Skysetveien 5C

Skysetveien 5C, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 3, bruksnummer 261, seksjonsnummer 139, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
2. etasje 94 kvm: Entré, bad, vaskerom, wc-rom, bod, stue, spisestue, kjøkken og 2 soverom

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 20 kvm: 2 balkonger

Boligen disponerer en bod på 2 kvm beliggende i byggets underetasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.02.2026 utført av Anticimex v/ Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk. Fasader i pussede/malte overflater og trepanel. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med takpapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik hvor strakstiltak er nødvendig)

Baderom:
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering (TG3). Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i rapporten, må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Det er ukjent om tilstanden har ført til skjulte følgeskader, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker flere forhold enn først antatt, noe det må tas høyde for i planlegging og kostnadsanslag. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for totalrenovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

Vaskerom:
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering (TG3). Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i rapporten, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsberederen har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Det er observert rustskader og lekasjemerker på bereder. Konsekvens vurderes å være funksjonssvikt og risiko for følgeskader. Foreslått strakstiltak er komplett utskiftning av bereder med nødvendige tilleggsarbeider på tilhørende rør og komponenter. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning og medfølgende arbeider. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 20 000.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Kjøkken:
- Vannrør av kobber fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Toalettrom:
- Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader.
- Vannrør av kobber fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger. Konsekvens er at ventilasjon kan svekkes, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.

Overflate gulv:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger, dette gjelder stue/spisestue. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Etasjeskiller:
- I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm, og høydeforskjeller opptil 24 mm på kjøkken. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Ytterdører og omramming:
- Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren viser begynnende tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen ble kjøpt ca. 1996.

Eiendommen selges med fullmakt. En fullmaktshaver har ikke nødvendigvis detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det innebærer. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

En gjennomgang av leilighetens rom:

Entré:
Romslig entré med plass til ytterklær og lagring av sko. Den plassbygde garderobeløsningen skaper en fin orden i hverdagen. Overflater med parkettgulv og lyse farger. Ytterdør med brann- og lyd klassifisering.

Stue og spisestue:
Leiligheten har i dag en tredelt stueløsning med spisestue, stue og TV-stue. TV-stuen er opprinnelig et soverom. Overflater med parkett på gulvet, lyse overflater og store vinduer som sikrer gode lysforhold. I stuen er det også dør ut til en nordvestvendt ballkong.

Kjøkken:
Separat kjøkken med plass til spisebord. Kjøkkenet har innredning langs to vegger med hvite, glatte fronter, fliser over benken, belysning under overskapene og laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Kjøkkenet har stekeovn og keramisk topp, samt opplegg for oppvaskmaskin. Mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter. Overflater med laminatgulv, malt strietapet og malt himling.

Bad, toalettrom og vaskerom:
Leiligheten har bad, toalettrom og vaskerom i egne rom, med dører i mellom. Både bad og vaskerom er renovert i 1997, men har som helhetsvurdering fått tilstandsgrad 3 av takstmannen. Sjablongmessig prisanslag fra takstmann for renovering av våtrom er på kr 100 000,- - 300 000,-. Se vedlagt tilstandsrapport for detaljerte beskrivelser av rommets tilstand.

Badet har flislagt gulv med varmekabler, trepanel i taket med downlights og vegger med trepanel og fliser. Utstyrt med dusjhjørne og servant med innredning og speil. Naturlig avtrekk.

Vaskerommet har flislagt gulv med varmekabler, vegger i malt tapet og malt himling. I dag har vaskerommet enkel servant med speil, sluk og opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk.

Separat toalett - også renovert i 1997. Toalettrommet har flislagt gulv med varmekabler, vegger i tapetserte flater og trepanel, samt malt himling. Utstyrt med gulvstående toalett. Naturlig avtrekk.

Soverom:
Leiligheten er opprinnelig bygget med tre soverom, men hovedsoverommet er i dag benyttet som en TV-stue, og kan ved enkle grep omgjøres til et tredje soverom. I dag har leiligheten to soverom med adkomst fra gangen, begge med plass til seng og nattbord, og har i tillegg plassbygde garderobeskap. Begge soveromsvinduene vender ut mot stille, usjenert område.

