Sognsvannveien 27E

Sognsvannveien 27E, 0372 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 42, bruksnummer 161, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 145 kvm

BRA-i:
1. etasje 136 kvm: Entré, 2 bad, vaskerom, stue, spisestue, kjøkken, 3 soverom og bod.

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: Kjellerbod.
1. etasje 2 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm:

Utvendig bod på terrasse på 2m² (BRA-e). Leiligheten disponerer en plass i byggets parkeringsgarasje merket nr 3.

Boligen disponerer også en bod i kjelleretasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod i kjeller tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av boarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.05.2025 utført av Anticimex v/ Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligbygg over 3 etasjer med kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur (forblendet med naturstein), bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med teglstein kombinert med trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp (Taket er ikke besiktiget). Profilert entredør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 40dB fra byggeår. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og aluminium med to-lags
glass fra byggeår. Varmtvannsbereder på vaskerom, 120L fra 2004. Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med gasspeis i stue/spisestue, tilknyttet felles gasstank med avlesning. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 og TGIU:
TG2:
Våtrom - stort bad:
- Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende.
- Servantskap bærer moderat preg av alder og slitasje.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifisere.
- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Våtrom - lite bad:
- Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Vaskerom (våtrom):
- Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 9 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Kjøkken:
- Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Veggoverflater bærer preg av slitasje. Behov for overflatebehandling.
- Parkett bærer preg av slitasje.
- Kjøkkeninnredning bærer preg av slitasje.
- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom:
- Det er observert sprekk i plateskjøt på vegg ved tofløyet dør i stue.
- Det er observert sprekkdannelse i plateskjøt i soverom 1 (vegg ved bod) Behov for overflatebehandling.
- Det er observert noe stedvis sprekkdannelser (krympesprekker) i overgangen mellom vegg og himling. Kun estetisk karakter.
- Parkett bærer moderat preg av bruksslitasje.

Tekniske anlegg:
- På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.

Elektriske anlegg:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:
- Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Entredør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Terrassedør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Balkonger/terrasse:
- Rekkverkshøyden er stedvis under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 54%
TG2:46%
TG3: 0%
TGIU: 0%

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene som har fått tilstandsgrad 2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
- "Vet ikke, ble gjort på vegne av sameiet.Skifte av klosetter, ble gjort for hele sameiet i 2024".

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- " Utført i regi av sameiet. Maling av vegger på terrasse".

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Kan ikke huske, kan ha vært gjort i regi av sameiet".

Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
- "Målt for mange år siden, Helt ufarlig strålingsnivå".

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
- "Leiligheten ble kjøpt ny fra Selvaag".

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
- "Siden bygningener over 20 år gammel har sameiet innhentet en tilstandsvurdering med forslag til tiltak. Ingen konkrete utbedringer i øyeblikket.

Tilleggskommentar:
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig. Selger bodde i leilgheten fra 2004 inntil oktober 2024.

E N T R É:
Innbydende og lys entré med god plass til å henge fra seg ytterklær og skotøy. Entréen er romslig og gir et godt første inntrykk til leiligheten. Leiligheten har adkomst via heis og felles trappeoppgang. Det er sikringsskap med automatsikringer er plassert i trapperom og profilert entredør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 40dB fra byggeår. Velkommen!

S T U E:
Stor og romslig stue med god plass til ulike soner. Her er det hyggelig sofagruppe med salongbord i tilknytning til gasspeisen som gir leiligheten en lun atmosfære. Det er også rikelig med plass til stor spisegruppe med naturlig plassering i et av stuens hjørner. Her kan man ha store middagsselskaper. Stuen har store vindusflate som tilfører rikelig med naturlig lys.

T E R R A S S E:
Fantastisk terrasse på 30 kvm som strekker seg rundt hjørnet av leiligheten. Her kan du nyte morgenkaffen med utsikt mot grønne omgivelser sammen med rådyrene som spiser på marken. Med ut gang fra stuen kommer man ut til hyggelig spisegruppe med plass til mange rundt bordet. Her er det sol fra morgen til kveld iflg selger. På terrassen er det også en bod for oppbevaring.

