Hvileberget 16

Hvileberget 16, 1680 SKJÆRHALDEN
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 3, bruksnummer 101, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 223 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 139 kvm - Gang, 3 soverom, bad, vaskerom, toalettrom, 2 boder, kontor, stue og kjøkken
2. etasje 53 kvm - Rom benyttet som soverom, bad, kjøkken og stue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 31 kvm - Frittstående garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 82 kvm - Platting og veranda
2. etasje 25 kvm - Terrasse

Første etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 140 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 139 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig bygget i 1985. Bygningen er fundamentert med betong/lettklinkerblokker til fjell. Ringmur av lettklinkerblokker. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med bindingsverkskonstruksjon, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende

Pipe og ildsted: Vedovn i stuen. Elementpipe. Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.

Tomteforhold > Terrengforhold: Boligen ligger i et skrående terreng. Vurdering av avvik: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.

Bad 2.etasje > Generell: Himling med panel. Vegger med panel. Gulv med belegg. Innredet med toalett, servant nedfelt i innredning og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte.

Vaskerom 1.etasje > Generell: Himling med malte plater. Vegger med malte plater. Gulv med belegg, elektrisk gulvvarme. Innredet med vaskeromsinnredning med nedfelt vaskekum. Opplegg for vaskemaskin. Ingen ventilasjon. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Gulvbelegg er ikke ført under klemring, dette anses som ufagmessig utførelse. Belegg har sluppet fra underlaget.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan kreve tiltak) på følgende

Utvendig > Taktekking: Må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mor grunnmur. Det er værslitte kledningsbord med behov for vedlikehold/utskifting. Manglende eller utilstrekkelig tetting og lufting kan føre til økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på konstruksjonen.

Utvendig > Vinduer: Vindu på soverom har store skader i pakning på utsiden, samt på belistning på utsiden. Vinduer har værslitte karmer. Vindu fra soverom mangler beslistning/avslutning på utsiden da det kun er teipet.

Utvendig > Dører: Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Det er vanskelig å si når strakstiltak vil være nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid. Bærebjelker til terrasser som er festet til veggen i 1. etg er kun festet med spiker igjennom kledningen. Dette anses som ufagmessig utførelse.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Terrassebord på balkong/veranda/plattinger er værslitte. Det registreres en høydeforskjell/skjevhet på sydvendt platting.

Utvendige trapper: Terrassebordene i trinnene har generelt høy slitasje.

Innvendig > Overflater: Det registreres malingprikker på gulv i stue, samt riper og glippe i mellom gulvbordene i 2.etg. Det mangler avslutninger/lister flere steder i 1.etg.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på 15-30 mm gjennomm hele stuerommet i 2. etg. Det er målt høydeforskjell på 10-20 mm ble målt i liten gang utenfor wc-rom i 1. etg.

Innvendig > Krypkjeller: Det registreres saltutslag og vanninntrenging ved ringmur. Det ble utført fuktsøk i treverk i stubbloft. Det ble målt fuktinnhold på ca. 19,8 vektprosent, noe som anses å være i risikosjiktet med fare for utvikling av sopp og råte. Krypkjelleren fremstår som godt luftet med lufteluker i grunnmuren.

Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er kun ventil i vindu på rom benyttet som soverom i 2.etg.

Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Isolasjon på rør på utsiden er ødelagt.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstank er over 20 år.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det registreres avskallinger i murpuss.

Kjøkken 2.etasje > Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.

Kjøkken 2.etasje > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Bad 1.etasje > Overflater vegger og himling: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder. Tre av downlightsene fungerte ikke på befaringsdagen.

Bad 1.etasje > Overflater gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det registreres bom i fliser ved dør. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.

Bad 1.etasje > Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk under badekar har begrenset mulighet for renhold.

Bad 1.etasje > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Badtue anses å være en risikokonstruksjon.

Toalettrom 1.eatsje > Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Kjøkken 1.etasje > Overflater og innredning: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.

