Ørekyteveien 20

Ørekyteveien 20, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 36, bruksnummer 44, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Morttjernshøgda Borettslag A/L, organisasjonsnummer 947 672 312

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
-1. etasje 43 kvm: Gang, vaskerom, bad og 2 soverom
1. etasje 43 kvm: Entré, bod og stue med åpen kjøkkenløsning

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
-1. etasje 45 kvm: Terrasse
1. etasje 24 kvm: Balkong og terrasse

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass på felles parkeringsplass med elbil-lader

Boligen disponerer 1 bod ved inngangspartiet.
Den utvendige boden utenfor hver leilighet regnes som en del av den aktuelle leiligheten og disponeres eksklusivt av eieren av andelen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2025 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad. :
- Fallforhold (gulv): Fallforhold er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men grunnet bruk av badekar med dusjvegg er forholdet ikke vurdert til å være et vesentlig avvik. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men videre bruk av badekar forutsettes. Til informasjon: Nivåforskjell fra topp flis ved døråpning og til topp flis ved hovedsluk er på tilfeldig sted målt til 5 mm. Det er 70mm fra dørterskel og til hovedsluk

Våtrom - Vaskerom :
- Fallforhold (gulv): Det er grunnet plassering av varmtvannsbereder og vaskemaskin ikke mulig å måle lokalfall rundt sluk. Nivåforskjell fra topp flis ved døråpning og til topp flis ved sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 0 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Konsekvens kan være fare for vannansamling. Tiltak bør iverksettes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket bak varmtvannsbereder er utilfredsstillende på befaringstidspunktet grunnet plassering av vaskemaskin og tørketrommel.

Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Innredning: Det er observert avflassing samt enkelte mindre skader på kjøkkeninnredning. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Øvrige rom - 1.etg. :
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale i stue/kjøkken. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje. :
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Grunnmur er en Multimur/Multimurlignende konstruksjon. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fuktskader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 69,9 %, temperatur 17,7 grader C og duggpunkt 12,3 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygning som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Loft - uinnredet / råloft:
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, som begrenser inspeksjonsmuligheten. Det er risiko for skjulte skader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Overflater vegger/undertak: Det er observert merker etter fukt/sopp på undertak. Årsaken til dette er ikke kjent og er heller ikke videre undersøkt av bygningssakkyndig. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), uten at det ble påvist indikasjoner på fukt på befaringstidspunktet. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Årsak må avklares og videre undersøkelser anbefales.
- Overflater gulv: Det ble registrert merker på gulvoverflaten ved motor til mekanisk avtrekksventilasjon som bør ses i sammenheng med merker i undertak. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), uten at det ble påvist indikasjoner på fukt på befaringstidspunktet. Skjulte eller bakenforliggende skader kan være oppstått. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak må påregnes.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Skorsteinen er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. det er ikke fremlagt dokumentasjon for pipe rehabilitering. Dersom ildsted vurderes installert så må nærmere undersøkelser utføres slik at eventuelle tiltak og oppgraderinger kan påregnes ved behov.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Fasader ink. kledning: Panel er stedvis råteskadet ved terrassedør i underetasje. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, det ble også observert en sprekt takstein over inngangspartiet. Takstein bør skiftes ut og det anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Takgjennomføringer: Det er registrert utettheter på innvendig side ved takgjennomføring av ventilasjon. Det er registrert merker etter fukt på innvendig side. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong ved stue. :
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

Terrasser / platting på terreng - Terrasse underetasje. :
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen. Tiltak anbefales. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Overflatebehandling bør fornyes.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Grunnmur er en Multimur/Multimurlignende konstruksjon. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fuktskader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Overflatebehandlingen er slitt og bør fornyes.

Terrasser / platting på terreng - Terrasse ved entré.:
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Tettedetaljer mellom platting og vegg er ikke hensiktsmessig utført, fare for fukt i ytterpanel. Tiltak anbefales.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
 

Kort fortalt
- Attraktivt rekkehus over to plan.
- Disponerer en utendørs p-plass.
- Elbillader på parkeringsplassen.
- Vestvendt balkong med fin utsikt.
- Adkomstterrasse på motsatt side.
- Vestvendt terrasse på 45 kvm.
- Entreen utstyrt med gulvvarme.
- 1-stavs parkett i oppholdsrom.
- Kjøkkeinnredningen er fra 2015.
- Godt med skap- og benkeplass.
- De fleste hvitevarene integrert.
- Lekker stue med varmepumpe.
- Plass til flere sittegrupper i stuen
- Delikat bad pusset opp i 2017.
- Fliser, badekar og varmekabler.
- Separat vaskerom vegg i vegg.
- To soverom med god størrelse.
- Skyvedørsgarderober i rommene.
- Lagring på loft, i bod og i utebod.

