Lofotgata 4A

Lofotgata 4A, 0458 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 163, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1, LOFOTGATA 4 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 916 124 392

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
Underetasje 49 kvm: Stue, kjøkken, bad og soverom

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod

Leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 56 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 49 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m2.

Boligen disponerer én bod i kjelleren på 4 kvm, samt én intern bod/kryprom med lav takhøyde oppmålt til ca. 4 m2 med takhøyde på ca. 1,34 meter i rom bak badet.
Den eksterne boden er vedtektsfestet disponert av denne leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten hovedsakelig oppført i murkonstruksjoner. Entrédør med glass fra 2015. Vinduer med tre-lags glass fra 2023 (stue og soverom), og to-lags glass fra 1996 (kjøkken). Balansert ventilasjon. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Bad: tilluftsspalte bør etableres. Det registreres bomlyd under enkelte gulvfliser. Det er ikke utført hulltaking med fuktmåling på grunn av badets utforming. Det er gjennomført overflatesøk med fuktindikator, ikke påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Kjøkken: komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper bør etableres.
- Stedvis sprekk/riss i vinduskarm.
- Underetasjen har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.
- Det er målt noe skjevheter i etasjeskiller. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.
- Varmtvannsbereder har usikker restlevetid og det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Tiltak anbefales.
- Stoppekran er plassert utenfor boenhet.
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske arbeidet. Selger opplyser at det foreligger på alt som er gjort i hennes eiertid. Det er ikke fungerende gulvvarme på kjøkken, og et lite felt innenfor dør til bad mangler gulvvarme. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik.

Forøvrig preg av slitasje på kjøkkeninnredning og gulvflater. Se utfyllende tekst i rapporten. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Badet ble oppgradert av tidligere eier i 2015, utført av selskapet Fornebu Bygg AS. Det har vært saltutslag i leiligheten, som er utbedret mai 2025. Ved forrige salg var det også observert saltutslag i boden ved wc, nåværende eier har ikke gjort noe med dette og det ble ikke påpekt i ny rapport. I tillegg er tidligere riss i grunnmur blitt utbedret. Selger opplyser om at sølvkre har blitt observert, styret er i dialog med forsikringsselskapet for å iverksette passende tiltak i borettslaget. Leiligheten fikk nye vinduer i 2023/2024 i forbindelse med at byggets fasade ble rehabilitert. Forrige kontroll av det elektriske anlegget ble utført i 2018. Sikringsskapet ble oppgradert med nye jordfeilbrytere i 2022, samt ny kjøkkenvifte i 2017.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

- Vinduer med tre-lags glass er nye ved rehabiliteringen av fasaden i 2023
- Vegger på soverom malt 2019, og stuen er malt 2021
- Smyg til begge vinduer og inngangsdør malt i mai 2025
- Sikringsskapet ble oppgradert med nye jordfeilbrytere i 2022, samt ny kjøkkenvifte i 2017
- Bad oppgradert i 2015 i regi av forrige eier (sluk fra 2005)

Entré:
Velkommen inn! Til leiligheten har du et privat inngangsparti fra gateplan - nesten som husfølelse midt i Iladalen. Klassisk dør med elektronisk kodelås fra Yale. Her kommer du rett inn til entré/stue, med god plass for å henge fra seg yttertøy.

Stue:
Leiligheten har en svært romslig stue med god plass for sofagruppe og tilhørende møblement. Nye vinduer i stuen fra 2023. Stuen er sørvendt og vender ut mot rolig sidegate.

Kjøkken:
Separat og romslig kjøkken med innredning i profilerte formpressede fronter, en flott heltre benkeplate i eik med fliser over kjøkkenbenken, oppvaskkum, samt frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kombiskap. Hvitevarer på kjøkken medfølger salget. Overbelysning og stikkontakter over benk. Kjøkkenet har god plass til en hyggelig spisesone. Balansert ventilasjon.

