Klosterheimveien 13

Klosterheimveien 13, 0666 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 138, bruksnummer 48
Andelsnummer 384, Teisen Park Borettslag, organisasjonsnummer 952556819

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
3. etasje 55 kvm: Entré, baderom, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: To boder.
Loftsetasje 4 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2026 utført av Anticimex AS v/Lasse Dahl. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1953. Iht. tilstandsrapport er grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er av tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk og dels liggende trekledning. Etasjeskiller er av betong. Bygningen har valmtak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Vinduer og balkongdør er fra 2018 med karmer av tre. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Det er skorstein fra byggeår og peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en balkong på 7 m².

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis ved dusjsonen. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert under døren. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Leilighetens vanninntaksrør er av kobber og har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i benkeskapet på kjøkkenet uten sluk eller annen sikring mot fuktskader. Fordelerskap har ikke avrenning til rom med sluk. Det er ikke etablert sprutsikring/deksel rundt fordelerstammen.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Soverom
- Innerdører: Dørbladet på soverommet kommer i kontakt med terskelen.
- Vinduer og omramming: Vinduet på soverommet får kontakt med vinduskarmen.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til for dårlig innfesting.
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er sprekk i fire av pynteflisene på badet. Badet ble modernisert i 2008 av faglærte, inkludert rørlegger- og elektrikerarbeid. I 2019 ble det montert ny dusj og i 2020 ble dusjvegger og dusjgulv skiftet, begge deler utført som ufaglært arbeid. I januar 2026 publiserte styret en melding på Vibbo om muselort på loft og kjeller i borettslaget for øvrig. Forholdet er ikke observert av eier i denne bygningen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Utskifting av vinduer
- Utskifting av balkong- og terrassedør

2008:
- Oppgradering og etablering av baderom utført med rørleggerarbeid av Belseth Rørleggerservice og elektrisk arbeid av DALBY's Installasjon (samsvarserklæring foreligger)
- Montering av ny kjøkkeninnredning
- Installasjon av ny varmtvannsbereder på 120 liter under kjøkkenbenk
- Diverse oppgraderinger av det elektriske anlegget

2002:
- Ferdigstilte rørarbeider

Vedlikeholdshistorikk Teisen Park Borettslag:

2026:
- Kontroll av sikringsskapene i alle leiligheter samt utskifting av 51 defekte låser
- Utvidet ladefelt 4 med fire nye ladebokser

2025:
- Alle PVC-takvinduer i punktblokkene erstattet med større Velux-vinduer
- Bytte av lamper til sensorbestyrt belysning i alle fellesområder (kjeller, oppgang og loft)
- Utvidet ladefelt 4 med to nye ladebokser
- Fuktundersøkelser utført i 23 leiligheter, 9 loft og 5 kjellere

2024:
- Skifte av brannslukkingsapparater i alle husstander
- Asfaltarbeid i Teisenveien 20-26 og drenering av felt 30
- Oppgradering og fornying av lekeplassene samt etablering av treningspark

2022:
- Borre nye dreneringshull i alle verandaer

2021:
- Utskifting av alle vinduer og balkongdører eldre enn 2007, utbedring av topparker samt muring av piper over tak
- Oppussing av fellesvaskeriet med nye maskiner og elektronisk betalingssystem
- Etablering av nye ladeplasser på felt 4 og utvidelse av parkeringsplasser

2020:
- Kontroll og skifte av alle stoppekraner i kjellere
- Kontroll av alle brannslukkingsapparater
- Kontroll av hovedtavler for strøm i alle oppganger

2019:
- Filming, spyling og reparasjon av nedløpsrør
- Installasjon av fibernett
- Montering av avrennsluke på nedløpsrør og vanntromler utenfor alle oppganger
- Oppussing og vedlikehold av utleielokale

2018:
- Befaring av alle leiligheter for tilstand av ventilasjon, varmtvannsbereder, vinduer og balkongdører
- Filming av alle pipeløp
- Spyling av alle avløpsrør i leilighetene
- Fasadevask og maling av balkonger

