Trolldalsvegen 13A

Trolldalsvegen 13A, 2033 ÅSGREINA
Kommunenummer 3238, gårdsnummer 95, bruksnummer 132, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 203 kvm

BRA-i:
Enebolig med utleiedel:
U. etasje 69 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, vaskerom og to soverom
1. etasje 86 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, vaskerom og tre soverom

BRA-e:
Enebolig med utleiedel:
U. etasje 5 kvm: Utvendig bod

Garasje:
1. etasje 29 kvm: Garasje og bod
2. etasje 14 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig med utleiedel:
U. etasje 19 kvm: Terrasse
U. etasje 30 kvm: Terrasse ved inngangsparti
1. etasje 22 kvm: Terrasse
1. etasje 25 kvm: Terrasse ved inngangsparti

Carport er oppmålt til 17 kvm.

Loftsboden i garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 22 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm. Loftet gir meget god lagringsplass.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong og tre. Boligen er oppført i 1991 og har støpt gulv mot grunn og grunnmur av grunnmurselementer med støpt betong. Yttervegger er av bindingsverk og utvendig kledd med stående og liggende trepanel. Etasjeskiller er av trekonstruksjoner. Yttertak av saltakskonstruksjon og utvendig tekket med takstein.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG 3):
- Tettesjiktets tilslutning til sluk på bad i 1. etasje. Slukmansjett/tettesjikt er ikke klemt med klemring i sluk. Ca. prisanslag er kr 10 000 - 50 000,-.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger på vaskerom i 1. etasje. Vanntettsjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Ca. prisanslag er kr 100 000 - 300 000,-.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger på bad i underetasje. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det registreres åpning rundt vannrør til servanten og tettesjiktet i veggen, hvor konsekvens er at eventuelle lekkasjer kan gi følgeskader i tilliggende konstruksjoner. Ca. prisanslag er kr 100 000 - 300 000,-.
- Vaskerom i underetasje grunnet helhetsvurdering. Ikke benyttet mykfuger i ovegang gulv/vegger. Registrert sprekk i flis under utslagsvask samt manglende gulvfliser. Det vanntette sjiktet vurderes til å være utett. Slik er ikke etablert i rommet. Kun naturlig ventilasjon. Ca. prisanslag er kr 100 000 - 300 000,-.
- Drenering. Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, noe som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Ca. prisanslag er over kr 300 000,-.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Overflater vegger, lekkasjesikkerhet og fagmessig utførelse på bad i 1. etasje. Vindu plassert i våtsone, noe som anses uheldig. Registrert motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. Selv om rommet er oppgradert, er ikke sluket skiftet. TG 2 satt for å belyse risiko.
- Overflater vegger, lekkasjesikkerhet og ventilasjon på vaskerom i 1. etasje. Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Fallforhold utenfor sluksone vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert, slik at det medfører redusert ventilering av rommet når døren er lukket.
- Overflater vegger og gulv, lekkasjesikkerhet og tettesjiktets tilslutning til sluk på bad i underetasje. Veggplater er montert uten bruk av bunnlist. Registrert riss/sprekk i sokkelflis under skap. Motfall på deler av gulvflater utenfor sluksone. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør på kjøkken er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader.
- Overflate gulv og innredning på kjøkken i underetasje. Deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging. Innredning bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Varmtvannsberedere står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Ventilasjon i øvrig rom vurderes som utilstrekkelig.
- Overflate gulv, ventilasjon og kontroll i lukkede konstruksjoner for underetasjen. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av noe brukslitasje med enkelte riper og hakk. Ventilasjon vurderes som utilstrekkelig. Hulltaking i utlektet veggkonstruksjon tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå.
- Uinnredet loft/kaldt loft. Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet.
- Skorsteiner inne i boligen. Sotluke har ingen underliggende ubrennbar plate.
- Etasjeskiller og gulv på grunn. For 1. etasje er det målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm i stue og 24 mm i entré. For stue/kjøkken i underetasjen er det målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm.
- Gnagere. Huseier opplyser om observasjoner av mus.
- Lufting av ytterkledning og gnagersikring. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak deler av ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledning rundt hele boligen.
- Vinduer og omramming. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Taktekking, undertak, takrenner og utvendige nedløp. Taktekking (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket (inkl. sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer samt konstruksjon og fundamenter på terrasse i 1. etasje. Overflatematerialer på spaltegulv viser tegn til slitasje. Registrert tegn til skjevheter på rekkverk til terrassen.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer for begge terrasser i underetasjen. Overflatematerialer på spaltegulv på begge terrasser viser tegn til slitasje.
- Grunnmur og fundament. Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.
- Tilstand på forstøtningsmur. Skjevheter/deformasjoner og tegn til utglidning observeres på fotstøtningsmur ved gårdsplass.
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Frittstående garasje med carport og loft. Vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Ikke montert musesperre bak kledningen. Yttertak(med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Registrert noe utrasing av masser under betongplate i bakkant på garasjen. Vinduer og port er av eldre årgang, og har usikker restlevetid.

