Skogryggveien 17C

Skogryggveien 17C, 0781 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 35, bruksnummer 698, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 189 kvm

BRA-i:
Kjeller: 49 kvm: Trappegang, gang, rom benyttet som bad, rom benyttet som kjellerstue og to boder.
Kjeller: 20 kvm: Tilliggende garasje.
1. etasje 120 kvm: Entré, bad, toalettrom, to ganger, tre soverom, stue og kjøkken.
1. etasje 51 kvm: To markterrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2025 utført av Anticimex v/André Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Halvparten av vertikaldelt tomannsbolig over 2 plan samt kaldtloft.Boligen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betongkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner og skillende dekke av betong/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående og liggende panel. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt fra 2004. Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2018 i stue. Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2020 på soverom 1. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår, 1973, 1980, 1983, 2016 og 2025. Boligen er oppvarmet med elektrisitet, to varmepumper og to ildsteder. Gulvvarme på begge bad og i gangene i kjeller.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2, TG3 og TGIU:
TG2:
Våtrom-Bad 1.etasje:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er riss/sprekker i himlingsflate. Fukt/kondensproblematikk i tilliggende konstruksjon kan ikke utelukkes. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger I dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 4 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Vannrør, avløpsrør og sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Vannrør er koblet i skap over trapp ned til kjeller. I henhold til krav etter 1997 skal skjulte vannrør ledes til fordelerskap med sikker avrenning, eventuelt være lekkasjesikkert ved andre tiltak. F.eks ved montering av lekkasjestopper. Dette er ikke tilfelle i boligen. Ved en eventuell lekkasje vil det bli følgeskader. Tiltak anbefales. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. TG2 settes for å belyse risiko. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Våtrom-Bad kjeller:
- Sanitærutstyr / innredning: Innredning bærer noe preg av alder og slitasje. Oppgraderinger kan vurderes.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Det registreres manglende deksel/dimmerknapp på downlights.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser følgende: RH 31,5 %, temperatur 20,6 grader C og duggpunkt 3,2 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Ved hulltaking ble det registrert uegnede materialer i konstruksjonen (dampsperre/plast). Det gjøres oppmerksom på at hulltaking bak dusjsonen ikke er mulig grunnet betong/murvegg mellom bad og bod, hulltaking er derfor gjort ved innerdør. Selvom det ikke ble registrert forhøyede fuktverdier ved hulltaking/fuktmåling settes TG2 for å belyse risiko for fuktskader grunnet at det ikke er etablert membran på badet.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 6 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Lokalfall rundt sluket er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 6 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Annet: Det registreres svelleskader nederst på innerdør. Oppgradering bør påregnes.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Gulvflate bærer preg av alder og slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer noe preg av alder og slitasje. Oppgraderinger kan vurderes.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Toalettrom:
- Vannrør: Deler av vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Enkelte gulvflater bærer preg av alder og slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng-kjeller:
- Ventilasjon Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre. Manglende ventilering bør utbedres.
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har enkelte vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg i rom benyttet som kjellerstue. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser følgende: RH 48,6 %, temperatur 14 grader C og duggpunkt 3,4 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Ved hulltaking ble det registrert uegnede materialer i konstruksjonen (papp/plast). Dette er ugunstig i i forhold til fukt/kondensproblematikk.
- Annet: Boder har gulvflate av støpt betong. Veggflater av betong/murkonstruksjoner. Boder er å anse som boder og må ses i denne sammenheng. Det er foretatt en forenklet vurdering av boder og det er registrert riss/sprekker i betonggulv, samt noe slitasje/avskallinger på gulv-, vegg-, og himlingsflater. Stedvis noe saltutslag/kalkutslag i bod beliggende bak peis, noe som indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Det registreres riss/sprekk i veggflate mot tilliggende seksjon i bod bak garasjen. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det observeres ventilasjonskanal i bod beliggende bak garasje, som vurderes å inneholde asbest. Asbest innebærer ingen risiko med mindre asbestfibre frigjøres fra asbestmaterialet. Dette kan skje ved at asbesten skades, bearbeides eller utsettes for påkjenninger. Det er først når støv med løse asbestfibre pustes inn, at asbest kan utgjøre en helserisiko.