2017:
- Alle ytterdører pusset ned og overlakkert
- Etablert 6 ladeplasser og infrastruktur på felt 4
- Pussing og maling av grunnmurer

2016:
- Utskifting av 4 takvinduer på loft og 30 gavlvinduer
- Oppgradering og asfaltering av stikkveier, småveier, gangveier og utvidelse av parkeringsplasser
- Oppretting, justering og overhaling av stolpe belysning
- Etablering av ny allé i Regnbueveien

2006:
- Utskifting av kaldtvannsledning og kjellerstrekket

2005:
- Utskifting av VVS-røropplegg og soilrør i alle oppganger, samt oppussing av badegulv med ny membran i regi av feltet

1997:
- Innglassering av balkonger

1996:
- Fasaderehabilitering av alle blokkene

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2020:
- Utskifting av dusjvegger og dusjgulv

2019:
- Montering av ny dusj

En velholdt 2-roms andelsleilighet i tredje etasje med en gjennomgående god standard og en praktisk planløsning som utnytter arealet godt. Leiligheten har vinduer mot flere retninger, noe som gir godt med dagslys gjennom dagen, og fra stuen er det utgang til en sydøstvendt balkong med utsikt mot grøntarealet. Badet og kjøkkenet ble oppgradert i 2008, og vinduene ble skiftet i 2018.

Entré:
Entrédøren er brannklassifisert og har sikkerhetslås med dørkikkert. Herfra leder gangen naturlig videre til boligens øvrige rom: badet ligger rett til siden, soverommet til venstre, og stuen åpner seg fremover. Takhøyden er 2,52 m. Gulvet er belagt med laminat som går igjen gjennom leiligheten.

Stue:
Romslig stue med vindusflater i flere retninger som slipper inn godt med lys. Peisovnen med glassdør gir stuen et varmt preg og fungerer som et reelt supplement til panelovnene på kalde dager. Fra stuen er det utgang til balkongen. Laminatgulv, malte vegger og malt himling. Takhøyde 2,51 m.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sydøstvendt balkong med utsikt mot grøntarealet og god avstand til nabobebyggelsen. Her er det god plass til en sittegruppe der årets varme dager kan nytes.

Kjøkken:
Kjøkkenet er praktisk adskilt fra stuen, med vindu mot grøntarealet utenfor. Innredningen er fra 2008 med glatte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur, belysning og stikkontakt over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser medfølger. Vegghengt ventilator med kullfilter. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Varmtvannsbereder på 120 liter er plassert i benkeskapet.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Det er god plass til oppbevaring i en romslig skyvedørsgarderobe.

Baderom:
Badet ble oppgradert i 2008 med flislagte gulv og vegger, og har elektrisk gulvvarme. Badete er utstyrt med vegghengt servant med armatur samt et praktisk speilskap med overlys. Videre har badet dusjkarr med glassdører og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Gulvstående toalett. Naturlig ventilasjon via avtrekksventil på vegg.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken, soverom og entré. Fliser på baderom.
Vegger: Malte flater i stue, kjøkken, soverom og entré. Flislagte vegger på baderom, med fliser også mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkkenet.
Himling: Malte flater i alle rom.

Lagring:
Boligen disponerer tre innvendige boder: én loftsbod på ca. 4 m² i loftsetasjen og to kjellerboder på henholdsvis ca. 3 m² og ca. 2 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: oppvaskmaskin, komfyr, steketopp, vifte, kjøleskap og fryser. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Vaskemaskin og vinskap.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming skjer via en kombinasjon av panelovner, peisovn med glassdør i stue, samt elektrisk gulvvarme/varmekabler på baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument fra 1949. Dokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest men er en indikasjon på at bygget er oppført lovlig.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for delvis innglassing av balkonger datert 04.11.2022.
- Ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner datert 27.11.2002.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for utskifting vinduer og balkongdører datert 23.02.1990.
- Ekspidisjons-dokument for våningshus datert 29.07.1949.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 29.07.1949. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om garasje/parkering, telefonledninger/stolper/kabler/grøfter, skjønn, bestemmelse om adkomstrett og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt og samtidig tilbaketrukket på Teisen, et rolig nabolag med kort vei til det meste. Herfra er hverdagslogistikken enkel. Nærmeste busstopp, Klosterheim, er et par minutters gange unna, og både Brynseng T-banestasjon og Bryn togstasjon nås til fots. Dette gir rask og effektiv reise til Oslo sentrum og andre deler av byen.

