Valbergheia 26

Valbergheia 26, 4904 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 2, bruksnummer 170, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: {obruar} kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 111 kvm: Entré, gang, bad/vaskerom, tre soverom, stor stue med åpen løsning til kjøkken.

BRA-e:
Garasje og utestue:
1. etasje 40 kvm: Garasje og bod.
2. etasje 9 kvm: Loft på garasjen.
1. etasje 8 kvm: Utestue.

Åpent areal:
1. etasje 123 kvm: Totalt oppmålt terrasseareal.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 26m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 9m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som utgjør lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2025 utført av Anticimex v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende prosentfordeling er gitt i rapporten:
81% = TG1 - I orden.
11% = TG2 - Alder, slitasje, skader mv.
0% = TG3 - Strakstiltak nødvendig.
8% = TGIU - Tilstand ikke undersøkt.

Her kommer en kortere oppsummering av boligens tilstandsgrad 2, det henvises til sidetall i rapporten for mer informasjon:
Bad: Det er registrert bomlyd (hulrom) under enkelte fliser. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetid er usikker. Det er foretatt fuktmåling, det ble ikke målt forhøyede verdier eller andre avvik. Se s. 8.
Kjøkken: Det registreres stedvise fuktskader/delaminering i gulvets overflatemateriale. Dette kommer av en lekkasje fra et annet kjøleskap. Se s. 9.
Yttertak: Snøfangerutstyr er ikke etablert, risiko for nedfall fra tak i gåsoner. Se s. 12.
Terrasser: Rekkverkshøyden er under 1 meter.
Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur. Se s. 13.
Garasje, helhetsvurdering: Det er foretatt en forenklet vurdering av denne. Det er observert skjevheter og sprekker på gulvflater. Det er råteskader på inngangsdør. Se s. 14.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet. Her oppsummeres besvarte punkter i skjemaet kort:
2. Bygget benk over vaskemaskin og varmtvannstank. Baderomsinnredning er byttet (vask).
7. Det er registrert horisontale sprekksymptomer i utvendig støpte overflater, sannsynligvis som følge av mindre setninger eller svinnsprekker i betongen.
11. Det er satt opp og tettet et rekkverk rundt verandaen.
12. Det er lagt opp en dedikert strømkurs til garasjen. I tillegg er det installert stikkontakter for garasjeportmotorer, samt tilkobling og montering av elbillader. Installasjonsarbeidet ble gjennomført som dugnadsarbeid og er kontrollert av fagelektro.
12.1: Det foreligger samsvarserklæring.
14. Ladeboks fra Easee.
24. Fuktskader på laminat under kjøleskap grunnet lekkasje fra kjøleskap.

Hele tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet.

Tre garderobeskap med hyller innvendig medfølger ikke. Følgende hvitevarer medfølger: Kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er varmekabler på gulv i gang, bad, kjøkken og i stue.

Det foreligger ferdigattest på bolig og garasje, datert 12.09.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I mottatte byggetegninger er alle rommene innvendig i huset godkjent som oppholdsrom, det er bygget annerledes enn byggetegning viser, jf. byggetegninger vedlagt salgsoppgaven. Kjøkken/stue og soverom har byttet side mv. Utvendig fasade avviker noe, herunder stuevindu som stikker litt utover i dagens utforming (flat på tegning). Garasjetegning ser ut til å samsvare med dagens løsning. Det er ikke funnet dokumentasjon på at utestuen er godkjent/byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/2/170:
Ingen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Megler har hentet ut en allerede utfylt energiattest for boligen. Det tas forbehold om avvik i denne.

Sentralt beliggende eiendom i barnevennlig boligstrøk med kort gangavstand til en rekke fasiliteter. Eiendommen har en lettstelt tomt med fine utearealer og optimale solforhold, med sol fra 08:00-22:00 midtsommers ifølge selger. Når solen er på sitt høyeste og peker rett over huset dekker den rundt begge verandaene. Her bor du meget sentralt med gangavstand til sentrum, barnehage, skole, dagligvare, busstopp mm. Det er kort vei til sjøen og vakre badeplasser. Skjærgården i Tvedestrand er helt fabelaktig, med flotte strender, holmer og svaberg langs kysten. Attraktive steder som Lyngør, Sandøya og Borøy er absolutt verdt et besøk, enten med rutebåt, eller egen båt. Det er flere muligheter for leie av båtplass få minutter unna, bl.a. i sentrumshavna eller på Østerå når det er ledig. Det går snarvei til badeplass i sjøen fra Tangenheia og det er i tillegg en koselig badeplass i Svarttjenn, en kort spasértur unna boligen.

Sentrum har en nydelig havn som våkner til liv om sommeren med båter som legger til kaia og en yrende innseiling i Tvedestrandsfjorden. Sentrum tilbyr også handlemuligheter med butikker i gågatene, galleriutstillinger, attraktive restauranter og cafeer. Duften av nybakte boller fra bakeriet strekker seg gjennom de brosteinsbelagte sentrumsgatene, og byen har en vakker sørlandstil med hvitmalt trehusbebyggelse. Her er det fint året rundt.

Det tar ca. 18 minutter å gå til sentrum fra eiendommen. Grisen Storsenter har et fint utvalg for shopping og ligger ca. 6 minutter unna i bil. Nærmeste dagligvarebutikk er ca. 4 minutter i bil fra eiendommen, den er også søndagsåpen i sommersesong. Tvedestrand kan også skimte av å ha et av landets fineste golfparker på Nes Verk med blant annet 18 og 9-hullsbaner som absolutt er verdt et besøk. På Nes Verk ligger også jernverksmuseum, et sted med rik historie som er åpent for besøk.

Det er kort vei til påkjørsel E18 ved Grenstøl. Det er ca. 20-30 minutter med bil til Arendal eller Risør sentrum. I tillegg er det knappe 26 minutter til Brokelandsheia hvor du finner "Den lille dyrehage"- et sted som er gøy for hele familien!

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Lyngbakken barnehage (1-5 år): 1.8 km
Bronsbu barnehage (1-5 år): 3.9 km
Blåbærskogen naturbarnehage (0-5 år): 4.1 km

Skole:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): 1.9 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 1.9 km
Tvedestrand videregående skole: 3.8 km
Sam Eydes videregående skole: 27.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten består av asfaltert tun, litt naturtomt og terrasser. Det er middels nøyaktige tomtegrenser oppgitt i grunnkart mottatt fra kommunen. Bygningsmassen ser ut til å være innenfor tomtegrenser.

Det er god plass til parkering på tomten, både foran og i garasjen. Det er montert el-bil lader i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan datert 11.09.2001.

I årlige kommunale avgifter for 2025 inngår følgende:
Helårs renovasjon kr. 4.800,-
Avløp kr. 7.994,-
Feiing/tilsyn kr. 309,-
Vann kr. 5.826,-
Eiendomsskatt kr. 5.372,-

I totale årlige avgifter kan kr. 24.301,- påregnes inkl. ovennenvte beløp.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 10.000,- pr. år / ca. 15.000 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 8.400,-.
Boligen er tilknyttet fiber fra Telia 500/500 linje, ca. kr. 900,- pr. mnd. Det er også innlagt fiber fra Telenor dersom ny eier ønsker å bruke dette istedenfor.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 799 658,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 198 631,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er eiendomsskatt i Tvedestrand kommune.

2 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

69 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
90 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 880 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Atle Hansen og Aud Eline Eidet

Etter nærmere avtale, fortrinnsvis 1. november.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,80% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon: kr 50 000,-
Tilrettelegging fra kr 8.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0114/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.25114

Sist oppdatert: 16. august 2025 kl. 13:14