Etterstadgata 39C

Etterstadgata 39C, 0658 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 129, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, VÅLERENGAPARKEN 2 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 992787953

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
2. etasje 95 kvm: Entré/gang, bad, toalettrom, tre soverom, stue, spisestue og kjøkken, samt innvendig bod.

BRA-e:
-1. etasje 8 kvm: To boder.

Åpent areal:
2. etasje 57 kvm: Terrasse og balkong.

Boligen disponerer to eksterne boder. En bod på 3 kvm beliggende ved garasjeplassen, og en bod på 5 kvm beliggende i underetasjen i nabobygning (nr. 41). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex v/ Andre Nordli.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig- og næringsbygg oppført i 1991, ombygget i 2008. Bygget er oppført med underetasje. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betongkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende panel samt synlig murverk. Tilnærmet flatt tak tekket med takpapp.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Det observeres tegn til riss i en veggflis i dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper ved varmtvannsbereder, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Overflate gulv:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Yttertak:
- Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Usikkerhet rundt ventilasjonen av takkonstruksjonen, taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, samt at det er ikke registrert at det flate taket har overløp (dreneringshull). Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer når dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.
* Dette er borettslagets ansvarsområde (meglers anm.)

Terrasse/platting:
- Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.
- Konstruksjonen var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet konstruksjonsoppbyggingen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren ønsker velkommen til Etterstadgata 39C – en sjelden og familievennlig bolig med store utearealer!

Her får du hele 57 kvm uteområder fordelt på romslig terrasse og balkong med utsikt mot Ekebergskrenten. Boligen ligger fint til i et sjarmerende murbygg fra 1991, ombygget i 2008. Leiligheten har en stor og luftig stue med god takhøyde, åpen stue-/kjøkkenløsning og peisovn som skaper en lun atmosfære. Boligen byr på tre gode soverom, et baderom, eget separat toalettrom, samt en romslig entré og god oppbevaringsplass i to eksterne boder.

Egen garasjeplass m/ el-bil lader medfølger og gjør hverdagen enkel. Beliggenheten er sentral med kort vei til grøntområder, barnehager og Vålerenga skole.

Et perfekt hjem for deg som ønsker det beste av to verdener!

Nærmere om boligen:

Stue/kjøkken i åpen løsning:
Lys og romslig stue med store vindusflater og utgang til en herlig balkong. Stuens størrelse gir naturlig plass til både tv-stue og et hyggelig spisebord. Koselig peisovn med glassdør er plassert i stuen, og gir en hjemmekoselig og varm atmosfære i hele oppholdsrommet. Rommet er malt i tidsriktige farger med gjennomgående parkett på gulv.

Kjøkkenet ligger i en åpen og sosial løsning med stuen. Kjøkkeninnredning med kjøkkenskap fra Sigdal, heltre eik benkeplate fra Corinor (2020) og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Mellom overskap og benkeplate er det montert både benkeskapsbelysning og stikkontakter. Integrert stekeovn og platetopp (2020), med ventilator i overskap som drives av separat aggregat. Frittstående kjøleskap med fryser. Komfyrvakt er montert for stekeplatene, og varmtvannsbereder på 116L (2007) er plassert under kjøkkenbenk.

Balkong:
Utgang fra stue til en av boligens herlige uteplasser! Balkongen er på 15 kvm som gir god plass til utemøblement i flere soner. Den vestvendte beliggenheten gir en behagelig ettermiddagssol og ikke minst utsikt mot flotte Ekebergskrenten. Balkongen er belagt med terrassebord og stikkontakt er montert.

Hovedsoverom:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til seng og nattbord. Garderobeskap er montert som gir godt med oppbevaringsplass. Rommet er malt i lyse toner med dekorativ kontrastvegg, og parkett belagt på gulv. Fra soverommet er det videre adkomst til boligens andre uteplass, som blir en herlig forlengelse av boligen hele sommeren!

