Alpin lodge 42

Alpin lodge 42 , 4755 HOVDEN I SETESDAL
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 2, bruksnummer 1199, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 141 kvm

BRA-i:
Leilighet :
1. etasje 141 kvm: Stue/kjøkken, bad 1, bad 2, soverom 1, soverom 2, soverom 3, soverom 4, vaskerom, entré, hobbyrom, tv-stue, badstue.

Åpent areal:
Leilighet :
1. etasje 80 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.08.2025 utført av Takstingeniør Jan Arild Tallaksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på flgendew punkter i rapporten som har fått TG2, TGIU eller dårligere i rapporten:
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger.
- Utvendig > Andre utvendige forhold.
- Innvendig > Radon.
- Våtrom > 1. etasje > Bad 1 > Sanitærutstyr og innredning.
- Våtrom > 1. etasje > Bad 2 > Sanitærutstyr og innredning.
- Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Overflater vegger og himling.
- Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Overflater Gulv.

Forøvrig slitasje pga alder. Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten holder en høy standard. Den har en innbydende gang med hyller og heng, flisegulv med varmekabler og panelte vegger. Videre inn i tv-stue som også har fliser på gulv og panelte vegger, så mot kjøkken hvor man har integrerte hvitevarer. Godt med skap og benkeplaas. Videre inn i stue, Alle med fantastisk utsikt over hele Hovden, helt fra Galten, Hyttenutane, via Hartevassnutane, Hartevann. Utgang til stor solrik terrasse hvor man også kan spenne skiene og renne inn i skisenteret eller ut på langrennski.. Både kjøkken og stue har 1-stavs eikegulv og panelte vegger, beiset i en lun koselig farge. Gangen har god størrelse og leder deg inn til 3 soverom, Soverom har eikegulv og beiset panelte vegger. Samt et soverom mot utsikten.
3 parkeringsplasser i kjeller, hvor det også hører med en bod.
Badene har fliser med varmekabler på gulv og fliser på veggene. Hovedbadet har 120 cm Foss Bad innredning med servant, vegghengt wc og et eget dusjhjørne. Bad nr. 2 har vegghengt wc, 90 cm Foss Bad innredning og dusjhjørne.
Badstue hvor man kan gå gjennom boden og rett ut i snøen.
Fra boden går man rett ut og kan spenne på seg skiene og skli rett ut eller inn fra skibakken, eller på langrenn eller turski.

Beskrivelse hentet fra vedlagt rapport:

UTVEDIG:
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Veranda med utgang fra stue og hobbyrom. Dekke av betong og terrassebord. Rekkverk i front av tre.

INNVENDIG:
Innvendig er det gulv av parkett, betong og fliser. Veggene har trepanel og betong. Innvendige tak har trepanel.
Etasjeskiller er av betongdekke.
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig har leiligheten malte fyllingsdører av tre.

VÅTROM:
Bad 1
Veggene har overflater av fliser. I taket er det panel.
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Gulvet har fall på 1:100 fra flis ved dør til sluk.
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Det er mekanisk avtrekk.

Bad 2
Veggene har overflater av fliser. I taket er det panel.
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Gulvet har fall på 1:100 fra dør til sluk.
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Det er mekanisk avtrekk.

Vaskerom
Veggene har overflater av panel. I taket er det panel.
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Det er plastsluk og smøremembran på gulvet med ukjent utførelse. Rommet har opplegg for vaskemaskin.
Det er mekanisk avtrekk.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat.
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

SPESIALROM:
Badstu med fastmonterte benker.
På gulvet er det fliser. Vegger og tak med overflater av panel. Fastmontert elektrisk ovn fra byggeår.
Ovnen er ikke funksjonstestet.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
Innvendige vannledninger er av plast. Det er avløpsrør av plast.
Leiligheten har naturlig ventilasjon.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Det elektriske anlegget har automatsikringer. Utførende elektriker er Knut Hovet.
Leiligheten har røykvarslere og brannslukkerutstyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i alle gulv i oppholdsrommene.

Det foreligger ferdigattest på leiligheten og bygget, datert 22.09.2023 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommens grunnbok er lang og er på MANGE sider. Det er mye av heftelser/servitutter som heftet på Hovedbruket og fradelt parseller etter dette. Disse har således ingen betydning men lar seg ikke lett slette.

