Vardenlia 29A

Vardenlia 29A, 3227 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 115, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 132, Vardegrenda Borettslag v/ USBL Sandefjord, organisasjonsnummer 952 220 802

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
1. etasje 49 kvm: Entre, stue, spisestue, kjøkken, bad, soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod på 2kvm, bod i gangen på 2kvm

BRA-b:
1. etasje 14 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
1. etasje 15 kvm: Platting

Boligen disponerer 2 boder. En utvendig bod og en bod i trappegangen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygget er iht. tilstandsrapporten oppført i betong, tre og stålkonstruksjoner. Fasaden er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 50 % | TG2 : 47 % | TG3 : 0 % | TGIU : 3 %

Det gjøres spesielt oppmerksom på leilighetens tg2. De fleste bemerkningene handler om leilighetens alder og slitasje relatert til alder. Uten om dette bemerkes følgende som gir tg2: På badet: servantskap har fuktskader, drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert, registreres sprekk i servant, riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen, misfarging/svertesopp påvist på elastiske flisfuger, tettesjikt/slukmansjett ikke klemt med klemring i sluk, lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales, lite fall fra døråpning til sluk. Kjøkken og gangen: Det registreres betydelig bomlyd i gulv (flis). Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget. Det registreres noe skjevheter på plattingen.
Selger opplyser: den ene stikkontakten på soverommet under vinduet er defekt, ukjent om varmekablene i entre og kjøkken fungerer. Se utfyllende tekst i rapporten. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler på bad ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på leiligheten datert 06.06.1978 og garasjene datert 04.05.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 2150, tinglyst 17.07.1950, type heftelse: Bestemmelse om veg
Dagboknr 4299, tinglyst 11.07.1974, type heftelse: Erklæring/avtale: Rett for kommunen til kjøpe ubebygget grunn.
Dagboknr 1291, tinglyst 18.02.1985, type heftelse: Elektriske kraftlinjer
Dagboknr 1293, tinglyst 18.02.1985, type heftelse: Elektriske kraftlinjer
Dagboknr 2549303, tinglyst 05.06.2020, type heftelse: Bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til en lys og trivelig leilighet med sentral beliggenhet i et rolig og veletablert boligområde bestående av lavblokkbebyggelse. Området er kjent for sitt trygge og barnevennlige miljø, med store grøntarealer, flere lekeplasser og en populær ballslette som innbyr til lek og aktivitet året rundt.

Fra boligen er det kun noen få minutters gange ned til idylliske Djupsund, med lett tilgang til sjøen og flotte rekreasjonsmuligheter. I tillegg ligger Vesterøyas vakre badeplasser og naturskjønne turstier i umiddelbar nærhet – perfekt for både avslapning og aktivitet i hverdagen.

Alle nødvendige fasiliteter ligger i kort avstand: barneskole, barnehager, ungdomsskole og grendehus er lett tilgjengelig fra eiendommen, noe som gjør området ideelt for barnefamilier. Det er også gode bussforbindelser til sentrum, som ligger kun ca. 3 km unna, noe som gir enkel tilgang til byens servicetilbud, butikker og øvrig infrastruktur.

Dette er en flott mulighet for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig i rolige og barnevennlige omgivelser.

Velkommen til en hyggelig visning!

Leiligheten er skiltet med til salgs skilt. Meget enkelt å finne fram i Google maps. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området.

Ormestad barneskole, Varden ungdomsskole og Varden barnehage.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 44.452 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier og parkeringsplasser. Noe naturtomt og noe er opparbeidet med plen og diverse busker og trær. Borettslaget har opparbeidet lekeplasser og fine samlingspunkter med benker. Garasjerekker med portåpnere og denne leiligheten disponerer en plass.

Parkering i tilhørende garasje i rekke. For øvrig parkering på gjesteparkeringsplasser etter gjeldende regler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Felleskostnadene er kr 6.009,- pr. mnd. og inkluderer:

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.343,– pr. md.
Nedbetaling hovedlån kr 1.123,– pr. md.
Nedbetaling garasjelån kr 1.003,– pr. md.
Kabel-tv/internett kr 539,– pr. md.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Sandefjord Bredbånd som leverandør av tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 497 028,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 1 988 110,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 96.207,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 488.852,- pr. 01.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er 101.409.803,- pr. 01.05.2024 og lånevilkårene er:

Informasjon om lån:
Lån I - Hovedlån:
Bank: Handelsbanken
FASTRENTE 2,70 % til 26.11.2031
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Saldo pr 01.08.2025: kr 57.157.441,-
Andel av saldo: kr 271.350,-
Siste termin: 2054
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Lån II - Garasjelån:
Bank: Handelsbanken
FASTRENTE 2,70 % til 26.11.2031
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Saldo pr 01.08.2025: kr 40.672.957,-
Andel av saldo: kr 217.502,-
Siste termin: 2050
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

1 490 000,00 Prisantydning
488 852,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
1 978 852,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 989 892,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Johan Knutsen

Leiligheten er tilknyttet Vardegrenda Borettslag.
Forretningsfører er Solibo AS.
Trappevask er inkl. i felleskostnaden.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i henhold til ordensreglene.

Planlagte påkostninger: Borettslaget starter på utbedring av lekeplasser og skal være ferdig i 2026. Det jobbes med utbedring av oppganger og utskiftning av callinganlegg, og postkasser skal byttes ila de neste årene. Borettslaget vil skifte ut tak på de laveste utstikkerne på alle aktuelle blokker, og det jobbes med grøntarealer og bioenger.

El-bil lading i garasjene: Hvis det er satt opp lader fra før, må eier sette opp profil på Charge365, legge inn betalingskort og velge riktig garasjerekke. Strømmen går på egen måler og borettslaget setter timeprisen (kWh), pr.d.d 2 kr. Hvis det ikke er lader, er det Zaptech PRO som skal settes opp og styret må underrettes først. Normalt benyttes et lokalt firma (Elinstallasjonen) som tar rundt kr 20.000,- for jobben. Dette betales av andelseier selv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. Styret har avsatt kr. 300.000,- til en egen sparekonto som skal dekke eventuelle tap og fungere som et eget sikringsfond. Planen er å fortsette med dette hvert år som en rimeligere løsning enn å ha et eget sikringsfond og som skal gi samme sikkerhet for beboerne.

Se borettslagets egen hjemmeside for mer informasjon: https://home.solibo.no/hp/vardegrenda/oppslagstavle

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til: Vederlag: 30.000,- av salgssummen. Tilrettelegging fra kr 17.000,- Oppgjør: kr 7.500,-Markedspakke: kr 27.400,- Visninger: kr 1.875,- pr. visning. Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: utlegg til fotograf, takstmann, kommunen, forretningsfører.

Oppdragsnummer 22-0309/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25309

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 14:53