Conrad Hemsens vei 13H

Conrad Hemsens vei 13H, 0287 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 2, bruksnummer 1082, ideell andel 1/1
Andelsnummer 28, Ladegaardsøen Borettslag, organisasjonsnummer 952880764

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
2. etasje 64 kvm: Entré, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Utvendig bod.
2. etasje 2 kvm: Utvendig bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 12 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en bod på bakkeplan og en bod på balkongen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod på bakkeplan tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2026 utført av Anticimex v/Tom Ivar Stensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelt. Vinduer og balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 på følgende:
- Stedvis misfarging på undertak, for eksempel rundt takgjennomføring ved ventilasjonsrør. Dette kan tyde på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området ved stikkprøve.
- Ventilasjonsrør på loft er uisolert.
- I stue/kjøkken er det ved skjevhetsmåling registrert lokale høydeforskjeller opptil 35mm, i soverom 1 er det registrert høydeforskjeller opptil 10mm.
- Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledning.
- En helhetsvurdering av yttertaket viser at undertak har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Samtidig er det påvist eldre/slitasje på vindskier, takrenner og nedløp. Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke vurdert) på følgende:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Det kommenteres at rekkverk på balkongen er lavere enn 1 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til rekkverkshøyde, det er ikke tatt stilling til om høyden oppfylte kravene på oppføringstidspunktet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Conrad Hemsens vei 13H, en lys og praktisk 3-roms leilighet i 2. etasje for Frimurere over 55 år. Borettslaget ligger svært rolig til i blindvei bak Frimurerhjemmet, den eneste trafikken på området er interntrafikk til/fra leilighetene. Leiligheten ligger fint til, med vestvendt balkong og hyggelig utsyn over borettslagets grønne områder.

Borettslaget har parkeringsplasser til leie, en plass per leilighet. I tillegg har de petanque-bane og en hyggelig park til glede for beboerne.

Leiligheten er godt vedlikeholdt med blant annet bad fra 2021, oppussing/flytting av kjøkken fra 2022 og utvidelse av balkong fra 2021/2022.

Leiligheten inneholder:
2. etasje:

Romslig stue med åpen kjøkkenløsning. Stuen har store vindusflater som gir godt med naturlig lys inn i rommet og god romfølelse. Det er montert dimbare downligths i himling som gir godt med lys utover lange kvelder. Planløsningen er endret ved å fjerne veggene til det som tidligere var et soverom og samtidig flytte kjøkkenet ut, noe som gir en luftig og sosial sone. Det er lagt lekkert BerryAlloc Chateau laminat fiskebensgulv, alle veggene og taket er malt i lyse toner. God plass til stor sofagruppe i stuen.

Fra stuen er det utgang til balkong som ble utvidet i 2021/2022. Balkongen er på ca. 12 kvm og vender mot vest. God plass til møbelgruppe, det er hyggelig utsyn over de grønne områdene mellom bebyggelsen. Det er gode solforhold med vestvendt beliggenhet, det er montert markise på balkongen. Praktisk utebod på ca. 2 kvm med plass til puter og lignende.

Klassisk og tidløst kjøkken med innredning fra Ikea. Kjøkkenet ble flyttet ut i stuen og pusset opp i 2022, med hvite fronter med profiler og enkelte vitrineskap, hvit benkeplate i stein med nedfelt sort kum. Integrert stekeovn og platetopp, frittstående oppvaskmaskin under benk, samt mikrobølgeovn og side-by-side kjøl-/fryseskap i nisje. Kjøkkenet er godt utnyttet med god skap- og benkeplass. I overgangen mellom sonene stue/kjøkken er det god plass til spisebord.

Lekkert flislagt bad som ble pusset opp i 2021 av Oslo Bad og Renovering AS. Det er tidløse hvite subwayfliser med marmor-utrykk på veggene, som står godt til de beige gulvflisene. Badet er romslig, og er videre utstyrt med vegghengt WC, dusjnisje med praktiske innfellbare glassdører og regnfalls-/håndholdt armatur. Det er opplegg for vaskemaskin. Godt med lagringsplass i stort servantskap med skuffer og speilskap med integrert belysning over servant, samt i høyskap.

Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og godt med lagringsplass i stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Soverom 2 har også fin størrelse, med garderobeskap, samt plass til seng og arbeidspult. Rommet egner seg godt som gjesterom eller kontor.

Entré/gang med veggplass til klesoppheng og skoskap. Fra entréen er det luke i taket med nedfellbar stige opp til kaldloft med lagringsplass. I tillegg disponerer leiligheten en utebod på bakkeplan på ca. 2 kvm.

Velkommen til visning!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Skap i stuen og vaskemaskin medfølger ikke
- Oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser, microbølgeovn medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming og gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehus, datert 26.04.1985

Det ble gitt tillatelse til mindre utvidelse av balkonger, datert 20.07.2021. Arbeidet er utført, men det er ikke søkt ferdigattest. Saken ble arkivert uten ferdigattest hos Plan- og bygningsetaten i henhold til brev datert 10.09.2025.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

I forbindelse med oppussing av leiligheten i 2021/2022, ble kjøkkenet flyttet fra sin tidligere plassering ut mot svalgangen. Soverommet som var der dagens kjøkken er ble revet og kjøkkenet ble bygget opp med åpen løsning mot stuen. I henhold til eier ble dette godkjent av borettslaget.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom, følgende antas å ha betydning: Festekontrakt, tinglyst 07.09.1984, dagboknummer 44785 - Inneholder bestemmelser om festetid, bebyggelse på tomten, festeavgift o.l.

De øvrige servituttene omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger og plassering av bygg i forhold til vann- og spillvannsledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst over gnr. 2 bnr. 258 og 703 (Conrad Hemsens vei 3 - 10) fra Fredriksborgveien. Rettigheten er tinglyst 05.01.1984 med dagboknummer 641.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. I henhold til vedtektenes punkt 2.4, kan samtykke til fremleie normalt bare påregnes
- når leiligheten aktes overlatt noen som skal ta hånd om den under andelshavers ”feriefravær” på inntil 3 måneder pr. kalenderår
- når overlating skjer i forbindelse med andelshavers midlertidige fravær ut over 3 måneder, og da på vilkår av at fremleieren fyller vilkårene.

Søknad om samtykke til fremleie må sendes styret i god tid og senest 5 uker før fremleieforholdet ønskes istandbrakt.
Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Kjøper må være gyldig medlem i Den Norske Frimurerorden med minimum 5 års medlemskap. Kjøper må ha fylt 55 år.

Borettslaget har en unik beliggenhet i et svært rolig og attraktivt område på Bygdøy, omringet av flotte og velholdte grøntarealer.
Området tilbyr flotte rekreasjonsmuligheter med turmuligheter i Kongeskogen og bademuligheter på Huk, Paradisbukta og Bygdøy sjøbad. I umiddelbar nærhet finner man også Bygdøy tennisklubb.

Bygdøy har flere spennende museer, blant annet Frammuseet, Norsk Folkemuseum, Kon-Tiki museet og det nye Vikingskipshuset som åpner i 2027. I tillegg er det også kort avstand til Bygdø Kongsgård, som er Oslos største melkeprodusent. I vinterhalvåret er det mulig å bestille omvisning på gården og i mai hvert år er det et populært skue når kuene slippes ut på beite.

Det er kort avstand til matvarebutikker, og skulle man ønske å ta bussen mot sentrum, så er nærmeste bussholdeplass like utenfor frimurerområdet. Her går buss 30 til Nydalen, via Frogner, Jernbanetorget og over Torshov (se www.ruter.no for avganstider). Det er også kort vei til sentrum via sykkel-/gangvei langs Frognerstranden eller båt fra Lanternen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Kjør inn Conrad Hemsens vei fra Fredriksborgveien. Fortsett innover på området, følg veien ca. 400 meter.

Festetomt på 9 674 kvm. Tomten eies av Frimurerhjemmene, Ladegaardsøen borettslag har hjemmel til festerett. Tomten er pent opparbeidet med asfalterte internveier, grøntarealer og beplantning.

