Sons gate 29

Sons gate 29, 0654 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 439
Aksjenummer 7168-7185, Kampens Byggeselskap AS, organisasjonsnummer 921104219

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, soverom og kott.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
1. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 3 boder, hvorav 2 i kjeller og 1 på loft.
Loftsboden har et gulvareal på 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.12.2025 utført av Anticimex v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Vinduer på soverom og kjøkken med tre-lags glass fra 2012. Vinduer og balkongdør i stue med to-lags glass 1999. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 3 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:

Baderom:
Ventilasjon - Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Vannrør - Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Avrenningsmulighet må etableres.

Teknisk anlegg, VVS anlegg:
Varmtvannsbereder - Berederen står på en hylle som mangler understøttelse.

Elektrisk anlegg:
Forenklet vurdering av anlegget - Varmtvannsberederen er kun koblet med stikkontakt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Oppgradering av overflater bad i 2022: stuccolustro/marmorino på vegger, nye fliser i dusjsone og på gulv (flis på flis). Arbeid utført av Murmester T. Berner & Co.
- Oppgradering av innredning på bad i 2022: Montering av dusj og innfellbare dusjdører, nytt veggfast toalett, ny servant med blandebatteri og servantskap. Montering av avløpsrør til vaskemaskin. Arbeid utført av Oslo Rørservice.
- Oppgradering på det elektriske anlegget i leiligheten i 2022, med nye stikk i alle rom med trekking av jord, nye dimmere/brytere i alle rom, montering av nye kurser til kjøkken og bad, montering av komfyrvakt og ny termostat til badet, nye lys i kott og i stue, over speil på bad og under overskap på kjøkkenet. Arbeid utført av Kampen Installasjon.
- Vedlikehold av tak i regi av aksjelaget med bl.a. fjerning av mose og sjekk og sikring av takstein. Arbeid utført i 2024.
- Pågående arbeider i regi av aksjelaget med bl.a. utbedring av fallforhold fra husvegg i kvartalet, og spyling av sluk og kummer. Arbeid utføres av Tronslien AS.
- Arbeid tilknyttet nytt NRK-bygg på Ensjø.

Det er gjort en rekke oppgraderinger i leiligheten de siste årene:

- Oppgradering av overflater bad i 2022: stuccolustro/marmorino på vegger, nye fliser i dusjsone og på gulv (flis på flis). Arbeid utført av Murmester T. Berner & Co.
- Oppgradering av innredning på bad i 2022: Montering av dusj og innfellbare dusjdører, nytt veggfast toalett, ny servant med blandebatteri og servantskap. Montering av avløpsrør til vaskemaskin. Arbeid utført av Oslo Rørservice.
- Oppgradering på det elektriske anlegget i leiligheten i 2022, med nye stikk i alle rom med trekking av jord, nye dimmere/brytere i alle rom, montering av nye kurser til kjøkken og bad, montering av komfyrvakt og ny termostat til badet, nye lys i kott og i stue, over speil på bad og under overskap på kjøkkenet. Arbeid utført av Kampen Installasjon.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Ved entréen er det en praktisk innvendig bod, hvor varmtvannsberederen er plassert. For øvrig er det god plass til oppbevaring av yttertøy.

STUE
Leiligheten har en svært sjarmerende og stemningsfull stue med tregulv, flott takhøyde. Stort vindu ut mot aksjelagets idylliske og rolige bakgård, med dype karmer som kan pyntes med planter, bøker og dekor. Stuen er romslig med plass til både spisebord, og tv/sofa-sone. Peisen sørger for komfort og ekstra varme på de kaldere dagene.

BALKONG
Leiligheten har en herlig, sydvestvendt balkong på 4 kvm som vender ut mot bakgården. Selger opplyser om sol fra ca kl 16 til 23 på midtsommers. Her har man plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe og kan nyte fine sommerdager.

KJØKKEN
Leiligheten har et fint og praktisk kjøkken fra 2022 som er i et separat rom. Det er godt med benkeplass og integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn med platetopp i tillegg til frittstående kjøleskap. Kjøkkenet har innredning fra Ikea som består av glatte skapdører og lys benkeplate av laminat. Videre er det montert lekkasjestopper, komfyrvakt og vegghengt kullfilterventilator over platetopp. Veggene er malt i en lys grønn farge og gulvet er belagt med laminatgulv. Vinduet over kjøkkenbenken sørger for godt med lys inn i rommet.

