Opalveien 23

Opalveien 23, 4318 SANDNES
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 42, bruksnummer 587, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 211 kvm

BRA-i:
1. etasje 124 kvm: Entré, garasje, gang, bad, bod, spisestue/kjøkken og stue.
2. etasje 81 kvm: Stue, 2 bad, gang, omkledningsrom og 3 soverom.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Sportsbod.

Åpent areal:
2. etasje 29 kvm: Takterrasse.

Kommentar til areal:
Byggetegningene samsvarer med dagens bruk, med unntak av en lettvegg i stue i 1. etasje som ikke er oppført. Ved etablering av denne vil det kunne oppnås et ekstra soverom. Øvrige plantegninger er i samsvar med dagens løsning.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra arealmålingsrapport med befaringsdato 03.09.2025 utført av Holtet Takst AS v/Halvor Tobias Holtet.

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke i handelen:
Lampe over spisestue.

Oppvarming med vannbåren gulvvarme i hele 1. etasje samt bad i 2. etasje. Vedovn i stue i 1. etasje.

Flexit EcoNordic WH4 er en inneklimasentral med funksjoner som sikrer et sunt inneklima, rikelig med varmtvann og oppvarming av boligen på en svært energieffektiv måte. Alle funksjoner til inneklimasentralen styres enkelt via appen Flexit GO.
• Miljøvennlig og naturlig kjølemiddel, CO2.
• Svært høy virkningsgrad, opptil 95 %.
• Luft/vann varmepumpe med drift ned til -25 °C.
• Gir 65 °C vann direkte fra varmepumpen.
• Varmepumpe uten utedel.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bolig, garasje og forstøtningsmur, datert 25.03.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 4 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:

Dagboknr. 345807, tinglyst 19.04.2016, type heftelse: Erklæring/avtale.
Rettighetshaver: Lnett AS
Org.nr: 980 038 408
Bestemmelse om å legge ned, ha liggende, drive og vedlikeholde kabelanlegg
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:1108 Gnr:42 Bnr:79
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Diverse påtegning
Påtegnelse om endring av trase for planlagt regionalnett kabelanlegg
Overført fra: Knr:1108 Gnr:42 Bnr:79
Gjelder denne registerenheten med flere

Dagboknr. 345807, tinglyst 19.04.2016, type heftelse: Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Rettighetshaver: Lnett AS
Org.nr: 980 038 408
Overført fra: Knr:1108 Gnr:42 Bnr:79
Gjelder denne registerenheten med flere

De øvrige servituttene omhandler:

Dagboknr. 5253, tinglyst 15.11.1972, type heftelse: Erklæring/avtale.
Grunnavståelse til gate/vei m.v.
Overført fra: Knr:1108 Gnr:42 Bnr:79
Gjelder denne registerenheten med flere

Dagboknr. 3575, tinglyst 23.07.1973, type heftelse: Erklæring/avtale.
Grunnavståelse til gate/vei m.v.
Overført fra: Knr:1108 Gnr:42 Bnr:79
Gjelder denne registerenheten med flere

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Opalveien 23 ligger i en attraktiv og etterspurt adresse på Sandved, en familievennlig gate med lite gjennomgangstrafikk.
Gangavstand til skoler, Sandnes idrettsanlegg, samt dagligvarebutikker.
Sandnes sentrum med alle dens fasiliteter innen kort avstand. Flotte turområder like i nærheten.
Gode kollektivforbindelser og enkel adkomst til E39.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Sandved barnehage (0-5 år) 0,3 km
- Sandvedhaugen barnehage (0-5 år) 0,7 km
- Espira Krystallveien barnehage (0-5 år) 0,9 km

Skoler:
- Sandved skole (1-7 kl.) 0,6 km
- Ganddal skole (1-7 kl.) 2,0 km
- Sandnes friskole (1-10 kl.) 2,1 km
- Skeiane ungdomsskole (8-10 kl.) 1,5 km
- Lundehaugen ungdomsskole (8-10 kl.) 2,9 km
- Akademiet vgs. Sandnes, 2,6 km
- Sandnes videregående skole, 2,9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 485,6 kvm.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Sandnes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i garasje og gårdsrom.
Fastmontert lader for elbil medfølger.

Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan ID 2014134 "Detaljregulering for gnr 42 bnr 72 og 244 m.fl., høyspent - Sandved." datert 18.09.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Delarealer:
Areal: 484.32 kvm
Rparealformal: 1110 - Boligbebyggelse

Areal: 0.02 kvm
Rparealformal: 3040 - Friområde

Areal: 1.26 kvm
Rparealformal: 2010 - Veg

Eiendommen følger kommuneplan ID 202005 "Kommuneplan for Sandnes 2023-2038" datert 15.05.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Delarealer:
Areal: 485.6 kvm
Bestemmelseomrnavn: Parkeringssone 3
Kpbestemmelsehjemmel: 12 - Fysisk utforming av anlegg

Areal: 290.4 kvm
Hensynsonenavn: H370
Kpfare: 370 - Høyspenning

Areal: 485.6 kvm
Hensynsonenavn: H190_1
Kpsikring: 190 - Andre sikringssoner

Areal: 485.6 kvm
Kparealformal: 1110 - Boligbebyggelse

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10.038,82,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og vannmålerleie.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8.000,- for perioden januar-september 2025. / 7.570 kwh.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.000,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fibertjenester. Ny eier må tegne eget abonnement. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1.951.349,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Pga. boligens alder er det ikke treff på boligen hos Skatteetaten, derfor er Skatteetatens kalkulator benyttet.

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7.805.396,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

11 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

297 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
318 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 218 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Monica Klungtvedt

Etter nærmere avtale.

Det foreligger ikke en godkjent tilstandsrapport med innhold fra takstforskriften som trådte i kraft 1.1.22. Selger har derfor heller ikke tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og arealoppmåling fra bygningssakkyndig som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2.900,-
Markedsføringspakke: kr 26.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Sandnes kommune: kr 3.405,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter
Foto: kr 4.700,-

Oppdragsnummer 35-0319/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.25319

Sist oppdatert: 03. oktober 2025 kl. 16:48