Hoffsveien 65D

Hoffsveien 65D, 0377 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 7, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
3. etasje 48 kvm: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken. (Det opplyses om at boligen har blitt målt opp til 48 kvm av Takstmann Jan Berby og til 47 Kvm av Anticimex. Begge tilstandsrapportene ligger vedlagt salgsoppgaven, men rapporten til Jan Berby danner grunnlaget for salgsoppgaven)

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet to tilstandsrapporter på boligen. Det er rapporten fra Jan Berby datert 20.08.2026 som benyttes ved salget, men den andre rapport fra Antiximex ligger og vedlagt.

Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1989. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig malt murverk. Taket er en flat konstruksjon tekket med takmembran. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre og plast fra byggeår. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db40, og balkongdøren er i plast fra byggeår. Det er en balkong på ca. 6 m² i betongkonstruksjon med utgang fra stuen.

Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2)

Utvendig
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Vinduer med isolerglassruter eldre enn 35 år har usikker funksjon og redusert gjenværende levetid. Det bør påregnes at vinduene kan få punkteringer og redusert isolasjonsevne.
- Ytterdører: Døren er nå mellom 35 og 40 år gammel og anbefalt brukstid er snart overskredet.
- Balkongdør: Døren er nå mellom 35 og 40 år gammel og anbefalt brukstid er snart overskredet.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er symptom på eller registrerte skader på overflater. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Skadede fliser og fuger bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for vanninntrengning og følgeskader. Rekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav til høyde på rekkverk. Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m. Der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m, skal rekkverk ha en høyde på minimum 1,2 m.

Innvendig
- Overflater - gulv: Det bør vurderes tiltak for å utbedre knirk i gulvet, for eksempel ved å etterfeste eller justere gulvbordene. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være økt slitasje, redusert komfort og potensiell forverring av tilstanden over tid.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Manglende lekkasjedeteksjon medfører økt risiko for vannlekkasjer og følgeskader i konstruksjonen. Rør-i-rør i benk er ikke plugget mot varerør. En eventuell lekkasje på rør i rør kan føre til fuktskader. Anbefales utbedring. Ifølge eier er vanninstallasjon til kjøkkeninnredning ikke utført av rørlegger, men av annen erfaren og nevedyktig byggningskyndig person. Komfyrvakt bør installeres. Det er ikke krav om at komfyrvakt skal monteres i kjøkken som montert nytt etter 2010 hvis opprinnelig kurs til platetopp/komfyr ikke skiftes. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) anbefaler likevel på det sterkeste å etter montere komfyrvakt i eldre boliger for å forhindre brann.

Følgende bygningsdeler er gitt TGIU (Ikke registrert):
Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Takstmannen har derfor kontrollert med fuktindikator i våtsoner uten at det er registrert fukt i området.

Elektriske annlegg:
Kjøkken:
- Det er ikke krav om at komfyrvakt skal monteres i kjøkken som montert nytt etter 2010 hvis opprinnelig kurs til platetopp/komfyr ikke skiftes. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) anbefaler likevel på det sterkeste å etter montere komfyrvakt i eldre boliger for å forhindre brann.

Soverom:
- Ifølge eier er stikkontakt på soverom løs, dette bør festes.

Helse, miljø og sikkerhet:
Balkong:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Rekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav til høyde på rekkverk. Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m. Der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m, skal rekkverk ha en høyde på minimum 1,2 m.

Kjøkken:
- Komfyrvakt bør installeres.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
I 2024 ble det montert dusjdører og blandebatteri på badet av en ufaglært. Selger opplyser at det har vært noe vanninntrenging i en leilighet i kjelleren, og at styret håndterer saken. Det er også tegn til setningsskader i bygget, men ikke i denne leiligheten, og det tas jevnlige målinger i regi av styret. Lamper er byttet av ufaglært i 2024. En stikkontakt er løs, men fungerer.

Velkommen til Hoffsveien 65D! En lys og pen 2-roms med skjermet beliggenhet og flott utsyn. Boligen kan blant annet skilte med en sydvendt balkong på 6kvm, kjøkken fra 2023, bad fra 2017, heis og åpen planløsning. Her kan du bo i hyggelige omgivelser mellom Smestad og Skøyen.

