Kongelberget 19

Kongelberget 19, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 2, bruksnummer 272, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 72 kvm: Gang, stue, spisestue, kjøkken, bad, 3 soverom og vaskerom
2. etasje 17 kvm: Gang, toalettrom og 2 soverom

BRA-e:
Uthus:
1. etasje 18 kvm: Lagerrom

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 145 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2026 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med yttervegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning. Taket er tekket med pappshingel og besiktiget fra bakkenivå. Takrenner og nedløp er av metall, med utvendige beslag og vindskier i treverk. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon. Det er oppvarmet
loftsrom. Det er malte trevinduer med koblet glass. Det er malt hovedytterdør. malt balkongdør i tre med koblet glass. Det er terrasse på understøttende konstruksjon med rekkverk av tre. Terrassebord på gulv. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Utvendig:
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Takrenne mangler stedvis.
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner - Det er påvist fukt-/råteskader i rekkverk. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Toalettrom loft:
Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.

Bad 1. etasje:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Vaskerom 1. etasje:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Taktekking - Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Takshingel har løsnet stedvis i limfuger/overlapp.
Yttervegger/veggkonstruksjoner - Det er påvist spredte råteskader i den liggende bordkledningen. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Liggende bordkledning er ført helt ned til terrassegulv uten tilstrekkelig avstand til underliggende konstruksjon.
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - Det er vinduer med koblet glass. Vinduene er utført med koblet glass og har oppnådd høy alder.
Ytterdører - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger - Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Varmtvannsbereder/tank - Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering - Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering - Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

Bad 1. etasje:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.

Vaskerom 1. etasje:
Dokumentasjon for våtrom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten og øker risikoen for overoppheting og antennelse. Dette medfører brannfare og kan utgjøre fare for liv og helse.
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
- Trappen har dårlig funksjonalitet - den er smal og/eller bratt og vanskelig å gå i.
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
- Det er påvist mangler ved håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytten er oppført i 1. etasje + loft og i tillegg er det tilbygget et anneks på 18 kvm. Stor terrasse rundt fritidsbolig og anneks på tilsammen 145 kvm.

1. etasje:
GANG
Furugulv, tømmervegger og panel i tak. Profilerte innerdører.

STUE/SPISESTUE OG KJØKKEN
Stor og romslig stue og kjøkken i åpen løsning med god plass til både romslig sofagruppe og stor spisestue i tilknytning til kjøkken. Beiset tømmer på vegger og panel i åpen himling med god takhøyde. Peis med innsats i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære. Utgang fra stue til stor terrasse med flere soner og sitteplasser.

Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate i heltre. Det er oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og oppvaskkum av stål. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Hvitevarer medfølger.

BAD
Flislagt gulv med elektriske varmekabler, panelte vegger og tak. Baderomsinnredning ned nedfelt servant. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Gulvstående toalett.
Dusjhjørne med dusjforheng med fliser på vegger i dusjsone og vegghengt dusjarmatur.

3 SOVEROM
Det er 3 soverom i 1. etasje som alle har furugulv, panelte vegger og tak.
Soverom 1 har dobbelseng
Soverom 2 har familiekøyseng.
Soverom 3 har enkeltseng.

VASKEROM
Flislagt gulv med varmekabler, panel/tømmer på vegger og panel i himling. Opplegg for vaskemaskin og vaskekum.

2. etasje:
GANG
Furugulv, panelte vegger og tak.

TOALETTROM
Gulvbelegg på gulv. Panel på vegger og himling av trepanel. Rommet er innredet med gulvstående toalett samt vegghengt servant med underskap.

2 SOVEROM
Furugulv, panelte vegger og skråtak.

Uthus:
Furugulv, panelte vegger og tak. Rommet er i bruk som både lagerrom og ekstra soverplass med familiekøyseng.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er utført med glødde kobberrør (bøyelige med plasthylse).
Innvendige avløpsrør er av PP plastrør.
Boligen er vurdert å ha naturlig ventilasjon.
Det er en ca. 120 liters varmtvannstank.
Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det elektriske anlegget ble
montert før 1.1.1999 og det er ikke gjort endringer etter dette.
Anlegget er opplyst installert i 1996.
Røykvarsler og brannslukningsapparat er kontrollert.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i vaskerom og bad, peisovn på stue, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden byggeår:

Kommunen opplyser at det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Men det foreligger godkjente bygningstegninger av hytten stemplet og godkjent av Lesja kommune den 16.11.1992. Disse tegninger stemmer med dagens planløsning men tiltaket er ikke rett avsluttet med ferdigattest.

Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

For at boligen skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Det er også oppført et uthus på eiendommen. Dette er byggesøkt som uthus og er ikke nødvendigvis godkjent til varig opphold. Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse men det foreligger også her godkjente bygningstegninger stemplet den 07.08.1996 av Lesja kommune.

Det er bygget stor terrasse mellom fritidsbolig og anneks. Deler av denne ligger på terreng og er ikke søknadspliktig men i forkant av hytten og anneks har terrassen en utforming og høyde fra terreng som gjør den søknadspliktig.

Det tas spesifikt forbehold om at kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 1251-2/18 29.03.1993 ERKLÆ RING/AVTALE
Pliktig medlemskap i HYTTEFORENINGEN M.V.

Dagboknr 1251-3/18 29.03.1993 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
DET MÅ IKKE BYGGES OVER LEDNINGSNETTER OVER D.E. PÅ GRUNN AV VEDLIKEHOLD M.V.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Fritidsboligen er beliggende i Kongelberget på Bjorli i Lesja kommune. Nærområdet består av fritidseiendommen utbygd fra 1990-tallet og utover. Ca 2,5 km ned til Bjorli sentrum/skitrekk. Noe langrennsløyper i nærområdet. Ellers betydelige oppkjørte langrennsløyper på Bjorli og skitrekk.

Bjorli ligger fantastisk til i naturskjønne Lesja kommune - geografisk midt mellom Dombås og Åndalsnes, på grensen mellom Gudbrandsdalen og Møre og Romsdal, og med et klima som gjør Bjorli til et mekka for vintersport. Foruten alpint og snowboard i et moderne alpinanlegg, er Bjorli viden kjent for sine mer enn 80 km med preparerte og fantastiske langrennsløyper. Hit reiser du enten med tog (den berømte Raumabanen), med buss eller bil. Kjøreavstander fra utvalgte byer:
Ålesund: 170 km
Molde: 110 km
Oslo: 400 km
Lillehammer: 210 km
Trondheim: 250 km

Raumabanen korresponderer flere ganger daglig på Dombås med tog fra Oslo og Trondheim.

Kjør forbi Bunnpris, ta av Bjorlivegen til høyre inn på Skriuvegen. Følg vegen forbi Vetlegrenda ta så til høyre, følg skilting Kongelberget. Følg vegen oppover.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 606 kvm som i hovedsak naturtomt. Gruslagt innkjørsel og noe steinsatt med naturstein.

Gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Kongelberget H23-H41 datert 30.06.1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er uregulert område som i ht. kommuneplanen er utlagt til LNF foran hytten.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.850,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år.
Boligen har ikke oppgitt årlig forsikringspremie.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett fra Eidsiva med avgift på ca. kr 1.100,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.653,- pr år.

3 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
113 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 793 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 813 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arlen Kvalsund

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke - Fritid Bjorli  kr 20 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. kr 3.700.000,-  kr 23 347,00
Foto Lesja   kr 5 500,00
Tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 16 000,00

Oppdragsnummer 76-0257/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26257

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 12:29