Jørgen Løvlands gate 22A

Jørgen Løvlands gate 22A, 0569 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 226, bruksnummer 31, ideell andel 1/1
Andelsnummer 71, Borettslaget Rosenhof Kv 1 , organisasjonsnummer 962 036 546

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
Leiligheten:
1. etasje 38 kvm: Entré/gang, bad/wc, stue/kjøkken, soverom

BRA-e:
Leiligheten:
Kjeller: 7 kvm: Bod i kjeller
1. etasje 3 kvm: Tilleggsareal med egen dør

Boligen disponerer 1 bod i kjeller. Denne ligger rett under leiligheten. Leilighetens varmtvannsbereder er plassert i kjellerboden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest og beskrivelse av konsekvens under dette punktet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Byggesakskyndige beskrivelse av byggemåte er kort fortalt slik: Leilighetsbygg oppført i 1915. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med sikkerhetslås og dørkikkert. Vinduer med karmer av tre. Boligen
ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har fått TG3
Våtrom:
Det er hyll i etter tidligere innfestinger i dusjssonen, noe som medfører brudd i våtrommets vanntette sjikt.
Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.  
Det registreres motfall rundt sluket.
Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk,
og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
Det registreres motfall på deler av gulvet.
Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Skruene til klemringen mangler.
Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre
fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i
lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble
derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på
fuktskader.

Toalettrom:
Himlingsflatene har omfattende skader. Hovedårsak vurderes å være høy alder og slitasje.
Veggflater har omfattende skader. Hovedårsak vurderes å være høy alder og slitasje.
Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av stor slitasje.
Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende punkter har fått TG2
Kjøkken:
Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør).
Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker.
Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
Innredning: Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg:
Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker. Forholdet
vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i
hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette
Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av
fuktbelastning/vannsøl. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Observasjonene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
Innerdører: Innerdører til badet bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Dørvrider på badet er løs.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
1 etg.: I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 11 mm. På soverommet er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket
stedvise vesentlige skjevheter.

Vinduer og ytterdører:
VInduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Ved funksjonstesting ble det registrert at vinduet på soverommet får kontakt med vinduskarmen.
Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med indre del av dørkarmen

