Varåveien 31

Varåveien 31, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 436, bruksnummer 89, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 537 kvm

BRA-i:
Kjeller 249 kvm: Garasje, garasje 2, gang, to soverom, bad v/trapp basseng, bad hybel, hybel kjøkken, kino/medie rom, trappegang, teknisk rom og innredet rom.
1. etasje 151 kvm: Vaskerom, hall, svømmebasseng, kjøkken, stue, spisestue og garderobe.
2. etasje 137 kvm: Bad v/tv stue, bad v/soverom, tre soverom, kontor, gang, garderobe og tv-stue.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 120 kvm: Terrasse- og balkongareal.

2. etasje har 5 kvm ikke måleverdig areal (ALH). I tillegg er arealet i bassengrommet (49 kvm) og toalett i 1. etasje (2 kvm) ikke målbart da rommene er under oppføring og ikke har ferdigstilte vegg- og himlingsflater.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Norges Takst AS v/Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Arealene er ikke godkjent til beboelse pt.

Det foreligger ingen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra kommunen. Eiendommen kan ikke benyttes som bolig uten slik godkjenning fra kommunen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2008. Det ble startet med tilbygg og modernisering i 2008, men arbeidene er ikke ferdigstilt. Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon med liggende og stående bordkledning. Etasjeskillet er utført med trebjelkelag og betongelementer. Bygningen har støpt plate på mark og grunnmur i lettklinkerblokker. Taket er et saltak med takkonstruksjon av A-takstoler i tre, tekket med sink. Vinduene er av aluminium med 2-lags isolerglass, 1-lags glass og glassbyggerstein. Hovedytterdøren er malt, og garasjeportene er i metall. Det er ikke pipe eller ovn, men ifølge rapporten er stålpipe og peisovn kjøpt inn og lagret i boligen. Boligen har en platting på terreng, en terrasse over garasjen på ca. 59 m² og en balkong utenfor vaskerommet.

Det elektriske anlegget er montert etter 1. januar 1999. Boligen har fire sikringsskap; ett i ventilatorrom innenfor garasje, ett i innredet rom i kjeller (hybel), ett på kontor i 2. etasje og ett utenfor soverom i 2. etasje.

Det er påvist mangler ved boligens brannvarslingsanlegg og det mangler håndslukkerutstyr i henhold til gjeldende forskrift.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Terrasser ved inngnagsparti
- Det ble registrert bom (hulrom) under granittsteinen. Fuger ytterst har løsnet, og noen granittstein har løsnet. Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.

Varmtvannsbereder/tank
- Det er påvist tegn på lekkasjer rundt rørkoblinger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Yttervegger
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Det er påvist en sprukket glassrute i spisestue.

Ytterdører
- Det er påvist at enkelte dører subber mot karm.

Overflater
- gulv: Det er påvist områder med bom flis (fliser som ikke sitter ordentlig fast i underlaget) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
- Hulltaking er ikke foretatt da eier ikke foreløpig har akseptert dette. Det er påvist skader på overflate som riss og sprekker.

Innvendige dører kjeller
- Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

2. Etasje Bad v/tv stue
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Fordelerskap bak servantskap i våtsone er ikke utført med tett tilslutning mot membran/tettesjikt. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning.

2. Etasje Bad v/soverom
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.

1. Etasje Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Vaskerom har ikke tettesjikt av membran eller malingssystem som har produktdokumentasjon som tettesjikt.
- Overflater gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Vaskerom har ikke sluk.

Kjeller Bad v/trapp basseng
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Påstrykningsmembran var ikke synlig for inspeksjon.

Kjeller Bad hybel
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning.

Innvendige vannledninger
- Det er ikke etablert avrenning for lekkasjevann til fordelerskapet på baderommet i 2. etasje ved soverommet.

Ventilasjon
- Ventilasjonsanlegget har fått stor belastning med støv i byggeperioden.

Fuktsikring og drenering
- Det er symptomer på skader eller manglende funksjon ved fuktsikringssystemet ved garasjen med enkel port.

Terrengforhold
- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren ved plattingen utenfor kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Overflater
- gulv - tildekket: Gulv var tildekket på befaring.

Innvendige trapper
- Nåværende trapp fra 1. til 2. etasje er en midlertidig løsning og er derfor ikke vurdert. Det er ikke etablert trapp mellom kjeller og 1. etasje.