Bad:
Lekkert og delikat baderom med sluk fra 2005, oppgradert i 2015 av fagfolk i regi av forrige eier. Gulvvarme og downlights. Badet er romslig og består av vegghengt toalett, servant med underskap, overskap med speil og innfellbare dusjdører. Opplegg og plass for vaskemaskin. Inngang fra bad til et lite kryprom/bod med god lagringsplass.

Soverom:
Behagelig og arealeffektivt soverom malt i en mørk blåfarge. Her er det plass til seng på 140 cm samt god plass til garderobe. Nytt vindu fra 2023 som vender ut mot rolig sidegate med lite gjennomgangstrafikk.

Øvrig:
Borettslaget har en flott bakgård med sittegrupper og sykkelparkering.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Veggmontert hvit kommode og skap under vinduet i stuen, samt leselys på soverommet og sonos høytalere medfølger ikke leiligheten.
Kjøleskap, ovn, vaskemaskin og oppvaskmaskin medfølger.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Gulvvarme på stue, soverom og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra næring til bolig for denne leiligheten, datert 28.01.2016.
Videre foreligger ferdigattest for installasjon av ventilasjonsanlegg i gården datert 19.02.1988.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen (registrert på Maridalsveien 62) datert 12.1.1899, som anses som datidens ferdigattest når den er attestert. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant anne tbestemmelser om benyttelse og bestemmelse om bruksendring.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en rolig og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert og meget attraktivt boligområde i Iladalen mellom Grünerløkka, St. Hanshaugen, Sagene og Torshov. Like ved ligger Alexander Kiellands plass, et populært treffpunkt for flere av de nærliggende bydelene. Ikke minst ligger Vulkan i gangavstand fra leiligheten - et populært område med blant annet stort matmarked, klatresenter og konsertlokaler.

Leiligheten ligger rett ved "Mølla" med idylliske omgivelser, som den gamle trehusbebyggelsen langs Akerselva og gågatene i Maridalsveien og Våghalsen. Det historiske fabrikkområdet ved elva huser nå blant annet Sagene bryggeri som har fabrikkutsalg. Like ved ligger Beierbrua med Månefisken og Hønse-Lovisas hus i hver sin ende.

Her er du nær alt du skulle ønske deg av kafeer, matbutikker og andre servicetilbud! Like nord for boligen finer du Sagene torg med Mjøl Bakeri, Kaffebrenneriet og Sagene Frukt&Grønt, samt kort gange til Coop Extra Sagene. Søndagsåpen Joker holder til rett nedi gaten. I tillegg har du Rema 1000 innen noen minutters gangavstand. Meny Ringnes park går du til på under ti minutter. I Kiellands hus, som ligger fem minutter unna boligen, finner du blant annet apotek, vinmonopol og bokhandel, i tillegg til matbutikk (Mega).

Den koselige bydelsrestauranten Tranen med Åpent Bakeri og Lofthus Pizza er kun noen få minutter fra leiligheten. Mathallen er også en fin møteplass for alle som er opptatt av god mat og kulinariske opplevelser! På sommeren er Alexander Kiellands plass en ettertraktet destinasjon med kveldsol på mange av uteserveringene.

Rett utenfor leiligheten har du din egen grønne oase, Iladalen park, en stor, flott park med gode solforhold, tilbaketrukket fra biltrafikk og støy. I tillegg er det flere flotte turmuligheter langs Akerselva, og du har Møllaparken og Cubaparken i nærheten. Det er også kort vei til Birkelunden, Sofienbergparken, St. Hanshaugen, Myraløkka, Torshovparken og Torshovdalen.

Trening: For den treningsglade er det gangavstand til flere treningssentre, i tillegg til flotte joggemuligheter langs Akerselva og kort vei til Nordmarka. Titalls muligheter for idrett holder til innenfor 2km, slik som SATS, Myrens sportssenter, Sagene Idrettsforening, Fagerheim Tennis, samt Sagene og Oslo squashklubb for å nevne noen.

Svært god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet, med tilknytning til hele Oslo i alle retninger.