Entré:
Lys og romslig entré med god plass for klesoppheng og oppbevaring av sko i skyvedørsgarderoben. På gulvet er det lagt en pen1-stavs parkett. Adkomst via heis eller felles trappeoppgang. Entrédør i brannklasse B30 og lydklasse 40 dB. Velkommen inn!

Stue med delvis åpen kjøkkenløsning:
Innbydende stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det lagt moderne 1-stavs parkett. Den delvis åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. Mellom stue og kjøkken er det naturlig plass til et lite spisebord. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

Delikat og moderne kjøkken pusset opp i 2023. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen er fra IKEA med glatte fronter og påkostet benkeplate fra Ceasarstone i kvartskompositt med nedfelt kjøkkenvask. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer (stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og helskap kjøl og frys) som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Vegghengt ventilator.

Balkong:
Fra stuen er det adkomst til en herlig sydvendt balkong med sol fra morgen til omtrent kl 16 på sommerstid iht selger. Her er det plass til en sittegruppe for morgenkaffe eller avslapning. Balkongen vender ut mot frodige grøntområder og er skjermet mot innsyn. Her kan man nyte lange sommerkvelder. Det er fliser på gulvet og rekkverk i metall. Balkongen har elektrisk markise.

Soverom:
Stort og romslig soverom med god plass til dobbeltseng og nattbord på hver sin side. Rommet er innredet med en garderoberekke langs veggen for å sikre oppbevaringsplass. Store vindusflater bidrar til å gi rommet en lys og luftig atmosfære. På gulvet er det lagt parkett og rommet er malt i en behagelig nyanse som egner seg godt for soverommet.

Baderom:
Lyst og tidløst baderom pusset opp i 2017. Badet er flislagt med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen og malt himlingsflate. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende vask og speil med lys over vasken. Videre er det vegghengt toalett og eget dusjhjørne med glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Parkett i entré, stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad og balkong.
Vegger: Malte veggflater i entré, stue, kjøkken og soverom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling i alle rom, inkludert bad.
Takhøyde: Samtlige rom: Ca. 2,47 meter.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen utenfor leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Stue- og kjøkkentaklampene (3 lamper).
Integrerte hvitevarer medfølger.

Boligen er oppvarmet via radiatorer tilkoblet felles varmeanlegg/varmesentral, samt elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.01.1994. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Originale tegninger samsvarer med dagens bruk.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 28185, tinglyst 07.05.1990, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 20 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, forbud mot genererende bedrift, bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om veg, bestemmelse om kloakkledning, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven, vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i et sentralt, populært og rolig boligområde rett ved Smestaddammen. Her bor du i stille og rolige omgivelser med gangavstand til blant annet Frognerparken, Majorstuen, Skøyen og Bygdøy. Kort vei til Mærradalen.

En kort spasertur unna finner man Kiwi, Rema 1000 og det nye og moderne Harbitz torg hvor du finner butikker som Coop Mega, Apotek1, Mester Grønn, frisør og fysioterapeuter. Søndagsåpen Joker ved Smestad T-banestasjon. I tillegg kan du nyte en god kaffe på den koselige caféen eller nyte en lunsj eller middag i nabolagsrestaurantene på Skøyen. På skøyen finner du et urbant og yrende liv med butikker, cafeer mm. En litt lenger spasertur ned så finnes Sjølyst (Karenslyst Allé) med flere butikker, restauranter, servicetilbud og ulike treningssenter.

Kort vei til T-bane på Smestad, samt busser fra både Ringveien, Smestad og Skøyen. Kun en liten spasertur ned til 13 trikken på Hoff eller togstasjon på Skøyen.

Området er rolig og meget barnevennlig med flere barnehager i området, turområder mm i nabolaget. Samtidig er det kort vei inn til byen.

Det går turvei fra området som fører opp til Nordmarka, veien til Gardens lysløype er heller ikke lang. Det er gang og sykkelvei til koelige Bygdøy og Huk samt kort gangavstand til Den Engelske park og Frognerparken.

