Nybakveien 40

Nybakveien 40, 2013 SKJETTEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 75, bruksnummer 456, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 210 kvm

BRA-i:
Boligen:
Kjeller: 72 kvm: Vindfang, hobbyrom, gang, soverom, vaskerom, bad/wc, bod, kjølerom
1. etasje 80 kvm: Gang, 2 soverom, bad/wc, kjøkken, stue/spisestue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 40 kvm: Garasjerom

Utebod:
1. etasje 18 kvm: Bodrom

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 30 kvm: Terrasse med utgang fra stue
1. etasje 30 kvm: Terrasse på taket av garasjen

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. (

Viser videre til punkt om ferdigattest og eventuelle konsekvenser under dette punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har fått TG3
Forstøtningsmurer
• Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
• Forstøtningsmurer er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
• Forstøtningsmuren(e) er skjev(e) som følge av setningsskader.

Terrengforhold
• Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Belegningssteinen har store ujevnheter, og asfalten på gårdsplassen er slitt.

Vaskerom i u.etg.
Rommet har fått TG3 på grunn av alder. Takstmann har ikke i tilstandsrapporten konstatert skader i rommet og på utstyr.

Følgende punkter har fått TG2
Utvendig
Taktekking
TG grad er gitt på grunn av alder

Nedløp og beslag
Takrenner, nedløp og beslag er av eldre dato og har synlig slitasje som følge av værpåvirkning og manglende vedlikehold.
Takstmannen informere om at det ikke var krav om snøfangere på taket på byggetidspunktet og det foreligger ikke krav om å utbedre til dagens krav.

Veggkonstruksjon
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
• Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon
Eldre bordkledning, forkantbord og vindskier med slitasje, samt sprekker som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold. Stedvis værslitt kledning
grunnet manglende vedlikehold.

Takkonstruksjon/loft
• Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Konstruksjonen er fra byggeåret, og mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Det er observert slitasje som følge av værpåvirkning og manglende vedlikehold. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Ikke gulv, hele arealet er derfor ikke inspisert.

Vinduer
Eldre vinduer har begrenset isolasjonsevne, og det er registrert slitasje på karmer og øvrige deler som følge av bruk og værpåvirkning. Gjelder hovedsakelig vinduer i u.etg.

Innvendig
Overflater
Slitasje og elde. Stedvis knirk i gulv er kommentert av takstmann.

Etasjeskille/gulv mot grunn
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Årsaken til høydeforskjellene vurderes å være setninger i konstruksjonen samt belastninger fra møbler og løsøre over tid.

Pipe/ildsted
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det anbefales at pipe, røykrør og ildsteder kontrolleres spesielt, da dette er viktige bygningstekniske installasjoner hvor feil kan ha store konsekvenser.

Rom under terreng
Konstruksjonen er av eldre dato, noe som medfører økt risiko for slitasje og redusert funksjon på drenering og andre bygningsdeler tilknyttet konstruksjonen under terreng. Det er ikke funnet unormale avvik ved fuktsøk beskriver takstmann.

Innvendige trapper
Det er stedvis slitasje på håndløper og øvrige deler av trappen.

Innvendige dører
Stedvis slitasje på dører, samt dører som subber mot karmer. Dette skyldes enten manglende vedlikehold, bruksbelastning eller skjevheter i etasjeskiller.

Tekniske installasjoner
Vannledninger
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Det er ikke observert symptomer på brudd eller lekkasje på vannrørene.

Avløpsrør
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen symptomer på brudd er observert.

Ventilasjon
Boligen har ikke balansert ventilasjonsanlegg. Naturlig ventilasjon med klaffventiler vurderes å ikke fungere optimalt med tanke på dagens forventede bruk og bruksbelastning.

Varmtvannstank
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering
Dreneringen er av eldre dato, og det er manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser. Dette medfører økt usikkerhet knyttet til funksjon og levetid. Drenering er fra 1979. Ukjent drenering/type drenering.