Leiligheten har egen inngang fra Lofotgata.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagte nabolagsprofil for informasjon om barnehager og skoler i nærområdet. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 532 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med sittegrupper, grill, sykkelparkeringer og beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Kommunal ladeplass for elbil 50 meter fra leiligheten.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring av boliger i henhold til reguleringsplan S-2521 hentet i kart 09.05.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 19.02.1981.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og står på kommunens liste over enkeltminner vernet av Byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Vøyensvingen 7 - Kommunen har mottatt søknad om bruksendring av lokale fra butikk til treningssenter mai 2025. Se saksnr. 202554180 hos Oslo kommune.
- Lofotgata 3B - Det er november 2024 gitt tillatelse til riving av bærevegg og bruksendring. Se saksnr. 202460208 hos Oslo kommune.
- Mølleparken 4 - Mottatt søknad om bruksendring, ombygging og etablering av nye kontorlokaler mai 2025, status er at kommunen venter på tilleggsdokumentasjon. Se saksnr. 202553565 hos Oslo kommune.
Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Det må påregnes noe støy og redusert fremkommelighet i forbindelse med tiltak i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 274,- pr. mnd. og inkluderer internett, forretningsførsel, renhold av fellesarealer, felles bygningsforsikring, nedbetaling av felleslån, kommunale avgifter, drift og vedlikehold m.m.
Felleskostnadene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 5 % fra 1.1.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Bredbånd: kr. 370,-
Felleskostnader: kr. 3 904,-

Prisen på internett går iht forretningsfører opp fra 370,- til kr 620,- fra 1.12.2025.

Det er pr nå ingen eiendomsskatt på leiligheten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19 800,- pr. år. / 15 250 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fibernett 1000/1000, dette er inkludert i fellesutgiftene. Hjemmesentral og ruter medfølger.
Boligen er per i dag tilknyttet alarm, og det er mulig å videreføre avtalen med Verisure. Eier betaler pt kr 431,- pr mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 220 744,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 882 976,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesformue er kr 0,- pr 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 307 643,- pr. 06.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8 955 171,- pr. 06.05.2025 og lånevilkårene er:

Långiver: Svenska Handelsbanken AB
Lånenummer: 83987229066
Rest lånebeløp: 8 955 171
Innfrielsesdato: 30.11.2053
Gjeldende rente: 6,40% flytende
IN-ordning: Nei.

3 650 000,00 Prisantydning
307 643,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 957 643,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 968 683,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oda Marie Andersen

Leiligheten er tilknyttet Lofotgata 4 borettslag.
Borettslaget består av 27 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 82 58.
Borettslagets revisor er BDO AS.
Dugnad må påregnes.
Husdyr er tillatt etter forhåndsgodkjenning fra styret. Dyr skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Borettslaget har felles bakgård og fellesvaskeri.

Noen foretatte påkostninger de senere år:
- 2023/2024: Fasadeoppgradering og nye vinduer mot gaten
- 2024: Utbedring på sentralventilasjon
- 2022: Støpt fundament og montert stativ til sykler
- 2021: Bygd søppelskur og plantekasse i bakgården, planting av hekk og eføy
- 2020/2021: Brannsikring, reparasjon av brannslange i kjeller, innkjøp av felles brannslukning, utskiftning/kontroll av alle apparater i leiligheter
- 2020: Utskiftning av lyspunkter i oppgangene og utendørs
- 2019: Laget kart/oversikt over boder. Montert låser
- 2019: Rørfornying av bunnledninger
- 2017: Innlegging av fiber til alle leilighetene

Planlagte påkostninger:
I henhold til siste årsmøteprotokoll for 2025 gjenstår bytte av takvinduer i borettslaget, og penger er satt av til dette ifbm fasadeoppgradering og øvrig vindusutskiftning i fjor. Styret opplyser pr 20.5 at store vedlikeholdsprosjekter har blitt utført de siste årene, så det er derfor ingen nye på agendaen pt som vil medføre en økning av felleskostnader/fellesgjeld.

Borettslaget praktiserer ikke styregodkjenning eller forkjøpsrett.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.150,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Digital salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 42-0027/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR42.2527

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 10:45