Revesandveien 425

Revesandveien 425, 4818 FÆRVIK
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 205, bruksnummer 748, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 294 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 133 kvm: Vindfang, gang, walk- in, bod, stue, kjølerom, vaskerom, kjøkken, stue/spisestue, bad og soverom.
2.etasje ("Annekset") og loftsetasje ("Skålen") 80 kvm: To ganger, tre soverom (ett soverom i " Skålen" er ikke måleverdig), grovkjøkken, bad og badstue.
Loftsetasje ("Annekset") 11 kvm: Gang/trapp og stue (kontor er ikke måleverdig).

BRA-e:
Bod (ved boligen):
1. etasje 13 kvm: Bod.
Sykkelbod (ved innkjørsel):
1. etasje 11 kvm: Bod.
Garasje:
1. etasje 46 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 47 kvm: To markterrasser.

Loftsetasjen i "Skålen" har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 27 kvm.
Loftsetasjen i "Annekset" har et totalt gulvareal (GUA) på 32 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 11 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 21 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke helt med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig som består av to opprinnelige bygningsdeler oppført ca. 1820 og ca. 1830, som ble påbygget og sammenkoblet ca. 1985 og ca. 1990. Bygget er oppført i trekonstruksjon over tre plan med grunnmur av naturstein, betong og lettklinkerblokker, og har støpt gulv mot grunn, samt tilfarergulv i ett rom. Etasjeskillerne er av trekonstruksjoner. Ytterveggene er av trekonstruksjoner kledd med liggende og stående trekledning. Yttertaket er en kombinasjon av halvvalmet tak, saltak, pulttak og et flatt tak, tekket med takstein av ukjent alder og asfaltpapp. Undertaket er fra ca. 1985 og 1990. Vinduene har karmer av tre med to-lags glass og er hovedsakelig fra ca. 1985 og 1990, samme periode som ytterdørene. Boligen har teglsteinspipe fra opprinnelig byggeår og en elementpipe fra ca. 1985, med tilhørende ildsteder. Innvendige og utvendige trapper er i trekonstruksjoner. Ved fremsiden er det to markterrasser i trekonstruksjoner på totalt 47 m².

Eiendommen har en frittstående bod, opprinnelig fra ca. 1900 med tilbygg fra ca. 1990. Taket ble oppgradert i 2020 med nytt undertak og gjenbrukt takstein. Bygningen har grunnmur av naturstein og betong, yttervegger av tre og stående trekledning på fasaden. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

En frittstående sykkelbod fra 1995 er plassert ved innkjørselen. Boden ble flyttet i 2015, og fikk da ny støpt grunnmur og ny takstein på én side. Den har yttervegger i trekonstruksjon med liggende trekledning og et saltak tekket med takstein.

En frittstående garasje ble oppført i 2015. Den har støpt plate på mark, yttervegger i trekonstruksjon med liggende trekledning, og et saltak tekket med takstein. Garasjen har elektriske porter og en elbillader fra 2025.

Det elektriske anlegget er fra 1984/1985 i "Skålen" og 1989/1990 i "Annekset". Boligen har to sikringsskap; ett i gangen i 1. etasje ("Annekset") med skrusikringer, og ett på kjøkkenet i 1. etasje ("Skålen") med automatsikringer. Det er gjennomført el-tilsyn i 2022 uten anmerkninger.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

TG3 – Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig)
Vaskerom 1. etasje: Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger har høy alder (før 2000) og usikker funksjon. Krever videre undersøkelser og sannsynligvis full oppgradering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: 100 000 – 300 000 kr
Bad 2. etasje - Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger har høy alder (før 2000) og usikker funksjon. Krever videre undersøkelser og sannsynligvis full oppgradering av våtrommet grunnet alder.
Sjablongmessig prisanslag: 100 000 – 300 000 kr

TG2 – Vesentlige avvik (vedlikehold/tiltaksbehov i nær fremtid)
Våtrom og kjøkken:
Bad 1. etasje: Lekkasjesikkerhet, tettesjikt til sluk og plassering av sluk (risiko for vann ut i tilstøtende rom).
Vaskerom 1. etasje: Sprekkdannelser i gulvfliser.
Bad 2. etasje: Tettesjiktets tilslutning til sluk.
Kjøkken: Vannrør og avløpsrør (alder).

