Ingeborgdalen 1

Ingeborgdalen 1, 4843 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 507, bruksnummer 739
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 507, bruksnummer 738, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 253 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
Underetasje 65 kvm: Trapperom, gang, bod, bad, kjøkken, stue og to soverom.
1. etasje 76 kvm: Trapperom, gang, bad, kjøkken, stue og to soverom.
2. etasje 76 kvm: Trapperom, gang, bad, kjøkken, stue og tre soverom.

BRA-e:
Underetasje 36 kvm: Bod og garasje.

Åpent areal:
1. etasje 11 kvm: Terrasse.
2. etasje 12 kvm: Veranda.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.10.2025 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig med underetasje, 1. og 2. etasje, oppført med grunnmur i betong. Byggeår er ukjent. Bygget har støpt gulv mot grunn samt krypekjeller under deler av boligen. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere er av tre. Takkonstruksjonen er et saltak i tre med uinnredet kaldtloft, og yttertaket er tekket med betongtakstein fra ukjent årstall.

Garasje er oppført inntil boligen med støpt plate, grunnmur av betongstein og pulttak i betongelementer tekket med asfaltpapp.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
- Våtrom - Bad underetasje: Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad.
- Kjøkken - Underetasje: Vannrør og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Ventilasjon og avtrekk: Det registreres at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, noe som påvirker avtrekket negativt. Innredning: Skader, skjeve dører og bruksslitasje av kosmetisk betydning er registrert.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Helhetsvurdering: Underetasjen bærer preg av fuktproblematikk, noe som underbygges av flere symptomer: misfarging på vegg bak seng på soverom og på vinduer/karmer som kan indikere svertesopp, salt- og kalkutslag på synlig grunnmur og på innervegger av mur/betong, samt stedvis avflassing av overflatebehandling og ujevnheter/buler i veggflater. Det ble registrert forhøyede fuktverdier.
- Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp): Annet: Mindre sprekk er registrert i murvegg som er tilstøtende pipe 2.etasje sett fra begge soverom.
- Etasjeskiller - Underetasje, 1.etasje og 2.etasje : Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 25mm i stue 2.etasje.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern i boligen, samt avløpsrør av plast i underetasjen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Lufteledning sett fra utsiden ved bad 2.etasje bærer preg av ufagmessig utførelse. Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Dører og vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Ytterdør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling.
- Våtrom - Bad 1.etasje : Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern og støpejernsluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert.
- Krypekjeller - Inkl. utv. bod.: Innvendig inspeksjon: Krypkjellere er konstruksjonsmessig utsatt for fukt, og det er registrert symptomer på fuktproblematikk i form av treskadeinsekter. Fuktmåling med pigg i treverk i etasjeskillet mot overliggende etasje viste forhøyede fuktverdier.
- Kjøkken - 1.etasje: Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Innredning: Skade på benkeplate ved vask/armatur er registrert. Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Øvrige rom - 1. etasje: Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom har kontakt med dørterskel/dørkarm. Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler.
- Våtrom - Bad 2.etasje: Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet på gulv og oppkant langs vegger (gulvbelegg) har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern og støpejernsluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Kjøkken - 2.etasje: Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Øvrige rom - 2.etasje: Overflater himling: Fuktmerke er registrert i himling på soverom (minste).
- Loft - uinnredet / råloft: Helhetsvurdering: Det er observert fuktmerker i undertak/taktro (område ved pipe), samt spor etter treskadeinsekter. Fuktmålinger med pigg viste ingen forhøyede verdier (målt under 16 vektprosent). Det er vurdert til å være mangelfull ventilering (mangler stedvis fra raft/gesims og en gavlvegg), og det er ikke etablert dampsperre mellom varm og kald sone.
- Yttertak: Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av stige med den begrensning dette innebærer Konstruksjon: Takkonstruksjonen har mangelfull/liten ventilering. Etablering av bedre ventilering og utbedring av eventuelle følgeskader bør påregnes. Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på pågående lekkasjer, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Beslag (heldekkende pipebeslag er tatt med under punkt "Skorsteiner over tak"), renner og nedløp bærer preg av høy alder. Det er ikke registrert skader. Ved eventuell utskifting av yttertaktekking bør beslag, renner og nedløp skiftes samtidig. Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Annet: Dekkbord (ovenpå vindskier) er malingslitt. Overflatebehandlingen bør utbedres. Dekkbord kan med fordel erstattes med vindskiebeslag for å redusere fremtidig vedlikehold.
- Balkonger, terrasser, veranda etc: Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Malingslitasje og alger stedvis er registrert på rekkverk. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Skjevheter på verandaen er registrert.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasader ink. kledning: Det er registrert stedvise blærer og bobler i kledningen, hovedsakelig over vannbrett/midtdeler/belte på gavlvegg mot terrasse/veranda. Registrert en mindre råteskade i nedre del av hjørnebord ved utvendig bod.
- Grunnmur, fundamenter: Grunnmur: Det er stedvis registrert sprekker/riss og slitasje i overflatebehandlingen på grunnmuren. Fra innsiden er det observert symptomer på fuktinnsig.
- Andre forhold. (som ikke inngår i det foran): Annet: Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden på garasjen, det ble registrert følgende: Det er observert sprekker og symptomer på fuktvandring i gulv, grunnmur og takkonstruksjonen.
- Utvendige trapper: Annet: Rekkverk er ikke etablert på begge sider av trappen.
- Drenering: -Helhetsvurdering: Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt.
- Terrasser / platting på terreng - Inkl. trapp. :-Helhetsvurdering: Det er registrert sprekker og avskallinger i betongoverflater. Rekkverket har slitt overflatebehandling og en høyde under dagens krav på 1,0 meter. Inspeksjonsluke til undersiden av terrassen var blokkert og ikke tilgjengelig ved befaring.
- Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurer: Det er registrert sprekker og avskallinger.
- Innvendige trapper: Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Ildsted 2.etasje: Avstand fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Tilstrekkelig avstand mellom ildsted og brennbart materiale bør etableres for å ivareta sikkerheten. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av ubrennbar plate på gulv.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 2022 av rørlegger, som la nye rør og koblinger. Selger opplyser også at det har vært en lekkasje rundt pipa, som nå er fikset med ny papp, pipehatt og tetting. I 2022 ble det også utført arbeid på fasaden av faglærte, hvor vinduer ble byttet, ny belistning satt opp og dårlig kledning ble erstattet. Det er observert noe fukt mot vest i underetasjen. I 2021 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget av faglært, med nytt inntak og nye sikringsskap.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Rehabilitert elektrisk anlegg i 1. og 2. etasje.
- Installert heldekkende pipebeslag og utbedret lekkasje rundt pipe.

