Urtegata 36A

Urtegata 36A, 0187 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 376, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Borettslaget Urtegata 36 , organisasjonsnummer 954234061

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
4. etasje 50 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Loft 9 kvm: 2 loftsboder.

Åpent areal:
4. etasje 3 kvm: Balkong på 3 kvm.

Boligen disponerer 2 loftsboder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier.

Loftsbod 1 har et gulvareal (GUA) på 8 kvm. På grunn av skråtak/ lav himlingshøyde (ALH) er kun 4 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e).
Loftsbod2 har et gulvareal (GUA) på 8 kvm. På grunn av skråtak/ lav himlingshøyde (ALH) er kun 5 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten ligger i bydel Gamle Oslo i Oslo kommune og er tilknyttet Borettslaget Urtegata 36.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1885 over 4 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har iht. tilstandsrapporten gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av trekonstruksjoner fra byggeår. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Yttertak med saltaksform, utvendig tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG3 og TG2:

TG3:
-Bad: Baderom fra år 2001. Alderen på den underliggende membranen har passert anbefalt brukstid. Det ble ved hulltaking i tilliggende konstruksjoner påvist muggsoppdannelse på baksiden av gipsplate i dusjsonen. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. På grunn av fuktskade i tilleggende konstruksjon må interessenter påregne totalrenovering av våtrommet. Kostnadsestimat: Kr. 200 000 - Kr. 500 000.

-Etasjeskille/ gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm. innenfor en lengde på 2 meter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over 2 meter ble målt til ca. 16 mm. på soverommet og ca. 25 mm. i stuen. Høydeforskjellen sees i sammenheng med byggets alder og konstruksjonsmetode. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Om man ønsker helt plane gulvflater må høydeforskjellene rettes opp. Kostnadsestimat: Under kr. 20 000,-.

-Stoppekran: Stoppekran er påvist, men den fungerer ikke tilfredsstillende. Kranen reduserer vanntilførselen, men stopper ikke vannet (varmt) helt. Stoppekranen må utbedres. Kostnadsestimat: Under kr. 20 000,-.

TG2:
-Tilleggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det er registrert symptom på fuktskader. Det ble påvist muggsoppdannelse på gipsplate. Forholdet må sees i sammenheng med våtrommets alder.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Jordfeilbryter som slår ut på varmekabler. Søk gjennomført at m-tek. Det foreligger rapport og tilbud på utbedringer til kr 14 015 eks. mva."
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja. Nye vinduer samt ytterdører installert av VD montasje i hele borettslaget i 2026. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."
- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Selger opplyser for ordens skyld at det i forbindelse med dugnad i mai oppstod en skade i portrommet etter tung last, som kan ha medført noe fukt i kjeller som følge av åpning mot portrommet. Styret er kjent med forholdet og har igangsatt utbedring»."
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Utbedring av felles rør i borettslaget i 2023. Utført av TT teknikk. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."
- Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? - "Det har tidligere væ rt observert rotter i kjeller/fellesarealer. Borettslaget har fulgt opp forholdet, og tiltak er utført av profesjonell skadedyraktør. I 2025 kom det også duer inn på loft i indre gård, ikke samme bygg. Disse ble fjernet av profesjonelle, og innganger ble sikret. Dokumentasjon på utførte tiltak foreligger."

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er påkostet med sliping samt mattlakking av gulv i stuen og på soverommet i 2023. Nymalt soverom i 2026.

Entré:
Innbydende og praktisk entré som gir et ryddig førsteinntrykk og har god plass til oppbevaring av ytterklær og sko i allerede plassbygde hyller. I entréen er det bevart en vakker vegg i teglstein, som bidrar til å gi leiligheten et klassisk preg. Det er adkomst via felles trappegang og gjester slippes inn via dørcalling. Velkommen inn!

Stue:
Stuen fremstår som lys, luftig og innbydende med en romslig planløsning. Det første som møter deg er store vindusflater med dype karmer og en takhøyde på over 3 meter – noe som gir en fantastisk romfølelse og rikelig med naturlig lys. I tillegg er det flere klassiske detaljer som rosett og originalt tregulv (nyslipt 2023). Her er det god plass til sofagruppe, salongbord og TV-seksjon. Det er også plass til et spisebord med tilhørende stoler. Stuen er videre utstyrt med en lekker peis som kommer godt med på kalde høst/vinter dager.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken fra 2016 med slette skapfronter, oppvaskkum i stål og god benkeplass for matlaging. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med hvitevarer som stekeovn med koketopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap. Videre er det ventilator over koketoppen. Et stort vindu slipper rikelig med dagslys inn i rommet. Kjøkkenet vender ut mot hyggelig bakgård og foran vinduet er det satt inn en mindre sittebenk - perfekt for frokost eller raske måltider.