Følgende punkter har TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt)
Innvendig stakeluke Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
Lufting av ytterkledning Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det
aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
Gnagersikring Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere,
ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Jørgen Løvlands gate 22 A i høy 1 etg.
Leiligheten ligger på enden av blokken og har lys inn fra 3 sider, noe som gir godt lysinnfall i boligen. Den er arealeffektiv men fint inndelt og oppleves som en hyggelig og trivelig bolig i svært koselige omgivelser.
1.etg.:
Entré/gang: Flslagt gulv, malt glassfiberstrie på vegger og malt trepanel i himling.
Bad/wc: Flislagt gulv vog vegger, takess i himling. Wc i hvitt porselen, samt servant i hvit utførelse montert på vegg med speil over og lys over speil. Dusjhjørne åpent med oppheng for forheng. Forkrommet blandebatteri og hånddusj. Opplegg og plasseringsmulighet for 40 cm vaskemaskin. Varmekabler i gulvet. NB! Se kommentarer fra byggesakskyndig med tanke på badets tilstand.
Dagens eier har kjøp til wc rom som ligger med egen inngang med vegg tilstøtende til dagens bad. Det antas derfor mulig å utvide dagens bad slik at dette blir større ved en rehabilitering av våtrommet. Kontrakt for kjøp av arealet overtas av ny eier.
Wc rom: Malt betong, malte vegger, malt himling. Rommet er i dårlig forfatning og trenger rehabilitering.
Stue/kjøkken: Åpen løsning mellom stue og kjøkken gir god romfølelse med fin lysinnfall fra 2 sider. Gulvet har eikeparkett, på vegger er det malt tapet, og i himling malt trepanel. Stuedelen har fin plass til hyggelig sofakrok. Kjøkkenavdelingen har montert IKEA innredning med kremhvite profilerte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Komfyrvakt montert ved avtrekksvifte over komfyrplass. Opplegg for oppvaskmaskin. Lys montert under overskap for arbeidslys ned på benkeflaten. Dekoratve fliser montert på vegg mellom bankeskap og overskap på kjøkkenet. Kjøkkenavdelingen har fin plass for stort spisebord.
Leiligheten har innstallert en superkoslig peisovn med vindu for innsyn til flammene. Peisovnen gir et supert tilskudd til oppvarming i den kalde årstiden og en hyggelig kost på hustrige høstkvelder.
Soverom: laminatbelegg på gulv, malt mur dels malt glassfiberstrie på vegger. Romslig skyvedørsgarderobe montert i rommet for oppbevaring av sesongenes klesbehov. Rommet har plass til dobbeltseng størrelse 150 bredde. Ellers er det montert panelovn i rommet.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, komfyr og kjøl/frys
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten har elektrisk oppvarming med panelovn montert på soverom, varmekabler på bad/wc. Selger har benyttet løststående varmeovn i stue/kjøkken. Ellers er det montert en stilig peisovn med glass i døren for innsyn til flammene. Peisovnen gir en superfin varme og gir fint tilskudd til fyringsøkonomi på kalde dager. Varmtvannsbereder på 198 liter fra 1998 montert i leilighetens kjellerbod som ligger direkte under leiligheten.
Elektrisk oppvarming med panelovn på soverom, varmekabler i gulv på bad. Stilig peisovn med dør med vindu for innsyn til flammene. Denne gir meget god varme i leiligheten. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 1998 montert i leilighetens kjellerbod.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har antatt vært brukt til boligformål siden 1915. Det foreligger expeditionsdokument opprinnelig datert 25.08.1913 og byggetegninger datert 25.08.1913. Et expeditionsdokument er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Etter søk i dokumenter via innsynssiden til plan og bygningsetaten til Oslo kommune fremkommer det følgende:
25. august 1913
Byggeanmeldelse / søknad innsendes for:
Vaaningshus (Bygning E)
Matr.nr. 160 Trondhjemsveien.
27. august 1913
Saken oversendes reguleringssjefen for uttalelse om høyder, reguleringsforhold og gateopparbeidelse. Det påpekes at Rosenhofgata, Stockholmsgata og Normannsgata ikke er ferdig opparbeidet.

8. september 1913
Kristiania Sundhetskommisjon avgir første uttalelse.
Prosjektet godkjennes ikke som innsendt. Følgende mangler påpekes:
dårlig løsning for kloakk- og vannklosetter,
utilstrekkelig ventilasjon,
for små lysflater i enkelte rom,
feil ventilering av bryggerhus,
gårdsplass må opparbeides.

14. september 1913
Kristiania Vann- og Kloakkvesen uttaler at saken bør utsettes inntil tegningene er omarbeidet etter Sundhetskommisjonens krav.

28. november 1913
Sundhetskommisjonen behandler reviderte tegninger.
Konklusjonen er i praksis:
Har intet å bemerke
forutsatt at de foreslåtte forbedringene utføres.

8. februar 1914
Den viktigste datoen i byggesaken.
Myndighetene skriver:
"I henhold til paategningerne godkjendes anmeldelsen med de stillede vilkaar."
Dette er den formelle bygggodkjennelsen.

23. oktober 1915
Saken oversendes Sundhetskommisjonen for sluttkontroll/befaring.

5. november 1915
Ferdigbefaring gjennomføres.

Sundhetskommisjonen undersøker bygningen og finner blant annet:
mangelfull ventilasjon,
åpne fuger i gulv,
behov for uttørking av rom,
uferdig gårdsplass.
Dette fremstår som en ordinær mangelprotokoll etter ferdigbefaring.

6. januar 1916
Saken oversendes brannsjefen for uttalelse.