K J Ø K K E N:
Kjøkken fra byggeår med glatte fronter og benkeplate av tre. Her er det dobbeloppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur, flislagt flate mellom benkeplate og overskap, samt benkeskapsbelysning og stikkkontakter under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap med frysedel, integrert komfyr med platetopp og oppvaskmaskin. Det er kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal, vannrør av typen rør-i-rør system kombinert med kobber og synlige avløpsrør av plast. Kjøkkenet har elementer ved seg som har fått tilstandsgrad 2, se tilstandsrapport for mer informasjon.

H O V E D B A D E R O M:
Baderom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling. Dette baderommet er i tilknyning hoversoverom og er utstyrt med vegghengt servantskap med ett-greps armatur, vegghengt toalett med sisternekasse, vegghengt speilskap med overbelysning og stikkontakt. Videre er det dusjhjørnet med glassfeldt og to -greps armatur påkoblet hånddusj og badekar med to-greps armatur påkoblet hånddusj. Det er mekanisk avtrekk, vannrør av typen rør-i-rør system kombinert med kobber og synlige avløpsrør av plast. Badet har elementer ved seg som har fått tilstandsgrad 2, se tilstandsrapport for mer informasjon.

B A D E R O M 2:
Leilighetens andre bad er også fra byggeår og er plassert i tilknytning entré. Her er det flislagte gulvflater med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling. Badet er utstyrt med vegghengt servantskap med ett-greps armatur, vegghengt toalett med sisternekasse, samt speilskap med overbelysning og stikkontakt. På dette baderommet er det også dusjhjørne med glassdør og to-greps armatur påkoblet hånddusj. Det er mekanisk avtrekk, vannrør av typen rør-i-rør system med kombiner kobber samt avløpsrør av plast.

V A S K E R O M:
Praktisk vaskerom i tilknytning entréen med gjennomgang til kjøkkenet. Her er det flislagt gulvflate med varme i gulvet og malte vegger- og himling. Vaskerommet er utstyrt med gulvstående servant med utslagsvask og ett-greps armatur. Her er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Videre er det mekanisk avtrekk, vannrør i rør-i-rør system kombinert med kobber og synlige avløpsrør av plast.

S O V E R O M 1:
Romslig soverom med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Her er det også to store garderobeskap med plass til rikelig med oppbevaring. I tilknytning til hovedsoverommet er det også en bod/Walk-in som gir gode oppbevaringsmuligheter. Hovedsoverommet har store vindusflater og vender mot grøntområdet uten innsikt.

S O V E R O M 2:
Soverom to med plass til seng og garderobeskap. I dag benyttes dette rommet som kontor/bibliotek. Egner seg også ypperlig som barnerom/gjesterom, alt etter behov.

S O V E R O M 3:
Soverom tre med plass til seng og tilhørende nattbord. Her er det også plass til garderobeskap.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malt himling.

Diverse:
- Malt overflater på kjøkken og entre i 2025.
- Etasjeskille av betong.
- Fordelerskap med stoppkraner for leiligheten er plassert på vaskerom.
- Varmtvannsbereder på vaskerom, 120L fra 2004.
- Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med gasspeis i stue, tilknyttet felles gasstank med avlesning.
- Terrassedør og vinduer med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra byggeår.
- Takhøyder tilfeldig målt i leiligheten: Stue/kjøkken: 2.20 - 2.40m og bad: 2,40-2,41m.

Hvitevarer på kjøkken vil medføre boligen ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med gasspeis i stue/spisestue, tilknyttet felles gasstank med avlesning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Sognsvannsveien 27 E, HUS 1 datert 22.11.2012 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Når man sammenligner de opprinnelige byggetegningene med dagens plantegning så er de relativ like med unntak av:
- Det var opprinnelig et kott i entréen. Dette er fjernet.
- Det ser ut som i forbindelse med fjerning av kott at inngang dør til soverommet er flyttet.

Deler av entréen er opprinnelig byggemeldt som kott ihht byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom. Dagboknr 60469, tinglyst 01.01.1997, type heftelse: Bruksrett ril et områe på 400m2. Hjemmelshaver til gnr. 42, bnr.161 i Oslo , AS Selvaagbygg, gir herved innehaver av gnr. 42, bnr. 73 (Søsterhaugen borettslag) evigvarende bruksrett til et område på ca 400m2 beliggende på vår eiendom gnr. 42, bnr. 161. Bruksretten gjelder bruk til fritidsområde samt rett til å ha stående flaggstang, sittegrupper, tørkestativ.

 Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Dersom en boligseksjon leies ut, må seksjonseier melde inn leietakers navn og kontaktdata til styret.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen har blitt vasket til visning og vil ikke bli ytterligere vasket til overtakelse.

Gaustad er et veletablert, populært, trafikkstille og trivelig bomiljø ved porten til Nordmarka. Her finner du et fantastisk tur- og rekreasjonsmuligheter rett utenfor stuedøren. Bare noen meter unna starter milevis med preparerte skiløyper og turstier. Om sommeren er det populært å bade i Sognsvann og Bånntjern som begge ligger innen gangavstand. Fin gå- eller løpetur med 250 m stigning til Vettakollen 419 moh, med fantastisk utsikt over Oslo. Det er også flere grillplasser i nærområdet.

Det er gang/sykkelavstand til store arbeidsplasser som Rikshospitalet, Ullevål sykehus, Storo, Nydalen næringspark, Forskningsparken, UiO Blindern, Norges Idrettshøyskole. Nærmeste dagligvareforretninger er Rema 1000 i Sogn studentby (ca. 5 minutters gange gjennom Sogn hagekoloni), samt Kiwi og Meny på Kringsjå. Nærmeste forretningssenter er Ullevål stadion som kan by på stor Coop, vinmonopol, bakeri, blomsterforretning, treningssenter og en rekke andre forretninger og servicetilbud. Det er også kort vei til Storo Storsenter.

Bilfri og trygg skolevei til populære Kringsjå barneskole (1.-7. trinn) og Nordberg ungdomsskole (8.-10. trinn). Følgegrupper til skolen. Flere barnehager i nærområdet.

Gode kommunikasjonsforbindelser til hele hovedstaden. Under 1 minutt unna går buss 40 fra Gaustad til Skøyen/Fornebu, 7 min gange til buss 22 og 25 fra Solvang kolonihager i Sognsveien, ca. 12 min gange til Kringsjå T-bane stasjon, ca. 9 min gange til trikk 17 og 18 fra Rikshospitalet, hyppige avganger (hvert 5. min). Overgang til T-bane på Forskningsparken stasjon, T-bane fra Forskningsparken/ Ullevål stadion i alle retninger (også Ringen). Nattbuss fra Sognsveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 15 279 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte internveier, plenareal og diverse beplantning. Leiligheten vender mot idyllisk natur og grøntområdet.

Leiligheten disponerer romslig garasjeplass merket nr. 3 i sameiets garasjekjeller. Plassen er iflg selger 3m bred. Hver seksjonseier har en garasjeplass tilknyttet boligseksjonen, og kan ikke leie ut garasjeplassen til andre enn seksjonseiere i Gaustatunet boligsameie ihht sameiets vedtekter.
Gaustadtunet boligsameie har egne rutiner når det gjelder montering av ladepunkter og ladekurser til el-biler. Det skal søkes styret ved montering. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S- 2834 datert 02.01.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er en del av kommuneplanen Oslo mot 2030; Smart, Trygg og Grønn.

Plansaker i området:
Det planlegges utvidelse av Rikshospitalet med over 140.000 kvm, og Nye Rikshospitalet er planlagt ferdig i 2031 med en stor, ny og fremtidsrettet bygningsmasse som skal samle regionale og nasjonale funksjoner, og samtidig være et lokalsykehustilbud til om lag 200 000 innbyggere i Oslo. Forberedende arbeider begynte i 2023 og er nå i 2025 i gang. Det er blant annet planlagt riving, bygging, ombygging og generell utvikling i området knyttet til utbyggingen av nye Rikshospitalet. Det vil medføre endringer i området og kan medføre ulemper og byggestøy under denne perioden.

Det gjøres også oppmerksom på at det vil være endringer i innflyvningsmønsteret til helikopter da disse traséene vil flyttes på etterhvert som prosessen skrider fremover. Samt oppføring av helikopterlandingsplass på Rikshospitalet. Dette kan medføre støy/ulemper.

