenventilator med kullfilter. Det er montert komfyrvakt og lekkasjestopper. Kjøkkenet har hyggelig, grønn utsikt.

Bad:
Lekkert flislagt bad med gulvvarme, som ble pusset opp i regi av aksjelaget i 2017. Badet inneholder vegghengt servant- og speilskap, dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett.

Hovedsoverom:
Romslig hovedsoverom med plassbygget garderobeskap og god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord.

Soverom II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og kan fint benyttes som hovedsoverom. Begge soverommene vender ut mot rolige omgivelser.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

I tillegg medfølger hvitevarer.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med peisovn i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1949. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1949, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

I tillegg foreligger det ferdigattest på rehabilitering av våtrom, datert 24.01.2019 

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 25 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet diverse bestemmelser om vann/kloakkledninger tinglyst i perioden 1946 til 1962, bestemmelser om veg tinglyst i perioden 1948 til 1962, en bestemmelse om deleforbud tinglyst i 1949, diverse bestemmelser om garasje/parkering tinglyst i perioden 1959-1960 og en erklæring/avtale med bestemmelser om kloakkledning tinglyst i 1972. Til slutt er det tinglyst et skjønn i 1984, samt en erklæring/avtale vedrørende garasje for 13 biler tinglyst i 2011.

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har tinglyst rett til:
- Bestemmelse om kloakkledning tinglyst 13.06.1956 med dagboknr. 6920. Rettigheten hefter i KNR: 0301 GNR: 94 BNR: 60.
- Bestemmelser om garasje/parkering mv. tinglyst 01.06.1999 med dagboknr. 27467. Rettigheten hefter i KNR: 0301 GNR: 94 BNR: 606.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Boligen ligger i et stille og barnevennlig område med nærhet til skoler, barnehager, kollektivtransport, marka og servicetilbud. For den aktivitetslystne finnes det flere alternativer; fotballbane, lekeplass, skøytebane, svømmehall, badevann, skiløyper, hesteridning og treningssenter. Bare en kort gåtur fra boligen finner du dagligvarebutikkene Rema 1000 og Coop Extra. Det er heller ikke langt til dagligvarebutikken Meny.

Det er pent opparbeidede fellesarealer med flotte grøntarealer. Boligen ligger også i umiddelbar nærhet til flotte tur- og friluftsområder som blant annet Steinbruvann, Badedammen og resten av Lillomarka.

Like ved finner du Lillomarka Arena. En flott idrettspark med blant annet skisportsanlegg for både langrenn og skiskyting beliggende i en nedlagt del av Oslo pukkverk. Anlegget er hjemmebane til Lillomarka skiklubb og er kombinert med asfalterte løyper for rulleski. Privatpersoner er hjertelige velkommen til å benytte seg av anlegget. Se mer på https://www.lillomarkaarena.no/next/p/35608/nyheter.

Området har også et godt utvalg av servicetilbud. Bare 5 minutter fra boligen finner du Grorud senter som kan by på en rekke butikker, servicetilbud og fasiliteter. Her finner du blant annet Boots apotek, Europris, Mester grønn, Nille, Normal, Norli, Vita, Legekontor, Cutters frisør, Synsam, Vinmonopolet og en rekke spisesteder. Det er heller ikke lange turen til Stovner senter som kan by på 90 butikker og restauranter. Her har du et moderne kjøpesenter med det du skulle ha behov for i hverdagen.

Det er også et bredt tilbud av offentlig kommunikasjon. Like ved boligen er Hagelundveien busstopp. Ved Grorud senter finner du Grorud T-banestasjon hvor linjene 4 og 5 tar deg raskt og enkelt rundt om i Oslo.

Adkomst fra Hagelundveien, via stikkvei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Grorud skole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Ammerudgrenda barnehage (500 meter)
Ammerudlia barnehage (600 meter)
Ammerudenga barnehage (800 meter)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet felles tomt på 22 787,5 kvm med pent opparbeidet grøntområder, vei og parkeringsplass.

Det er felles utvendige parkeringsplasser i Hagelundveien 34. Det kan søkes plass til parkering i garasjeanlegget ved henvendelse til styret. Garasjen er forberedt for montering av elbil-lader.

Garasjeplass koster kr. 600,- pr. mnd. Pris for ladeutak er kr. 4 500,-. Fastpris for lading er kr. 120,- pr. mnd.

Det er pr. 07.05.2025 6 stk på ventelisten.