12. januar 1916
Brannvesenets svar:
"Fra Brandvæsenets Side findes intet at bemærke."
Altså ingen branntekniske innsigelser.

10. april 1916
Byggherre/ansvarlig sender inn erklæring om at manglene fra ferdigbefaringen er rettet.
Brevet innledes med:
"Efter de ved Færdigbesigtigelsen anførte Mangler er følgende nu rettet"
Deretter listes utbedringene opp.

Det fremgår ikke av dokumentet at byggesaken er avsluttet med ferdigattest men hos plan og bygningsetaten står saken som avsluttet.

Eiendommen inngår i den historiske Rosenhof-bebyggelsen. Bygningsarkivet inneholder dokumentasjon tilbake til 1875, da det ble registrert innredning av bryggerhus på daværende Langgaten 44. Videre foreligger originale byggetegninger fra 1913 for «Kommunal bebyggelse ved Trondhjemsveien», tegnet av arkitektene Morgenstierne & Eide. Tegningene viser dagens boligbebyggelse med leiligheter, kjellerfunksjoner og bryggerhus som del av det opprinnelige anlegget.

Utfra byggetegninger er leilighetens rominndeling endret på følgende måte, spisskammers og wc rom er slått sammen til et rom som i dag fungerer som bad/wc. Videre er vegg mellom kjøkken og stue fjernet slik at det er åpen løsning mellom kjøkken og stue. Del av stue er avdelt med vegg slik at det er etablert soverom. Stue er å anse som rom til varig opphold og etablering av soverom i stue er derfor ok.

Spisskammers og wc rom i leiligeten er en eller annen gang i tidens løp gjort om til et rom som i dag er bad/wc jf. byggetegninger fra 1913.  Innredning og endring av rommene er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Bestilt informasjon om leiligheten via ambita fra Oslo kommune uten at det er gitt ytterligere informasjon om det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på bygningen leiligheten ligger i.

Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Expedisonsdokument er avsluttet med at opplistede mangler ble rettet, men det er ikke utferdiget noen ferdigattest tilbake i 1916. Det har ikke vært mulig å fremskaffe ytterligere dokumentasjon for blokkens godkjenning, men saken er avsluttet hos Oslo kommunens plan og bygningsetat. Tiltaket kan dermed ikke bekreftes å kunne lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/226/31:
06.11.1951 - Dokumentnr: 414054 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 70 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 2,812
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
KONTRAKTEN KAN PANTSETTES
----------
Nye vilkår

06.11.1951 - Dokumentnr: 314054 - Best. om adkomstrett
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser

06.11.1951 - Dokumentnr: 414054 - Festekontrakt - vilkår
Festetid: 70 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 2,812
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
KONTRAKTEN KAN PANTSETTES
----------
Nye vilkår

26.01.1955 - Dokumentnr: 301342 - Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere

Følgene innhold i tinglyst dokument:
Undertegnede som eiere av nedennevnte eiendommer avgir nedenstående erklæring, som tinglyses som hefte på hver enkelt eiendom og som ikke kan avlyses uten Oslo vann- og kloakkvesens samtykke.
Undertegnede som eiere av matr. nr. 7 Rosenhoffgt. matr.nr. ? og 9 Dynekilgt. og matr. nr. 22 og 24 Jörgen Lövlendsgt. er solidarisk ansvarlig for reparasjon og ved-likehold av de vann- og kloakkledninger med tilhørende kummer som er felles.
Vann- oc kloakkvesenet har rett til når som helst å stenge og forsegle de felles utvendige hovedstoppekraner, når det ansees nødvendig eller ønskelig enten av tekniske grunner eller for å få gjeldende reglement eller gitte pålegg respektert.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Dagens eier har tilkjøpt areal som ligger vegg i vegg med leilighetens bad. Dette areale har vært et gammelt toalett i felles oppgang. Andre leiligheter har tidligere tilkjøpt tilsvarende og innlemmet arealet i sin leilighet.
Borettslaget har inntatt følgende vilkår med tanke på inlemmelse av arealet til leiligheten:
- Naboer godkjenner utbyggingen.
- husleieøkning fra forretningsfører løper fra neste periode.
- Varsling utføres, hvis nødvendig (jf. Plan og Bygnings Etaten).
- Sentralt godkjente håndverkere brukes og enhver gjeldende forskrift følges. Kopi av godkjennelse
sendes styret før igangsettelse..
-
Øvrige tilliggende fellesarealer skal ikke ha forringet kvalitet etter ferdigstillelse enn før påbegynt
arbeide. Ny vegg skal også ha en tilsvarende eller bedre kvalitet enn tilliggende fellesareal.