De daglige innkjøpene gjøres ved flere matbutikker i nærområdet. For et utvidet servicetilbud ligger Bryn Senter og Fyrstikktorget en kort kjøretur unna med sine butikker og serveringssteder. Området har også flere skoler og barnehager i gangavstand, som Bryn skole og Bryn barnehage, noe som gjør beliggenheten praktisk for familier.

Til tross for den sentrale plasseringen, har området skjermede og grønne fellesarealer mellom bygningene. For trening og aktivitet finnes det flere treningssentre i nærheten, blant annet EVO Teisen. Nabolaget kombinerer dermed urban tilgjengelighet med en roligere atmosfære.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Teisentoppen barnehage (1-5 år): 7 min. gange
Bryn barnehage (1-5 år): 8 min. gange
Teisen Vest barnehage (1-3 år): 10 min. gange

Idrett og fritid:
Youngslunden ballplass: 5 min. gange
Teisenparken balløkke: 5 min. gange
EVO Teisen: 8 min. gange
Toppform Treningssenter: 10 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 109922 kvm som tilhører borettslaget.

Fellesarealene er opparbeidet med store grøntarealer, asfalterte veier, 22 sittegrupper, lekeplasser og en treningspark. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det følger ingen fast parkeringsplass eller garasje med leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Leie av parkeringsplasser administreres av OBOS, og det er venteliste. Borettslaget har 110 garasjer som ble overtatt i april 2025.

For elbillading finnes det et felles ladefelt på Prærien med 28 ladeplasser. Det er tilrettelagt for elbillading i regi av borettslaget, og bruk av ladeplassene koster penger.

Det er innført beboerparkering i dette området (iytre by). Kostnad for dette er kr 0,- i 2026. Les mer om beboerparkering her: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-375GA (sak 306/68), med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-1546, datert 06.06.1969. Planen gjelder endring av reguleringsplan for deler av Prost Hallings vei og Klosterheimveien til felles avkjørsel og snuplass. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ifølge NVEs kart. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er i områdeanalysen vurdert til 'Ingen'.

Eiendommen ligger i rød støysone for vei, ifølge kommunens temakart for støy (beregnet etter retningslinje T-1442).

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer 2025/07857 - Byggesak - Teisenveien 40 - Planforslag: riving, oppføring av nybygg og utvidelse av Bryn Skole - Forslaget innebærer at eksisterende gymsalbygg og det nordligste skolebygget rives, og erstattes med ny dobbel gymsal og et nybygg i nord. Saken er under behandling.

Saksnummer 201917487 - Reguleringssak - Klosterheimveien 1 (naboeiendom vest for borettslaget) - Planforslag: Nytt bolig- og næringsbygg - Forslaget innebærer et vinkelformet bygningsvolum på 4 100 m2 over 5 etasjer som avtrappes til 3 og 4 etasjer mot hhv. nord og vest. Realisering av planforslaget gir ca. 50 nye leiligheter samt 24 p-plasser under bakken. Planforslag ble sendt til politisk behandling 24.03.2025. Nytt saksnummer: 2025/06913.

Saksnummer 202118881 - Reguleringssak - Teisenveien 40 - Offentlig ettersyn - Høringsfrist 24.06.2024: Bryn skole har behov for større kapasitet, og skolen har et rehabiliteringsbehov. Skolebehovsplanen 2018-2027 legger opp til at Bryn skole skal utvides permanent, med større klasseroms- og gymsalkapasitet. Da gjeldende planer i området er utdaterte og ikke i tråd med dagens situasjon, er det ønskelig å regulere både skoletomten og tilliggende Brynbanen. I tillegg innlemmes en del av Teisenveien for å sikre at alléen langs veien opprettholdes som kulturminne. Tiltaket omfatter imidlertid bare skoleanlegget. Planforslag ble sendt til politisk behandling 05.03.2025. Nytt saksnummer 2025/06777.

