Holmeneveien 53

Holmeneveien 53, 3243 KODAL
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 326, bruksnummer 20, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 326, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 326, bruksnummer 24, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 49 kvm: Entre, kjøkken, stue og 2 soverom

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 37 kvm: Stue, soverom, bod

Åpent areal:
Hytte:
1. etasje 57 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Fg Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført etter den skikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Det vil normalt alltid kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand; det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Elde og tidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tg2:
- Taktekking er av eldre teglstein, mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det mangler snøfanger på taket, nedløp og renner bærer preg av alder og slitasje.
- Veggkonstruksjon: Alder og slitasje Etterhengene vedlikehold på liggende kledning.
- Etasjeskiller: mindre avvik målt gjennom hele rommet i stuen.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Krypkjeller: Alder og slitasje. Krypkjeller er en risiko konstruksjon med skadepotensiale
- Avtrekk kun ventiler i yttervegg, mekanisk avtrekk bør etableres.
- Elektrisk anlegg
- Drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Septiktank: Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse.
- Dobbel utedo: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger.
- Anneks: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Råte på vindskier og bygning er ikke teknisk vurdert. Merk: Bygget er ikke tilstandsvurdert
TG3:
- Branntekniske forhold: Mangler på røykvarsler og brannslukkeutstyr

Resterende TG for denne fritidsboligen går under generell alder og slitasje som er å se i sammenheng med alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring om fritidsboligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta og annekset har noe oppgraderingsbehov (se tilstandsrapport). Stue og kjøkken i åpen løsning, det er et effektivt og godt rom å være i, med fin kontakt mellom spisebord og sofahjørne.
Fra rommet er det direkte utgang til romslig terrasse med plass til flere sittegrupper. Hytten selges fult møblert, kun personlige gjenstander som blir fjernet.

To soverom i hytten hvor begge rommene har god plass til seng, dobbel eller enkel.
Det er også frittstående anneks med åpent rom, bod og gang som passer perfekt dersom familie eller venner skal bli med på hyttetur.
Gangen er relativt stor og har god plass til av- og på kledning.

Velkommen til visning av denne idylliske fritidseiendommen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hytten selges med all innbo og utstyr slik den står på visning. Fritidsboligen blir ikke ytterligere ryddet og vasket før overtagelse.

Oppvarming av bygget skjer via elektrisitet med panelovner, samt er det i stue montert en stor, Jøtul vedovn av emaljert støpejern montert på underlag av steinfliser.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er antatt å ha vært brukt til fritidsformål siden byggeår ca 1960 med påbygg/ombygging godkjent av kommunen i 1994. Nøyaktig byggeår er ikke sikkert men etablering av eiendommen ble registrert i matrikkel 26.09.1952

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger godkjente byggetegninger. Planløsningen er endret siden dette, kjøkken er flyttet til stue og det er satt opp 2 stk soverom i gamle stue/kjøkken del. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Soverommene er opprinnelig byggemeldt som stue/kjøkken og er godkjent til varig opphold.

 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 9001827, tinglyst 22.03.2000, type heftelse: Hjemmel til eiendomsrett
Dagboknr 9000130, tinglyst 15.05.1963, type heftelse: Bestemmelse om veg: Bruksrett på gårdsveivei og vannrett over gnr 126 bnr 12
Dagboknr 9000132, tinglyst 16.09.1953, type heftelse: Elektriske kraftlinjer: Elverket kan bygge elektriske kraftlinjer over eiendommen etter stikk i mark sommeren 1953.
Dagboknr 9000799, tinglyst 17.11.1986, type heftelse: Bestemmelse om kloakkledning: som gir rett til å legge kloakkledning over gnr 126 bnr 12 samt vedlikehold av dette

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Fritidseiendommen ligger landlig og naturskjønt til på Holmane, ca 2 mil fra Sandefjord sentrum. Nærmeste tettsted er Kodal som ligger ca.8 km unna. Kodal er et lite tettsted i Sandefjord kommune, beliggende ca 15 minutters kjøring fra Sandefjord. Her er det gode natur
og friluftslivsmuligheter!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Fra Sandefjord sentrum kjører man Sandefjordsveien nordover og tar andre avkjørsel i rundkjøringen. Ta 2 avkjørsel i neste rundkjøring inn på Kodalveien (305). Følg veien i ca 7 km til avkjøringen mot Trollsås, følg veien og kjør over Trollsåsbroen, 3,5 km etter broen tar
man opp mot Hvitstein til høyre. Etter ca.3 km tar man til venstre inn Holmeneveien. Holmeneveien er offentlig og asfaltert den første delen, deretter er den privat og gruset.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Romslig tomt på ca 7 mål. Eiendommen har gode solforhold og ligger med en landlig beliggenhet. Fine skogsarealer og en fin opparbeidet plen rundt hytten. Det er også gode parkeringsmuligheter rett utenfor hytten og stor plass på tomten nedenfor.

Parkering på gårdstun med mange biloppstillingsplasser

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat septiktank for gråvann fra kjøkken. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 
Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.09.2023 er avsatt til: Spredt boligbebyggelse.
Arealbruk Spredt boligbebyggelse
- KP Angitt Hensyn Hensyn friluftsliv KPHensynsonenavnH530
- Arealbruk LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag,Nåværende

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er ikke tilknyttet med noen kommunale utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 348 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7395.
Selger har hatt kostnad på ca 1500 pr år for privat brøyting.
Boligen er tilknyttet Riks tv som leverandør av kabel-tv
Fiberkabel fra Viken fiber ligger klar inne/ved tomtegrense men er ikke koblet opp til hytten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for alle gnr/bnr 2023 var 238.125 - 508.000 og 1.360.000 ifølge selger/skatteetaten.

1 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

28 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
49 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 199 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Fossli

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 40.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0176/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.25176

Sist oppdatert: 20. mai 2025 kl. 14:41