Styret har også utarbeidet følgende skriv vedr. ombygging av leilighet og utskifting av soilrør:

Alle søknader vedr. ombygging og oppgradering av leilighetene skal behandles av styret. Styret skal
behandle søknaden før den sendes Plan- og bygningsetaten (PBE).
Søknaden skal vedlegges tegninger av hele leiligheten inkl. trapperom for både eksisterende situasjon
og foreslått løsning. Det skal også legges ved redegjørelse fra bygningskyndig person, elektriker,
rørlegger og VVS dersom elektriske installasjoner, rørføringer eller ventilasjon berøres. Uttalelser fra
ekstern ekspertise må bekostes av søkeren. Alle bygningsmessige arbeider skal planlegges og utføres
forskriftsmessig.
Dersom styret godkjenner søknaden skal arbeidet meldes til PBE. Krav til søknad, sjekklister og skjema
fås hos PBE, se www.pbe.oslo.kommune.no
Arbeider som er søknadspliktig:
Endringer av brannceller, dvs åpning av vegg el mot trapperom og naboer,
Endring, åpning eller fjerning av bæ rende bygningsdeler.
Alle nye tekniske installasjoner som installeres i leilighetene:
Nye installasjoner ifm med elektro.
Nye installasjoner ifm med våtrom, wc, vann og avløp. Utføres etter ”Våtromsnormen”
Nye installajoner eller endringer ifm ventilasjon
Installasjon av ildsted
Dersom det tas hull i gulv eller vegg mot naboer er det meget viktig med tett samarbeid med nabo slik at
ikke oppstår unødige konflikter. Varsling og planlegging er helt nødvendig for å få gjennomført arbeidet.
Naboens flater skal repareres, sparkles og males, slik at kvaliteten på naboers rom ikke forringes. Kopi
av godkjent søknad m/vedlegg skal deles ut til berørte naboer straks det er mottatt, med orientering om
framdrift og avtale om overlevering av nøkler dersom ikke berørte naboer kan stille selv.
For utskiftning av gamle soilrør i forbindelse med rehabilitering skal det primæ rt benyttes den rørlegger
som har avtale med borettslaget. Dersom egen rørlegger benyttes skal dette avtales sæ rskilt med styret.
Borettslaget dekker utskifting av gamle soilrør så fremt utskiftingen foretas i hele stammen, dvs fra kjeller
til loft. Styret stiller seg positiv til også å dekke nytt soilrør for leiligheter uten soil dersom kostnadene
ikke er urimelig høye. Det forutsettes at nytt soilrør trekkes fra kjeller til loft. Tilknytning til soil dekkes av
den enkelte andelseier.
Bruksrett til felles toalett i trapperom bortfaller ved installasjon av toalett i leilighet. Tilligende leilighet kan
kjøpe areal, toalett og del av trapperom, ved ledigstillelse.