Det er gratis gateparkering i Hagelundveien og normalt enkelt å finne ledig plass.

Utover dette gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.Borettslaget/Sa

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan og byggesaker i området:
- Saksnummer: 202104925 - Gjelder Ammerudgrenda 2-164 og 11-317 - Planforslag til politisk behandling - Omregulering til H570 bevaring kulturmiljø. Det fremkommer av planforslag til politisk behandling at Byantikvaren foreslår å omregulere atriumhusene på Ammerud fra bolig til bolig med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Mulighetene for kjeller, tilbygg og utvidelse av atrier i gjeldende reguleringsplan videreføres, men med ny utforming av tilbyggene. Alnaelva omkranser anlegget og det avsettes hensynssone for bevaring av naturmiljø og faresone elveflom langs elva. Naturområdene langs elva øst for anlegget omreguleres fra turvei/skiløype til blå/grønnstruktur.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 6 297,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV/internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsførsel mv.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 019,-
Kapitalkostnader kr 2 260,-

Nåværende eier hadde i 2024 et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 200 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 987 084,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 948 335,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 18 391,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 262 000,- pr. 01.04.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 15 570 436,- pr. 01.04.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: flytende, 6,45 %
Rest løpetid: 15 år og 4 mnd
Avdragsfrihet: Nei

Boligaksjelaget har IN-ordning på fellesgjelden. Ved innfrielse av hele fellesgjelden så vil felleskostnadene reduseres med kr 2 260,-.

4 100 000,00 Prisantydning
262 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 362 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
10 430,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
25 075,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 387 075,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eldrid Kari Blindheim Jacobsen

Leiligheten er tilknyttet Solhaug Byggeselskap As aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjeselskapet består av 62 leiligheter knyttet til aksjer.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Renhold i trappehus og vaskerier gjennomføres av Ren Service AS.
Dugnad trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter styrets godkjennelse.

Foretatte påkostninger de senere år: 
- 2025: Fasadevask
- 2022: Utskifting av kjeller og loftdører. Rehabilitering av deler av fasaden.
- 2021: Infrastruktur for lading av biler i garasjer.
- 2020: Drenering av plen ved Hagelundveien 34 – 40. Problem med vann i garasjene ved Hagelundveien 34 løst. Drenering og ny asfalt ble lagt.
- 2019: Innført kontantløst betalingssystem i vaskeriene. Vann fra taket på garasjene ved Hagelundveien 34 er ledet ned i kum. Ny lekeplass oppført ved Hagelundveien 42.
- 2018: Bom ved Bergensveien 30 er satt opp iht. generalforsamlingsvedtak i 2018. Ved Hagelundveien 58 ble det plantet ny hekk mot Bergensveien, og gjerde reparert. Vedlikehold på tak. Utskifting av takstein og reparasjon av takrenner.
- 2017-2018.: Vann og avløp. Rør og Baderomsrehabilitering. Drenering av grunnmur, baksiden av nr. 54 og 56.
- 2015-2016: Rehabilitering av vaskeri. Innvendig oppussing av kvernstua. Planlegging for våtromsrehabilitering.
- 2014-2015: Asfaltering av oppkjørsel mellom Hagelundveien 17 og Bergensveien 30. Ny trapp og gjerde ved Hagelundveien 58. Gjennomført omfattende undersøkelse av boligselskapets vann og soilrør. Kvernstua er gjort om til styrerom.
- 2013-2014: Parkeringsplass v/nr. 34. Kjøpt tillegg tomt til parkeringsanlegg av Oslo Kommune, tinglyst og tilføyd parkeringstomta. Asfaltering av p-plassen er gjennomført. Kvernstua er gjort om til styrerom.
- 2010-2013: Riving og nyoppføring av garasjer.
- 2004-2005: Istandsetting av utearealene
- 2003-2004: Rehabilitering av fasader og balkonger.
- 1998-1999: Takrehabilitering.

Styret jobber ut ifra en vedlikeholdsplan. I løpet av de neste par årene så vil det være behov for å male garasjene og gjøre småreparasjoner av fasaden.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Øvrige aksjeeiere i aksjelaget har forkjøpsrett. Aksjonærene har 20 dager på å gjøre forkjøpsretten gjeldende.

Dersom en aksje knyttet til boenhet som er bygd ut etter reglene i § 4-3 skifter eier, har aksjonærene i selskapet forkjøpsrett.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget. 

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 14.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 39-0069/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.2569

Sist oppdatert: 16. mai 2025 kl. 12:29