Krypkjeller:
- Helhetsvurdering: Det ble ikke påvist symptomer på skader. Erfaringsmessig er krypkjellere en risikokonstruksjon knyttet til fukt og skader. TG2 settes grunnet at krypkjellere er en risikokonstruksjon. Regelmessig ettersyn anbefales

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Fuktmerker observert i undertaket ved takgjennomføringer. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov. Til informasjon: det ble gjort målinger med pigg i treverk uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.
- Overflater gulv: Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.
- Inspeksjonsmulighet: Det er redusert tilkomst for inspeksjon av deler av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilstrekkelig tilkomst bør etableres.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter ned til kjeller. Trappen til kjeller har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er på tilfeldig steder oppmålt til 18 mm i stue og 7 mm på soverom 1. TG2 settes for høydeforskjeller på 15 mm eller mer målt over hele lengden/bredden på rommet. TG2 gjelder for stue. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Etasjeskiller - Kjeller:
- Skjevhetsmåling: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er på tilfeldig steder oppmålt til 17 mm i rom benyttet som kjellerstue. TG2 settes for høydeforskjeller på 15 mm eller mer målt over hele lengden/bredden på rommet. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder: (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Deler av vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Hovedstoppekran: Tilførselrør og hovedstoppekran i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert, usikker restlevetid. Det er etablert nyere stoppekran på tilførselrør over original stoppekran, men ved en eventuell lekkasje fra tilførselrør eller original hovedstoppekran vil ikke den nyere stoppekranen ha en funksjon. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Deler av avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon vedrørende eventuelt elektrisk anlegg før 1999. Kursoversikt er ikke komplett. Videre undersøkelser anbefales.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Panelen er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid, det registreres stedvis sprekker i panelen. Lokale utbedringer bør påregnes. Minimal luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres ved eventuell utskifting av panel. Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner. Musesperre bør etableres.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer med glass fra 2016 er eldre vinduer med fornyet glass. Vinduer er av eldre dato og oppgraderinger bør vurderes. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. TG2 gjelder ikke for vinduer fra 2025.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Det er registrert symptomer på elde og slitasje, på taktekkingen og beslag, takrenner og nedløp. Det registreres to-tre knekte takstein, knekte takstein bør skiftes. Det er ikke registrert lekkasjer eller skader i konstruksjonen, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Tiltak bør påregnes.

Terrasser / platting på terreng - Markterrasse med adkomst via stue:
- Platting på terreng: Det registreres noe råteskader i enkelte terrassebord. Utskifting av råteskader må påregnes.

Terrasser / platting på terreng - Frittliggende platting:
- Platting på terreng: Plattingen har høy slitasje, det registreres eksempelvis råteskader. Tiltak må påregnes.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur ved bod bak garasje. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate bør påregnes.

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Skjevheter påvist. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Andre forhold. (som ikke inngår i det foran) - Tilliggende garasje:
- Annet: Tilliggende byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Det er gjort en forenklet vurdering av tilstanden og det er ikke registrert avvik som krever tiltak. Det er registrert riss/sprekker i betonggulv samt enkelte mindre avskallinger. Det gjøres oppmerksom på at det var en del løsøre i garasjen på befaringstidspunktet, noe som gjorde at forsvarlig inspeksjon ikke var mulig. TG2 settes for å belyse skaderisiko grunnet begrenset tilkomst/inspeksjonsmulighet.

TG3:
Våtrom- Bad kjeller:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det vurderes at det ikke er benyttet tettesjikt på våtrommet. Det registreres manglende tettesjikt/slukmansjett i sluk, og åpninger inn i konstruksjonen i overgang gulv/vegg ved avløpsrør under innredning. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Tilstrekkelig tettesjikt må etableres for å gjøre rommet fukt og lekkasjesikkert. Sjablongmessig prisanslag gjelder for total fornying av rommet da det må gjøres omfattende arbeider for å etablere tilstrekkelig tettesjikt. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

TGIU:
Loft - uinnredet / råloft:
- Kontroll av diffusjonssperre: Grunnet delvis gulvflate samt festede isolasjonsmatter var det ikke mulig å verifisere om det er etablert dampsperre mellom kald og varm sone.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Terrasser / platting på terreng - Markterrasse med adkomst via stue:
- Fundamenter: Fundamenter er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Terrasser / platting på terreng - Markterrasse med adkomst via soverom 1:
- Fundamenter: Fundamenter er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Terrasser / platting på terreng - Frittliggende platting:
- Fundamenter: Fundamenter er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Grunnmur, fundamenter:
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunn: Byggegrunnens eksakte beskaffenhet er ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om TG2, TG3 og TGIU etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
- "Ja"
- "For ca. 12 år siden lekkasje i rør på bad i kjeller pga. glemt å skru av vann til utekran. Skaden ble utbedret via forsikringsselskap og faglærte."