Festeavgiften er kr 450 000,- for 2026. Festeavtalen utløper 06.02.2064.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år, neste regulering av festeavgiften vil være i 2027.

Punkt 5 i festekontrakten sier "Festetiden er 80 år fra kontraktens underskrift (06.02.1984). Grunneieren skal innen ett år før festetidens utløp gi festeren underretning om han på ny akter å bortfeste tomten. I så fall er festeren fortrinnsberettiget, men grunneieren kan kreve festeavgiften fastsatt etter den tids pris- og rentenivå, og ellers etter de bestemmelser som da måtte gjelde."

Borettslaget har 36 utendørsplasser til utleie. Det er også noen carporter som kan leies etter venteliste. Prisen for utendørs parkering er kr 250,- pr. måned og kr 400,- pr. måned for carport. Dersom det er ledige plasser, kan beboere med to biler søke om ekstra plass. Denne må fravikes dersom det flytter inn nye beboere med behov for plass.

Det er mulig å leie parkeringsplass med infrastruktur for lading av el-bil, men ladeboks tilpasset borettslagets systemer må bekostes av beboer selv. Ladekostnader faktureres månedlig etter kwt-pris bestemt av styret etter vurdering mot markedspris.

Borettslaget har 4 gjesteparkeringsplasser som kan brukes av gjester i inntil 3 døgn ved fremleggelse av parkeringskort i ruten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget og Frimurerhjemmene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, Frimurernes aldershjem i henhold til reguleringsplan S-1497 datert 13.11.1968.

Felleskostnadene er kr 5 300,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke TV/internett, snømåking, plenklipping, felles bygningsforsikring, driftskostnader, renter og avdrag på fellesgjeld m.m.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 700,- pr. år. / 2 500 kwh. pr. år. Eier er mye på reise gjennom året.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Internett er trukket inn på tre punkter i leiligheten. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Uttak for kabel-TV ligger i boden på terrassen. Dersom ny eier ønsker å benytte seg av dette, må de selv stå for å få kabler inn til ønsket punkt i leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 911 517,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 646 069,-/3 646 068,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel fellesgjeld er kr 219 860,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 440 850,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,1%
Lånetype: Annuitet
Innfrielsesdato: 20.02.2055
Avdragsfrihet: Nei

5 690 000,00 Prisantydning
219 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 909 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 910 950,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 920 900,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Christian Steen og Cathrine Berger Steen

Leiligheten er tilknyttet Ladegaardsøen Borettslag.
Borettslaget består av 36 andeler.
Borettslaget har ikke formell forretningsfører, regnskapsfører og styreleder Erik Ulseth Danielsen deler denne funksjonen.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er kun tillatt etter samtykke fra styret.
I henhold til vedtektenes punkt 2.1 skal andelen benyttes som primærbolig.
Se husordensreglene for retningslinjer vedrørende bruk av borettslagets grøntanlegg.
Ved grilling er det kun elektrisk grillutstyr som skal benyttes på balkongene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Bygget carporter med mulighet for ladeboks. Carportene kan leies etter venteliste.
- Panelutskiftning på fasader.
- Vask av fasader.

I henhold til protokoll fra generalforsamling 2025, har styret fått fullmakt til å
- Gjennomføre nødvendig asfaltering innenfor økonomisk ramme pålydende kr 400 000,-
- Gjennomføre utskiftning av vindusglass i borettslaget. Økonomisk ramme er satt til kr 600 000,-før klimatilskudd. Tilskuddet er budsjettert til å være kr 115 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper/andelseier være gyldig medlem av i Den Norske Frimurerorden, med minimum 5 års medlemskap, eller enke/registrert samboer etter sådan. Kjøper må også være fylt 55 år. Kjøper skal godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -15 000,00
Kunderabatt markedspakke (Ingen smartannonsering)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring  kr 14 800,00
Foto 30 bilder  kr 4 500,00
Tilstandsrapport  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2650

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 19:21