2022:
- Oppgradert bad i 2. etasje, utført av Kristiansen rør og service. Installert rør-i-rør system og kobberrør.
- Oppgradert bad i 1. etasje, utført av Kristiansen rør og service. Installert rør-i-rør system og kobberrør.
- Nytt kjøkken i 1. etasje med ny innredning, integrert oppvaskmaskin og komfyr med avtrekksvifte.
- Nytt kjøkken i 2. etasje med ny innredning, rør-i-rør system, integrert oppvaskmaskin og komfyr med avtrekksvifte.
- Installert nye sikringsskap med automatsikringer og AMS-målere (samsvarserklæring foreligger).

2020:
- Installert vinduer med karmer av plast og to-lags glass.
- Installert terrassedør med karmer av plast og to-lags glass i 1. etasje.
- Installert terrassedør med karmer av plast og to-lags glass i 2. etasje.

2019:
- Installert vindu med karmer av plast og to-lags glass i underetasje.

2018:
- Installert AMS-måler i underetasje.

2017:
- Installert luft-til-luft varmepumpe i stue 2. etasje.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2022:
- Byttet dårlig kledning med nytt, utført av Vaktmester Marcussen.

2021:
- Nytt inntak til elektrisk anlegg, utført av Richard Andersen.

Dette er en tomannsbolig fra 1951 som er innredet med tre separate enheter, én i hver etasje. De to øverste etasjene er delvis modernisert med kjøkken og bad fra 2022, mens underetasjen har en eldre standard.
Eiendommen er i dag utleid hvor det samlet er en leieinntekt på kr 26900,- pr.mnd. + strøm. Underetasjen som i dag også er innredet som en boenhet er ikke godkjent for utleie eller som en egen boenhet. Denne etasjen er i henhold til byggetegninger innredet med boder og vaskerom og det er ikke søkt om bruksendring til rom for varlig opphold. Se mer under pkt. ferdigattest.

1. etasje:
Enheten i første etasje har en takhøyde på rundt 2,4 meter. Kjøkken og bad er i hovedsak fra 2022, og flere av vinduene ble byttet i 2020. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 11 m².

Stue:
Rommet har plass til sofagruppe og en egen sone for spisebord. Et ildsted gir ekstra varme, og døren ut til terrassen knytter stuen til uteområdet.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2022 har innredning med slette fronter, over- og underskap, integrert oppvaskmaskin og laminert benkeplate.