Innvendige dører 1- 2 etasje
- Innvendige dører er ikke montert eller inspisert.

2. Etasje Bad v/tv stue
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Undersøkelser er ikke gjennomført da badet ikke er ferdigstilt eller tatt i bruk.

2. Etasje Bad v/soverom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Undersøkelser er ikke gjennomført da badet ikke er ferdigstilt eller tatt i bruk.

Kjeller Bad v/trapp basseng
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det er vegger av mur.

Kjeller Bad hybel
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking ble ikke foretatt da det er vegger av mur.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er ikke montert rekkverk på terrasse over garasje.
- Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse.
- Det er ikke opplyst om at det er foretatt radonmålinger eller om det er lagt radonsperre.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet mellom kjeller og bassengrom.
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
- Det gjenstår en del arbeider på det elektriske anlegget.
- Det er påvist mangler ved boligens brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.
- Boligen mangler håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Bad i kjeller ved trapp til basseng innredet med servant med skap, veggmontert toalett, dusjvegg, dusjdør og innebygde blandebatterier

2018:
- Bad ved hybel i kjeller med to nedfelte servanter, veggmontert toalett og dusjhjørne
- Kjøkken i hybel i kjeller (Kvik) med komposittbenkeplate, integrerte hvitevarer, vannstoppsystem og komfyrvakt

Frittliggende enebolig over tre plan påbegynt i 2008.
Boligen har store glassflater og gjennomgående påkostede materialvalg.
Boligen har påbegynte tilbyggs- og moderniseringsarbeider som ikke er ferdigstilt, og selges som den er der deler av boligen står uferdig.

Innvendig utmerker boligen seg med himlinger kledd i eikespiler, utstrakt bruk av glassbyggerstein og store vinduspartier i aluminium.
Det er installert væske-til-vann varmepumpe tilknyttet vannbåren gulvvarme i store deler av boligen, supplert med elektriske varmekabler i baderommene samt balansert ventilasjon.

Stue:
Stuen har ekstra takhøyde og preges av eikespiler i himlingen samt store vinduspartier i aluminium og glassbyggerstein.
Det er innkjøpt og lagret stålpipe, pipegjennomføring og peisovn i boligen.
Rommet har pågående arbeider og overflater som ikke er ferdigstilt.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har utgang til uteområdene.
Kjøkkeninnredningen er ikke montert, men er kjøpt inn fra Kvik sammen med induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.
Kjøkkenventilator med avtrekk ut er montert.

Vaskerom:
Vaskerommet i 1. etasje har flislagt gulv med vannbåren varme, malte veggflater og malt himling.
Rommet har balansert ventilasjon samt dør ut til egen balkong.

Svømmebassengrom i 1. etasje er under oppføring med grovstøpte flater i gulv og basseng.
Rommet har adkomst fra tilstøtende garderobe og integrert betongtrapp som leder ned til kjelleretasjen.

Terrasse og uteområder:
Boligen har flere etablerte uteplasser i 1. etasje.
Utenfor kjøkkenet og stuen ligger en platting på terreng med terrassebord i tre, utstyrt med utekjøkken med vann og strøm samt jacuzzi.
Ved inngangspartiet er det oppført en støpt terrasse over garasjen belagt med granittstein, og vaskerommet har utgang til en separat balkong.

TV-stue og gang (2. etasje):
Adkomsten til 2. etasje skjer via en midlertidig provisorisk trapp fra byggeperioden da hovedtrapp ikke er montert.
Etasjen åpner i en gang og TV-stue med eikespiler i skråhimlingen, takvinduer og åpent rekkverk med utsyn ned mot 1. etasje.

Tre soverom og kontor (2. etasje):
Andre etasje inneholder tre soverom, et kontor og en tilknyttet garderobe.
Rommene har skråhimlinger med eikespiler, takvinduer og malte flater.
Rommene har pågående arbeider og gulvoverflater som ikke er ferdigstilt.

Bad v/TV-stue (2. etasje):
Baderommet ved TV-stuen er fra 2023 og er utført med flislagte vegger, eikespiler i himling og flislagt gulv med både vannbåren varme og varmekabler.
Rommet har påstrykningsmembran på vegg, plastsluk og slukrenne ved vegg i dusjsonen, samt balansert ventilasjon.
Rommet er ikke ferdigstilt.