Link til mer informasjon knyttet til nye Riksen:
https://www.oslo-universitetssykehus.no/om-oss/nye-oslo-universitetssykehus/nye-rikshospitalet/#om-nye-rikshospitalet

Eiendommen ligger i et område med Marinleire. Nabotomten er ihht reguleringskart registrert som fareområdet for kraftledninger.

 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 332,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett (grunnpakke), vedlikeholdsfondssparing, kommunale avgifter, renhold, gartner- og vaktmestertjenester, drift- og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.25.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Styreleder opplyser at felleskostnadene vil øke med 10% 01.07.25.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.500,- pr. år. / 15.000-16.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarm. Dette abonnementet medfølger ikke boligen ved salg, og kjøper vil måtte tegne eget abonnement om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 161 681,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 646 724,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 9759,- for 2024. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 29.454,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 7.182,- pr. 31.12.2024

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

14 400 000,00 Prisantydning
7 182,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
14 407 182,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

360 170,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
371 210,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 778 392,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jens Kristian Wold

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameie, med sameiebrøk 134/5795.
Sameiet består av 55 seksjoner.
Forretningsfører er Probus Regnskap AS, tlf. 23 17 01 20. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, forutsatt at det tas hensyn til øvrige beboere.
Sameiet har samarbeidspartnere for vaktmestertjenester, renhold og uteområdet.
Sameiet praktiserer kapitalinnkrevinger dersom et er behov for kapital fra seksjonseierne.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Utskifting av lysarmatur med LED-lys utenfor alle garasjene.
2024:Reperasjon og maling etter behov av tak mm. og reperasjon av råte inne på terrasser i 1-3. etasjene.
2024: Reparasjon og maling av alle gulv i søppelrom.
2024:Reparasjon av frostskader på murfasade (Hus C).
2024: Uttynning av trær og nedskjæring av tilveksten i busker og skogområdet.

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser 05.06.25 at sameiet har følgende planer; gjennomføre reparasjoner pga lekkasjer, rekvalifisering av gasstanker og maling av 4.etasje(terrasser, vinduer og vegger). I samtale med styreleder opplyser hun at sameiet har to lekkasjer som skal repareres. Det skal skiftes membran på ene terrassen. Dette er dog i hus D, og ikke samme bygg som seksjonen som selges. Styreleder informer om at sameiet har finans til dette og ikke planlagt noe låneopptak. Hun informerer dog at dette er en bidragsyter til at felleskostnadene økes i juli 25. Det vil også måtte påregnes kostnader knyttet til nødvendig- og uforutsett vedlikehold i sameiet i fremtiden iflg styreleder.

Det er også en liten lekkasje i 2. etasje i hus E. Styreleder informerer om at denne ikke skal ha noe innvirkning på leiligheten som selges, da lekkasjen ikke skal være i leiligheten over seksjon 3 men på andre siden av bygget.

Serviceavtaler i sameiet inngår stort sett i felleskostnadene, men kan forekomme tilfeller hvor styret fakturer den enkelte seksjonseier. Dette angår blant annet årlig service på gasspeisene i leiligheten iflg styreleder.

Oslo kommune har gitt tillatelse til å bruke første delen av jordet ved siden av tomten til å lage inngjerdet parkeringsplasser i forbindelse med utbyggingen av Rikshospitalet. Parkeringen skal strekke seg frem til hus B.

Sameiet har fått nabovarsel fra Gaustadfunksjonærenes borettslag vedrørende riving av eksisterende garasjer og bygging av nye rekkegarasjer og sykkelboder.

Det fremkommer sameiets vedtekter at seksjonseier har vedlikeholdsansvaret for gasspeis og rør fram til og med utvendig måler. Rutiner for vedlikehold fastsettes av styret. Det opplyses om årlig service av gass- og gassanlegg er gjennomført og at sameiet har fått en anbefaling å gjennomføre akkreditert kontroll av gassanlegget, rekvalifisering av gasstanker og påkjøringsvern. Det er inngått avtale om å gjennomføre dette våren 2025.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0101/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25101

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 14:59