SOVEROM
Leilighetens soverom har adkomst fra gangen og har en generøs størrelse. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og svært godt med skapplass i skyvedørsgarderoben. Rommet vender ut mot grønne områder og har lite innsyn.

BADEROM
Baderommet ble totalrehabilitert i regi av aksjelaget i 2007 og overflateoppusset i 2022. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys og stikkontakt, dusjhjørne med leddet glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj og regndusj. Gulvet har elektriske varmekabler og er belagt med fliser. Veggene har slette flater, fliser i dusjssone og det er downlights i himling. Videre er det opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hyllen på kjøkkenet vil ikke medfølge.
Frittstående kjøleskap på kjøkkenet medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leilighet er elektrisk oppvarmet i tillegg til vedfyring i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1934.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for oppføringen av boligblokken, innlevert 01.03.1933. I Oslo kommune må dokumentet være attestert for at det kan anses som en ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Videre foreligger det ferdigattest for påbygg av balkonger datert 12.03.2003 og ferdigattest for utskiftning av sluk og membran datert 23.10.2006.
Begge kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble 14.08.2025 gitt tillatelse fra Oslo Plan- og bygg på innsendt søknad om å montere totalt 48 markiser over balkongene til byggeselskapet.

Leilighetens planløsning stemmer overens med godkjente byggetegninger, datert 1998.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.  

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på idylliske Kampen. Dette er et veldig hyggelig boområde med eldre bygårder hovedsakelig fra 1890- og 1930-tallet, og små trehus som ligger skjermet for sentrumstrafikken. Samtidig bor du veldig sentralt og har kort vei til Oslo sentrum og øvrige bydeler. Omgivelsene er rolige, stemningsfulle og nabolaget er utrolig hyggelig. På sommeren arrangeres Kampendagene, en folkefest tre dager til ende. Da fylles gatene med karneval, barneteater og musikk for store og små. På kvelden fortsetter arrangementet innendørs i Kampen bydelshus.

Kampen Byggeselskap består av teglsteinsgårder og ligger skånet fra biltrafikk i parkpreget område. Idylliske Kampen har mye å by på, det er ikke uvanlig å møte på hest og kjerre (fra barnebondegården) mellom trehusene. Det er kort avstand Kampen park, Ola Narr, Botanisk hage og Tøyenbadet. De landlige omgivelsene til tross, det er få minutters gange til nærmeste T-banestasjon (Ensjø) som tar deg til Oslo Sentralbanestasjon på fem minutter. Kampen tilbyr også koselige kaféer, restauranter, store grøntarealer og parker i umiddelbar nærhet. Er du sporty har du også kort avstand til treningssentrene Fresh, SATS og Jordal Idrettsanlegg. For mat- og festglade er det bare en hyggelig spasertur til restaurant- og utelivet på Grünerløkka, i tillegg til nabolagskafeene og restaurantene på Kampen og Vålerenga.

Kampen er plassert mellom Tøyen, Ensjø, Vålerenga og Galgeberg. Området beskrives ofte som en idyllisk oase midt i byen med koselige gater, sjarmerende småhus og herlige parker som skaper en stemningsfull atmosfære. Bomiljøet er vennlig og de som først bosetter seg her flytter sjelden mer enn noen få hundre meter.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000 og Kiwi på Ensjø eller på Bunnpris Kampen, for litt enklere innkjøp i det daglige. Det er ellers gangavstand til handlemuligheter og urbane servicetilbud på Tøyen, Ensjø eller Sentrum. Alt man ønsker seg av bymessige fasiliteter finnes innen kort rekkevidde. Hyggelige Kampen Bistro finnes like ved, i tillegg til bakeriet Farine og Kampen Kaffe og Bar. Det er flere friområder og parker i nærområdet, blant annet Kampen Park med flott utsikt over byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kampen barnehage (1-5 år) 0.2 km
Kampen kunstbarnehage Avd Sons Gate 0.3 km
Kardemomme barnehage (0-5 år) 0.3 km