Bad:
Badet ble i hovedsak etablert i 2022, med baderomsplater på veggene og belegg på gulvet. Innredningen består av en vegghengt servantseksjon med skuffer, speilskap, dusjkabinett og et gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Etasjen inneholder to soverom av god størrelse.

2. etasje:
Denne enheten har tre soverom, og i likhet med etasjen under er kjøkken og bad i hovedsak fra 2022. Stuen har en luft-til-luft-varmepumpe fra 2017 og utgang til en veranda på 12 m².

Stue:
Stuen har malte gulvbord og et ildsted. En luft-til-luft varmepumpe fra 2017 supplerer oppvarmingen. Fra stuen er det utgang til en veranda.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2022 har innredning med slette fronter, laminert benkeplate og opplegg for frittstående hvitevarer.

Bad:
Også dette badet er i hovedsak fra 2022, med baderomsplater og gulvbelegg. Det er innredet med servantseksjon, speilskap med overlys, dusjkabinett og gulvstående toalett. Her er det også opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Enheten har tre soverom. (Det er kun 2 soverom i henhold til byggegodkjente tegninger)

Underetasje:
Denne etasjen har en gjennomgående eldre standard og et tydelig oppgraderingsbehov. Takhøyden i oppholdsrommene er lav, målt fra 2,06 til 2,12 meter.

Stue:
Stuen har ildsted og overflater preget av alder. Takhøyden her er målt til 2,12 meter.

Kjøkken:
Kjøkkenet er av eldre, ukjent årgang og har en enkel standard. Opplegg for komfyr og kjøleskap.

Bad:
Badet er av eldre dato og har et generelt oppgraderingsbehov. Det er utstyrt med dusjkabinett, servantinnredning og toalett, samt opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Etasjen har to soverom. Takhøyden er lav, målt til 2,11 og 2,06 meter.

I tillegg er det en bod/teknisk rom med 3 stk varmtvannsberedere.

Overflater:

Gulv: Hovedsakelig malte gulvbord i 2. etasje, teppe i 1. etasje, og laminat og belegg i underetasjen. Belegg i trapperom.
Vegger: Hovedsakelig malte panelplater og malt panel. I underetasjen er det også malt og ubehandlet mur/betong, samt tapet på kjøkken.
Himling: Hovedsakelig malte plater, malt panel og malte flater.

Lagring:
Eiendommen har en utvendig bod på 3 m² og en garasje på 33 m² i tilknytning til underetasjen. Det er også boder i underetasjen.
Nyere shingel på garasjens tak.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med vedfyring og luft-til-luft varmepumpe. Det er teglsteinspipe fra byggeår med ildsted plassert i stue i hver etasje. Luft-til-luft varmepumpe fra 2017 er plassert i stue i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er en tomannsbolig oppført ca. 1951-1953. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygget i kommunens arkiver.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1951, 1953 og 1967.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. I tilstandsrapporten er det opplyst at byggetegninger ikke ble fremlagt på befaring, og at lovligheten av dagens bruk derfor er usikker.
- Eiendommen er byggemeldt og registrert som en tomannsbolig med to boenheter, men er i dag innredet med tre separate boenheter.
- Underetasjen er på godkjente tegninger vist som tilleggsdel med blant annet vaskerom og boder. I dag er etasjen innredet som en egen boenhet med stue, kjøkken, bad og to soverom. En slik endring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig. Takhøyden i underetasjen er i tilstandsrapporten målt til ned mot 2,06 meter, noe som kan ha betydning ved en eventuell søknad om bruksendring. Etasjen er således ikke godkjent med rom for varig opphold.
- Det er bygget en terrasse med utgang fra stuen i 1. etasje som ikke er vist på tegningene. Fasadeendringer kan være søknadspliktige. Veranda i 2. etasje er i dag større enn det som vises på tegninger. Det foreligger ingen dokumentasjon/søknader for dette.
- Det foreligger byggemeldte tegninger for oppføring av garasje datert 1967. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Det er endring på fasade da det er ekstra vindu på vegg mot garasje som ikke vises på byggetetninger.
Mottatte tegninger er av litt dårlig kvalitet og kan være vanskelig å tyde. Det er uklart om tegningene viser to eller tre soverom i 2. etasje.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

4203/507/739:

1952/103-2/36 04.02.1952 BESTEMMELSE OM VEG
Dokumentet er en skylddelingsforretning fra 1952 hvor en hyttetomt ble fraskilt. Det ble bestemt at utmarken kunne benyttes i fellesskap av de involverte partene.