Tekniske anlegg:
Vannrør (kobber fra 1985/1990) – alder gjør fremtidig funksjon usikker.
Avløpsrør (plast fra 1985/1990) – alder gjør fremtidig funksjon usikker.
Begge varmtvannsberedere (1994 og 2006) – usikker restlevetid.

Innvendige rom:
Borebiller i treverk over store deler av boligen (spesielt 1. etasje og deler av 2. etasje). Risiko for pågående aktivitet.
Skjevheter i etasjeskiller/gulv (opptil 35–40 mm lokalt) – merkbare skjevheter.
Utilstrekkelig ventilasjon på flere soverom og i loftskonstruksjoner.
Lukket konstruksjon i flere loftsetasjer og rom under terreng – økt fuktrisiko.
Ytterkledning på "Annekset" viser begynnende råteskader.

Yttervegger og fasade:
Ytterkledning ("Annekset") – begynnende råte og slitasje.
Manglende lufting bak kledning.
Manglende gnagersikring på "Annekset".

Vinduer og dører:
Alder på vinduer og ytterdører (hovedsakelig 1985–1990) – usikker restlevetid og begynnende slitasje.
Dør til "Skålen" viser tegn til fuktskader.

Loft og spesialrom:
Flere TG2-punkter på konstruksjonsoppbygging, ventilasjon og helhetsvurdering av kaldt loft/kneloft. For fullstendig oversikt viser vi til tilstandsrapporten s. 11-26.

TG1U – Ikke undersøkt
Kontroll i tilliggende konstruksjon i vaskerom 1. etasje (ikke praktisk mulig pga. grunnmur/grunn).
Kontroll av dampsperre på kaldt loft over "Skålen".

HMS-forhold (helse, miljø, sikkerhet)
Innvendig trapp i "Skålen": Har kun rekkverk på én side. Dette oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav og kan medføre fallrisiko.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badstuen i 2. etasje har ikke vært i bruk på mange år, og status på ovnen er usikker. Vedboden har råteskader på ytterveggen mot syd. Den smale delen av trebrygga mot syd ble skadet i uvær høsten 2025 og skal repareres. En takrenne på østveggen av «Annekset» fungerer dårlig etter å ha blitt presset ned av snø/is. Et defekt kommunalt/fylkeskommunalt overvannsrør har forårsaket utvasking på tomten. Det finnes en eldre el-tavle med porselenssikringer i «Annekset». Gulvet i stuen i «Annekset» er skjevt og kan være kaldt om vinteren, og taket mellom 1. og 2. etasje er ikke isolert. Det har tidligere vært problemer med mink, mus og maur (sanert ca. 2010). Munkelus er en del av innboet. Se også selgers utfyllende vedlegg til egenerklæringsskjema i salgsoppgaven.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Diverse elektriske arbeider utført, 4 samsvarserklæringer foreligger.
- Avløpspumpe med tilhørende utvendig elektrisk kabling fornyet.
- Elbillader installert i garasje.
- Innmaten i sikringsskapet skiftet.

2020:
- Taket på frittstående bod oppgradert med nytt undertak og lekter.

2015:
- Sykkelbod flyttet, nytt dekke/grunnmur støpt og ny takstein lagt på én side.
- Frittstående garasje oppført.

2012:
- Oppgradert bad i 1. etasje.

2006:
- Varmtvannsbereder (147L) installert.

2000:
- Utskifting av utvendige vann- og avløpsrør samt avløpstank.

Ukjent årstall:
- Arbeid på bærende konstruksjoner utført.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Dekke på treplatting byttet.

ca. 2020:
- Benkeplater og vask på kjøkken byttet.

ca. 2019-2020:
- Bad ved kjøkken oppgradert.

Eiendommen er utgått fra "Endresen´s pensjonat" og ble overtatt av dagens eier i 1988/89 og har siden den gang vært i samme families eie. Dette er et eldre, bevaringsverdig hus med en rik historie. Se gjerne mer informasjon om eiendommens historie i vedlegg til salgsoppgaven.

