Bekkinga 25B

Bekkinga 25B, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 3, bruksnummer 603, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Ulverud Borettslag, organisasjonsnummer 984 059 698

Totalt bruksareal BRA: 37 kvm

BRA-i:
U.etg 33 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og sovealkove.

BRA-e:
U. etg 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
U.etg 14 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2003. Bygget er oppført med underetasje, og har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med stående trekledning. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Vinduer har karmer av tre. Leiligheten har entrédør med glassfelter. Fra entré er det utgang til en terrasse på 14 m² i trekonstruksjoner.

TG2:
- Våtrom - Bad- Overflater vegger: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tettesjiktets tilslutning til sluk: en skrue i klemringen mangler. Sluk: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.
- Drenering- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

TGIU:
- Våtrom, Bad - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke er praktisk mulig å gjennomføre hulltaking.
- Tekniske anlegg - Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Yttervegger inkl. fasader - Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte. Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
- Terrasse / platting - Terrasse - Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.
- Grunnmur, fundament - Grunnmur og fundament: Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser.
- Drenering - Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes grunnet plassering av terrasse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
Firmanavn: Tauler Rør AS
Beskrivelse av arbeidet: Varmtvannsbereder ble skiftet, og stikk-kontakten til denne ble byttet til lovpålagt kobling.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Firmanavn: Vet ikke
Beskrivelse av arbeidet: Tak og takrenner ble rengjort, og erstattet gamle/ødelagte taksten.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei - Regi av borettslaget

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Firmanavn: Vet ikke
Beskrivelse av arbeidet: Skifte av ytterdør og listverk rundt.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei - Regi av borettslaget

3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026
Firmanavn: Vet ikke
Beskrivelse av arbeidet: Vask av fasade.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei - Regi av borettslaget

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Ja.
Vet at en leilighet i andre enden av min leilighet har hatt problemer med fukt. Dette er utbedret av borettslaget.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
Firmanavn: Alpha Elektro AS
Beskrivelse av arbeidet: Fått satt opp flere stikk-kontakter.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2024
Firmanavn: Vet ikke
Beskrivelse av arbeidet: All ventilasjon ble renset i borettslaget.
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei - Regi av borettslaget

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Sølv- og skjeggkre
Dette tok borettslaget seriøst, og kontaktet skadedyr-firma. Hele blokken ble behandlet, og etter deres besøk, har jeg ikke oppdaget/sett flere.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
I en annen leilighet på andre enden av blokken ble det sagt at det var mugg. Ikke hørt om at det har forekommet noe i min nærhet.

Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Ja.
Ja, se svar over.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Utskifting av varmtvannsbereder (113 l) utført av Tauler Rør AS

2020:
- Ny kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer

Ukjent årstall:
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Fasadevask og utskifting av dårlig treverk

2025:
- Vask, vedlikehold og impregnering av tak, inkludert bytte av takstein, oppgradering av takhatter og montering av sinkbånd utført av Bygårdservice AS
- Fasadevask på garasjerekkene
- Maling av lekestativ, muren inn til fellesgarasjen, trappeoppgang og sittegruppe

2024:
- Kontroll og rens av ventilasjon og ventilasjonsmotorer utført av Venti-rens AS
- Mindre snekkerarbeider og legging av heller

2023:
- Vedlikehold av dører og porter
- Oppgradering av uteområdet

2022:
- Etablering og tilpasning av ladeinfrastruktur for elbil

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Skifte av ytterdør og listverk

Entré:
Entrédøren med glassfelter slipper inn lys og gir et lyst første inntrykk. Langs den ene veggen står et garderobeskap fra Ikea, installert i 2021, som gir god oppbevaringsplass for yttertøy og diverse rett ved inngangen. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Fra entréen er det adkomst til badet, stuen med kjøkkenet, og utgang til terrassen.

Stue:
Stuen har vinduer mot hagen og terrassen, og dagslyset faller godt inn i rommet. En glassvegg med skyvedør skiller stuen fra sovealkoven uten å stenge for lyset mellom de to rommene. Panelovn sørger for oppvarming. Ventilasjon skjer gjennom tilluftsventiler i vegg og vinduer.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning og ble oppgradert i 2020 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur og glassplate bak kjøkkenvask og platetopp. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap drives av felles aggregat for bygningen.