Soverom:
Lyst soverom med plass til seng, nattbord og oppbevaring. Det er god plass til garderobeskap for ønsket oppbevaring. Soverommet er malt i en lun og behagelig farge og den gode takhøyden bidrar til en luftig atmosfære. Soverommet er nymalt 2026. Her kan du sove godt! I likhet med resten av leiligheten er det originale tregulv. Fra soverommet er det utgang til leilighetens balkong som vender ut mot rolig bakgård.

Balkong:
Utgang fra soverommet til hyggelig balkong på 3 kvm, vendt mot bakgården. I følge selger har balkongen sol fra morgningen og frem til ca. kl. 13.00. Her kan morgenkaffen nytes! Gulvet er belagt med terrassebord. Det er plass til sittegruppe med tilhørende bord.

Bad:
Flislagt baderom med varmekabler fra år 2000. Varmekablene er defekt. Rommet er innredet med vegghengt servant med 1-greps armatur. Det er speil og belysning over servant. Videre består innredningen av gulvstående toalett og dusjhjørne avgrenset med innfellbare dusjdører. Baderommet har fått TG3 og totalrenovering må påregnes. Det vises til tilstandsrapporten for utfyllende informasjon.

Øvrig:
Gulv: Gulv med bord av heltre (malt og umalt).
Vegger: Vegger av malt panel, slette flater og eksponert teglstein.
Himling: Himlinger av malt panel og slette flater.

Takhøyde på tilfeldige plasser i rommene er oppmålt til:
Entré/gang: 3,10 meter.
Bad: 2,30 meter.
Soverom: 3.08 meter.
Kjøkken: 3.05 meter.
Stue: 3,06 meter.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Vaskemaskin, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp med peisovn i stuen samt vegghengte panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Nåværende eier har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1885.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for sammenslåing av leiligheter, samt dusjrom m/wc, datert 13.02.1981.
Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 30.06.2023.
Det foreligger ferdigattest for utskiftning av vinduer, datert 24.04.2026.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med byggetegninger for sammenslåing av leiligheter samt dusj m.m. er det funnet følgende endringer:
-Det er satt opp balkong med utgang fra soverommet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett og anlegg og vedlikehold av ledninger.

Det er tinglyst 2 rettigheter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser at borettslaget har på agendaen å omfordele bodene, da alle boenheter i utgangspunktet skal ha en bod i kjelleren og en på loftet.

Leiligheten i Urtegata 36A gir deg det beste fra to verdener: en rolig og tilbaketrukket base i en gate uten gjennomkjøring, samtidig som du har det pulserende bylivet på Grønland og Tøyen rett rundt hjørnet. Her bor du midt i et av Oslos mest levende og sentrale områder, men kan trekke deg tilbake til en stille bakgård. Denne unike kombinasjonen av byens energi og privat ro definerer livskvaliteten i dette nabolaget.

Hverdagslivet er enkelt og effektivt med alt du trenger innen få minutters gange. De daglige innkjøpene gjør du enkelt på Grønlands Torg eller i en av de mange lokale dagligvarebutikkene, mens Grønland Basar byr på et spennende utvalg av varer, apotek og vinmonopol. Området er kjent for sitt rike og varierte restaurant- og kafétilbud, som gir deg nye smaksopplevelser rett utenfor døren. Fra leiligheten er det også kort vei til Tøyen torg, som har utviklet seg til et populært samlingspunkt med sine egne butikker og serveringssteder.

For rekreasjon og avkobling er mulighetene mange. Botanisk hage er en grønn oase for rolige spaserturer, mens Tøyenparken inviterer til sosiale sammenkomster og er vertskap for store kulturarrangementer. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet, og det populære Tøyenbadet er også innen kort avstand. Urtehagen og Tøyenhagen balløkker gir rom for lek og aktivitet.

