Bjaalands gate 2C

Bjaalands gate 2C, 4016 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 22, bruksnummer 289
Andelsnummer 127, Bakkevoll Borettslag, organisasjonsnummer 948744449

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
2. etasje 82 kvm: Entré, 3 soverom, bad, stue og kjøkken

BRA-e:
Kjeller: 1 kvm: Bod

BRA-b:
2. etasje 11 kvm: Innglasset balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.01.2026 utført av . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Byggemåte
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Leilighetsbygg fra 1960. Leilighet i 2. etasje. Yttervegger av tre-og betongkonstruksjon. Etasjeskiller av betong. Vinduer og dører med to- og tre-lags. Naturlig ventilasjon. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Innglasset balkong belagt med fliser på gulv. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Rapporten inneholder 20% TG1 (i orden), 72% TG2 (alder, slitasje, skader mv), 0% TG3 (strakstiltak nødvendig), 8% TGIU (ikke undersøkt).

Det er gitt TG2 på følgende:
Våtrom:
- Helhetsvurdering

Kjøkken:
- Helhetsvurdering

Etasjeskiller:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør
- Hovedstoppekran
- Avløpsrør
- Varmtvannsbereder

Dører og vinduer
- Vinduer
- Dører

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 22.02.1961.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. I de to vestre avdelingene gjenstår endel malerarbeide o.a.
2. Pipene må renses for stein- og muravfall
3. En av luftverndørene i tilfluktsrom er ikke innsatt
4. Endel oljebrennere er ikke ferdigmontert.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det foreligger ferdigattest for utvidelse og innglassing av balkonger, datert 17.01.2007.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/22/289:
03.09.1959 - Dokumentnr: 3388 - Bestemmelse om gjerde

29.08.2025 - Dokumentnr: 1014284 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Rettighetshaver: Lnett AS
Org.nr: 980 038 408
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport. Eiendommen blir ikke ytterligere rengjort. Overtas slik som den var på visning

Bjaalands gate 2c ligger sentralt til på Hillevåg med gåavstand til det man trenger av fasiliteter. Kilden kjøpesenter byr på flere butikker og servicetilbud som frisørsalonger, apotek, vinmonopol, bakeri og matservering.

Ellers byr området på flotte turområder langs Mosvatnet, Godalen, Hillevågsvannet, Sørmarka og Vålandsskogen.

Gode off. kommunikasjonsmuligheter med hyppige bussavganger både inn til Stavanger og retning Sandnes.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage:
- Teknikken barnehage 0,5 km
- Hillevåg barnehage 0,5 km
- Våland barnehage 0,9 km

Skoler:
- Kvaleberg skole (1-7 kl.) 1 km
- Auglend skole (1-10 kl.) 1,1 km
- Våland skole (1-7 kl.) 1,4 km
- Ullandhaug skole (8-10 kl.) 1 km
- Kristianlyst skole (8-10 kl.) 1,8 km
- Godalen videregående skole 1,3 km
- Bergeland videregående skole 2,3

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9.911,4 kvm som tilhører borettslaget.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Borettslaget har 11 garasjeplasser som leies ut etter lister fra styret. Kontakt styret for informasjon.

Felles utendørs parkering, ikke full dekning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan Id 460 "Reg.plan og bebyggelsesplan for eiendommen Bakkvold, gnr. 22 bnr. 279 datert 07.09.1959 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplaner:
Id 1507
Navn Reguleringsendring vedr.opparbeidelse av parkeringsplass, gnr. 22 bnr. 289
Plantype 31 - Mindre reguleringsendring
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 11.08.1994

Id 456
Navn Hillevåg.
Plantype 30 - Eldre reguleringsplan
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 18.06.1958

Id 1179
Navn Hillevåg m/bestemmelser.
Plantype 30 - Eldre reguleringsplan
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 17.04.1989

Eiendommen følger kommuneplan:
Id 116K
Navn Kommunedelplan for Paradis - Hillevåg
Plantype 21 - Kommunedelplan
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 19.09.2005
Delarealer:
Areal 2831.11 kvm, Omrnavn H6, Oplareal 172 - Park/turvei
Areal 7078.98 kvm, Omrnavn H5, Oplareal 110 - Boligområder
Areal 0 kvm, Omrnavn H26, Oplareal 610 - Veiareal

Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024
Delarealer:
Areal 7078.83 kvm, Hensynsonenavn H570_7, Kpangitthensyn 570 - Bevaring kulturmiljø
Areal 2548.86 kvm, Hensynsonenavn H320_2, Kpfare 320 - Flomfare
Areal 2821.61 kvm, Omrnavn PA5, Kparealformal Park
Areal 7088.43 kvm, Omrnavn B329, Kparealformal Boligbebyggelse

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter):

Id 2832
Navn Bussveien fra Jernbaneveien til Haugåsveien
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 1 - Planlegging igangsatt
- Bussveien på denne strekningen er siste delstrekningen av korridor 1, Bussveien mellom Stavanger og Sandnes. Hensikten med Bussveien er å etablere et effektivt og forutsigbart kollektivtilbud, det planlegges tre bussveistasjoner på denne strekningen.