Bad v/hovedsoverom (2. etasje):
Baderommet tilknyttet hovedsoverommet er fra 2023 og har flislagte vegger, eikespiler i himling og flislagt gulv med vannbåren varme og varmekabler.
Det er etablert påstrykningsmembran på vegg, plastsluk og slukrenne ved vegg i dusjsonen, samt balansert ventilasjon.
Rommet er ikke ferdigstilt.

Oppholdsrom og soverom i kjeller:
Kjelleretasjen inneholder gang, kino/medierom, to soverom og et innredet rom.
Rommene har overflater med parkett og fliser, samt innvendige utforede vegger på grunnmur.

Bad v/trapp til basseng (kjeller):
Baderommet ved bassengtrappen er fra 2022 og har flislagte vegger kombinert med glassbyggerstein samt malt innvendig tak.
Gulvet er flislagt med vannbåren varme og varmekabler.
Badet er innredet med servant med skap, veggmontert toalett, dusjvegg, dusjdør, innebygde blandebatterier til servant og dusj, samt slukrenne og balansert ventilasjon.

Hybelkjøkken (kjeller):
Kjøkkenet i kjellerens hybeldel er fra 2018 og har Kvik innredning med glatte fronter og benkeplate i kompositt.
Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn, oppvaskkum av stål, vannstoppsystem, komfyrvakt og kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Bad i hybeldel (kjeller):
Baderommet i hybeldelen er fra 2018 og har flislagte vegger og malt himling.
Gulvet er flislagt med vannbåren varme og varmekabler.
Rommet er utstyrt med to nedfelte servanter, veggmontert toalett, dusjdører/dusjhjørne, slukrenne ved vegg og balansert ventilasjon.

Det tas spesifikt forbehold om mangelfull innredning og deler i alle rom.

For mer utfyllende teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Den del som er innredet som hybel, er opprinnelig byggemeldt som henholdsvis uinnredet kjellerrom og udefinert understruktur-areal merket 'Under basseng' jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det tas spesifikt forbehold om at innredning og hvitevarer som står i boligen medfølger, da det er uklart hva saksøkte ønsker å gjøre med disse.
Dette inkluderer bl.a kjøkkeninnredning, badromsinnredning m.m som ikke er montert.

Varmepumpe og elektrisitet. Væske-til-vann-varmepumpe (berg-/jordvarme). Vannbåren varme i gulv på to bad i 2. etasje, vaskerom i 1. etasje, samt to bad i kjeller. Elektriske varmekabler i gulv på badene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er ikke lovlig for beboelse. Boligen er ikke ferdigstilt. Det foreligger pålegg om opphør av bruk og tvangsmulkt hvis boligen blir tatt i bruk uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

For at boligen skal kunne anses som lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Det foreligger tillatelse til tiltak datert 30.05.2007 for oppføring av bolig i tre etasjer, samt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Tillatelsen stiller vilkår om at boligen ikke må tas i bruk før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt av kommunen.
Byggetillatelse er bortfalt grunnet stillstand i prosjektet, herunder må det lages en ny byggesak og ny byggesøknad til kommunen.

Kjøper må selv avklare status for tidligere byggetillatelse med kommunen og sørge for nødvendig videre byggesaksbehandling. Kjøper må selv engasjere ansvarlig søker og, dersom kommunen krever det, øvrige ansvarlige foretak for prosjektering og utførelse. Kjøper må også avklare hvem som skal stå som tiltakshaver i den videre byggesaken.

Det må påregnes kostnader til ansvarlig søker, eventuell prosjektering, dokumentasjon, byggesaksbehandling og ferdigstillelse av boligen. Det er ingen garanti for at tidligere byggetillatelse fortsatt kan benyttes, eller at tiltaket kan ferdigstilles uten ny søknad og/eller nye krav fra kommunen. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i byggesaken og avklare forholdet med kommunen før bud inngis.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 05.03.2007.
Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning for kjelleretasjen.

Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det er innredet kjøkken i kjellerrom. I samme rom er det satt opp lettvegger og etablert et innredet rom.
Det er bygget bad i den ene boden, med tilkomst fra trappegang i kjelleretasjen.
Kjøkken, innredet rom og badet er opprinnelig byggemeldt som bod og kjellerrom jf. byggetegninger.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

De innredede rommen fremstår som en egen boenhet.
Rom beskrevet i tilstandsrapporten som hybelkjøkken med tilhørende bad, samt innredet rom i kjeller, er opprinnelig byggemeldt som henholdsvis uinnredet kjellerrom og udefinert understruktur-areal merket 'Under basseng' jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Det gjøres oppmerksom på at dette ikke er godkjent lovlig bruk hos kommunen, og rommene skal ikke brukes til varig opphold.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det gjøres oppmerksom på at boligen er ikke ferdigstilt og har vesentlige mangler.