Eneboligen består av to sammenbygde bygningsdeler, "Skålen" og "Annekset", oppført ca. 1820 og 1830. Delene ble bygget sammen og påbygget ca. 1985 og 1990. Konstruksjonen er i hovedsak av tre, med yttervegger i trekonstruksjon og etasjeskillere i tre. Grunnmuren består av naturstein, betong og lettklinkerblokker. Deler av første etasje ligger under terreng. Badet i første etasje ble oppgradert i 2012. Vaskerom og bad i andre etasje er fra ca. 1990 og har oppgraderingsbehov. Det er observert spor etter borebiller i eldre treverk. Det elektriske anlegget er av eldre dato, med både skrusikringer og automatsikringer. VVS-anlegget har i hovedsak komponenter fra 1980- og 90-tallet.

KJØKKEN 1. ETASJE:
Innredning fra ca. 1985 med glatte og profilerte fronter. Benkeplaten har en laminert overflate med nedfelt kjøkkenvask og armatur. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr, vegghengt ventilator og oppvaskmaskin. Vannrør er av kobber og avløpsrør er av plast.

BAD 1. ETASJE:
Baderommet ble oppgradert i 2012. Det har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speilskap med overlys og et gulvstående toalett. Dusjnisjen har glassvegg, glassdør og vegghengt armatur med både hånddusj og regndusj. Rommet har mekanisk avtrekksvifte i vegg og luftespalte under døren for tilluft.

VASKEROM 1. ETASJE:
Rommet er fra ca. 1990 og har et oppgraderingsbehov. Det har flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen inkluderer en vegghengt servantinnredning med servant, en vegghengt utslagsvask og et gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen består av en mekanisk avtrekksvifte og en naturlig avtrekksventil i vegg, med luftespalte under døren.

BAD 2. ETASJE:
Baderommet er fra ca. 1990 og har et oppgraderingsbehov. Det har flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys, vegghengt skap og et gulvstående toalett. Rommet har dusjkabinett. Ventilasjonen er en mekanisk avtrekksvifte i vegg, supplert med ventil i vindu. En varmtvannsbereder er plassert i dette rommet.

Overflater:
Gulv: Heltre gulvbord, fliser, belegg og malt støpt gulv. Det er gulvvarme i flislagte gulv i vindfang, gang, bad i 1. etasje og vaskerom, samt bad i 2. etasje.
Vegger: Malt panel, tapet, malte flater, laftet tømmer, malt grunnmur og fliser på bad.
Himling: Panel (malt og ubehandlet), takplater, malte flater og heltre-bord med synlige bjelker.

Lagring:
Boligen har en walk-in garderobe og en innvendig bod i første etasje. I tillegg er det tre frittstående bygninger på eiendommen: en garasje på 46 m² fra 2015 med elbillader, en bod på 13 m² (opprinnelig fra ca. 1900) og en sykkelbod på 11 m² (fra 1995, flyttet i 2015).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin.
Eier understreker at følgende medfølger i handelen:
- 2 badetrapper
- 1 utrigger med opptrekksanordning (A-ramme og kjettingtalje)
- 1sett Jamax stillingsmateriell for arbeid på husvegg (felleseie med Endresens Pensjonat og Maagereiret/nærmeste naboer).
- Ny, reserve inngangsdør til Annekset.
- Utvendige stiger
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av vedfyring. Det er gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, nærmere bestemt på bad og vaskerom i 1. etasje, på bad i 2. etasje, samt i vindfang og ganger (flislagte gulv) i 1. etasje. Ildsted er plassert i stue på 'Annekset' og i stue/spisestue i 'Skålen'.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen består av to opprinnelige bygningsdeler, "Annekset" og "Skålen", fra ca. 1820 og 1830. Disse ble bygget sammen og påbygget ca. 1989. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen i kommunens arkiver av naturlige årsaker (alder/byggeår). Eiendommen er omfattet av et kommunalt reguleringsvedtak fra rundt 1985, hvor bygningene på 205/8 (senere gnr/bnr. 205/8, 205/747, 205/747 og 205/748 (Maagereiret) er fredet til spesialformål. Det betyr at fasadeendringer ikke er tillatt uten spesiell tillatelse. Innvendig er det mindre restriksjoner.

Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965 før bygningsloven trådte i kraft for hele landet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Tillatelse til tiltak for oppføring av garasje og flytting av sykkebod, datert 15.12.2015. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket.
- Ferdigmelding av tiltak for sanitærinstallasjon, stikkledning og fellesledning (VA-anlegg), datert 21.04.2005.
- Byggetillatelse for forlengelse av brygge, datert 14.03.1996.
- Byggetillatelse for sammenbygging av Rullebua og Annekset til en boligenhet (tilbygg), datert 26.04.1989.
- Godkjenning for istandsettelse/restaurering av "Annekset", datert 23.11.1988.
- Byggetillatelse for nybygg av brygge/trapp, datert 24.05.1988.
- Godkjenning for oppføring av trapp og brygge, datert 29.06.1988.
- Godkjenning i prinsipp for tilbygg/utbedring av "Rullebua", datert 27.08.1986.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 05.05.1989. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Loftsetasjen i "Skålen" er innredet med rom for varig opphold (gang og to soverom), noe som ikke er vist på de godkjente tegningene. En slik endring fra uinnredet loft (tilleggsdel) til rom for varig opphold (hoveddel) er normalt søknadspliktig. Noen av rommene på loft er oppgitt som ikke måleverdige og mangler godkjente rømningsveier, som er et krav for rom til varig opphold.

Garasje oppført i 2015 og flytting av sykkelbod i 2015 har tillatelse til tiltak. Mer dokumentasjon foreligger ikke.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1992/6522-2/36 08.10.1992 BEST. OM BÅT/BRYGGEPLASS
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 392
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 404
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 743
Bestemmelse om adkomstrett
2008/657070-2/200 13.08.2008 ** TRANSPORT
TIL:
Eiendommene gnr. 205 bnr. 391, bnr. 392 og bnr. 404 har rett til hver sin båtplass på eiendommen (ikke på bryggene, men på arealet utenfor, i skråningen mot "Maagereiret"). Det er også gitt rett til adkomst fra fylkesvei 191 på vei som måtte bli anlagt, og inntil da på eksisterende privat vei. En person har en personlig rett til å anlegge båtplass med adkomst fra fylkesvei 191 (ev. adkomst via trapp til denne eiendommen).

1992/6522-4/36 08.10.1992 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 75
Gnr. 205 bnr. 75 har rett til å la eksisterende sommervannledning over eiendommen ligge i nåværende trasé. Eier av gnr. 205 bnr. 748 kan ikke motsette seg nødvendig vedlikehold.

1992/6522-5/36 08.10.1992 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 8
Gnr. 205 bnr. 8 har rett til å la kloakkledning som ligger over eiendommen, ligge i nåværende trasé. Eier av gnr. 205 bnr. 748 kan ikke motsette seg nødvendig vedlikehold.

Eiendommens rettigheter:

1992/6548-4/36 09.10.1992 BESTEMMELSE OM VEG, VANNLEDN. og BEBYGGELSE
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 8
Denne er bestilt fra Statens Kartverk, men side 3 av dokumentet mangler i Kartverkets arkiv og dokumentet er derfor ikke undersøkt.

1992/6621-2/36 13.10.1992 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 747
Eiere av gnr 205/bnr 747 har rett til å anlegge adkomst i form av vei eller trapp langs og inntil den felles grense med gnr 205/bnr 772 fra det østligste felles grensepunkt mot riksvei 191.

1996/4143-2/36 17.06.1996 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 205 BNR: 747
Best. vedr vedlikehold
Eiendommen har rett til å la liggende vannledning over gnr 205/bnr 772 i den nåværende trasé. Eiere av gnr 205/bnr 772 kan ikke motsette seg nødvendig vedlikehold av vannledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Megler har fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Eiendommen ligger vanvittig flott til ved Revesandveien, en attraktiv og veletablert del av Tromøy. Her bor du i naturskjønne omgivelser med umiddelbar nærhet til holmer, sjø, naturstier og varierende landlig natur. Utsikten brer seg utover Galtesund og inn mot Arendal sentrum. Området er preget av spredt eneboligbebyggelse, som gir en åpen og luftig atmosfære. Til Skilsøferga er det målt 1,4 km fra eiendommen. Skilsøferga er perfekt transportmiddel for dagsturer eller kvelder i byen. Fra parkeringsplassen ved garasjen er det havutsikt og vakkert skue utover området, samt Hisøy.

Daglige gjøremål er enkle med kort kjøretur til Tromøytunet, hvor du finner dagligvarehandel og apotek. Flere barnehager ligger også innenfor en radius på fem til ti minutter med bil. For skolebarn er det gang- og sykkelvei til Roligheden skole, som dekker hele grunnskoleløpet fra 1. til 10. klasse. Busstoppet Sørensens sving er kun en kort spasertur unna, med jevnlige avganger mot Arendal sentrum.