Id 2731
Navn Områderegulering for Hillevåg
Plantype 34 - Områderegulering
Status 2 - Planforslag
- Formålet med planen er å videreutvikle et urbant og funksjonsblandet byområde der løsninger som prioriterer gode bomiljø og sosial bærekraft blir valgt. Ny bebyggelse og strukturer skal fungere som overganger mellom eksisterende bebyggelse og nylig vedtatte detaljreguleringer. Kommuneplanens mål for gode hverdagsliv, utbygging i byutviklingsaksen og grønnstruktur skal ivaretas.

Id 2840
Navn Områderegulering for Våland sør
Plantype 34 - Områderegulering
Status 2 - Planforslag
- Skal lages en områderegulering for dagens sykehusområde når sykehuset skal relokaliseres til Ullandhaug.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er innenfor Trehusbyen - bevaring av kulturmiljø. Den kulturhistoriske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart og områdenes særpregende miljø skal sikres og videreutvikles.

Det gjøres oppmerksom på at boligen ligger i et området merket med flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6.135,-  pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styrehonorar, forretningsførsel, kontingenter, drift og vedlikehold, felles utvendig bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, TV-anlegg/bredbånd og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene økte med 6% fra 01.01.26, grunnet rehabiliteringsprosjekt, og kan av den grunn bli besluttet økt mer ved behov. Det vil også bli tatt opp lån i borettslaget som vil gi økning i fellesgjelden. Et foreløpig anslag fra styret er en økning av fellesutgifter på 30-50%. Økning på fellesgjeld og fordeling pr. leilighet er foreløpig ikke gjort. Se under punkt "om borettslaget".

Felleskostnadene fordeles slik:
Balkong kr 599,-
Andel fellesutgifter kr 5.536,38,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 918 696,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 674 782,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 121.826,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 35.426,- pr. 07.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 3.223.612,- pr. 07.01.2026 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 13551764
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,16%
Restsaldo 3 223 612,00
Innfrielsesdato: 01.01.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

3 150 000,00 Prisantydning
35 426,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 185 426,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 204 678,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sidsel Andersen

Leiligheten er tilknyttet Brl Bakkevoll. Borettslaget består av 91 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Rogaland.
Dyrehold må søkes til styret med eget skjema.

Styrets arbeid 2024-2025:
- Vanlig møtevirksomhet og drift og vedlikehold.

Oppussingsprosjekt:
På ekstraordinært årsmøte 15. desember 2025 ble det vedtatt et omfattende vedlikeholdsprosjekt med en kostnadsramme på kr 29 028 788. Prosjektet omfatter blant annet gavlvegger, vinduer, tak, betongrehabilitering og nye ytterdører. Arbeidet er planlagt å starte medio februar 2026 og avsluttes medio desember 2026. For å finansiere prosjektet ble det vedtatt å søke om et lån i Husbanken på inntil kr 38 000 000. Som følge av dette ble felleskostnadene vedtatt økt med 6 % fra 1. januar 2026.
Et foreløpig anslag fra styret på økning av fellesutgifter er mellom 30-50%. Økning på fellesgjeld og fordeling p. leilighet er ikke gjort.

Forslag om rørfornying, utskifting av enkelte kjøkkenvinduer, lydtiltak, ny belysning og ventilasjonstiltak ble ikke vedtatt på årsmøtet i desember 2025, men utsatt til en fremtidig vedlikeholdsplan. Et tidligere forslag om komplett utskifting av rør og bad ble nedstemt i januar 2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Regnskap 2023:
Inntekter: 5.679.037,-
Kostnader: 4.257.655,-
Resultat: 1.421.382,- og foreslås overført til egenkapital.
Borettslagets disponible midler var pr. 31.12.2023 kr. 7.050.117,- og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Annonse i Stavanger Aftenblad 1/1 side  kr 7 750,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 120,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 8 473,50
Foto  kr 4 400,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0002/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.262

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 18:11