Grunnmur og fundamenter
• Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk.
• Grunnmuren har sprekkdannelser.
• Det er registrert løs puss på muroverflater.
Sprekker er observert på grunnmuren til boden. Det er også registrert løs puss på muroverflater. Det har vært begrensede kontrollmuligheter på boligen
for øvrig. Stikkprøver er utført på grunnmuren, men det er ikke utført fullstendig kontroll av hele grunnmuren.
Årsaken til sprekkdannelsene kan være setninger, bevegelser eller belastning på konstruksjonen.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Opplysninger om utvendige vann- og avløpsledninger er basert på informasjon fra selger vedrørende alder. Ledningsnettet er av eldre dato og har redusert gjenværende brukstid. Selger opplyser at det er montert ny utvendig stoppekran.

Oljetank
Det er oljetank i glassfiber. Oljetank er fra 1980. Bioparafin iflg. selger.
• Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger.
• Kombinasjon av alder og materiale tilsier at denne bør fjernes.

Konsekvens/tiltak
• Røropplegg og tank utvendig må fjernes/saneres.
• Ytterligere kontroll må foretas.
Det anbefales at oljetanken fjernes eller saneres, da kombinasjonen av alder og materiale gir økt risiko for lekkasje og miljøskade.
Regjeringen har vedtatt forbud mot bruk av fossil fyringsolje til oppvarming av bygninger fra 2020.
En nedgravd oljetank kan utgjøre både en miljø- og helserisiko. Som huseier er du ansvarlig for oljetanken og eventuelle konsekvenser ved oljelekkasje.
Nedgravde glassfibertanker er sårbare for endringer i trykk og kan revne. Selv om selve tanken ikke ruster, kan tilhørende rør og ledninger gjøre det.

Våtrom
Bad u.etg.:
Overflater og vegger og himling
Det er registrert sprekker i takplatene samt løse takplater. Dette kan medføre behov for utbedring for å sikre tilfredsstillende funksjon og estetikk.

Sluk, membran og tettesjikt
Eldre våtrom som ikke tilfredsstiller dagens krav til utførelse og bruk. Det er risiko for fuktskader. Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen av våtrommet, og det er usikkerhet knyttet til type og utførelse av membran. Membran er ikke synlig i sluk. Dusjkabinett er plassert over sluk, noe som medfører at det anses som umulig å få tilgang til sluket, i henhold til DIBK.

Sanitærutstyr og innredning
TG2 er gitt på grunn av alder og bruk.

Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det er derfor påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.

Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Under trapp. Hulltaknig er utført og plater står rett på murvegger, måling
med pigg ikke mulig. Andre undersøkelser er utført med egnet utstyr for fuktsøk, det er ikke funnet unormale avvik ved fuktsøk. Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert.

Vaskerom u.etg.:
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaknig ikke utført, murvegger. Andre undersøkelser er utført med egnet utstyr for fuktsøk, det er ikke funnet unormale avvik ved fuktsøk. Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger og membran/tettesjikt er registrert.

Følgende punkt har fått TGIU
Utvendig
Balkonger, terrasser og rom under terreng
Terrassen har liggende rekkverk som kan klatres i.
Konstruksjonen fremstår som eldre og væ rslitt, med tegn til manglende vedlikehold og værpåvirkning.
Terrassen ble ikke nærmere vurdert da den var snødekt på befaringsdagen, og tilstanden under snøen er derfor ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser at varmtvannsbereder har fått riktig elsikkerhetsmessig tilkobling den 16.03.2026.

NB! I selgers egenerklæring er det oppført at badet i hovedetasjen er pusset opp i 2024, det riktige er 2023! 

Boligen er modernisert/påkostet i.
Påkostninger på Nybakveien 40 opplyst av selger

Beskrivelse
Nytt tak hovedhus 1998
Nytt tak garasje 2019
Nytt tak carport 2023
Ny kran hovedstopp 2025
Ny utekran 2023
Ny varmtvannsbereder 2023
Oppussing av bad 2023
Skifte av sikringsskap 2013
Nye vinduer 1998/2019
Nytt kjøkken og oppgradering 1995/2019 komfyrvakt ny kurs og benkeplate
EL bil lader med ny kurs 2025
Nye lamper foran garasje 2021
Ny varmepumpe 2024
Oppussing diverse rom 2000 tallet
Oppussing av bad 1 etg
Alarm 2006 oppgradert til dagens dato
Feier tilsyn 2020
Peis i stua 2006
Bioparafin oppgradert ca 2015
Nytt kjøleaggregat 2018
Ytterdør 2019

Velkommen til Nybakveien 40 en koselig enebolig beliggende på fin tomt opparbeidet med plen og diverse beplantninger. Flere hyggelige uteplasser hvor solen kan nytes. Eneboligen er oppført over 2 plan og inneholder i u.etg.: vindfang, gang, hobbyrom, soverom, vaskerom, bad/wc, bod, kjølerom. 1 etg.: gang, 2 soverom, bad/wc, kjøkken, stue
På tomten er det også oppført garasje inn i terreng med elbil lader fra 2025, samt en carport som i dag fungerer som utebod for praktisk lagring.