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- "Ja, kun faglært"
- "Rørleggerservice Svein Løkenflaen"
- "2002: Totalrehabilitering av bad i 1. etasje, alt revet: nye varmekabler, fliser på gulv og vegger, nytt dusjhjørne, toalett og skap med to servanter. 2007: Nytt bad og vaskerom i kjeller med varmekabler, fliser på gulv og vegger, boblebadekar, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, skap med innebygget strykebrett og vask"

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- "Ja"
- "Rørleggerservice Svein Løkenflaen"
- "Se svar punkt 2."

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- "Ja Kommentar"
- "Tilbud og faktura kan fremvises"

Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
- "Nei"
- "Et rom i kjeller er gjort om til bad og vaskerom, benyttet røropplegg fra tidligere dusjkabinett i tilstøtende rom."

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- "Ja, kun faglært"
- "Aktiv Rørinspeksjon AS"
- "2011: Høytrykksrengjøring og rørfornying av deler av rørsystemet."

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
- "Ja"
- "Rett etter innflytting vanninnsig ved peis i kjellerstue, pga. styrtregn. Ny drenering ble anlagt av gravefirma mot sør og vest, i tillegg til ny trapp ned til utebod og ny sluk i utebod. Ikke opplevd problemer siden."

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- "Nei"
- "Meget god trekk i dagens peis."

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- "Ja"
- "Engasjerte Rentokil i 2013 etter spor av gnagere i utebod. Ulike tiltak gjennomført og problemet ble løst."

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- "Ja, kun av ufaglært / egeninnsats"
- "Ny terrasse langs hele huset mot vest, 2004/2005. Fasaden er jevnlig beiset, sist i 2023. Ved behov utskifting av takstein."

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- "Ja, kun faglært"
- "Ultimoelektro AS / Kolsås Elektro og Varme AS"
- "Skiftet inntakssikring på loft i 2002. Nytt sikringsskap. Elbillader med separert kurs. Varmepumper innstallert (2 stk). Installert ventilasjonsmotor på loft fra bad i 1. etasje."

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- "Ja"
- "Elvia, 2022 og Ultimoelektro AS: deler av anlegge"

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
- "Ja"
- "Plassert i garasje, egen kurs."

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
- "Ja"
- "Tinglyst veirett fra vei ved Skogryggveien 15. Godkjent rammetillatelse (01.09.2023) for oppføring av tilbygg på 46 kvadratmeter: to etasjer pluss takterasse."

1. etasje:
Entré:
Adkomst til entre via trapp med varmekabler. Innbydende entré med god plass til å henge fra seg skotøy og yttertøy. Velkommen inn!

Stue:
Lys stue med store vindusflater som i kombinasjon med utgang til markterrasse og hage gir rommet et luftig særpreg. Her har du plass til å innrede slik du ønsker med sofagruppe med tilhørende salongbord samt TV med tilhørende TV-benk. Stuen har en praktisk dedikert del for spisestue med god plass til spisegruppe. Koselig peisovn fra RAIS i stuen varmer opp på kalde vinterdager.

Kjøkken:
Kjøkken med høyglans fronter, benkeplater av heltre og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Videre er det nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, overbelysning og stikkontakter under overskap, integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Det er frittstående kjøleskap. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg plassert i overskap over platetopp. Selger opplyser om nye kjøkkenfronter ca. 2012. Kjøkkenet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Tre soverom:
Eiendommen har tre soverom av god størrelse. Soverom 1 og 2 har god plass til dobbeltseng samt garderobeskap. Soverom 3 passer perfekt som barnerom eller kontor, alt etter hva man har behov for. Soverom 2 var opprinnelig to soverom i henhold til de originale byggetegningene og kan enkelt tilbakestilles ved å sette opp vegg og dør.

Bad:
Flislagt baderom med gulvvarme fra 2002 verifisert via hovedsluk. Skråtak/himlingsflate med malte flater med downlights og vegghengt servantskap med glatte fronter. Videre er det heldekkende dobbel-servant med ett-greps armatur, vegghengt speil med overbelysning og stikkontakt over servant. Dusjnisje med svingbar glassdør og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Avtrekksventil plassert på vegg og i himling samt mekanisk avtrekk via ventil i himling. Badet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Toalettrom:
Toalettrom med gulvflate belagt med laminat, veggflater med malt tapet og himlingsflate malt flate og downlights. Vider er det vegghengt servantskap med glatte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Avtrekksventil plassert i himling og på vegg. Toalettrommet har elementer ved seg som har fått TG2. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Kjeller:
Rom benyttet som bad:
Baderom fra 2007 opplyst av selger med flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Rommet har malt himlingsflate med downlights, innredning med glatte fronter, benkeplate av heltre og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Videre er det boblebadekar ( Victory) med armatur tilkoblet hånddusj samt kran. Avtrekksvifte montert på vegg. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet har elementer ved seg som har fått TG2 og TG 3. Se vedlagt tilstandsrapport eller kontakt megler for mer informasjon.