ENTRE
Velkommen inn i et meget funksjonelt rekkehus, stilfullt pusset opp i senere år. Inngangen er overbygd og utstyrt med downlights og ringeklokke. Entreen gir et godt førsteinntrykk med varmekabler, mørke fliser og god plass til yttertøy. Mot stuen er det en dekorativ spilevegg med knagger. Tilknyttet entreen ligger en praktisk bod, som i dag er innredet som walk-in-garderobe – ideelt for oppbevaring og ekstra garderobeplass.

STUE
Sammen danner stuen og kjøkkenet et flott og luftig oppholdsrom uten gjenboere. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys, og glassdør ut til balkong skaper en sømløs overgang mellom inne- og uteområdet. Balkongen har trapp direkte ned til den vestvendte terrassen, som på sommeren fungerer som en forlengelse av stuen og gir rikelig med ekstra oppholdsareal.

Stuen er malt i en lun beige tone (Muskatnøtt) og har 1-stavs parkett som gir en moderne og harmonisk atmosfære. Varmepumpe sørger for jevn og energieffektiv oppvarming. Rommet er naturlig inndelt i soner, og det er god plass til spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Vinduer er utstyrt med utvendige, fjernstyrte persienner som gjør det enkelt å skjerme for sol og innsyn etter behov.

KJØKKEN
Kjøkkenet er både funksjonelt og stilrent, med god benke- og oppbevaringsplass. En praktisk u-form gir effektiv arbeidsflyt, supplert av en stor tilleggssseksjon med sjenk, underskap og elegante vitrineskap. Arbeidsflatene ligger noe tilbaketrukket fra stuen, noe som gir en fin balanse mellom sosial sone og skjermet arbeidsro.

Innredningen ble oppført i 2015 og har profilerte fronter i en moderne greige farge (en kombinasjon av beige og grå), med sorte håndtak og benkeplate i tre. Dobbel oppvaskkum i sort utførelse og belysning over benkene understreker det stilfulle uttrykket. Over kokesonen er det ventilator med avtrekk og komfyrvakt, og over sjenken er det montert spiler som tilfører varme og særpreg til rommet.
Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskmaskin og mikrobølgeovn (ikke integrert), samt integrert kjøleskap, platetopp og stekeovn.

BAD/WC/VASKEROM
I underetasjen har boligen et stilrent bad og et separat vaskerom for en praktisk og funksjonell hverdag. Badet ble pusset opp i 2017 og fremstår moderne med hvite veggfliser, lysegrå gulvfliser og varme i gulvet. Rommet er utstyrt med downlights, vegghengt toalett og et badekar med glassvegg som skaper en ren og elegant atmosfære.

Innredningen består av et speilskap med integrert belysning og en hvit skuffeseksjon med toppmontert servantskål. Skuffeseksjonen har også integrert lys som automatisk aktiveres når skuffene åpnes, en eksklusiv og funksjonell detalj. Veggmontert armatur gir badet et stilrent uttrykk.
Vaskerommet ligger vegg i vegg og har flislagt gulv samt opplegg for vaskemaskin.

SOVEROM OG GARDEROBE
To gode soverom ligger vegg i vegg i underetasjen. Gulvet er belagt med samme 1-stavs parkett som i stuen, og veggene er malt i moderne, harmoniske farger. Soverommene har ingen direkte innsyn, og begge er utstyrt med utvendige elektriske zip-screens som styres med egen bryter. På utgangen fra hovedsoverommet er det montert manuell persienne.

Fra hovedsoverommet er det direkte utgang til den store terrassen. Rommet er malt i en lun, mørk gråtone som gir en behagelig og avslappende atmosfære. Det er plass til dobbeltseng, og begge soverommene har god oppbevaringsplass i stor skyvedørsgarderobe med hvite fronter. Ekstra oppbevaring finnes på loftet, i uteboden og i boden ved entreen.

UTEOMRÅDE
Beliggenheten er svært familievennlig, i trygge og rolige omgivelser med umiddelbar nærhet til skole, barnehage og flotte turmuligheter. Borettslaget ligger skjermet og usjenert i en blindvei med lite trafikk. Plasseringen gir ingen direkte innsyn til rekkehuset. Fellesområdet er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og asfalterte internveier. På inngangssiden har boligen et fint gårdsrom med hekk, bed og belegningsstein.

Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong med god utsikt over nærområdet. Balkongen måler ca. 11 kvm, utstyrt med belysning, markise og stikkontakt. Det er levegger mot naboene, og balkongen passer utmerket til grillmiddager i varmen. Balkongen har trapp ned til en usjenert terrasse med adkomst fra hovedsoverommet. Terrassen har utestikk, belysning og et areal på ca. 45 kvm.