Skoler:
Kampen skole (1-7 kl.) 0.2 km
Tøyen skole (1-7 kl.) 0.8 km
Vålerenga skole (1-7 kl.) 1.1 km
Jordal skole (8-10 kl.) 0.9 km
Fyrstikkalleen skole (8-10 kl.) 1.1 km
Etterstad videregående skole 1.2 km
Hersleb videregående skole 18 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Aksjeleilighet tilhørende Kampens Byggeselskap AS beliggende på Gamle Oslo, Oslo kommune. Felles eiet tomt på 132,60 kvm, opparbeidet med asfaltert adkomstvei, gressplen og diverse beplantning. Eiertomten tilhører aksjelaget. Felles delte arealer som: felles bakgård, fellesvaskeri, fellesbod og sykkelbod.

Kampen Byggeselskap disponerer 42 faste parkeringsplasser, hvorav to plasser til elbiler, samt fem parkeringsplasser som leies ut til delebilselskapet Hyre (3 plasser) og Bilkollektivet (2 plasser).
I alt er 35 ordinære + 2 plasser for elbil tilgjengelig for utleie. Parkeringsplassene leies for inntil to år av gangen. Tildeling skjer ved loddtrekning hvert annet år. Mellom trekningene fordeles plassene fortløpende fra ventelisten. Det koster kr. 600.- pr. måned å leie parkeringsplass, for EL- biler kr. 800.- pr. måned. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av parkering som et engangsbeløp, p.t. kr. 825,-.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, endret reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommunedelplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Byggesaker:
- Kampen byggeselskap - montering av markiser på balkonger på flere adresser. For mer informasjon, se saksnummer 202513111 hos Plan- og bygningsetaten.
- Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse. For mer informasjon, se saksnummer 202510608 hos Plan- og bygningsetaten.
- Sons gate 2 - riving - Kampen park barnehage. For mer informasjon, se saksnummer 202511347 hos Plan- og bygningsetaten.
- Ensjøveien 3 & 5 - riving av bebyggelse. For mer informasjon, se saksnummer 202510604 hos Plan- og bygningsetaten.
- Rolf Hofmos gate 12 - 32 - Oppføring av boliger med barnehage i 1. og 2. etasje - Ensjø tyngdepunkt felt B1. For mer informasjon, se saksnummer 202509396 hos Plan- og bygningsetaten.

Plansaker:
- Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK. Normannsløkka (Ensjøveien 3, 5 og 7) skal utvikles til å romme NRKs nye hovedkontor. Planarbeidet vil utforske tomtens ulike utviklingsmuligheter og tålegrense, og videre ha særlig fokus på å sikre gode forbindelseslinjer og byrom innenfor planområdet. Planområdet omfatter et større omland enn nevnte tomt for å ha et helhetlig blikk på utviklingen av Normannsløkka og sikre at NRKs nye hovedkontor blir godt integrert i byen rundt. For mer informasjon, se saksnummer 202202903 hos Plan- og bygningsetaten.

Området er i utvikling og det må påregnes noe støy i oppføringsperioden for vedtatte og fremtidige prosjekter. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Husleie er kr 3 796,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd, kommunale avgifter, drift/vedlikehold, vaktmester, betjening av fellesgjeld, bygningsforsikring.

Husleien fordeles slik:
Bredbånd kr 210,-
Felleskostnader kr 3 586,-

Husleien justeres normalt en gang årlig i forhold til KPI og ble sist justert opp med 4% 01.01.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS Nett, 1000/1000 gjennom felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 228 114,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 912 454,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 34 259,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 14 655,- pr. 15.12.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 6 584 232,- pr. 15.12.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 66151976104
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,64%
Restsaldo: kr 6 584 232,-
Andel restsaldo: kr 14 655,-
Innfrielsesdato: 23.01.2027
Type Rente: Fastrente
Terminer i året 4
IN-avtale: Nei

5 200 000,00 Prisantydning
14 655,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 214 655,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 043,00  Eierskiftegebyr AKSJE/Transportgebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
24 688,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 239 343,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Malin Helland og David Grimes

Leiligheten er tilknyttet AS Kampen Byggeselskap.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 433 leiligheter knyttet til aksjer.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Aksjeselskapets hjemmeside: http://kampen.herborvi.no
Dugnad må påregnes.
Kjøper må selv sende en kopi av salgskontrakten til Skatteetaten slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen.
Dyrehold er som en hovedregel tillatt i selskapet, men Styret kan be om at dette opphører dersom gjentatte klager på dyrehold ikke fører frem.
Det er både trimrom og fellesvaskeri.
Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongene.