Utvendig er bygningen antatt ferdigstilt, med innvendig er det generelt manglende komplettering av boligen.
Dette påvirker både funksjonalitet og bruksklarhet.

Det er registrert avvik på deler av det utførte arbeidet, som bør undersøkes nærmere.
I tillegg er det avdekket ufagmessige utførelser som kan medføre behov for utbedringer.
For å ferdigstille boligen i henhold til gjeldende krav og standarder må det påregnes kostnader til både komplettering og eventuell utbedring av mangelfullt arbeid.

Fradragskostnaden er beregnet sjablongmessig, og det er betydelig usikkerhet knyttet til de totale kostnadene for ferdigstillelse og utbedring. Endelige kostnader vil avhenge av nærmere undersøkelser, avdekkede feil og eventuelle krav til utbedringer i henhold til gjeldende regelverk.

Det foreligger ikke dokumentasjon noe som gjør det vanskelig å vurdere om skjulte konstruksjoner er fagmessig utført. Det anbefales derfor nærmere undersøkelser av tekniske installasjoner, inkludert vann- og avløpssystem, elektriske anlegg, ventilasjon og våtrom, for å avdekke eventuelle feil eller mangler. Videre bør kvaliteten på utført arbeid vurderes opp mot gjeldende byggtekniske krav før videre arbeid igangsettes.

Utdraget er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til svært nøye å sette seg inn i eiendommens tilstand sammen med fagkyndig person, samt å sette seg grundig inn i vedlagte tilstandsrapport.

Eiendommen er et byggeprosjekt som ikke er lov til beboelse før det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det hefter usikkerhet knyttet til boligens tilstand og de arbeid som er utført. Dette er en risiko kjøper påtar seg. Selv om deler av boligen er av nyere dato er det gjennomgående mangler som følge av uferdige arbeider.

Medhjelper har ikke undersøkt eller kontrollert om bygningene er korrekt plassert og bygget innenfor lovlige høyder og grenser til naboer.

Medhjelper kjenner ikke til den byggtekniske utførelsen av arbeider, hverken innvendig eller utvendig på boligen, og kan ikke innestå for at arbeider er utført etter gjeldende lover, regler og forskrifter.

Medhjelper har heller ikke undersøkt om det foreligger forhold som krever dispensasjon i byggesaken. Dette er forhold som interessenter selv må undersøke før det legges inn bud.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1997/20036-2/8 15.12.1997 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 436 BNR: 21
Bestemmelse om felles vedlikehold.

2007/364643-2/200 02.05.2007 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 436 BNR: 21
Skjøtet fastsetter at tomten kun kan bebygges med én enebolig uten samtykke fra eier av gnr. 36 bnr. 21.
Videre inneholder dokumentet bestemmelser om at utgifter til vedlikehold av privat vei fra gnr. 36 bnr. 21 til Varåveien skal deles med 1/5 på hver av gnr. 36, bnr. 89, 90 og 91 og 2/5 på gnr. 36 bnr. 21. Utgifter til vedlikehold, fornyelse og drift av privat pumpehus-/avløpssystem skal dekkes med 1/4 på hver av tomtene gnr. 36, bnr. 89, 90, 91 og 21.

Eiendommens rettigheter:

1997/20036-1/8 15.12.1997 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 431 BNR: 74

1997/20036-3/8 15.12.1997 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 436 BNR: 21

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet.
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

I boligen ligger det diverse inventar som kan medfølge ved riktig pris. Dette gjelder baderomsinnredning, kjøkkeninnredning, garderober og noen lamper. Det tas forbehold om mangler ved nevnte inventar og at kjøper selv må komplettere.

Boligen er ikke energimerket. Interessenter må ta utgangspunkt i at eiendommen har energimerke G rød.