Levegger gir fin skjerming, og størrelsen gjør terrassen enkel å innrede i ulike soner. Her nytes enkelt både stille stunder og lange, sosiale kvelder i godt lag. På motsatt side har boligen en østvendt adkomstterrasse på ca. 13 kvm. Terrassen har stikkontakt, downlights og en bod for praktisk lagring. Siden uteplassene ligger på hver sin side kan man enkelt flytte seg etter solen gjennom dagen. Sammen med vinduene ble balkongdørene byttet ut i 2021.

SERVICETILBUD
agligvarehandelen kan blant annet gjøres på Rema 1000 Gjelleråsen og Bunnpris
Holumporten. Sistnevnte nås på ca. 14 minutter til fots. Ønsker du ytterligere servicetilbud er det få minutters kjøring til Hagan senter, samt kort vei til Mosenteret i Nittedal og Stovner senter som har et rikt og variert utvalg.

Området har et kollektivtilbud via buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Holumskogen skole, som ligger ca. 5 minutter unna til fots. Vestli T-banestopp ligger en kort sykkeltur fra boligen. Ved å benytte bil tar det ca. 5 min til Hagan, 20 min til Hakadal, 11 min til Skedsmokorset, 26 min til Oslo lufthavn og 20 min til Oslo sentrum.

Fra boligen er det ca. 5 minutters gange til Holumskogen barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det ca. 4,5 kilometer til Li ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Bjertnes, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Mortetjern er nærmeste barnehage, ca. 4 minutter unna til fots.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og komfyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Utvendige kamera og smart ringeklokke medfølger ikke.

Rekkehuset oppvarmes elektrisk med stedvis panelovner og en varmepumpe i stuen, supplert av gulvvarme på badet og i entreen. Det er mekanisk avtrekk fra badet, kjøkkenet og vaskerommet, via en motor plassert på loftet. Varmtvannstanken rommer 198 liter og er montert på vaskerommet. El-anlegget ble noe oppgradert i 2014, 2018, 2021 og 2025. Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i entreen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.03.1991.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.
 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3232/36/44:
07.12.1988 - Dokumentnr: 13248 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3232 Gnr:36 Bnr:8

01.01.2020 - Dokumentnr: 637174 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0233 Gnr:36 Bnr:44

01.01.2024 - Dokumentnr: 166598 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3031 Gnr:36 Bnr:44

 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Rekkehuset ligger naturskjønt til i et rolig, sentralt og barnevennlig boligområde på Holumskog i Nittedal kommune – nær Oslos kommunegrense. Borettslaget omkranses av skog i en trafikkstille blindvei, og det er umiddelbar nærhet til marka med flotte tur- og skiløyper som har direkte tilknytning til løypenettet i Lillomarka/Nordmarka.

Nærmeste badevann er Morttjern og Svarttjern, begge innenfor gangavstand. Førstnevnte nås på få minutter, og har Norges eneste salamanderpark. I tillegg er det hengt opp en rekke kasser i trærne for å ta vare på flaggermusene i området. Svarttjern har badebrygge og et lite basseng for de minste. I nærområdet ligger også Bjønndalen skianlegg.

Anlegget er et godt utgangspunkt for turer i Lillomarka, og drives av Gjelleråsen IF. Her er det et flott skianlegg med varmestue og akebakke, samt anlegg for skileik og skytebane. Et populært mål for familier som ønsker å drive med ski og aking i nærområdet, og det er tilrettelagt for bål og muligheter for grilling. Det er et nyere idrettsanlegg ved Li ungdomsskole, med flere kunstgressbaner, svømmehall og skatepark, i tillegg til håndball- og sandvolleyballbane.

Om vinteren blir det anlagt isbane ved GIF-huset. I tillegg er det flere gode golfbaner i nærheten. Hauger Golfbane ligger vakkert til i sydhellingen mot Hellerudsletta, og fra klubbhuset har du flott utsyn mot banen og det omkringliggende landskapet. Innenfor rekkevidde finner man også lekeplass, treningssenter, ridesenter, alpinanlegg og en klatrepark på Skillebekk.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Mortetjern barnehage (0-6 år) 3 min
60 barn, 3 avdelinger 0.3 km
Solstua barnehage (3-5 år) 9 min
24 barn, 1 avdeling 0.7 km
Gullberget barnehage (0-5 år) 22 min
54 barn, 4 avdelinger 1.8 km

Skoler
Holumskogen skole (1-7 kl.) 5 min
298 elever, 15 klasser 0.5 km
Li skole (8-10 kl.) 9 min
460 elever, 17 klasser 5.4 km
Nittedal ungdomsskole (8-10 kl.) 12 min
244 elever, 10 klasser 10.2 km
Stovner videregående skole 12 min
700 elever, 45 klasser 7.1 km
Bjertnes videregående skole 12 min
500 elever, 26 klasser 9.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 3 065 kvm som tilhører borettslaget.