Foretatte påkostninger/styrets arbeid de senere år:
2022: Automatisk lys i kjeller og loftsboder. Bygging av to nye sykkelhus. I tillegg til sykkelhuset er det i kvartal D satt opp et espalier. Kartlegging av tilstand verandadører med tilstøtende vinduer. Plassert ut 4 store selvvanningskasser. Det er lagt på belegningsstein på «opptråkket sti» nederst ved Telemarksvingen 22 mot t-banen.
2021: Ombygging av søppelskur til innendørssykkelparkering i A-kvartalet. Kartlegging oppgradering av strømtilførsel til leiligheter. Tilstandsrapport bad og ventilasjon. Styret har i samarbeid med Aktiv Brannvern gjennomgått kontroll av brannslukkere i alle fellesarealer, samt tilbudt femårskontroll av samtlige boenheters slukkere.
2019: Ombygging av søppelskur til innendørs sykkelparkering i B-kvartalet
2018: Utskifting til LED-belysning
2017: Oppussing av oppganger
2014: Oppgradering av parkeringsområdet
2012: Nye pipeløp, samt rehabilitering utvendig
2011: Nye vinduer på kjøkken og soverom
2009: Nytt callinganlegg
2005-2006 : Oppussing av alle bad. Nye soilrør kjøkken og bad
2005: Endret det elektriske opplegget: Nye sikringsskap og automatsikringer

Planlagte påkostninger:
- Montering av markiser på balkongene for de som ønsker dette. Montering av markiser er valgfritt. Det har blitt innhentet tilbud på jobben og kostnad rundt arbeidet er estimert til ca kr 25.000 - 30.000,-pr andel. Montering av markiser er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, og styret inngikk derfor avtale med en ansvarlig søker som har ansvar for byggesøknaden. I tillegg vil det påløpe et beløp på anslagsvis kr 3.000 som skal dekke utgifter byggeselskapet har hatt til byggesøknaden. Elektrikerarbeid vil komme i tillegg og må organiseres av den enkelte
- Riving av tre kjellernedganger i Trysilgata 1, 2, 5 og støpes nytt. Dette er pr nå i en startfase.
- Styret er også i en prosess med ventilasjon, drenerings- og fuktsikring av bygningen, samt utbytte til stigeledninger. Det skal innhentes tilbud på dette.
- Styret skal undersøke mulighet for å etablere en bom inn til bakgård.
- Det er planlagt ombygging av hovedsikringsskap og mulighet for større kapasitet. Tiltakene løses innenfor det busjettmessige handlingsrommet og betinger ikke økte felleskostnader.
- Det er foreløpig inntaksstopp på nye brukere til treningsrommet da styret skal vurdere bruken.

Styreleder opplyser i mai 2025 at finansiering av overnevnte punkter blir via nytt låneopptak. Aksjelagets nåværende lån blir innfridd i 2027 og styreleder opplyser at det nye lånet som skal taes opp på sikt vil forbli innenfor de kostnadsrammene det eksisterende lånet er på. Det er med andre ord ikke planlagt at de månedlige kostnadene skal stige.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Bare fysiske personer kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt: gjelder rabatt på provisjon kr -2 000,00
Markedsføringspakke inkl. SmartAnnonsering i sosiale medier/nettaviser, Finn, Hjem, Krogsveen BSR  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk  kr 3 150,00

Utlegg:
OBOS - Innhenting av informasjon liten pakke  kr 2 750,00
OBOS - Innhenting av panteattest  kr 390,00
OBOS - Pantesperregebyr til forretningsfører  kr 4 150,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600,00
Fotopakke  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. oppmålt plantegning med synlige mål, ca  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0104/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR52.25104

Sist oppdatert: 12. januar 2026 kl. 13:12