Det er TGIU (konstrusjoner som ikke er undersøkt) på:
Takkonstruksjon/loft: Må sees i sammenheng med taktekking. Takkonstruksjon med sperrer av tre.Takkonstruksjonen er ikke besiktiget da luke til loft/takkonstruksjon var blokkert av vaskesøyle.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Krypkjeller, noe fukt ved overgang fra fjell til lecasokkel, vegg mot veien.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2025 - Det har blitt revet vegger fra kjøkken mot stue og gammel bod i 1 etg. Her ble stikkontaker og ledninger tatt bort i fra veggene. Noen av punktene er lagt opp i elboks i taket med blind lokk. Stikkontakt til oppvaskmaskin har blitt forlenget. Ny utenpåliggende stikkontakt bad 2 etg ved speil.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2025 - Gamle kobberrør fra tilføringspunkt til kjøkken kran har blitt byttet til rør i rør ca 1,5 meter. Nytt avløpsrør fra vask til avløpsrør i gulv.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja - Gulv/vegg mot lite wc og vaskerom i 1.etasje har en liten svanke. Har nok vært slik siden forrige eier pusset opp i starten av 2000.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja i 2025 - Delt av til soverom i 1 etg hvor peisestue var, ny lettvegg. Har vært soverom der tidligere.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja - 1 etg har blitt pusset opp med gips på vegger, nyttkjøkken fra Kvikk (utstilingsmodel) nye hvitevarer, nytt laminatgulv/parkett, nytt spile-rekkverk på terrasse i 1 etg. 2 etg overflater (tak/vegg) er malt opp.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Siden 2022 er boligen tilført en rekke oppgraderinger og påkostninger, inkludert oppussing i begge etasjer. Mest omfattende har arbeidet vært i første etasje der både gulv og vegger er oppgradert med nye overflater i de fleste rom. Lys én-stavs laminat er lagt på gulvene, veggene er påmontert gipsplater, sparklet og malt.

Samtidig med oppussing er også selve romløsningen i første etasje bygget om med blant annet en større sosial sone. Stuen er både utvidet med ny TV-krok og åpnet mot kjøkkenet. Stuens opprinnelige ildsted med teglsteinsforblending og innsatselement er tatt ned og erstattet med en lekker Nordpeis vedovn, koblet til boligens eksisterende pipe. Ovnen er av 2018-årgang og like dekorativ som den er varmende og stemningsfremmende. Nye panelovner er også montert i stuen.

Kjøkkenet er omdefinert med en stilsikker innredning fra Kvik som kombinerer dansk design med funksjonalitet. Her kan du beholde kontakten med familien eller besøkende i stuen selv mens maten lages. Innredningen er meget praktisk med store arbeidsflater og en rekke lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter under benkene. Nye er også kjøkkenets hvitevarer som alle er integrert - stekeovnen i hendig arbeidshøyde.

Boligens tre soverom er samlet på rekke langs gangen, distansert fra den sosiale sonen. Ett ble skilt ut fra stuen i anledning den omfattende oppussingen av etasjen, de øvrige to er pusset opp med nye overflater. Ett er i tillegg innredet med en omfangsrik løsning av garderobeskap i serien Pax fra IKEA og kan alternativt fylle rollen som walk-in closet.

Hovedsoverommet inneholder for øvrig både varmepumpe og skyvedørsgarderobe som begge er videreført fra tidligere år, opprinnelig terrassedør er erstattet med nytt kombinasjonsvindu. Verdt å fremheve er det også at badet er tilknyttet hovedsoverommet. Muligheten til å gå rett inn på eget, stort bad oppleves som en aldri så liten luksus i hverdagen.

Badet er fra rundt 2005 og av et generøst format, med badstue der det bokstavelig talt er mulig å finne varmen på hustrige dager. Badet er for øvrig innredet med både dusj og badekar som til sammmen byr på valgfrihet. Baderomsmøblene er malt i senere år.

Mens badet er tilknyttet hovedsoverommet er toalettrommet lett tilgjengelig fra gangen mellom soverommene. Det samme er vaskerommet, som i 2025 ble oppgradert med ny benkeinnredning og ny utslagsvask. Gulv og vegger ble samtidig malt. Rommet er for øvrig av eldre årgang, men også dette funksjonelt.

Andre etasje er nærmest å betrakte som en separat del av boligen. Med både stue, kjøkken, bad og et innredet rom benyttet som soverom kan denne etasjen etasje fungere nær sagt uavhengig av hovedetasjen under. Eksisterende overflater på etasjens vegger og himlinger ble alle malt omkring 2023.

Kjøkkenet er som i første etasje åpent forbundet med stuen, men av eldre årgang. Innredningen er imidlertid funksjonell og malt harmonerende med veggflatene omkring.

Malerarbeid ble i 2023 utført også på overflater på badet i andre etasje. Badet ble samtidig oppgradert med moderne møbler og nytt dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på både gulvbelegget og veggenes panel.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Glatte flater, panel og fliser.
Himlinger: Panel og glatte flater.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med glatte grå fronter. Sorte benkeplater i kompakt laminat. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator.