Sovealkove:
Sovealkoven er skilt fra stuen med en skillevegg, og gir plass til 150 seng.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger, med malt himlingsflate. Gulvvarme via varmekabler gir komfort varme. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med sidelys og vegghengt baderomsmøbel. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 113 liter ble skiftet i 2023. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte for overstrømning under dør.

Terrasse:
Terrassen på 14 m² nås fra entréen og ligger på bakkeplan med terrassebord som gulvoverflate. Etasjeskilleren over gir tak over deler av terrassen og skjermer for regn. Terrassen har utebelysning og plass til en loungegruppe. Grøntarealer og beplantning omkranser uteområdet.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, sovealkove og entré. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Boligen disponerer en ekstern bod på ca. 4 m² i samme etasje, noen få meter fra leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kun integrerte hvitevarer medfølger salget. Kombi kjøl og frys kan medfølge.

Elektrisitet. Panelovner og varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2003. Det foreligger ferdigattest for nybygg av rekkehus på eiendommen datert 15.09.2003. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.01.2003, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

2005/10804-1/8 07.07.2005 BEST. OM ADKOMSTRETT
Bestemmelse om vedlikehold
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen omhandler felles innkjøring for Ulverud Borettslag (gnr. 3 bnr. 603) og Hellinga Borettslag (gnr. 3 bnr. 604). Begge borettslagene har like bruksrettigheter og vedlikeholdsplikt, og kostnader knyttet til tomten dekkes med 50 % på hver av partene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en fin og tilbaketrukket beliggenhet på Hagan, i et veletablert boligområde i Nittedal kommune. Bebyggelsen i nabolaget består i hovedsak av lavblokker og eneboliger, omgitt av rolige internveier og grønne fellesarealer. Uteområdene rundt bygget er pent opparbeidet med asfalterte gangveier, belegningsstein, store plenarealer, variert beplantning, grillplass og en felles lekeplass like utenfor, noe som gir et skjermet og familievennlig bomiljø.

Området gjør hverdagslogistikken enkel med gangavstand til skoler, barnehager og lokale servicetilbud. Både Hundremeterskogen barnehage og Skyset barnehage ligger i nærområdet, og det er en kort gåtur til Ulverud skole for barn i barneskolealder. For de eldre elevene er Li skole tilgjengelig en kort sykkeltur unna. De daglige innkjøpene ordner du til fots på Hagansenteret, hvor du finner både Kiwi, Coop Mega og Apotek 1 samt andre praktiske tilbud.

For friluftsliv og fritidsaktiviteter har du enkel tilgang til naturen, turstier og marka, i tillegg til lokale idrettstilbud som Heggeveien ballplass og Ulverud grendeskole. Kollektivtilbudet er godt tilrettelagt med bussholdeplass på Hagan en kort gåtur unna, med hyppige ruter og ekspressavganger inn mot Oslo og Lillestrøm. Med bil tar turen inn til Oslo sentrum under en halvtime, og du når Oslo lufthavn Gardermoen på rundt en halvtimes kjøring.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet til fellesvisninger.

Barnehager:
Hundremeterskogen barnehage: 0.1 km
Skyset barnehage: 8 min gange
Parken barnehage: 0.8 km

Skoler:
Ulverud skole (1-7 kl.) 0.3 km
Slattum skole (1-7 kl.) 2 km
Holumskogen skole (1-7 kl.) 2.8 km
Li skole (8-10 kl.) 1.9 km
Bjertnes videregående skole 6.9 km
Strømmen videregående skole 9.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6154,4 kvm som tilhører borettslaget.

Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, belegningsstein, plenarealer, blomsterkasser og diverse beplantning. Fellesarealene har lekeplass med lekestativ, grillplass og sittegrupper. Borettslaget har felles innkjøring med Hellinga Borettslag (gnr. 3 bnr. 604), og begge borettslagene har lik bruksrett og vedlikeholdsplikt for denne.

Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

leiligheten disponerer parkeringsplass nr. 25 B.