Vi kan ikke gjengi hele grunnboken i salgsoppgaven. Denne kan fåes ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.
Leiligheten ligger i område regulert til utleiehytter og turistformål. Det vil si at man må stille leiligheten disponibel for utleie deler av året.

Eiendommen er seksjonert, og Leiligheten er tilknyttet sameie, med sameiebrøk 116/2450.
Sameiet har nylig fått styre og regnskapsfører(Josef Schlesinger), dette er nylig stiftet og det er enda ikke klart med budsjett etc. (dette er rekvirert men ikke mottatt) Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Ski ut- ski inn, midt i slalåmbakken, med kort vei til oppkjørte langrennsløyper. Solrik felles eiet tomt med fantastisk utsikt over hele Hovden, helt fra Galten, Hyttenutane, via Hartevassnutane, Hartevann til Enden, Hovdenut og Nos.. Gåavstand til alle Hovdens fasiliteter.

Fra Hovden sentrum, opp bakken mot nord, så tar man av med skilt mot Skisenteret på toppen av bakken mot venstre. Følg til skilt Hovden Alpin Lodge, over parkeringsplassen opp over 2 broer. Leiligheten ligger på toppen av det nest øverste bygget på høyre hånd, med utsikt over hele Hovden.

Ski ut- ski inn, bokstavelig talt, midt i slalåmbakken, med kort vei til oppkjørte langrennsløyper. Solrik felles eiet tomt med fantastisk utsikt over hele Hovden, helt fra Galten, Hyttenutane, via Hartevassnutane, Hartevann til Enden og Hovdenut.. Gåavstand til alle Hovdens fasiliteter.
Eiet tomt på 2478 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

3 parkeringsplasser i kjeller + skibod innvendig.

Offentlig vann og kloakk. Privat vei, hvor velet er ansvarlig for veien, samt rør opp i feltet.

Området er regulert til Fritids- og turistformål, i nåværende reguleringsplan for Hovden Alpine Lodge, i Detaljregulering, endelig vedtatt arealplan,
Ikrafttredelse 24.06.2010. Leiligheten ligger i område regulert til utleiehytter og turistformål. Det vil si at man må stille leiligheten disponibel for utleie deler av året.
Reguleringsplaner under arbeid. Id 201804. Øvre Hovden alpin lodge. Status Planlegging igangsatt. Plantype Detaljregulering.

Fellesutgiftene utgjør ca. kr. 2400,- pr mnd. (stipulert av utbygger) Dette skal dekke fellesforsikring, felles strøm, drift/service heis og garasje.

Kommunale avgifter er stipulert til kr 13 217,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Felleskostnadene til Velforeningen er ca. kr. 7400,- for 2024/25. Fastsettes av årsmøte hvert år.

Felleskostnadene i Hovden Alpin Lodge Velforening går til å opprettholde fellesarealer til det beste for området og det er bl. a. brøyting, strøing, feiing, drift og vedlikehold av lys langs veien, evt. asfaltering av fellesvei, adm. og regnskap, løypeavgift for alle leilighetene og diverse til det beste for området.

Formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2021 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2021 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

199 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
210 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 200 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ribe Eiendom & Invest AS

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bykle kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Felleskostnadene til Velforeningen er ca. kr. 7400,- for 2024/25. Fastsettes av årsmøte hvert år.

Felleskostnadene i Hovden Alpin Lodge Velforening går til å opprettholde fellesarealer til det beste for området og det er bl. a. brøyting, strøing, feiing, drift og vedlikehold av lys langs veien, evt. asfaltering av fellesvei, adm. og regnskap, løypeavgift for alle leilighetene og diverse til det beste for området.

Det er ikke tegnet boligselgerforsikring, og reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet ønsker vi at du tar stilling til om du vil kjøpe Boligkjøperpakken gjennom IF – da er boligen ferdig forsikret! Boligkjøperpakken inneholder også en rettshjelpsdekning.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, husforsikring (kun hus og hytter), dobbel rente forsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. Der det er utstedt verdibevis har kjøper dekning i 4 år. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse på kr 900,- for formidling av slik forsikring. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 1 350,00
Markedsføringspakke  kr 18 900,00
Oppgjør  kr 5 900,00
Tilrettelegging  kr 12 900,00
Visningsgaranti  kr 3 000,00

Utlegg
Innhenting av erklæring (S)  kr 172,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 339,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter
Foto  kr 4 500,00

Oppdragsnummer 31-0104/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.22104

Sist oppdatert: 30. september 2025 kl. 21:26