Følgende er ikke vurdert av takstmann og satt til TGIU (Ikke undersøkt):
- Hulltaking/fuktmåling er ikke utført i tilliggende konstruksjon for vaskerommet i 1. etasje pga. praktiske årsaker. Det er utført overflatesøk uten funn som indikerer fuktskader.
- Fundamentene til terrasse ved inngangsparti i underetasjen var ikke tilgjengelige for undersøkelser.
- Store deler av overflater i garasjen var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. inventar som var oppbevart der på befaringsdato.

HMS:
- Rekkverkshøyde på terrass i 1. etasje er under 1 meter.
- Utvendig trapp ved inngangsparti i 1. etasje mangler fullverdig rekkverk.
- Rekkverkshøyde for forstøtningsmur er under 1 meter.

I tillegg opplyser takstmann at det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema:
- Microsement og ny membran på bad i 1. etasje (info gitt av tidligere eier). Arbeidet er utført i 2020 av faglært. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.
- Byttet vinduer på alle soverom, samt ytterdør i hovedetasje. Malt hele huset, forlenget platting fra pergola, endret fasade på pergola og ny trapp ved hovedinngang. Dugnadsinnsats av familiemedlem(snekker). Arbeidet ble utført i 2025.
- Lagt nytt innvendig gipstak i 2025. Arbeidet er utført av snekker.
- Rettet opp til jord på stikkontakter i stue. Dugnadsinnsats av familiemedlem som er utdannet elektriker. Arbeidet uført i 2025. Foreligger ikke dokumentasjon.
- Et par tilfeller av mus før tetting høsten 2025. Gjennomførte tetting selv.
- Skiftet noe bekledning på garasjevegg, samt fjernet et vindu. Utført våren 2026.

Barnevennlig og rolig beliggenhet i Åsgreina. Marka rett i nærheten og gangavstand til barnehage og barneskole.

Innholdsrik enebolig med familievennlig planløsning over to plan med kjøkken og stue i åpen løsning, tre soverom, bad, vaskerom. Stue og kjøkken utgjør et koselig allrom med store vindusflater, godt med naturlig lys og plass til stort spisebord. Direkte utgang til overbygd terrasse med trapp ned til inngjerdet hage, god plass til barnelek og trampoline.

Godkjent 3-roms utleiedel i underetasjen med gjennomgående normalt god standard som inneholder: entré, bad, vaskerom, stue, kjøkken og to soverom. Leiligheten leies ut for kr. 10.000,-pr. måned, hvor leietager betaler for kommunale avgifter og strøm i tillegg.

Hoveddel:
Kjøkken og stue:
Kjøkken i åpen løsning mot stue. Pent kjøkken med slette fronter malt i en lekker dus grønntone. Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass, med en praktisk halvøy som gir god plass til matlagingen. Integrerte hvitevarer som medfølger boligen. Fliser på vegg mellom kjøkkenbenk og overskap. Gulv i stue og kjøkken er belagt med parkett.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Etasjen varmes effektivt opp med varmepumpe og vedfyring, samt elektrisk oppvarming.

Soverom:
Hoveddelen har tre gode soverom med god plass til hele familien. Romslig hovedsoverom med god skapplass. To av tre soverom i etasjen har et lunt og godt vegg-til-vegg teppe. Soverom 2 og 3 passer utmerket til gjesterom, barnerom eller kontor.

Bad:
Baderom renovert med ny membran, mikrosement og innventar i 2020. Gulv med elektrisk gulvvarme og mikrosement, samt mikrosement på veggene. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Overskap med speildører og overlys på vegg over servant. Dusjnisje med glassdør, regnfallsdusj og dusjarmatur. Gulvmontert toalett.
Vaskerom fra 2008 med flislagt gulv med varmekabler. Vegger med baderomsplater. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Oppbevaring:
Boligen har god oppbevaringsplass i både garasje, loft og utvendig bod.

Leilighet:
Romslig 3-roms leilighet med to gode soverom. Leiligheten varmes opp med varmepumpe og vedfyring, samt elektrisk oppvarming.

Baderom fra byggeår med flislagt gulv, samt flislagte og malte vegger. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Overskap med speildører på vegg over servant. Badet har dusjkabinett med glassdører og dusjarmatur, samt gulvmontert toalett.

Kjøkkenet er i delvis åpen løsning mot stue. Her får du profilerte kjøkkenfronter og laminert benkeplate. Fliser på vegg mellom kjøkkenbenk og overskap. Komfyr med keramisk platetopp. Frittstående kjøl- og frys.
Vaskerommet er fra byggeår og har flislagt gulv og malte flater på veggene. Laminert benkeplate med nedfelt utslagsvask og to-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin.