På fellesarealet disponerer rekkehuset en parkeringsplass med lader for elbil montert. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Holum skog 1 og 2. datert 26.11.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 341,-  pr. mnd. og inkluderer: forretningsførsel, bygningsforsikring, kabel-tv, grunnpakke internett, kommunale avgifter, eiendomsskatt etc. .

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Renteutgifter kr 531,-
Avdrag kr 358,-
Felleskostnader kr 4 422,-

Styret opplyser om at det ikke foreligger planer som vil påvirke fellesgjelden for leilighetene, og heller ingen planer som vil kreve økning av felleskostnadene for å gjennomføres. Felleskostnadene i 2026 kan likevel øke litt dersom det viser seg nødvendig pga generell prisstigning i våre kostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 457,- pr. år. / 12 943 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox. som leverandør av kabel-tv og internett, grunnpakke inngår i boligens fellesutgifter, tvpakker og hastighet på internett utover grunnpakke dekkes av den enkelte borettshaver. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i felleskostnadene.

Opplysninger fra Nedre Romerike brann- og redningsvesen
Det er ikke registrert skorsteinsløp eller ildsted på eiendommen, og det er dermed heller ikke utført feiing eller tilsyn.

Brannvesenet presiserer at det kan eksistere avvik som ikke fremgår av rapporten, samt at eventuelle tidligere avvik kan være utbedret uten at dette er verifisert på nytt av tilsynsmyndigheten. Dette gjelder kun skorstein og ildsted. Krav til røykvarslere og slokkeutstyr gjelder uansett og skal være oppfylt av eier/bruker.

Krav til brannsikkerhet i boenhet:
Det skal være minst én godkjent røykvarsler i hver etasje som dekker kjøkken, stue, sone utenfor soverom og tekniske rom.
Det skal være tilgjengelig slokkeutstyr som kan benyttes i alle rom. Pulver- og skumapparater skal inn til kontroll hvert 5. år.

Formuesverdi for 2023 var kr 998 843,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 995 370,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 18 830,- pr. 16.10.25
Andel fellesgjeld er kr 183 082,- pr. 16.10.25

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7 448 700,- pr. 16.10.25 og lånevilkårene er:
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 16.10.25: 3.74%pa
Første termin 30.09.21 - siste termin 30.06.2051

4 300 000,00 Prisantydning
183 082,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 483 082,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 494 122,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pernille Granheim Westby og Joakim Andreas Westby

Leiligheten er tilknyttet Morttjernshøgda Borettslag A/L. org.nr. 947 672 312
Nettside: http://morttjernshogda.borettslag.net/
Borettslaget består av 44 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 67 06 74 59
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styre. Se også egne regler fra borettslaget inntatt i salgsoppgaven.
Foretatt påkostninger de senere år: ingen spesielle utover vanlig vedlikehold.
Planlagte påkostninger: DVS Entreprenør AS er engasjert av styret i borettslaget/USBL Prosjekt, til utskiftning av vinduer/
balkongdører, etterisolering og ny panel på sørvendt gavel-vegger, nye rekkverk og gulvbord på
balkonger (30 stk), samt vask og maling av alle fasader i Ørekyteveien 4-62. Disse utbedringene
skjer i mai/juni 2021.
Arbeidet vil finansieres ved låneopptak og styret er gitt fullmakt til å innhente lånetilbud mv. Antatt vil hver bolig bli tillagt en fellesgjeld på ca. kr. 200.000,-. Låneopptaket vil ikke etter informasjon fra Styreformann ikke øke fellesutgiftene for den enkelte andel i forhold til dagens nivå.

Maling, beising og påføring av olje av utvendig kledning herunder dører, vinduer, vindskier og balkonggulv er andelseiers ansvar. Utvendige utbedringer og alt over tak (for eksempel takstein og pipe) er borettslagets ansvar. Når det gjelder utskifting av varmtvannsbereder dekker borettslaget et skifte av tank pr. leilighet. Senere utskifting dekkes av den enkelte andelseier.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Nittedal kommune har rett til å eie 5 andeler i borettslaget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 4 914,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal - byggetegn  kr 765,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget  kr 4 364,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje 2,69 promille regnes av prisant.  
Fotopakke med plantegninger  kr 4 100,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0088/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2588

Sist oppdatert: 30. oktober 2025 kl. 18:25