Velkommen til idylliske Rosenhoff en skjult perle midt i byen

Leiligheten ligger stille og tilbaketrukket til i en klassisk bygård fra tidlig 1900-tall, tegnet av de anerkjente arkitektene Morgenstierne & Eide. Den ærverdige bebyggelsen skiller seg markant ut fra tradisjonell etterkrigsarkitektur i området, og preges av vakre detaljer, harmoniske proporsjoner og sjarmerende forhager. Borettslaget har et pent opparbeidet indre gårdsrom med grønne plenarealer, grillplasser, sittegrupper og lekeplass en fredelig oase midt i byen.

Beliggenheten kombinerer det beste av to verdener: rolig og tilbaketrukket, men samtidig svært sentral. Området er veletablert og populært, med minimal gjennomgangstrafikk og en lun nabolagsfølelse.

Kun få minutters gange unna finner du Carl Berner Passasjen med dagligvarebutikk, Vinmonopol, apotek og hyggelige serveringssteder. I tillegg har du kort vei til både Grünerløkka og Torshov to av Oslos mest levende bydeler med et rikt utvalg av kafeer, restauranter, spesialbutikker, markeder og kulturtilbud. Her finner du alt fra uformelle nabolagskafeer til anerkjente restauranter og et pulserende uteliv.

Dagligvaretilbudet er svært godt med både KIWI, Rema 1000 og søndagsåpen nærbutikk i umiddelbar nærhet. For den treningsglade finnes det flere treningssentre som SATS, Fresh Fitness og andre aktører innen kort gangavstand.

Området byr på fantastiske rekreasjonsmuligheter året rundt. Torshovdalen ligger kun ca. 150 meter fra boligen og er en av byens flotteste grøntområder. I tillegg har du kort vei til Torshovparken, Sofienbergparken, Botanisk hage og Ola Narr. Turstiene langs Akerselva gir flotte muligheter for både løping og rolige spaserturer. Rodeløkkas sjarmerende trehusbebyggelse og kolonihager gir området en helt spesiell atmosfære.

Ønsker du større naturopplevelser, går bussen direkte til Årvoll og videre til inngangsporten til Lillomarka. Her finner du tur- og sykkelstier, skiløyper vinterstid og Grefsenkollen alpinsenter. På varme sommerdager er det kort vei til Sørenga Sjøbad for et avkjølende bad.

Kollektivtilbudet er meget godt. Buss og trikk går fra Trondheimsveien, T-bane fra både Carl Berner og Sinsen gir rask adkomst til sentrum og resten av byen, og 31-bussen går døgnet rundt. Flybussen stopper også i nærheten. Her bor du med enkel tilgang til både byen og marka.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Dynekilen barnehage (1-5 år) 3 min
132 barn 0.2 km
Sophies Hage barnehage (1-5 år) 6 min
85 barn 0.5 km
Torshovtoppen barnehage (1-5 år) 8 min
63 barn 0.6 km

Skoler
Akademiet realfagsskole Oslo (7-10 kl.) 9 min
160 elever, 12 klasser 0.7 km
Sinsen skole (1-7 kl.) 10 min
603 elever, 30 klasser 0.8 km
Lilleborg skole (1-7 kl.) 12 min
276 elever, 21 klasser 1 km
Frydenberg skole (8-10 kl.) 15 min
498 elever, 30 klasser 1.2 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 15 min
431 elever, 30 klasser 1.2 km
Foss videregående skole 17 min
600 elever, 20 klasser 1.4 km
Hersleb videregående skole 22 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Et meget hyggelig borettslag, på en koselig tomt. Beboerne har tilgang til en fantastisk bakgård med fin beplantning, gressplen, sittegrupper, sykkelstativ og lekeapparater for de minste. Gården er oppført i vakker arkitektur etter tegning av Morgenstierne & Eide

Festeavgiften er kr 234 718,00 pr. år. (For 2026 for hele borettslaget) Festeavtalen utløper 01.11.2091, ihht brev om forlengelse eiendoms og byfornyelsesetaten i Oslo kommune datert 13.09.2019. Festeavtalen forelenges på samme kontraktsvilkår fra 01.11.2021 og gjelder dermed til 01.11.2091. 