U.etg.:
Vindfang: flislagt gulv, malt trepanel på vegger, og takess i himling. Ny inngangsdør montert i 2019 med Doorman kodelås. Praktisk skyvedørs garderobe med speil fronter for praktisk lagring av ytterklær og fottøy.
Hobbyrom: flislagt gulv, malt trepanel på vegger og i himling. Panelovn monter i rommet. Feieluke i pipebunn i rommet.
Gang: flislagt gulv, malt smartpanel på vegger i utførelse perlstaff, takess i himling. Parafinkamin montert i rommet. Denne er bygget om til å bruke bioparafin og har tank på 1200 liter nedgravet utenfor hobbyrommet og er i glassfiber iflg. selgers opplysninger.
Soverom: flislagt gulv, malt smartpanel på vegger, takess i himling. Panelovn montert i rommet.
Vaskerom: malt betonggulv, pussede og malte vegger, malt trepanel i himling. Rust fri kum montert i rommet. Panelovn montert i rommet. Varmtvannsbereder fra Høiax på 198 liter montert i 2023. Opplegg for vaskemaskin i rommet.
Bad/wc: vinylbelegg på gulv, baderoms plater på vegger, takess i himling. Badekar og servant i hvit utførelse. Speil med lys over. Wc gulvmontert. Varmekabler i gulvet på badet.
Bod: flislagt gulv, trepanel på vegger og i himling. Hylleinnredning i rommet. Løfteranlegg for parafinkamin montert i rommet.
Kjølerom: beonggulv, malt puss på vegger, trepanel i himling. Kjøleroms aggregat fra Norcool.

1 etg.:
Gang/mellomgang: parkett av ask på gulv, malte panelplater på vegger og takess i himling.
Soverom 1: laminatgulv, malte panelplater på vegger, takess i himling. Lukeadkomst til kaldtloft.
Soverom 2: laminatgulv, malte panelplater på vegger, takess i himling. Stor fin skyvedørsgarderobe med fin lagrinsplass for sesongenes klesbehov.
Bad/wc: flislagt gulv med varmekabler for lun varme, flislagte vegger, malt glatt himling med innfelte led downlights. Vegghengt wc i hvit porselen. Baderomsinnredning med underskuffer i imitert eikemøster med påstående servantplate i hvit utførelse med forkrommet ettgreps blandebatteri. Pent speilskap for praktisk lagring montert over servanten med innebygget led lys. Dusj med stilig sprutvegg i herdet glass, dusjgarnityr i forkrommet utførelse samt regnfallsdusj. Nytt vindu montert i rommet. Badet ble pusset opp i 2023 og fremstår som et behagelig rom å starte dagen i.
Kjøkken: parkettgulv, malte panelplater på vegger og takess i himling. Solid kjøkken fra Huseby med hvite profilerte fronter. Stilig og dekorativ benkeplate av stein med nedfelt rustfri oppvaskkum. Kjøkkenet har godt med skapplass for den aktive kokk. Flissatt vegg mellom benkeskap og overskap der dette finnes. Lys montert under overskap for fint arbeidslys på benkeflater. Avtrekk over komfyrplass med avtrekk over tak. Opplegg for vaskemaskin. Hyggelig liten frokostplass på kjøkkenet med fin utsikt til nærområdet.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin på kjøkkenet.
Stue/spisestue: parkettgulv i ask, malte panelplater på vegger og takess i himling. Stilig peisovn med klebersteinsbestykning montert i 2006 for lun og koselig oppvarming på kalde dager. Det er også montert ny varmepumpe i 2024 for energiøkonomisk oppvarming i boligen. Fra stua er det utgang til hyggelig uteplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende av boligens hvitevarer følger salget: følgende hvitevarer på kjøkken - Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin følger med. Andre hvitevarer tar selger med seg.

