Jørgen Moes gate 1B

Jørgen Moes gate 1B, 0259 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 213, bruksnummer 231
Andelsnummer 1, Jørgen Moes gate 1 B, organisasjonsnummer 989862707

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
-1. etasje 39 kvm: Gang, baderom, romslig bod og to rom benyttet som soverom
1. etasje 36 kvm: Entré, stue med åpen kjøkkenløsning

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Rommene i kjelleren er ikke godkjent som rom til varig opphold (soverom), se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1890. Rehabilitert i 2005/2006. Grunnmur av naturstein. Støpt gulv mot grunn. Utvendige fasader med pussede og malte murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB kikkehull, dørpumpe og elektronisk kodelås. Vinduer med to-lags glass fra ukjent årstall. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og mekanisk avtrekk.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2 er gitt på følgende rom/bygningsdeler:
- Bad: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
Takstmannen kommentarer også at Innredningen har enkelte mindre skader (svelleskader og lignende) og at dørbladet til baderomsdør har slitasje/skader. Utskiftning/utbedring av dørblad bør påregnes.

- Ventilator på kjøkken: Det hefter usikkerhet om ventilatoren har utblåsning ut av bygget. Forholdet er ikke videre undersøkt på befaringstidspunktet. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det er ikke tilluftsventiler i vinduer eller yttervegger, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Ventilasjonsanlegget i kjelleren er ikke stillegående og skaper noe støy. Eier opplyser at ventilasjonen kan reguleres med flere hastigheter og kan skrus helt av om natten om ønskelig.

- Vannrør: et vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør) under servantinnredning i gang i kjelleretasje. Konsekvens er at vannrørene er ubeskyttet, at lekkasjevann ikke ledes bort, og at opprinnelig funksjon for å sikre at innerrørene er utskiftsbare ikke er ivaretatt. Løsningen vurderes ikke å ha faglig god utførelse, med den risiko dette erfaringsmessig innebærer for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Vinduer og omramming: Vinduer viser tegn til aldersslitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av
materialene. Vinduer subber stedvis i karm. Konsekvens er at vinduet kan ha hard lukkefunksjon. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og eventuelle justeringer av lukkefunksjon.

TGIU:
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede
konstruksjoner er derfor ikke utført.

- Innvendig stakeluke

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommene og de nevnte forholdene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Meget spennende leilighet over to plan, med svært sentral og rolig beliggenhet med kort vei til et bredt spekter av fasiliteter.

Leiligheten har fine detaljer med god takhøyde, rosett og stukkatur og det er lagt fiskebensparkett i 1. etasje i 2024.
Leiligheten inneholder entré, kjøkken, stue i 1. etasje og i kjelleren er det trapperom, bod, gang, bad/wc og to stk. innredet rom.

Bygården og boligen ble pusset opp i 2005/2006, overflater ble malt i 2024 og det ble lagt nytt gulv i 1. etasje + nytt sikringsskap i 2025. Leiligheten fremstår som velholdt med overflater og innredninger hovedsakelig i god stand.

1. etasje

Åpen stue- og kjøkkenløsning.
Leiligheten har en praktisk planløsning og store vindusflater som slipper inn mye naturlig lys. Generøs takhøyde og klassiske detaljer som rosett og stukkatur i himling. Stuen kan enkelt innredes med ønskelige møblementer og i dag er det naturlig plass til spisestuemøbler og sofa/loungeområde. Opprinnelig er leiligheten en 2-roms der det var soverom ved "kjøkkenvinduet". Ny parkett lagt 2024 og alle veggflater/himling ble malt i 2024.

Flott kjøkken med åpen løsning mot stue fra 2005 med benkeplate-, servant-, nytt kjøleskap- fra 2022 maling av fronter i 2024. Kjøkkeninnredning med malte glatte fronter og benkeplate av laminat med oppvaskkum i stål og kjøkkenplate over benk. Av integrerte hvitevarer er det keramisk platetopp, stekeovn og kjøleskap. Opplegg for 45 cm oppvaskmaskin. Avtrekksvifte/ventilator med kullfilter.

Trappegang med plass til et arealsmart skoskap og knaggrekke for yttertøy.

Kjelleretasje:

Trapperom med flislagt gulv og gulvvarme. Under trappen er varmtvannsberederen plassert.
Fra trapperommet er det tilgang til fellesområde med naboenes boder, og derfra er det adgang til trapp og dør ut til bakgården.

Baderom fra 2005/2006 med fliser på vegg og fliser på gulv med elektriske varmekabler. Badet er utstyrt med gulvstående toalett, 60 cm servant med skuffer, dusjhjørne med glassvegger og opplegg for vaskemaskin. Badet har mekanisk avtrekk.

To spennende rom som av eier har vært benyttet som soverom og som tv-stue/kinorom. Rommene er ikke godkjent som varig oppholdsrom. Rommene har flislagt gulv og det er gulvvarme. Ventilasjonsanlegg for underetasjen fungerer godt ifølge eier og den kan reguleres med flere hastigheter

Gangen utenfor disse rommene er også flislagt med gulvvarme og det er montert servant med underskap her. I tillegg er det en innvendig bod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende løsøre medfølger ikke:
- Vaskemaskin, fryser, lysekrone.