Dette er et perfekt sted for den som ønsker å bo fredelig, men likevel nærme alt av bymessige fasiliteter. Velkommen til et hyggelig nabolag!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4061,8 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er pent opparbeidet med plener, trær og diverse beplantning som ivaretas av sameiet.

Sameiet disponerer 8 utendørs gjesteparkeringsplasser på felles tomt hvor man registrerer seg via app, førstemann til mølla. Det er også garasjekjeller under bygget hvor flere av seksjonene har plass. Det opplyses at det tidvis er mulig å leie/kjøpe plass her. Garasjeanlegget er oppvarmet, og det er etablert ladeinfrastruktur for elbil i garasjen, ferdigstilt i 2026. Iht. sameiets vedtekter har seksjonseierne uten garasjeplass forkjøpsrett foran de som allerede har plass. Forkjøpsretten må gjøres gjeldende senest 10 dager etter oppslag fra styret.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-2656 datert 22.03.1983 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
- Detaljregulering - Konventveien 27. Oslobygg KF foreslår å regulere Smestad skole, barnehage og sykehjem, samt deler av tilgrensende veier og grøntarealer, til blant annet undervisningsanlegg, undervisning/idrettsanlegg, barnehage, helse-/omsorgsinstitusjon, kjøreveg, fortau, friområde og bolig. Hovedhensikten er å tilrettelegge for at Smestad skole kan utvides. Det fremmes to alternativer, der alternativ 1 åpner for barne- og ungdomsskole med 1 380 elever (B4 og U6) + spesialavdeling, og alternativ 2 åpner for barneskole med 1 260 elever (B6) + spesialavdeling. Begge alternativene innebærer riving av noe bebyggelse, og nybygg på opptil fire etasjer + underetasje og takoppbygg. Smestad barnehage og Smestadhjemmet videreføres med dagens formål og utnyttelse, men reguleres for å sikre en mer helhetlig adkomstløsning. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke alternativ 1 på grunn av for lite uteoppholdsareal per elev og for massiv bebyggelse. Plan- og bygningsetaten anbefaler alternativ 2 med forbehold om at uteoppholdsareal per elev økes til 18 m2, og at det endelige planforslaget viser bedre vern av naturverdier og tilpasning til eksisterende
skolebygg og nedtrapping mot atriumhus i nord. Planforslaget ble sendt til offentlig ettersyn 29.08.2025. Se saksnummer 202504213 for mer informasjon.

- Detaljregulering , Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet. Se saksnummer 202506737.

- Husebyplatået - Noreveien 22, 24, 26, Husebybakken 28 B mfl. Husebyplatået AS foreslår å omregulere Husebyplatået fra høyspentanlegg, kontor, barnehage og friområde, til boliger, forretning, tjenesteyting, kontor og friområde mm. Hensikten er å legge til rette for bymessig utvikling av utviklingsområdet Montebello iht. Kommuneplan 2018. Planforslaget innebærer 64100 m2 bruksareal (BRA) bebyggelse med høyder tilsvarende 3–11 etasjer pluss takoppbygg, hvorav ca 480-550 boliger. Noreveien 24 og 26 reguleres til bevaring med ny bruk. Dagens friområde i nord erstattes i planområdet. Oslobygg KF fremmer alternativ 2 med 4-parallell skole og flerbrukshall og mindre utnyttelse i feltene i vest, 51450 m2 BRA i 3-10 etasjer pluss takoppbygg, og ca 265-335 boliger. Plan- og bygningsetaten anbefaler alternativ 2. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 09.01.2024. Saksnummer 201701323. Denne saken fortsetter i sak 2025/06932.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plansaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 193,- pr. mnd. og inkluderer: Fibernett, fyring, varmtvann, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, forretningsførsel, forsikring på bygget, samt renter og avdrag på sameiets felleslån m.m.