Tromøy er et rekreasjonsområde i seg selv. Øya byr på et nettverk av turstier og kyststier, perfekt for søndagsturer med familien eller en løpetur etter jobb. Deler av Raet nasjonalpark strekker seg ut til øya og gir unike naturopplevelser med svaberg og rullesteinstrender. For de mer aktive finnes klatreparken TrollPark Hove, og det er gode muligheter for kajakkpadling og fiske. Arendal sentrum med sitt utvalg av butikker, restauranter og kulturtilbud er kun en 15-minutters kjøretur unna.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiertomt på 1515,4 kvm. Tomten er opparbeidet med innkjørsel belagt med belegningsstein, markterrasse, støpte flater, trapper, flere forstøtningsmurer, plenarealer, frittstående bod, drivhus og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Arendal kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det understrekes følgende i kart: Noen få cm av garasjetaket ser ut til å gå utenfor tomtegrense. Støpt, skiferbelagt brygge tilhører eiendommen, men ser ut til å gå utenfor grense. Denne delen har ikke et eget gnr./bnr. og anses derfor som en del av denne eiendommen. Tilsvarende tomtegrenser (hvor brygga går utenfor tomta) er normalt da det kan være støpt over sjøen for å utvide arealet tilbake i tid.

Eiendommen har en frittstående garasje med elektriske garasjeporter. Fastmontert lader for elbil (montert i 2025, Zaptec GO) følger med. Det er også parkering på eiendommens innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann/avløp via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Eiendommen har felles vann og avløpsløsning/tilknytning med nabo, herunder at kloakk går til tank nedgravd i eiendommens sydlige del, og pumpes derfra til kommunal kloakkledning i Revesandveien.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse innenfor spesialområde med formål bevaring av bebyggelse/anlegg, i henhold til reguleringsplan Endresens Pensjonat og Maagereiret (ID: 2212r1), datert 25.04.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2023–2033. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg; eksisterende boligbebyggelse.

Eiendommen er SEFRAK-registrert. SEFRAK er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen innebærer ikke automatisk vern, men for denne eiendommen er vernet juridisk bindende gjennom reguleringsplanen. Følgende bestemmelser gjelder:
- Eksisterende bygninger som inngår i bevaringsområdet, kan istandsettes under forutsetning av at husenes målestokk, takform, fasader, vindusdeling, dør- og vindusutforming, materialvalg og farger og detalj for øvrig, opprettholdes eller mest mulig tilbakeføres.
- Eksisterende bygninger innenfor området tillates ikke revet.
- Alle anmeldelsespliktige byggesaker skal forelegges antikvarisk myndighet til uttalelse før bygningsrådet treffer sin avgjørelse.
- Eksisterende kulturlandskap med den gamle vegen langs sjøen, steinbrygger, forstøtningsmur, gjerder, trapper, hageanlegg med lysthus og enkeltstående trær skal som regel bevares.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i kommuneplanen:
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø.
Sonen bekrefter at eiendommen er ansett som bevaringsverdig og er SEFRAK-registrert. De konkrete, bindende bestemmelsene for bevaring følger av reguleringsplanen for området.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker under arbeid som berører eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 635,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og tilsynsgebyr for avløpsanlegg. Det er ikke installert vannmåler, men det kan komme pålegg for installering fra kommunen.

Eiendomsskatt er ikke inkludert i beløpet over og utgjør kr 14 081,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kWh pr. år, med en årlig kostnad på anslagsvis kr 22 000,-.

Selger har en Norgespris-avtale på strøm som er bundet eiendommen ut 2026. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg forsikring as som koster ca. kr 11 600,- pr. år.

Boligen er tilknyttet fibernett fra Telenor. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Strømutgifter til pumpe/avløpsløsning deles 50/50 mellom eierne av anlegget (nabo og denne eiendom). Strømmåler er montert på kaldtloft over Skålen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 114 202,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 456 809,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

17 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

437 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
438 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
458 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
17 938 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
17 958 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Magne Rudnes Omholt

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 2 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 47-0202/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25202

Sist oppdatert: 15. juni 2026 kl. 19:48