Elektrisk oppvarming med varmekabler på bad/wc i u.etg. og 1 etg. Ellers er det montert panelovner flere steder. Det er montert ny effektiv varmepumpe i boligen i 2024. I 2006 ble det installert en stilig og dekorativ peisovn i boligen stue som gir lun varme på kalde dager. Varmtvannsbereder på 198 liter fra 2023 fra Høiax montert i boligens vaskerom.
Eiendommen har parafinkamin som er bygget om til bruk med bioparafin. 1200 liters tank nedgravet utenfor hobbyromsveggen på boligen. Løfteranelegg plassert i boligens bod. Tank ute er i glassfiber. Opplysninger om anlegg og ombygging er gitt informasjon om av eiendommens selger. Ombygging skal være gjort i 2015 iflg. selger og det er også utført service på anlegget i 2024 av Tank og Varmeservice AS.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 11.11.1977. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Gjenstående arbeider må utføres og ferdigbesiktigelse avholdes innen 2 år fra datoen 11.11.77.

Gjenstående arbeider Utvendig trapp foran stuedør er ikke montert. Noen små arbeide i kjelleren gjenstår. Takstige er ikke montert. Planering og innkjørselen er ikke ferdig bearbeidet.

Selger opplyser at alle punkter er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.  

 
Det gjøres oppmerksom på at carport og garasje er oppført etter at midlertidig brukstillatelse er gitt.

Carport som er bygget i 82/83 som står med møne retning fra øst til vest er oppført nærmest veien Nybakveien som går forbi tomten. Dagens eier har lukket carporten med portløsning mot vest. Dette er ikke i henhold til innmeldte tegninger som ligger vedlagt i salgsoppgaven over carporten. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Innmeldt Leca garasje med ferdigattest fra 13.10.1980 er bygget om jfr. oversendte tegninger fra Lillestrøm kommune. Denne viser en garasje som er 4 m x8,2 m innmeldt Skedsmo bygningsråd i 1977. Ferdigattesten angir ingen merknader i forhold til innmeldt og bygget.
Dagens garasje synes å være bredere og det er anlagt en terrasse på toppen av garasjen. Ved søk i gamle flyfoto synes det at garasjen størrelse er endret en gang i mellom 1987 til 1997. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Selger har vært i møte med Lillestrøm kommune og gir følgende opplysninger: Så lenge garasjetaket ikke benyttes til daglig opphold ( dvs har møbler og lignende stående der) er det ikke søknadspliktig. Gesimshøyden inkl gjerde skal ikke overstige 3 m , det er nok på grensen i forhold til dette. Det bemerkes at dette er informasjon gitt selger fra Lillestrøm kommune.

Uansett forhold ved garasjen så overtar kjøper alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknads pliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 1899, tinglyst 20.04.1970, type heftelse: Skjønn
I forbindelse med utvidelse av Nybakveien ble det holdt skjønn i forhold til erstatning for ekspropriasjon av grunn. Det ble tatt 40 kvm til skråning. Nybakveien er i dag kommunal og skjønnet ble avsluttet i 1970.

Dagboknr 266008, tinglyst 09.03.2026, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledning
Undertegnede eier og fremtidige eiere av gnr. 75, bnr. 456 i Lillestrøm kommune gir nåværende eier og fremtidige eiere av gnr. 75, bnr. 46 i Lillestrøm kommune rett til å legge vann og
kloakkledning over vår eiendom gnr. 75, bnr. 456 i Lillestrøm kommune. Videre gis eier av gnr. 75, bnr. 46 i Lillestrøm kommune rett til å føre tilsyn med vann og kloakkledningene og utføre alle nødvendige reparasjoner av disse. Erstatning for skade og ulempe ved anlegget skal så lenge minnelig overenskomst ikke oppnås, avgjøres ved lovlig skjønn. Eier av gnr. 75, bnr. 46 i Lillestrøm kommune plikter å tilbakestille eiendommen gnr. 75, bnr. 456 til opprinnelig stand etter at nødvendige reparasjon av anlegget er ferdig.