Spesifikasjon av fellesutgiftene:
- Felleskostnader: kr 3 227,-
- Renter IN-lån: kr 434,-
- Avdrag IN-lån: kr 263,-
- Husleietillegg Internett: kr 269,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 3 496,- pr. mnd.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 565,- pr. år, med et anslått årlig forbruk på 2 000 kWh.
Eiendommen er tilknyttet fiberbredbånd levert av GlobalConnect med en hastighet på inntil 1000/1000 Mbps, og er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 376 515,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 3 752,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 78 187,- pr. 13.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 133 166,- pr. 13.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368960555
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 3 133 166,-
Andel av saldo: kr 78 187,-
Innfrielsesdato: 30.06.2041
Type Rente: Flytende
Rente: 6,65 %
Merknad: Refinansiering

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Det vil si at hver enkelt seksjonseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld til sameiet. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til sameiet og følger sameiet ved et eventuelt salg. Kr. 78 187,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 697,-.

Individuell nedbetaling (IN1) kan foretas den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Forretningsfører Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

5 200 000,00 Prisantydning
78 187,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 278 187,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

131 950,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 040,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
142 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 411 227,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 421 177,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pauline Larsen Skomedal

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bjørnebodammen Boligsameie, med sameiebrøk 55/3210.
- Sameiet består av 30 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.

Dugnad må påregnes. Det arrangeres dugnader i regi av sameiet.
Dyrehold er tillatt, men dyr som er til ulempe eller sjenanse for andre beboere må ikke holdes i leiligheten. Hunder må ikke etterlates alene uten å være trent for det.
Utegrilling er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill.

Styrets skriftlige godkjennelse kreves for utvendige endringer som påvirker byggets fasade.
Sameiet har fellesboder og sykkelbod i kjelleren. Det er også en felles møblert havestue tilgjengelig for utlån.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Skiftet ut nye fliser ved inngangspartiet til D-blokka (2024)
- Oppgradering av ladeinfrastruktur for elbiler (2026)
- Nytt callinganlegg (2026)
- Montering av vannmålere på hovedinntaket (2026)
- Installasjon av fiber og internett (2025)
- Utskifting av motor på garasjeport (2025)

I årsberetningen fra 2025 ble det utført en gjennomgang av sameiets tilstandsanalyse og vedlikeholdsplan. Her fremkommer det at bygningsmassen fremsto med et vedlikeholdsetterslep. De største tiltakene som anbefales er fasaderehabilitering og utskiftning av vinduer- og balkongdører, samt å etablere nye tettesjikt på balkongene. De prioriterte oppgavene gjelder:
- Bygningen generelt - Brann
- Lekkasje fra balkong
- Bærende betong. Byggegrop (bygningen har seget), Radon
- Utvendig kledning - Teglforblending
- Innvendige dører fellesområder - Branndører
- Brannbeskyttelse i vegger/himling
- Heis (Videreføring av serviceavtale og kontroll)
- Internkontroll, brannslukkingsapparater m.m.

Kostnadene for de forskjellige prioriterte områdene er anslått slik;
Sum høy prioritet kr. 5.118.200 0-1 år
Sum middels prioritet kr. 5.605.100 2-5 år
Sum lav prioritet kr. 603.000 6-10 år

Iht. samtale med styreleder 14.08.2026 skal det avholdes ekstraordinært årsmøte om 1-2 uker hvor de skal gå gjennom og kartlegge hva som bør prioriteres først vedrørende rehabilitering av fasaden, etablere nye tettesjikt på balkonger, utvendig solavskjerming, nye vinduer, dører og balkongdører, tetting av tak og installasjon av brannvarslingsanlegg. Finansiering av tiltakene vil bli gjennom kapitalinnkreving fra seksjonseierne og evt låneopptak. Iht. innkallingen foreslår sameiet å kalle inn 1 000 000 fra sameiene i første omgang. For denne seksjonen utgjør dette kr. 17 134,-, men dette er bare et estimat. Kjøper må ta denne kostnaden med mindre faktura blir sendt ut med forfall før overtakelse.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiets vedtekter fastsetter at sameierne har forkjøpsrett ved omsetning av garasjeplass som ikke selges sammen med en boligseksjon. Seksjonseiere uten garasje prioriteres foran seksjonseiere som allerede har garasjeplass.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke med finn.no, hjem.no, krogsveen.no, smartannonsering og bsr  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,-
Foto med profesjonell fotograf  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0102/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26102

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 15:03