1956/575-1/36 09.03.1956 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
I en erklæring fra 1955 godtar grunneierne, inkludert eier av denne eiendommen, at Arendal kommune overtar private vann- og kloakkledninger. Vilkårene inkluderer at grunneierne vederlagsfritt gir kommunen alle nødvendige rettigheter for vedlikehold, utbedringer, omlegginger og utvidelser av ledningene. Grunneierne må også frafalle innsigelser mot planlagt veiutvidelse og vederlagsfritt avgi nødvendig veigrunn.

1961/3736-1/36 18.12.1961 SKJØNN
Ekspropriasjonsskjønn

1964/430-5/36 04.02.1964 BESTEMMELSE OM VEG
Dokumentet fra 1964 omhandler omlegging av veg til Røers klev, hvor det bekreftes at 69 m² er avstått fra denne eiendommen (matr.nr. 739) til vegformål.

1964/433-1/36 04.02.1964 BESTEMMELSE OM VEG
Avståelse av veigrunn til Arendal kommune
Et skjøte fra 1961 bekrefter at eieren av denne eiendommen (matr.nr. 739) og naboeiendommen (matr.nr. 738) overdrar det areal som medgår til omlegging av vei til Røers Klev til Arendal kommune.

Eiendommens rettigheter:

1948/981-2/36 02.07.1948 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 507 BNR: 154
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 507 BNR: 2405
Rettighet hefter i: KNR: 4203 GNR: 507 BNR: 2411
Bestemmelse om vann/kloakkledning

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Underetasjen som er innredet som utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Det gjøres oppmerksom på at selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Ingeborgdalen 1 ligger fint til på en høyde med flott utsikt og har en sentrumsnær og sentral beliggenhet.
Eiendommen ligger i et etablert boligområde med kort vei til Birkenlund skole (1.-10. trinn), barnehage, dagligvare, bussforbindelser og flotte turområder med lysløype.
Fra eiendommen er det også en kort spasertur til Barbu som blant annet byr på en koselig bypark, fiskeutsalg med servering, badebrygger, bakeri, småbåthavn og matbutikk.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel og plenareal. Det er forstøtningsmur i betong og naturstein mot hage og innkjørsel.
Tomten ligger høyt og fritt med vid utsikt utover Galtesund, innseilingen til Arendal og det omkringliggende landskapet.
Eiendommen består av gnr 507 bnr 739 og gnr 507 bnr 738 og har et samlet areal på 975 kvm. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Arendal kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger garasje oppført inntil boligen, med støpt plate og pulttak. I tillegg er det asfaltert innkjørsel med parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Innkjørsel er privat. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i gjeldende kommuneplan for perioden 2023–2033 avsatt til bebyggelse og anlegg; eksisterende boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H290: Avvikssone støy
Arendal sentrum og sentrene Saltrød, His og Nedenes er angitt som avvikssone for støy. I avvikssonene kan boligbebyggelse, barnehager og pleieinstitusjoner etableres i gul og rød sone dersom følgende tiltak er ivaretatt: Boliger skal ha minimum en fasade som vender mot stille side, jfr. tabell 3 i T-1442/16.

Det er registrert en plan under arbeid som berører eiendommen, med merknad «Sjølyst – Arendal kommune». Nærmere detaljer om planens innhold og omfang er ikke angitt i mottatte dokumenter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 38 202,- for 2025. I dette inngår:
Kommunale eiendomsgebyrer (V/A, evt. feiegebyr): kr 23 241,-
Eiendomsskatt: 5 325,-
Renovasjon: kr 9 636,-

Det lå pålegg om installering av vannmåler og dette er nå iflg eier blitt installert. Kommunale avgifter for vann blir estimert etter forbruk. Faktura for 2026 for kommunale avgifter inkludert eiendomsskatt er pr i dag kr 36126,- pr. år (+ renovasjon).

Boligen er tilknyttet fiber.
Selger betaler kr 20000,- i forsikring pr.år.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 168 821,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 675 274,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5325  pr år.

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 628 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Songe Eiendom AS

Eiendommen består av flere bnr og for at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper,  godkjenningen forutsetter at tomten bygges innen 5 år.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 65 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig/hel tomannsbolig (opp til 250kvm)  kr 20 625,00
Foto inkludert drone  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 47-0170/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25170

Sist oppdatert: 14. mai 2026 kl. 16:40