Grunneier, Oslo Kommune, har forkjøpsrett. Gjelder salg av grunnen ikke de enkelte leilighetene.

Samtykke til overdragelse av andeler kreves ikke fra grunneier.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år (10 år iht konsumprisindeksen?)
Siste regulering av festeavgift: 01.11.2021.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Ladeplass for elbil ute i gaten.

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kroner
Elbil: 1300 kroner
Motorsykkel og moped: 1925 kroner
El-motorsykkel og el-moped: 650 krone

Det tas forbehold om prisendring. For mer informasjon og priser for andre transportmidler se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i reguleringsplan.

Bygningen har vernestatus "kommunalt listeført" (Gul liste: Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminner i Oslo).
Alle eiendommer som er oppført på Gul liste, har kulturminneverdi. Hvis en eiendom står oppført på Gul liste, skal Byantikvaren uttale seg i alle byggesaker som berører eiendommen. Det betyr at man må søke Plan- og bygningsetaten før man setter i gang arbeider som medfører endringer. Kommunalt listeførte kulturminner har ikke juridisk vedtatte bestemmelser. Man må likevel søke til Plan- og bygningsetaten hvis man vil gjøre utvendige endringer.

Følgende byggesaker pågår i nærheten av eiendommen:

Jørgen Løvlands gate 9 - Gjenoppføring og ombygging - Villa Sorgenfri
Saksnummer: 202306815
Remontering av Villa Sorgenfri. Tiltaket omfatter at bygget innredes til forsamling-, møte- og kontorlokaler.
For mer informasjon, se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202306815

Rosenhoffgata 8 - Oppføring av midlertidig paviljongbarnehage.
Saksnummer: 202205135
Tiltaket omhandler oppføring av en frittstående paviljongbarnehage i to etasjer. Bygget vil romme to barnehageavdelinger. Paviljongbarnehagen skal oppføres på en eiendom hvor det i dag ligger en eksisterende barnehage med én avdeling. Paviljongbarnehagen søkes med en tidsbegrensning på fem år. Barnehagens avdelinger skal flyttes tilbake til Sophies hage så snart rehabiliteringen av denne er gjennomført. Det ble gitt igangsettelsestillatelse i 2022.

Trondheimsveien 132 - Saksnummer: 201817368: Saken gjelder Sophies Minde. Pågående plansak,
Saksnummer: 201817368
Saken gjelder Trondheimsveien 132. Sophies Minde. Omsorgsbygg ønsker å rehabilitere og bygge om Sophies Minde til barnehage med inntil 28 avd. og etablere ca. 185 kontorplasser og bydelsfunksjoner for Bydel Grünerløkka. Man skal også rehabilitere «Sorgenfri» -bygningen for fremtidig bruk. Se saken på Plan- og Bygningsetatens hjemmesider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201817368

Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - bolig og næring
Saksnummer: 202451391
Hensikten med reguleringsplanen er å muliggjøre en transformasjon av dagens lukkede næringsbygg til et åpent og levende bygg med bolig, næring, kultur og servicefunksjoner. For å oppnå dette foreslås ombruk av 90 % av eksisterende bygningsmasse, i tillegg til nye tilbygg, påbygg og ny bebyggelse. Deler av eksisterende bygg skal rives for å etablere to allment tilgjengelige akser gjennom området fra Sinsenveien til Hasleveien. En viktig ambisjon i prosjektet er å etablere et torg mot krysset Sinsenveien x Konghellegata x Olaf Schous vei som vil bidra til å rydde opp området og gi det en tydelig identitet som et nabolagstorg.
For mer informasjon, se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202451391

Sinsenveien 4 - Påbygg studentbolig
Saksnummer: 202456551
Tiltaket gjelder påbygg i én etasje mellom tekniske rom på taket av Sinsenveien 4. Påbygget består av 4 studentleiligheter og et fellesrom. Tiltaket vil også gi endret plassering av takterrassen.
For mer informasjon, se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202456551

Sporveien skal oppgradere Trondheimsveien mellom Nybrua og Sinsenkrysset holdeplass. Arbeidet er planlagt å starte i andre halvdel av 2026.
Oppgraderingen oppfatter blant annet utskiftning av kontaktledningsanlegget. Trikkeskinner- og fundament skal skiftes mellom Rosenhoff og Sinsenkrysset holdeplass. Rosenhoff holdeplass skal gjøres bedre og mer tilgjengelig for de reisende.