Rom benyttet som kjellerstue:
Eiendommen har en hyggelig kjellerstue med plass til sittegruppe samt TV med tilhørende møbler. Dette rommet er ikke godkjent som varig oppholdsrom i henhold til de originale byggetegningene.

Uteplass og terrasse:
Eiendommen har en hyggelig uteplass med stor hage og to markterrasser. Utgang fra stue til markterrasse på 30 m² belagt med terrassebord og utvendig stikkontakt og elektriske markiser med fjernstyring. Det er også utgang fra soverom 1 til markterrasse på 21 m² som er belagt med terrassebord. Uteplass mot øst har morgensol og videre sol frem til ca. kl. 15. Terrasse mot vest foran stue og soverom har sol fra ca. kl. 12 til ca. kl. 20. Uteplass ved høyeste punkt på tomten har kveldssol frem til sola går ned ved Holmenkollen kapell. Frittliggende platting på ca. 11 m². Plattingen i hagen er belagt med terrassebord.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett og laminat.
Vegger: Veggflater med malte flater og malt tapet.
Himling: Himlingsflater med malte flater og malt tapet.

Gulv kjeller: Gulvflater belagt med vegg til vegg teppe og fliser.
Vegger kjeller: Veggflater med malte flater, malt panel og malt mur.
Himling kjeller: Himlingsflater med malte flater og malt panel.

Diverse:
- Profilerte og slette innerdører, samt en innerdør med glassfelt.
- Skyvedørsgarderobe i entré og i gang.
- Garderobeskap på soverom 1, soverom 2 og soverom 3.
- Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i yttervegger.
- Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2008 er plassert i gang i kjeller.
- Utslagsvask og hovedstoppekran er plassert i gang i kjeller.
- Mekanisk avtrekk fra begge bad og kjøkken.
- Luft til luft varmepumpe fra 2018 er montert i entré. Luft til luft varmepumpe fra 2019 er montert på soverom 2.
- Gulvvarme på begge bad og i gangene i kjeller.
- Hovedsikring og strømmåler er plassert i gang beliggende ved trapp mot bad i 1. etasje.
- Sikringsskap med automatsikringer.
- Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2018 i stue.
- Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2020 på soverom 1.
- Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår, 1973, 1980, 1983, 2016 og 2025. De fleste vinduene har markiser.
- Takhøyder er på tilfeldig steder i 1. etasje oppmålt til 1,87-2,11 meter på bad. 2,23 meter på toalettrom. 2,37-2,38 meter i øvrige rom.
- Takhøyder er på tilfeldig steder i kjelleretasjen oppmålt til 2,13-2,16 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyr og komfyr-topp, oppvaskmaskin og kjøleskap i den stand som er forventet ut fra alder vil medfølge eiendommen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, to varmepumper og to ildsteder. En åpen peis og en rentbrennende peisovn med glassdør.
Gulvvarme på begge bad og i gangene i kjeller.

Det foreligger ferdigattest for del av tomannsbolig med garasje, datert 09.04.1973. Det foreligger også en ferdgattest på et uthus fra 1976, men dette uthuset er på senere tidspunkt fjernet fra tomten.

Det er gitt rammetillatelse på tilbygg den 01.09.2023. Denne er gyldig i 3 år, dvs til 01.09.2026.

I henhold til de originale byggetegningene fremstår boligen veldig lik i dag. Det var opprinnelig 4 soverom, men det er tatt ned en vegg og blendet av en dør slik at det er tre soverom i dag. Bad i kjelleretasjen er benevnt som vaskerom på tegningene.
Kjellerstuen er ikke benevnt som noe spesifikt på de originale byggetegningene og antas da å være boder jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Denne matrikkelenhet er utskilt fra: Knr: 0301 Gnr: 35 Bnr: 618.

1973/11796-1/105 25.06.1973 Registrering av grunn
Eiendommen ble utskilt fra Gnr: 35 Bnr: 618 i 1973. Arealet utgjør 809,9 kvadratmeter som trekkes fra Gnr: 35 Bnr: 618 og gis eget matrikkelnummer gnr. 35 og bruksnr. 698.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 42760, tinglyst 28.08.1984, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.
Eiendommen har tinglyst rett til å kunne bruke veien som går fra Skogryggveien og langs eiendommens sørgrense over gnr 35 bnr 159 frem til avkjøring til den sydøstre del av gnr 35 bnr 698. Denne eiendommen har rett til å kunne sette opp parkering i det sydøstre hjørnet av tomten sin med innkjørsel da fra denne siden av tomten.