Eiendommen har en usjenert og fredelig beliggenhet i Roven i Lillestrøm kommune, omgitt av grønne åser, skog og landlige omgivelser. Nabolaget er preget av frittliggende eneboliger og rolige omgivelser med lite gjennomgangstrafikk, noe som gir et trygt og godt bomiljø. Her har du naturen tett på eiendommen med fine turmuligheter i skog og mark like utenfor døren, samtidig som du har en kort kjøretur til alle nødvendige hverdagsfasiliteter i Fetsund.

For familier med barn ligger hverdagen godt til rette. Riddersand skole for de minste trinnene og Østersund ungdomsskole nås på få minutter med bil, og i nærområdet finner du et godt utvalg av barnehager, blant annet Østersund idrettsbarnehage og Ramstadskogen barnehage. De daglige innkjøpene gjøres enkelt i Fetsund, en kort kjøretur unna, hvor det finnes både Rema 1000, Coop Extra, apotek og vinmonopol. For et bredere utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud ligger Fokus Butikksenter og Lillestrøm Torv henholdsvis rundt ti og femten minutters biltur unna.

For den aktive finnes det varierte fritidstilbud i nærheten, med blant annet Eika Fet Arena, ballplass ved gamle Roven skole og lokale treningssentre en kort kjøretur unna. Kollektivforbindelsene er gode for pendlere; det er en kort gåtur ned til Svingen stasjon, hvor lokaltoget på linje R14 gir en smidig reisevei inn mot Lillestrøm og Oslo. Det er også bussholdeplass ved Fråstad i gangavstand fra boligen. Med bil tar turen til Oslo lufthavn Gardermoen i overkant av en halvtime.

Barnehager:
Østersund idrettsbarnehage: 5 min. kjøring
Ramstadskogen barnehage: 5 min. kjøring
Fetsund barnehage: 6 min. kjøring

Idrett og fritid:
Eika Fet Arena: 4 min. kjøring
Spenst Fetsund: 5 min. kjøring
Trento Sørumsand: 9 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1680,6 kvm. Eiendommen er opparbeidet med plen og platting. Tomten har en forstøtningsmur i naturstein.
Det er tinglyst en rett til felles vedlikehold av privat vei fra eiendommen til Varåveien, samt felles vedlikehold og drift av privat pumpehus og avløpssystem.

Eiendommen har to integrerte garasjer i kjeller.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 datert 14.06.2023 avsatt til nåværende boligbebyggelse..

Eiendommen ligger innenfor NVEs aktsomhetsområde for kvikkleireskred (skredtype 141). Dette innebærer at tiltak på eiendommen kan utløse krav om geoteknisk vurdering og sikringstiltak.

Eiendommen berøres av NVEs aktsomhetsområder for flom, inkludert soner for 200-års og 1000-års flom. Ved tiltak på eiendommen kan det utløses krav om utredning og sikringstiltak mot flom.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 87 576,96 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 143 396,04. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 13 129,- for 2026.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Da boligen selges som bygg under oppføring er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt. 

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi. 

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding. 

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten. 

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

15 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

375 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
376 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
395 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 376 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 395 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Romerike og Glåmdal tingrett

Hanne Merete Eriksen og Jacob Lund Eriksen

Eiendommen overtas som den er besiktiget uten ytterligere ryddig eller rengjøring.

Eiendommen er tilknyttet et veilag for felles vedlikehold av privat vei fra gnr. 36 bnr. 21 til Varåveien. Medlemskap er pliktig, og utgifter til vedlikehold av veien skal deles med 1/5 på hver av eiendommene gnr. 36 bnr. 89, 90 og 91, og 2/5 på gnr. 36 bnr. 21. I tillegg er eiendommen tilknyttet et interesselag for felles vedlikehold, fornyelse og drift av privat pumpehus- og avløpssystem. Utgifter til dette skal dekkes med 1/4 på hver av tomtene gnr. 36 bnr. 89, 90, 91 og 21.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av følgende utlegg:

Vederlag:
TV - Oppgjør 2026(5R)  kr 6 725,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 6 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00
TV - Rettsgebyr ved tvangsfullbyrdelse 2024 (7,4R)  kr 9 449,00
TV - Rettsgebyr ved tvangsfullbyrdelse 2025 (7,4R)  kr 9 725,00
TV - Rettsgebyr ved tvangsfullbyrdelse 2026 (7,4R)  kr 9 953,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,00
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 25 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0230/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26230

Sist oppdatert: 29. september 2026 kl. 09:11