To balkonger:
To flotte balkonger i leiligheten på hhv. 12 kvm og 8 kvm. Den største balkongen har adkomst fra stuen, mens den andre ligger ved kjøkkenrommet. Begge uteplassene har rekkverk av stålprofiler med glassfelter og praktisk takoverbygg. God plass til utemøbler og grill. (Det er tillatt med gass- og/eller elektrisk grill på balkongene.)

DIVERSE:
- Felles sykkelbod i oppgang
- Plass til barnevogn i trapperom i 1. etasje

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad, toalett og vaskerom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.10.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 2850, tinglyst: 25.03.1986: pantedokument for sikkerhet for sameiet på 15.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til 1G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 321, tinglyst 22.01.1971, type heftelse: Erklæring/avtale som omhandler at beboere i blokkene Skysetveien 1, 3 og 5 har rett til bruk av bomberom som er etablert i garasjekjeller på blokk 1 i sameiet.
Dagboknr. 5045, tinglyst 15.10.1971, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk.
Eier av gnr. 3, bnr. 1 har rett til å føre vann og kloakkledning over tomten til sameiet og eiendommene er solidarisk ansvarlige for felles ledninger.
Dagboknr. 14910, tinglyst 10.12.1992, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Dette dreier seg om at det er gitt tillatelse til Nittedal kommune at vann og kloakkledning er trukket over tomten til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen er seksjonert
Dagboknr. 2850, tinglyst 25.03.1986, type heftelse: seksjonering
Eiendommen ble da opprettet som eierseksjonssameie.
Opprettet seksjoner:
Snr: 139
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 248/36401
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 168 SEKSJONER

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Utleie av leilighet skal meldes til styret og leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Korttidsutleie er lov i inntil 60 døgn i året, maks 30 døgn sammenhengende.

Skysetveien 5C har en flott intern plassering i Skyset sameie - innerst i blindvei og tett inntil skogen. Skyset er et etablert boligområde på Hagan med rekkehus, blokker og villaer omgitt av skog og store grøntområder. Her bor du i rolige og barnevennlige omgivelser med kort vei til barnehager og skole, servicetilbud og kollektivtransport, og luftige fellesarealer med blant annet leke-/ballplass på sameiets tomt.

Selv om boligen har en grønn og fredelig plassering er det korte avstander til en rekke servicetilbud. Kun en 3 minutters biltur unna ligger Hagansenteret med blant annet Coop mega, apotek og legekontor, samt Kiwi rett over veien. Her finner du også hyggelige restauranter som italienske Riccola Napoli og koselige Folkets. Dersom man skulle ønske et større utvalg av forretninger er Mo senter kun en 10 minutters kjøretur fra boligen. Senteret kan blant annet by på vinmonopol, blomsterbutikk, treningssenter, cafe og mye mer!

Beliggenheten sikrer nærhet til flotte tur- og rekreasjonsområder i Lillomarka. Her kan marka nytes både sommer og vinter med turstier, skiløyper, sykkelterreng og mange fine bade- og fiskevann. Det er heller ikke langt til Nitelva med gode turmuligheter. Videre er det golfbaner på Hauger og ved Aas gård, samt skianlegg i Bjønndalen og Varingskollen. Nittedal har også et rikt og variert idretts- og kulturmiljø, så her skal det være noe for enhver smak.

Området har og et godt tilbud av offentlig kommunikasjon med blant annet bussholdeplassen Skyset, som ligger i umiddelbar nærhet. I Nittedalsveien ligger busstoppet Hagan med hyppige avganger mot Oslo, og herifra når du Oslo bussterminal på ca. 30 minutter. Med bil tar det ca. 15 min til jernbanestasjon på både Strømmen og Nittedal, samt ca. 27 min til Oslo Sentralstasjon og ca. 30 min til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gangavstand til både barnehager og skoler i området:

Barnehager
Parken barnehage (1-5 år), beliggende i byggets underetasje
Espira Snurrefjellet barnehage (1-6 år), 2 min
Skyset barnehage, 5 min

Skoler
Ulverud skole (1-7 kl.) 10 min
Li skole (8-10 kl.) 18 min
Slattum skole (1-7 kl.) 5 min med bil
Bjertnes videregående skole, 11 min med bil
Strømmen videregående skole, 18 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 38.148 kvm som tilhører sameiet. Fellestomten er opparbeidet med plenarealer, prydbusker, beplantninger, trær, lekeplass og sittebenker. Det er asfaltert adkomst til bebyggelse. Gjesteparkering er etablert på sameiets grunn.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg, merket med nr 141. Plassen medfølger kjøpet. Det er mulighet for etablering av ladeboks.

Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan for del av Skyset med plan-ID 121 datert 24.11.1970, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan 2024-2035 vedtatt 13.05.2024 med plan-ID 32322022.

Kjente byggeprosjekter/nabovarsler: Sameiet informerer om mottatt nabovarsel fra Ringnes Gjelleråsen eiendom AS med adresse Bryggeriveien 2, 1481 HAGAN. Nabovarselet gjelder støyende anleggsarbeid med tiltak som nytt utvendig VA-anlegg, vesentlig terrenginngrep, riving av anlegg, samt endring av veianlegg og anlegg m.m.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 561,45,- pr. mnd. og inkluderer: Felles vedlikehold, snørydding, trappevask, kabel-tv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Neste planlagte justering av felleskostnadene vil være en økning på 10% fra 01.07.2026, som utgjør en månedlig felleskostnad på kr 5 018,-.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- / 3 200 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til september 2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sameiet har avtale med Norsk Kabeltv som leverandør av kabel-tv og grunnpakke inngår i fellesutgifter. Internett er ikke inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 127 116,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 2 857,- pr år.

Andel formue er kr 83 584,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 96 933,- pr. 31.12.2025.

Sameiet har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 750 000,00 Prisantydning
96 933,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 846 933,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

96 150,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
107 190,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 954 123,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trude Birgitte Bang og Kjetil Rasmus Bang

Leiligheten er tilknyttet Skyset Boligsameie, med sameiebrøk 248/36401.
Boligsameiet består av 168 seksjoner.
Forretningsfører er Sandberg Regnskap AS.
Dyrehold er tillatt etter skriftlig søknad og registrering hos styret.
Dugnad må påregnes.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppgradering av alle soilrør i sameiet
- Skiftet en god del av utstyret til garasjeporter
- Skiftet noen plater i endeveggen på blokk 3
- Rengjøring og maling av vegger i garasjer
- Kjøpt inn en del ekstra varme apparater til garasjene
- El batteri i blokk 5 er skiftet ut
- Nytt lysanlegg i kjeller.
- Byttet hovedstoppekraner.
- Oppgradering av lekeplass.
- Utført el-kontroll og nødlys.
- Vedlikeholdt noen balkonger.
- Skiftet panel i 3 sykkelskur i blokk 1.
- Prøverengjøring av fasader i blokk 3D.
- Opplegg av nytt elbilladeanlegg i blokk 1 og 5.

Planlagt vedlikehold:
- Rehabilitering av avløpsrør/rørfornying
- Drenering utenfor blokk 5.
- Skifte panel på sykkelskurene.
- Utskifting av plater i toppetasjer.
- En del arbeid bak sykkelskur i blokk 3.
- Rengjøring av alle fasader på blokkene.
- Asfaltering av parkeringsplass mellom blokk 1 og 3.

Iht. styret den 24.02.2026 er det ikke planlagt noe større oppgradering utover vanlig mindre vedlikehold. Det vil komme en økning i felleskostnader på 10% fra 01.07.2026, grunnet at Nittedal Kommune har hatt en stor økning av sine avgifter til Vann og Kloakk som sameiet må ta igjen. Videre vil noen utgifter tas etter det sameiet har penger til, og brukes etter hvert som det er behov for å gjøre noe i sameiet. Årsmøte er planlagt til uke 17.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,4% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Kunderabatt: kr 12 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-
Visninger: kr 4 500,- pr. visning

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger): kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 2 500,-
Innhenting av offentlig opplysninger: kr 5 300,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet: kr 10 750,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr XXXXXXXXXXXXX,-
Foto - Leilighet med collage Lasse Lerdahl: kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0026/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2626

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 22:45