Terrasse:
Utgang fra hovedsoverom til terrasse på hele 42 kvm, en sjelden mulighet i sentrum! Terrassens størrelse gjør at du fint kan innrede med alt du skulle ønske, både en romslig sofagruppe, spisebord, grill eller en herlig kjøkkenhage. Her kan det med andre ord dekkes langbord for hele familien! Terrassen vender mot øst og selger opplyser om flott morgensol. Terrassen er belagt med terrassebord og både utebelysning og stikkontakt er montert.

Soverom II og III:
Boligen har videre to mindre soverom som begge er svært fleksible i bruk. Rommene egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Her kan det innredes etter ønske og behov enten det gjelder seng, skrivebord eller oppbevaring. Begge soverom er malt i løyse toner og den gjennomgående parketten følger inn hit.

Baderom:
Flislagt baderom fra 2008 med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Badet er innredet med vegghengt servantskap fra Ikea, ovenpåliggende servant med armatur. Over servant er det speil på vegg med overlys. Videre er badet innredet med gulvstående toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører.

Toalettrom:
Alltid praktisk med et ekstra toalettrom i storfamilien! Toalettrom fra 2008 med flislagte gulvflater og malte vegg- og himlingsflater. Rommet er innredet med vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett.

Entré:
Lys og romslig entré med god oppbevaringsplass. Fra entré er det videre adkomst til alle boligens øvrige rom, noe som understreker den gode planløsningen. Boligen disponerer ikke bare en, men to eksterne boder for ekstra oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskapet (85 cm) kan medfølge.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Medfølger ikke:
- Taklampe på hovedsoverom og en av taklampene i entreen (den nærmest utgangsdøra) medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og ildsted plassert i stue. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen har vært brukt til boligformål siden 2008.

Bolig- og næringsbygg oppført i 1991, ombygget i 2008. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.04.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sentrumsnær og attraktiv beliggenhet på populære Vålerenga. Leiligheten har en særdeles god intern beliggenhet. Store grøntarealer, fine parker og utegriller i umiddelbar nærhet.

Det er kort vei til alle ønskelige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, skoler, flere barnehager, butikker, restauranter og trivelige kafeer. Kjente restauranter- og kafeer som kan nevnes fra nærområdet på Vålerenga er Smia, Galgen, Kampen Bistro, Pizzeria La Pietra, Jordal Haveli (Indisk restaurant) og Vålerenga Vertshus - alle stedene har kvaliteter som gjenspeiler Vålerenga: sjarm og godt miljø!

Fra boligen har du også enkel tilgang til flere av Oslos mest populære bydeler. Kampen, kjent for sine sjarmerende trehus og rike kulturhistorie, ligger rett i nærheten. I gangavstand finner du også Grønland, Gamlebyen og Grünerløkka, med både pulserende byliv og rolige grøntområder.

Flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten med Vålerengaparken, Svartdalsparken, Middelalderparken og Kampenparken. Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning sentrum eller Lillomarka hvor man har utallige turmuligheter både sommer og vinter. I tillegg har man Kampen barnebondegård som er populær for de minste i nærområdet. Leiligheten har kort avstand til Bjørvika hvor Sørenga byr på fine badeplasser for både store og små.

For den aktive har man kort avstand til blant annet SATS, Jordal Idrettspark og fotballbaner. Like i nærheten ligger også "Mudo Gym" i etasjen over REMA 1000.

Fra leiligheten spaserer man lett til alle byens fasiliteter. Det tar ca. 30 min å gå til Oslo S med Oslos mest komplette kollektivtilbud. Det er også gangavstand til bussholdeplass Etterstadgata med 37-bussen som tar deg enkelt gjennom byen. Fra Etterstadgata er det bare 10 minutter å gå til Ensjø T-bane, og kun 15 minutter å gå til Helsfyr Stasjon. Her er det hyppige avganger med T-banelinje 1-4 og meget gode bussforbindelser.

Utbyggingen i Bjørvika gjør at sentrum nærmer seg Vålerenga, og bidrar til et positivt løft for hele området.

Velkommen til bydelens kanskje mest sjarmerende bo-område!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Vålerenga skole.

Flere barnehager i gangavstand:
Fridtjovsgate barnehage (0-5 år) 2 min
Internasjonal kulturbarnehage Enebakkveien (.0-3 år) 2 min
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage (1-5 år) 6 min

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 702 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Parkeringplass i garasjekjeller med el-bil lader. Bruksrett til garasje følger boligen ved salg.