Det er mulighet for montering av ladeboks på egen parkeringsplass, hvor det er satt opp stolpe for oppkobling.

Ifølge husordensreglene skal parkering foregå på den enkelte leilighets parkeringsplass/garasjeplass. Gjesteparkeringsplasser skal ikke benyttes dersom egen parkeringsplass/garasjeplass er tilgjengelig. Avskiltede biler skal ikke parkeres på gjesteparkeringsplasser. Parkering av motoriserte kjøretøy skal ikke foregå på borettslagets gangareal, og kjøring på gangareal skal være begrenset.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Områdene rundt eiendommen er regulert til småhusbebyggelse, friområdet, offentlig undervisning, almennyttig barnehage og gangvei/kjørevei.

I kommuneplanen er området avsatt til bolibebyggelse nåværende, fri området nåværende, tjenesteyting nåværende og sentrumsformål fremtidig
området ved siden av boretslagets tomt ligger innenfor faresone H320_3 fromfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 412,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter, eiendomsskatt, grunnpakke for TV og bredbånd, avsetning til vedlikehold og felles bygningsforsikring.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 1 992,-
- Avdrag felleslån: kr 280,-
- Renter felleslån: kr 122,-
- Avdrag IN-lån: kr -735,-
- Renter IN-lån: kr 756,-
- Avdrag IN-lån: kr 1 653,-
- Renter IN-lån: kr -336,-
- Avsetning vedlikehold: kr 91,-
- Bredbånd: kr 589,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. 665 kWh i 2025.
Borettslaget har en kollektiv avtale for TV og internett med Nokab/Telia. Kostnaden for bredbånd er en del av felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 571.642,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 5 683,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 125 124,- pr. 19.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 11 058 695,54 pr. 19.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 50108016873
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 19.08.2026: kr 2 659 641,-
Andel av saldo: kr 97 165,-
Innfrielsesdato: 30.11.2033
Rente: 5,25 %

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16367492310
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 19.08.2026: kr 1 886 281,-
Andel av saldo: kr 27 959,-
Innfrielsesdato: 30.07.2033
Rente: 5,25 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Ordningen gjelder for lånet med lånenummer 50108016873. Nedbetaling kan skje 15. mars og 15. september, forutsatt at lånet har flytende rente. Minimumsbeløp er kr 100 000,-. Forretningsfører Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

2 600 000,00 Prisantydning
125 124,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 725 124,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 734 426,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 744 376,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Renate Sofie Skoglund

Leiligheten er tilknyttet Ulverud Borettslag.
- Borettslaget består av 37 boliger.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP560446.

Dyrehold krever søknad til styret. Dyreholdet skal ikke være til ulempe for øvrige beboere. Det er ikke tillatt med nye utekatter anskaffet etter 27.03.2006.
Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 06:00.
Bruk av kullgrill er forbudt på platting, balkong eller svalgang.
Utvendige byggetiltak som oppføring av skilt, gjerder eller parabolantenner krever styrets tillatelse.
Dugnad må påregnes.
Borettslaget har fellesarealer med lekeplass, sittegruppe, garasjeanlegg og søppelrom.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Vask, vedlikehold og impregnering av tak (2025)
- Maling av fellesområder (2025)
- Kontroll og rens av ventilasjon (2024)
- Vedlikehold av dører og porter (2023)
- Etablering av ladeinfrastruktur for elbil (2022)

Planlagte påkostninger:
- Fasadevask av borettslaget og utskifting av dårlig treverk er planlagt for 2026.

På generalforsamlingen i 2025 ble det vedtatt å opprette et vedlikeholdsfond hvor det settes av 5 % av felleskostnadene fra og med juli 2025.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var kr 970 952,-. Borettslagets egenkapital var kr 12 417 494,- per 31.12.2025. Borettslagets disponible midler var kr 364 368,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper må være eller bli medlem i Usbl.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Usbl har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst med frist for å melde interesse 01.09.2026.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader gjennom en avtale med Klare Finans AS. Avtalen er gyldig til den sies opp av en av partene, med oppsigelsesfrist 1. desember med virkning fra påfølgende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 41 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 7 950,00
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0113/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.26113

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 11:28