Det bygges, rives og endres nye bygg i nærområdet. Carl Berner er i rask utvikling og det er mange gode krefter i sving. Informasjon om utviklingen kan leses om i Facebook gruppen "Carl Berner - Vårt nabolag". https://www.facebook.com/groups/1026311990813821.

Felleskostnadene er kr  3.053,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV/bredbånd, forretningsførsel, vaktmestertjenester, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, bygningsforsikring, festeavgift m.m

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5000 - 8000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox via Viken fiber som leverandør av internett og kabel-tv og avgift på 
dette inngår i felleskostnadene pr mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut året, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.051.653,- for fjoråret (2025) når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.

Bunnfradraget i Oslo er i 2026 på inntil 4,9 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Andel formue er kr 6 246,00 pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 13 292,00 pr. 31.12.2025
Total fellesgjeld for boligselskapet er iflg forretningsfører kr 93.845,-pr. 03.08.2026. og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,4%
Lånets løpetid: 03.08.2026
Avdragsfrihet: Ingen avdragsfrihet

Dette er informasjon mottatt fra forretningsfører pr. 03.08.2026. Iflg. e-post av 20.08.2026 fra forretningsfører så vil borettslagets lån til Handelsbanken være sluttbetalt i september 2026, slik at andel fellesgjeld da vil være kr. 0,-. for andelen.

3 950 000,00 Prisantydning
13 292,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 963 292,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 964 382,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 974 332,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elna Johanne Berge

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Rosenhof Kv 1 . Org nr. 962036546
- Borettslaget består av 209 enheter.
- Forretningsfører er Norian Regnskap AS.
- Dugnad må påregnes. Borettslaget har avholdt to dugnader i året, en om våren og en om høsten.
- Andelseiere er ansvarlig for sitt dyrehold og må søke styret. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for andre i borettslaget.
- Borettslaget har egen hjemmeside: http://www.rosenhof.no/ og en egen facebookside.
- Det er fellesvaskeri i Rosenhoffgata 7 F og Dynekilgata 7 C.
- Borettslaget har en innendørs sykkelparkering i indre gård.
- Borettslaget har to forskjellige felleslokaler som de leier ut. Beboerne har fortrinnsrett.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Oppgradert brannanlegg i borettslaget. Utvidelse av portaler for å sikre adkomst for brannbil.
- Oppgradering av lekeplassen i bakgård
- Oppgradering av lys i kjeller.
- Oppgradert låsesystemet.
- Utskiftning av callinganlegg.
- Fasadene ble oppusset i 2006.
- Nye stigeledninger i alle oppganger installert i 2002-2005.

Planlagt vedlikehold:
Borettslaget driver med rørfornying og dette er pålagt av Oslo kommune. I følge styret skal arbeidene utføres fra kjeller og den enkelte andelseier er selv ansvarlig for sine bad. Det blir i følge styret heller ikke tatt opp noe lån i denne forbindelse, kun en eventuell indeksregulering ved behov.

Generelt vedlikehold må påregnes.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 39 500,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger for alle / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Norian Regnskap  kr 6 658,00
Innhenting av offentlig opplysninger oslo kommune - byggetegn  kr 1 638,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune, bebygget  kr 2 376,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 625,50
Fotopakke med plantegninger  kr 4 875,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0060/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2660

Sist oppdatert: 20. august 2026 kl. 15:59