Leilighetens parkeringsplass er den første til høyre når du kommer inn i garasjen.

Det gjøres oppmerksom på at det om vinteren er utfordringer med at det samler seg smeltevann fra biler som kjører inn med snø. Sameiet som drifter garasjen (borettslaget + næringslokalet
i underetasjen) har saken på dagsorden og vurderer hvordan det kan løses.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4061 datert 14.04.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17.

Plan- og byggesaker i området:
- Saksnummer 2025/21558 - Generell fagsak. Statlig planprogram, Brynsbakken - kapasitetsøkende jernbanetiltak. Banenor har varslet reguleringssak for jernbanen. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag. Det som i jernbanesammenheng betegnes som Brynsbakken i Oslo, er hovedforbindelsen på jernbanen fra Oslo S og nordover, fra Gamlebyen forbi Romeriksporten (tunnel for Gardermobanen) og i retning Bryn. Kapasiteten skal økes ved at vi skal bygge to nye spor innenfor planområdet, og omdisponere bruken av de fire sporene som er der allerede. Med seks spor for tre baner, vil inngående og utgående togtrafikk på de tre banene kunne avvikles uavhengig av hverandre. Prosjektet er en del av "Ny rutemodell Østlandet", som er en rekke jernbanetiltak som skal gi de reisende på Østlandet et bedre togtilbud. Du kan lese mer om rutemodellen her. Les mer om prosjektet her https://www.banenor.no/prosjekter/alle-prosjekter/kapasitetsokning-i-brynsbakken-i-oslo/.

- Saksnummer 2025/06891 - Plansak. Detaljregulering , Etterstadgata 10 - Nye Vålerenga sykehjem. Stiftelsen Kirkens Bymisjon (SKB) ønsker å erstatte dagens sykehjem på Vålerenga med et nytt sykehjem. Det nye bygget for Vålerenga sykehjem planlegges med 122 plasser/beboerrom og med noe publikumsrettede funksjoner i byggets første etasje/gateplan som en kvalitet for nærområdet.

- Saksnummer 2025/06798 - Plansak. Detaljregulering , Etterstadsletta 3 m.fl (Etterstad videregående skole). Oslobygg KF foreslår å omregulere Etterstadsletta 3, 5 og del av 11, for å utvide kapasiteten
ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst. I tillegg kommer høyden på takoppbygg. Eksisterende bebyggelse mot Etterstadparken forutsettes videreført. Det sikres minimum 6 m2 uteoppholdsareal per elev, som skal fylles med kvaliteter for elevene og nærmiljøet.

- Saksnummer 2025/15740 - Byggesak. Etterstadgata 11 - riving og oppføring av balkonger. Igangsettelsestillatelse ble gitt 17.04.2026, med endringstillatelse gitt 29.04.2026.

- Saksnummer 2025/11568 - Byggesak. Etterstadgata 15 - oppføring av bolig. Igangsettelsestillatelse ble gitt 13.11.2025.

- Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Rammetillatelse ble gitt 20.01.2026.

- Saksnummer 2025/19231 - Byggesak. Opplandgata 20 B - oppføring av nybygg - Vålerenga nærmiljøhage. Søknad om ferdigattest ble sendt 04.03.2026, denne er per. 15.05.2026 ikke gitt.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 294,36,- pr. mnd. og inkluderer:

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5 267,96,-
Kabel-tv kr 634,-
Lån kr 381,88,-
Lån nr: 9820747111; IN lån 2 - Akonto renter kr 1 010,52,-
Eiendomsskatt kr 360,- (fra 01.06.2026)
Eiendomsskatt kr 360,- (fra 01.09.2026)
Eiendomsskatt kr 360,- (fra 01.11.2026)

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune og det tilkommer eiendomsskatt på denne boligen pt. Eiendomsskatten fakturers via felleskostnadene hvert kvartal, slik spesifisert i fordelingen over.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år. / 9 000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Avgift for Kabel-TV/bredbånd reguleres årlig tilsvarende kostnaden. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 235 153,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 2 310,- for 2026. Selger opplyser om en eiendomsskatt lik kr 1 440,-.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 22 746,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 227 759,25,- pr. 15.05.2026

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 2 639 537,- pr. 15.05.2026 og lånevilkårene er:

LÅN I:
Lånenr.: 98207471100, OBOS Boligkreditt AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: Flytende rente , 5,49%
Restsaldo: kr 82 643,-
Andel restsaldo: kr 0,-
Kapitalkostnader: kr 0,-
Innfrielsesdato: 28.02.2059
Terminer i året 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med oktober 2038.