Saksnummer 201818295 - Reguleringssak - Nils Hansens vei 9 - 11 - Detaljregulering - Forretning og kontor - Reguleringsforslaget omfatter adkomstvei fra Nils Hansens vei med tilhørende fortau og grøntareal, interne kjøreveier, gangvei, grønnstruktur i vest mot Ring 3, torg og gatetun. Ny bebyggelse er foreslått fordelt på tre volumer, på syv til ni etasjer. Det ble sendt invitasjon til oppstartsmøte 02.07.2026.

Saksnummer 2026/04692 - Plansak - Nils Hansens vei 4 A - Innvendig ombygging og fasadeendring. Tiltaket omfatter bruksendring av lokalene i første etasje og på mesanin fra lager til bilverksted med tilhørende innvendige endringer og mindre fasadeendringer på fasade mot sør. Det ble gitt midlertidig dispensasjon 16.04.2025 med varighet til 15.04.2030. Nytt saksnummer 2025/16891.

Saksnummer 202105141: I Brynsveien 17 - Tvetenveien 12A med flere er det avholdt oppstartsmøte for oppføring av boliger og noe næring. Planforslag ble lagt ut til høring/offentlig ettersyn 19.06.2023. I planforslag til offentlig høring fremkommer det at Bryn Boligtomt 2 AS foreslår å omregulere Brynsveien 17 mfl. fra industri og kontor til boligbebyggelse med ca. 250 nye boliger. Bebyggelsen er foreslått plassert som en L-form mot Tvetenveien og Brynshøgda på maks 8 etasjer og med fire punkthus i gårdsrommet på maks 6 og 7 etasjer. I tillegg til boliger inneholder planforslaget offentlig torg og park, samt tjenesteyting, forretning og bevertning. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi foreslått regulert bebyggelse er for høy og plassert for tett, sikret bredde av Brynsallmenningens blir for smal og at det ikke bidrar til å sikre viktig og nødvendig infrastruktur gjennom rekkefølgekrav. *Det er blitt sendt varsel om ny høring med frist 11.11.2025. Nytt saksnummer 2025/06880.

Saksnummer 202208058 - Reguleringssak. Detaljregulering , Østensjøveien 40 - 44. Nytt saksnummer: 2025/06841. Hensikten med omreguleringen er å legge til rette for at det i tillegg til næringsvirksomhet kan etableres boliger slik at området kan utvikles til et variert og attraktivt knutepunkt. Planforslaget omfatter ca. 430 boliger og ca. 5 500 m2 næringsbebyggelse. Mot sør planlegges det en utvidelse av Brynseng Torg med tanke på å styrke de offentlige byrommene ved T-banen og den planlagte bussterminalen.

Saksnummer 2025/06934 - Plansak. Detaljregulering , Tvetenveien 11. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 06.11.2025. Timms Reperbane AS foreslår å omregulere Tvetenveien 11 fra industriformål til boligformål og ulike typer næ ringsformål. Planforslaget tilrettelegger for en kombinasjon av bevaring av eksisterende bebyggelse og en utvikling med boliger. Planforslaget åpner for ny bebyggelse i 3-5 etasjer med en maksimal utnyttelse på 9200 m2 BRA bolig. Det foreslås nye forbindelser gjennom området, et gatetun og gang- og sykkelvei.

Det foreligger planer for E6 Oslo øst som også inkluderer Teisenkrysset. Planene er foreløpig satt på vent. For mer informasjon, se Statens Vegvesen sine hjemmesider: https://www.vegvesen.no/vegprosjekter/europaveg/e6osloost/.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 181,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmester- og gartnertjenester, renhold, administrative driftskostnader, betjening av andel fellesgjeld, trappevask og OBOS-nøkkel fellesdører.

Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:
- Felleskostnader: kr 3 543,-
- Bredbånd 100 Mpbs inkl. mva.: kr 468,-
- Trappevask: kr 155,-
- Obos nøkkel fellesdører: kr 15,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Eiendommen er tilknyttet Telia for bredbånd (Flex mini 100). standardhastigheten i fellesavtalen økes til 250 Mbit/s, og prisen er låst i to år fra 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 874,- pr. år. / 7 086 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 987 422,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 25 432,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 68 795,41 pr. 03.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 40 207 114,- pr. 03.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11461203 9
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 03.07.2026: kr 5 421 707,-
Andel av saldo: kr 9 274,08
Innfrielsesdato: 01.10.2033
Type rente: Flytende
Rente: 4,06 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927031285
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 03.07.2026: kr 2 613 310,-
Andel av saldo: kr 4 471,18
Innfrielsesdato: 29.02.2028
Type rente: Flytende
Rente: 5,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927034292
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 03.07.2026: kr 32 172 097,-
Andel av saldo: kr 55 050,15
Innfrielsesdato: 30.11.2044
Type rente: Flytende
Rente: 5,10 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 359 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 369 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pia Bøe Jørgensen

Leiligheten er tilknyttet Teisen Park Borettslag.
- Borettslaget består av 538 andelsleiligheter fordelt på 31 bygninger med 56 oppganger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Forsikringsselskap er Protector Forsikring Asa med polisenummer 2241028.
- Dugnad må påregnes. Borettslaget arrangerer fellesdugnad før 17. mai.
- Dyrehold er tillatt forutsatt at det ikke er til vesentlig ulempe for andre beboere, og naboer skal varsles før anskaffelse. Det er tillatt med inntil to husdyr per leilighet. Hunder og katter må holdes i bånd på borettslagets område.
- Det er ikke tillatt å montere parabolantenne på balkongen.
- Kun elektrisk grill eller gassgrill er tillatt.
- Kjøkkenventilator må være med kullfilter.
- Borettslaget har fellesvaskeri, tørke- og bankeplasser, lekeplasser, en treningspark og et selskapslokale som kan leies.
- Hver leilighet disponerer i hovedsak én loftsbod og to kjellerboder.

Fra årsmøtet i mai 2026:
- Styret fikk fullmakt til å utarbeide en plan for oppgradering av borettslagets uteplasser.
- Styret fikk fullmakt til å etablere et nytt ladefelt med en kostnadsramme på inntil 4,5 MNOK.
- Styret fikk fullmakt til å opprette en stilling som kombinert driftsleder og vaktmester.
- Det ble vedtatt en ny vedtekt (§ 5) om bygningsmessige arbeider og en ny husordensregel (§ 4) om skadedyr.

Planlagte påkostninger:
- Etablering av nytt ladefelt mellom Spektrumveien 5 og Prost Hallings vei 10, med en kostnadsramme på inntil 4,5 MNOK. Investeringen er planlagt finansiert uten økning i felleskostnadene.
- Oppgradering av borettslagets 22 uteplasser, vedtatt på årsmøtet 2026.
- Utrede behov for nye inngangsdører til oppgangene. Foreløpig estimert kostnad er ca. 11,2 millioner kroner for 56 oppganger.
- Rehabilitering og rørfornying av avløpsrør (bunnledninger) pågår. I tillegg pågår arbeid med å fornye kommunale vannledninger i området.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av alle PVC-takvinduer i punktblokkene (2025).
- Vedlikeholdstiltak på flate tak over balkonger (2025).
- Utskifting av lamper til sensorstyrt belysning i alle fellesområder (2025).
- Oppgradering av lekeplasser og etablering av treningspark (2024).
- Utskifting av alle vinduer og balkongdører eldre enn 2007 (2021).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Nekter styret å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.(11 701,50. Salgssum x 2,69 promille) 
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 5 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0254/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26254

Sist oppdatert: 17. august 2026 kl. 17:07