Denne eiendommen bruker samme adkomstvei i dag som Skogryggveien 17B og siden tomten er skilt ut fra denne så antas det at eiendommen har samme veirett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommens rettigheter:
Eiendommen har tinglyst rett til vann og kloak for eiendom 35/618 samt 35/698. Rettigheten er tinglyst på blant annet eiendom 35/1179, dagboknr 500697, tinglyst 19.06.2013.

Eiendommen har tinglyst rett til vann og kloak for eiendom 35/618 samt 35/698. Rettigheten er tinglyst på blant annet eiendom 35/260, dagboknr 500671, tinglyst 19.06.2013.

Eiendommen har tinglyst rett til vann og kloak for eiendom 35/618 samt 35/698. Rettigheten er tinglyst på blant annet eiendom 35/300, dagboknr 508874, tinglyst 20.06.2013.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Dette er et attraktivt, veletablert og barnevennlig boligområde på Slemdal/Vettakollen i Oslo, som er både rolig og solrikt. Området er perfekt for barnefamilier, eller for dem som ønsker å bo nær marka, samtidig som de har kort avstand til Oslo sentrum. I nærområdet finnes flere lekeplasser, treningssentre og gode idrettsfasiliteter. Slemdal senter er kun en kort spasertur unna sammen med Hemingbanen (Heming IL), som har en godt utstyrt fotballbane, idrettshall med treningssenter, samt tennisbaner både innendørs og utendørs. Den populære gressbanen, som om vinteren forvandles til en skøytebane, ligger også i nærheten. Vettakollen stasjon (Holmenkollbanen) er omtrent fem minutters gange unna eiendommen.

Boligens umiddelbare nærhet til marka gir tilgang til et bredt utvalg av turmuligheter. Det er flotte badeplasser, som for eksempel Båntjern, samt flere sykkelstier og skiløyper rett i nærheten. Lysløypa og idrettsanlegget til Norges Idrettshøyskole ved Sognsvann er også lett tilgjengelig. Holmenkollen nasjonalanlegg, med fasiliteter for hopp, langrenn, skiskyting og rulleski, ligger bare en kort kjøretur unna, i tillegg til Tryvann skisenter og klatrepark. Nordmarka byr på et omfattende løypenett for både ski og sykling, samt vakre tur- og rekreasjonsområder.

Det er kort vei til Svendstuen barneskole og Midtstuen ungdomsskole, samt flere barnehager i nærheten. I områdene Slemdal og Vinderen finner du et bredt utvalg av butikker, inkludert matbutikker, postkontor, kles- og sportsbutikker, bakeri og kaffebarer.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 803 kvm. Tomt opparbeidet med blant annet asfaltert gårdsplass, markterrasser, prydbusker, plenarealer og diverse beplantning.

Boligen har garasje med mekanisk garasjedør samt el-billader. I tillegg er det biloppstillingsplass på tomten utenfor garasjen.

Videre er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan s-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående plansaker:
- Pågående plansak vedrørende revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230v. Se saksnummer 202102096.
- Pågående plansak vedrørende Kristianiasvingen 2-46 og 70 og Frognerseterveien 66-70 - Planforslag til politisk behandling - Bevaring av kulturmiljø. Se saksnummer 202105501.

Pågående byggesaker:
- Skogryggveien 17 C - Tilbygg. Se saksnummer 202305097.
- Skogryggveien 17 D - Bruksendring av garasje til stue. Se saksnummer 201104128.
- Ved Skådalsveien 20 - Oppføring av enebolig. Se saksnummer 202306206.
- Skogryggveien 21 - Oppføring av fire eneboliger og garasjer og riving av bolig og garasje. Se saksnummer 202305696.

Kommunale avgifter er kr 7 518,41,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Kommunale avgifter fordeles slik:
Feie- og tilsynsgebyr: 243,00 kr.
Renovasjonsgebyr: 7 275,41 kr.

Eiendommen har privat brøyting på kr 3600 pr. år. Det er etablert deling av utgifter med 6 naboer til brøyting av privat innkjørsel.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år. / 35 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9100.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på ca. kr 1000,- for internett og ca. 1000,- for TV, avhengig av hastighet.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 490/mnd. Abonnementet følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør kr. kr 8 861 for 2025.

14 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

367 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
388 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 088 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Skandsen og Gunhild Trøen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 40-0036/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2536

Sist oppdatert: 27. mai 2025 kl. 10:42