Følgende løsøre medfølger:
- Stekeovn platetopp oppvask kjøleskap.

Gulvvarme på badet, i gangen i kjelleren, i boden og i begge de innredede rommene i kjeller.
En "delvis fastmontert" elektrisk panelovn i 1. etasje medfølger.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1890.
Det foreligger byggemelding med byggetegninger fra 1890, men megler har ikke lykkes i å finne ferdigattest fra oppføringen av boligbygget.

Det foreligger ferdigattest datert 20.11.2006 på "vesentlig endring/reparasjon" i forbindelse med omgjøring til flere leiligheter til dagens løsning.

Det gjøres oppmerksom på at det er utført endringer på leiligheten etter at ferdigattest er gitt.
- Det er fjernet et soverom i 1. etasje.
- Det er laget to innredede rom i kjelleren. Disse rommene er ikke godkjent for varig oppholdsrom og bruk til dette er dermed ikke lovlig.
- Det er montert en vask i gangareal i kjelleren.
- Det er etablert en innvendig bod i kjelleren.

Tidligere eier innsendte søknad til PBE om bruksendring av kjeller den 31.08.2023. Den 15.09.23 besvarte PBE og ba om å få ettersendt opplysninger som manglet for å behandle søknaden. Etter at frist for innsendelse av etterspurte opplysninger ble søkt utsatt to ganger, sist med utsatt frist til 03.11.2023, meldte PBE 05.03.2024 at byggesaken er avslutten da de ikke mottok etterspurte opplysninger innen fristen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Briskeby - et av Oslos mest ettertraktede og ærverdige boligområder, der klassisk eleganse møter urbant raffinement. Her bor du i hjertet av Frogner, omgitt av vakre bygårder, brosteinsbelagte gater og et nabolag som oser av historie, sjarm og diskret luksus.

Briskeby byr på det beste av to verdener - en tilbaketrukket og fredelig atmosfære, samtidig som du befinner deg i umiddelbar nærhet til alt hovedstaden har å by på. I gangavstand finner du noen av byens mest populære parker, deriblant Slottsparken, Frognerparken og Uranienborgparken - ideelle for rolige morgenturer eller avslappende ettermiddager i grønne omgivelser.

Området er kjent for sitt eksklusive utvalg av butikker, delikatesseforretninger og kvalitetsbevisste kaféer og restauranter. Her finner du alt fra gourmetkaffe og håndverksbakerier til moderne kunstgallerier og designbutikker.

Kollektivtilbudet er svært godt, med Briskebytrikken rett i nærheten og kort vei til Nationaltheatret stasjon med T-bane, tog og Flytoget. Du har med andre ord hele byen - og verden - innen rekkevidde, uten å gi avkall på ro og diskresjon.

Alt ligger til rette for en praktisk og behagelig hverdag, enten du ønsker grønne omgivelser, et rikt kulturliv eller kort vei til sentrum.

Eiertomt på 326 kvm som tilhører borettslaget. Bakgård med gruslagt dekke og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255, KDP-17.
Bygningen er kommunalt listeført (Gul liste) av byantikvaren.

Det er p.t. moen mindre byggeplaner i nærområdet:
Saksnummer: 2026/00135 - Byggesak - Telia har sammen med Telenor et ønske om å etablere en felles basestasjon for telekommunikasjon på taket av Briskeby brannstasjon. Det er gitt rammetillatelse 08.04.26.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 913,-  pr. mnd. og inkluderer: fibernett, trappevask, renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, felles forsikring, forretningsførsel, driftskostnader m.m.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.900 kWh. pr. år. Det er tegnet Norgespris, boligen er bundet til dette frem til januar 2027.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fibernett og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.175.085,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 2.023,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 48 108,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 74 971,- pr. 18.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 663 369,- pr. 18.03.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208056484
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,55%
Restsaldo: kr 663 369,-
Innfrielsesdato: 30.09.2042
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

5 390 000,00 Prisantydning
74 971,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 464 971,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 466 061,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 476 011,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Holt

Leiligheten er tilknyttet borettslaget Jørgen Moes gate 1 B.
Borettslaget består av 12 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS., tlf. 22 86 59 99.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter samtykke fra styret.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2005-2006: Renovering av hele bygården, etablering av loftsleiligheter.
- 2020-2021: Gjennomført omfattende rehabilitering og oppussing av gården, hvor følgende tiltak ble gjennomført:
- Betydelig oppgradering av bakgården.
- Vinduer mot bakgården ble skiftet.
- Fellesarealene ble oppgradert med maling av trapp, vegger og tak.
- Belysning i oppgangen ble oppgradert.
2022: Oppgradering av felles avløpsanlegg til forskriftsmessig stand.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 15 333,-
Foto  kr 5 000,-
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,-
Stylingrådgivning er valgfritt. Koster kr 2.000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0038/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2638

Sist oppdatert: 15. april 2026 kl. 17:55