Vannrør er av kobber og rør-i-rør. Hovedstoppekran samt to stk varmtvannsberedere på 200L er plassert i bod i underetasje.

Medfølger ikke ved salg:
- Hønsehus
- Ballonglamper på barnerom
- Pendellampe på kjøkkenet

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir oppvarmet med elektrisk fyring kombinert med vedfyring. Det er montert luft-til-luft varmepumpe i begge etasjer. Varmekabler i gulv på bad og vaskerom i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 06.01.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er noe avvik i dagens planløsning jf. byggetegninger.

For 1. etasje: Soverommet ved stuen er i byggetegninger opprinnelig en del av stuen, men det er i senere tid etablert et ekstra soverom. Bruksendringen er ikke søknadspliktig.
For underetasjen: Vaskerommet er i byggetegningene mye større da utvendig bod er del av rommet, men i dagens planløsning er det et mindre vaskerom og en utvendig bod. Bruksendringen er søknadspliktig, og konsekvens ved søknad kan være at rommet må tilbakestilles til godkjent bruk.

Det foreligger rammetillatelse og igangsetttelsestillatelse for garasjebygget datert hhv. 09.09.1992 og 30.09.1992. I følge matrikkelen er det tatt i bruk 15.01.1994.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelen er utleid i dag for kr 10 000,- per måned. Det er egen strømmåler til leiligheten, og kommunale avgifter faktureres direkte. Leietaker ønsker å bli boende.

Boligen har en rolig og tilbaketrukket beliggenhet i Åsgreina i Nannestad kommune. Boligen ligger barnevennlig til med skogen like utenfor døren og det er kort vei til mye!

Åsgreina ligger idyllisk til ved foten av Romeriksåsen og byr på gode tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Boligen ligger en kort gåtur til Stordammen, som er et populært badevann på sommeren og som er pent opparbeidet med gressplen og badebrygge.

Fra boligen er det kort vei til Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder, som byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser og skianlegg. Åsen ligger langs hele vestsiden av Nannestad kommune. Her er det et rolig skoglandskap med bølgende åser og mange innsjøer med gode fiskevann. Videre er Åsen IL et aktivt idrettslag med mange og varierte idrettsmulighet. Aslia Skisenter i Maura.

Fra boligen er det gangavstand til Kringler-Slattum barneskole og Åsgreina barnehage. Langs Åsvegen er det gangveg med overgangsfelt til Austaddalsvegen hvor skolen ligger. Barneskolen har store og flotte utearealer med blant annet fotballbane, stor akebakke, isbane, sykkelbane lekestativ mm. Ungdomsskole og videregående er i Nannestad, bussforbindelser til skolen er i umiddelbar nærhet fra boligen. I tillegg er det ca. 5 km. til Eltonåsen barnehage og Holter barnehage.

Av dagligvareforretninger er Kiwi og Coop Extra ca. 5 min. unna. Utover er det kort avstand til Nannestad torg med Rema, Kiwi, spisesteder, bokhandel, apotek, vinmonopol og mer. Har man behov for et enda bredere utvalg, er kun ca. 18 min kjøring til Jessheim som kan by på alt av bymessige fasiliteter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 861 kvm. Tomten er opparbeidet med singlet gårdsplass, gressplen, prydbusker og diverse beplantninger.

Parkering i garasje og carport samt flere biloppstillingsplasser på egen gårdsplass. Det er montert elbil-lader i garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er installert vannmåler i boligen.

Eiendommen er regulert til bolig og frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for "Slattumshagen" med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 12.05.1997. Et delareal på 3 kvm er regulert til felles avkjørsel iht. samme reguleringsplan.

Eiendommen er i kommuneplanens arealdel 2018-2035 avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Det er lagt fram forslag til kommuneplan for 2023-2040. Dette har ikke vært oppe for vurdering enda.

Det gjøres oppmerksom på at deler av takoverbygg på terrasse og utvendig trapp øst på eiendommen er over eiendomsgrensen til naboen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Stipulerte kommunale avgifter er kr 36 158,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Beløpet gjelder for begge enhetene.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjorde vannforbruket kr. 9 046,- av de kommunale avgiftene fakturert for 2025. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.490,-.
Eiendommen har en brøyteavtale på kr 2 000,- pr. år for brøyting av felles gårdstun.
Det er privat veiavgift på kr 1 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor Fiber som leverandør av kabel-tv og Internett. Avgiften er på kr 600,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19 000,- pr. år. / 12 000 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 13.01.2026-13.01.2027, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 138 610,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 554 440,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 115 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thea Røsten Rønning og Simen Svedal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 25 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-.
Markedsføringspakke  kr 29 900,-.
Oppgjør  kr 8 900,-.
Tilrettelegging  kr 19 900,-.
Visninger pr stk 2.500- (3. stk. inkl.)

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 784,-.
Tinglysing sikring  kr 545,-.

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 20 625,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.2673

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 12:37