Eier av gnr. 75, bnr. 456 i Lillestrøm kommune forplikter seg til ikke å bygge over vann og kloakkledningene eller foreta arbeider som kan skade denne. Erklæringen tinglyses som hefte på gnr. 75, bnr. 456 i Lillestrøm kommune.
Se vedlagte erklæring i salgsoppgaven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Nybakveien er beliggende i et attraktivt og veletablert boligområde på Skjetten i Lillestrøm kommune. Beliggenheten passer godt for barnefamilier med nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, flotte rekreasjonsområder, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud.
I nærmiljøet finnes også flere fotballbaner, lekeplasser, idrettshall, svømmehall og treningssentre, noe som gjør området til et attraktivt sted å bosette seg.

Det er kort vei til skog og mark med fine turområder og preparerte lysløyper i Bråteskogen. En kort sykkeltur unna, i Lillestrøm ligger Nebbursvollen Friluftsbad som er byens populære badested med basseng, grøntområder, kiosk m.m. Området har også asfalterte gang- og sykkelveier til naturskjønne omgivelser langs Nitelva.

Den nærmeste barnehagen er Løvehjertet barnehage, nærmeste barneskole er Skjetten barneskole begge ligger i umiddelbar nærhet. For elever på ungdomsskoletrinnene er Stav skole nærmest. Det er også nærhet til et godt utvalg av videregående skoler.

Nærmeste bussholdeplass er Stav, kun 200 meter fra boligen. Her går det busser mot Lillestrøm og Oslo. Nærmeste togstasjon er Sagdalen Stasjon og ligger ca. 1,2 km unna.
Med bil bruker man ca. 25 minutter inn til Oslo S, 7 min til Lillestrøm, 6 min til Strømmen Storsenter og ca. 25 min til Gardermoen. Fra Lillestrøm går det direkte tog til Oslo som bruker kun 10 min gjennom Romeriksporten.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Coop Extra Skjettentoppen og Joker Strømmen.
Ønsker du ytterligere servicetilbud har Skjetten Nærsenter et godt og variert utvalg). Ca. 20 min gangavstand til Strømmen Storsenter som i dag er en av Norges største kjøpesenter med 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skjetten skole (1-7 kl.)
Gjellerås skole (1-7 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Løvehjerte Fus barnehage (1-5 år)
Bråtejordet barnehage (1-5 år)
Uglebakken barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 703 kvm. Pent opparbeidet tomt med plen og beplantning. Adkomst sti fra garasje til bolig belagt med belegningsstein. Asfaltert gårdsplass foran garasje.

På eiendommen er det oppført en garasje i leca og antatt betong med god plass. Garasjen er bygget inn i terreng og har en herlig terrasse på toppen. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med. Foran garasjen er det asfaltert gårdsplass med plass til parkering for flere biler i tillegg til parkering i garasjen.
Les punkt under ferdigattest/midlertidig brukstillatelse vedr. garasjebygget. Selger har vært i møte med Lillestrøm kommune og gir følgende opplysninger: Så lenge garasjetaket ikke benyttes til daglig opphold ( dvs har møbler og lignende stående der) er det ikke søknadspliktig. Gesimshøyden inkl gjerde skal ikke overstige 3 m , det er nok på grensen i forhold til dette.

Utover ovenstående er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Nabo på eiendommen gnr. 75, bnr. 46 har rett til å ha liggende vann og kloakkledning over eiendommen som selges. Erklæring vedr. dette er inntatt i salgsoppgaven og er også beskrevet under tinglyse heftelser og rettigheter.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2023 -2035 sist revidert 04.09.2024, avsatt til nåværende boligbebyggelse.
Gjeldende eiendom ligger innenfor for kategorien "Stor mulighet for marin leire", og "Aktsomhetskart for kvikkleireskred" i risikoklasse 4.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er stipulert til kr 17.445,- for inneværende år (2026). I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17000 kwh. pr. år. I selgers husstand har det bodd 2 mennesker.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.500,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og har avgift på kr 1054,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 7.000,- pr. år. Abonnement og anlegg kan overføres fra selger til kjøper hvis ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.714.763,-for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 963,-  pr år. (Dette for innværende år 2026)

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
183 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Elisabeth Tomasgard og Inge Norvern Tomasgard

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lillestrøm kommune - byggetegn  kr 765,00
Innhenting av offentlig opplysninger Lillestrøm kommune, bebygget inkl. ildstedsinformasjon  kr 5 539,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 38 542,50
Fotopakke med plantegninger  kr 4 875,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 21 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0009/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.269

Sist oppdatert: 16. mars 2026 kl. 12:46