LÅN II:
Lånenr.: 98207471119, OBOS Boligkreditt AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: Flytende rente , 5,49%
Restsaldo: kr 2 436 830,-
Andel restsaldo: kr 220 879,-
Kapitalkostnader: kr 886,91,-
Innfrielsesdato: 30.11.2060
Terminer i året 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med november 2040.

LÅN III:
Lånenr.: 98208708074, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: Flytende rente , 5,49%
Restsaldo: kr 120 064,-
Andel restsaldo: kr 6 880,25,-
Kapitalkostnader: kr 381,88,-
Innfrielsesdato: 30.11.2027
Terminer i året 12
IN-avtale: Nei

Selskapet har 2 lån med avdragsfrihet. Potensiell endring i felleskostnader fra 01/12-2040 for denne boenheten er estimert til en økning på kr 500,- pr. mnd. når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer.

Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene
skal økes og fra hvilket tidspunkt. Regulering av renten for IN-lån gjøres etterskuddsvis hvert kvartal.

9 500 000,00 Prisantydning
227 759,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 727 759,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 728 849,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 738 799,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Audun Garberg

Leiligheten er tilknyttet Vålerengaparken 2 borettslag.
Borettslaget består av 17 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad og trappevask må påregnes. Selger opplyser om trappevask hver femte måned.
Dyrehold er tillatt tillatt etter at signert dyreholdserklæring er mottatt hos styret, og så fremt de ikke er til sjenanse for øvrige andelseiere.
Forsikret hos IF SKADEFORSIKRING - polisenummer 35704.

Selskapet eier 745/1200 av Sameiet Etterstadgt. Selskapet har prorataansvar for sin forholdsmessige andel av gjelden i Sameiet Etterstadgt. 39.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Maling av fasader. Som del av borettslagets HMS-arbeid gjennomførte styret befaring høsten 2025. Det ble avdekket avvik i oppganger, garasjeanlegg, kjeller og andre fellesarealer.
2024: Forsterkning av innfesting av takrenner. Som del av borettslagets HMS-arbeid gjennomførte styret en befaring høsten 2024. Det ble avdekket avvik i bygningsmassens oppganger, garasjeanlegg, kjeller og andre fellesarealer.
2015: Beising med maling av vinduer.

Planlagte påkostninger:
Utover klargjøring, vasking og maling var det avtalt utskiftning av råteskadd fasadetreverk i EG 39. Det ble også uventet avdekket råte i baldakin over inngang til EG 39 E. Reparasjon innbefattet bygging av helt nytt tak med påløpt merkostnad. Årsaken synes å være en konstruksjonsfeil av taket der avrenningsløp ikke er montert på baldakinens laveste hjørnepunkt. Dette må utbedres. I den forbindelse måtte det tas opp et ekstraordinæ rt lån på kr. 150 000,-. Lånet blir nedbetalt innen utgangen av 2027. Avdragene legges på felleskostnadene månedsvis på andelseierne (17). I 2026 utgjør dette rundt 450 kr. på hver andelseier fra og med mai.

Styret opplyser iht. mail mottatt 28.05.2026 at "Utover vanlig vedlikehold, utbedringer og slikt ble begge byggene malt høsten 2025. I den forbindelse ble arbeidet delfinansiert med et ekstraordinært lån på kr 150 000,- som nedbetales over andelseiernes månedlige felleskostnader gjennom 2026 og 2027 ( 2 år)."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis, bortfaller avtalen og ingen av partene har noe økonomisk ansvar ovenfor den andre.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon:   kr -25 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0061/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2661

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 17:43