Beliggenheten er et knutepunkt for offentlig transport. Grønland T-banestasjon ligger kun seks minutters gange unna, med tilgang til alle byens linjer. Flere buss- og trikkelinjer stopper også i nærheten, og Oslo S er bare en kort spasertur unna, noe som gjør reiser i og utenfor byen svært effektive. Dette gjør området ideelt for alle som verdsetter en bilfri og urban livsstil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 285 kvm som tilhører borettslaget til felles bruk for andelseierne. Pent opparbeidet med grøntarealer, sittegrupper, beplanting og grill.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Motzfeldts gate 19 B - Oppføring av fire balkonger. Det ble gitt rammetillatelse 23.05.2025. Saksnummer 202551281. Saken fortsetter i saksnummer 202513854.
- Tøyengata 17 B - Utbygging av loft for underliggende leilighet, fem arker og fasadeendringer. Saksnummer 202519853
- Tøyengata 15A - Oppføring av balkong. Det ble gitt tillatelse til tiltak 26.05.2026. Saksnummer 202602430
- Norbygata 52 - Etablering av midlertidig parkeringsplass. Det ble gitt rammetillatelse 17.04.2026. Saksnummer 202520812.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er  kr  5 639,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett (grunnpakke), varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, vaktmestertjeneste, diverse honorarer, m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert i 2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift kr. 3 104,-
Renter lån kr. 1 102,-
Avdrag lån kr. 688,-
Avdrag IN-lån kr. 252,-
Renter IN-lån kr. 232,-
Internett kr. 261,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 5 155,- pr. mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 500,- pr. år. / 6 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 279 610,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 187 814,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 308 194,- pr. 05.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 10 067 690,- pr. 05.06.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: kr. 1 111 773,-.
Rentebetingelser: 4.15% pa.
Innfrielsesdato: 01.04.2032
IN-avtale: Nei.

Lån 2:
Restsaldo: kr. 1 503 229,-.
Rentebetingelser: 5.35% pa.
Innfrielsesdato: 30.09.2038
IN-avtale: Ja. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

Lån 3:
Restsaldo: kr. 7 452 688,-.
Rentebetingelser: 5.35% pa.
Innfrielsesdato: 31.03.2055
IN-avtale: Nei.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån 2. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 52 583,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 484,-.

4 900 000,00 Prisantydning
308 194,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 208 194,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett - USBL
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 217 539,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 227 489,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørgen Skontorp

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Urtegata 36.
Borettslaget består av 32 andeler.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold må søkes styret.
Det er felles vaskeri i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
2026: Nye vinduer samt ytterdører installert av VD montasje i hele borettslaget
2025: Brannvernrunde, utført av Gowens (totalleverandør brannsikkerhet)
2023: Utbedring av felles rør i borettslaget
2018: Nytt brannalarmanlegg
2017: Nye søppelcontainere
2017: Oppussing av oppganger
2016: Oppføring av balkonger (Denne leiligheten har ikke balkong)
2010: Rehabilitering av pipeløp
2002: Rehabilitering av rør og våtrom

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 10.06.2026 er det snakk om å bytte ut varmtvannstankene i begge gårdene, oppgradere nøkkelsystemet og eventuelt callinganlegget. Dette er foreløpig ikke vedtatt eller bestemt.

Borettslaget fikk i 2023 utarbeidet en mulighetsstudie for utvikling av loftsarealet i borettslaget, utført av arkitektgruppen Ny Von. Studien undersøker hvordan man kan bygge en leilighet på loftet og bruke salgsinntektene til å finansiere nye fellesarealer og oppgraderinger for beboerne. Mulighetsstudien presenterer tre planer med tre forskjellige leilighetsstørrelser. Målet er å finne balansen mellom hvor mye boligareal som må selges, og hvor mye felles nytte borettslaget kan få. Økonomisk anslås det (i 2023) et mulig overskudd på 2,2 millioner kroner - 4,2 millioner kroner, avhengig av hvilket løsningsalternativ som eventuelt velges. Denne leiligheten er en av de aktuelle boligene som kan få muligheten dersom det vedtas å gå videre med et slikt prosjekt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Avtalen kan først sies opp når IN-lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Usbl - (5.138 ved full meglerpakke)  kr 3 738,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0122/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26122

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 21:45