Kjøkken 2. etasje: Skapinnredning med glatte og profilerte grønnmalte fronter. Laminert lys benkeplate. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte og profilerte hvitmalte fronter. Heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Hvitmalt veggspeil. Dusjhjørne med skyvedør og dusjsøyle med hånddusj, regndusj og dyser. Innbygget badekar med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Overskap med glatte grønnmalte fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert speil og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Skapinnredning med profilerte lyse fronter og laminert grå benkeplate. Nedfelt utslagsvask i stål. Veggmontert to-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Hvitevarer på kjøkken i 1.etasje medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vedfyring, luft til luft varmepumper og elektrisk oppvaring. Elektrisk gulvvarme på vaskerom og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1985.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Meglerforetaket har mottatt lite informasjon i fra kommunen med uoversiktlige tegninger av bygget. Det gjøres oppmerksom på at det er ikke mottatt tegninger av garasje, ei heller ferdigattest.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1976, samt tilbyggstegninger og fasadeendring datert 1997, men ingen ferdigattest på tiltaket. Det foreligger ingen rombenevnelse på rommene i den opprinnelige eiendommen. Bruken av arealene i boligen er ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Det kan ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen. Disse omhandler fredningsvedtak for Arekilen naturreservat og Hvaler prestegårdskog naturreservat. Vernet innebærer enkelte begrensninger på tiltak og inngrep innenfor reservatgrensene.

I tillegg er det tinglyst en eldre festekontrakt mellom Hvaler prestegård og Skjærhalden Båtforening, datert 14.12.1963 (dagboknr. 306196). Heftelsen gjelder en tidligere parsell av prestegården.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hvileberget er en del av det tilbaketrukne boligområdet Prestegårdsskogen, lengst vest på Skjærhalden. Her bor du i svært fredelige omgivelser, tett på vakker natur og et mangfold av turmuligheter.

Nærhet til sjøen og omfangsrike naturområder er blant de fremste kvalitetene ved å bo på Hvaler. Fra nabolaget går det stier du kan følge videre ut i skog og mark, med forgrening til lysløype og ikke minst til den store, familievennlige badestranden på Storesand. Her er det også kafé som holder åpent i helger samt på daglig basis i høysesong.

Har du båt, er det verdt å merke seg at det finnes en rekke småbåthavner i nærområdet. I den omfangsrike Hvaler-skjærgården finnes nærmest utallige utfluktsmuligheter. I tillegg er det kort avstand til den svenske vestkysten og de nærliggende Koster-øyene.

Mellom Hvalers mange øyer og holmer finnes det også store områder med smult farvann som er utmerket for padling med kajakk. Fra Skjærhalden er det fergeforbindelse til de store østre øyene, samt til Strømstad.

Til sentrumsområdet av Skjærhalden tar det ikke mer enn fem minutter å gå på snarvei gjennom skogen fra Hvileberget. Her finner du et knippe forretninger som holder åpent året gjennom, samt dagligvareforretninger og flere gode spisesteder.

Hvalers helt nye og moderne barneskole åpnet høsten 2021 og er samlokalisert med både ungdomsskole og idrettsanlegg på Asmaløy. Skolebuss kjører til og fra Skjærhalden. Bussforbindelse er det også til Oslo, via Fredrikstad sentrum som for øvrig er ca. 30 min. unna med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Brekke barnehage (1-5 år) 2.4 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 8.4 km
Asmaløy barnehage (1-5 år) 10.4 km

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 10.3 km
Hans Nielsen Hauge vgs
WANG Toppidrett Fredrikstad 29.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 768 kvm. Tomten er lett kupert og pent opparbeidet med gressplen, busker og trær.

Parkering i frittsående garasje og på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag.

Eiendommen er regulert til boliger og offentlig friområde i henhold til reguleringsplan 19 Prestegårdsskogen datert 14.09.1988.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan 2019 - 2031 datert 20.06.2019, og kommunedelplan Skjærhalden 2024 - 2036 datert 14.11.2024.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35.815,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Eiendomsskatten er kr 8.191,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.000-25.000,- pr. år. / 15.000-20.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.000,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 950,- pr. mnd. Tv-dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.472.784,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

5 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

143 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
164 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 914 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Elevine Ellingsdalen og Stian Ellingsdalen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk (Første gratis, belastes for maks 3 stk)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 405,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann   kr 20 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0051/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2651

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 16:23